Die Attraktivität von Industrieimmobilien im Norden
Im ersten Halbjahr 2023 zogen die nördlichen Provinzen mit insgesamt 3,4 Milliarden US-Dollar, was 63 % der neu registrierten ausländischen Direktinvestitionsprojekte im verarbeitenden Gewerbe und 238 neuen Projekten entspricht, den größten Anteil ausländischer Investitionen im verarbeitenden Gewerbe an.
Davon entfielen 20 % der neu registrierten Projekte auf Bac Giang mit einem Volumen von 1,06 Milliarden US-Dollar, darunter die Investition von 621 Millionen US-Dollar in das Werk von Fulian Precision Technology durch Singapur und das Projekt von LONGi Green Energy Technology Co. Ltd. im Wert von 140 Millionen US-Dollar. Bac Ninh belegte landesweit den dritten Platz bei der Anwerbung von ausländischen Direktinvestitionen im verarbeitenden Gewerbe mit 9 % des gesamten registrierten Kapitals im Wert von 486 Millionen US-Dollar.
Im Hinblick auf die Investitionssektoren entfiel im ersten Halbjahr 2023 mit 21 % und einem Wert von 1,14 Milliarden US-Dollar der größte Anteil der neu registrierten ausländischen Direktinvestitionen im verarbeitenden Gewerbe auf Elektrogeräte. Es folgten der Sektor Computer, Elektronik und Elektroprodukte mit Gesamtinvestitionen von 20 % sowie Gummi- und Kunststoffprodukte mit 15 %.
Abbildung zur Veranschaulichung. (Quelle: DK)
Aufgeschlüsselt nach Wirtschaftsregionen erhalten in der nördlichen Wirtschaftsregion vor allem Computer, Elektronik und Elektroprodukte neue Investitionsmittel (19 % der Gesamtinvestitionen), gefolgt von Elektrogeräten (15 %), Gummi- und Kunststoffprodukten (5 %) und Kraftfahrzeugen (4 %). In der südlichen Wirtschaftsregion stellt sich das Bild etwas umgekehrt dar: Hier erhalten Gummi- und Kunststoffprodukte mit 10 % der gesamten Produktionsinvestitionen den größten Anteil, gefolgt von der Metallverarbeitung (4 %) und der Getränkeindustrie (ca. 3 %).
Darüber hinaus ist bei Herstellern und Unternehmen der Solarenergiebranche ein Trend zur Verlagerung nach Norden zu beobachten. Drei der fünf größten Produktionsprojekte in der nördlichen Wirtschaftszone im Jahr 2022 entfielen auf den Solarenergiesektor. Von den 30 landesweiten Herstellern von Solarenergieprodukten befanden sich 77 % in der nördlichen und nur 23 % in der südlichen Wirtschaftszone.
Unter ihnen ist Trina Solar mit einem 275-Millionen-Dollar-Projekt im Industriepark Yen Binh in der Provinz Thai Nguyen der größte Investor. Die meisten Investoren stammen aus China, Hongkong und Singapur. Im ersten Halbjahr 2023 nahm der US-amerikanische Solarmodulhersteller Thornava Solar die Produktion in seinem modernen Werk mit einer Jahreskapazität von 1 Gigawatt im Industriepark Que Vo in der Provinz Bac Ninh auf.
Im Jahr 2023 eröffnete das vietnamesische Privatunternehmen AD Green eine 3-Gigawatt-Fabrik im Wert von 45 Millionen US-Dollar, die Solarmodule für den Inlands- und Auslandsmarkt produziert. Die Anlage erstreckt sich über eine Fläche von fast 8 Hektar und befindet sich im Industriegebiet An Ninh im Bezirk Tien Hai der Provinz Thai Binh.
Es zeigt sich, dass die Hauptmietergruppe in der nördlichen Region aus Branchen mit hoher Wertschöpfung besteht, darunter Elektronik und Computer, Automobile, Maschinen und Anlagen sowie die Herstellung von Produkten für die Solarenergie. Zu den Mietern zählen große Konzerne wie Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda und Vinfast.
Die Mehrheit der Mieter im Süden sind hingegen Unternehmen, die Gummi- und Kunststoffprodukte, Lebensmittel und Getränke, Baustoffe und Bekleidung verarbeiten – Branchen, denen eine geringere Wertschöpfung zugeschrieben wird.
Thomas Rooney, Senior Manager, Industrial Advisory Services, Savills Hanoi, kommentierte: Die nördliche Wirtschaftszone verfügt über eine strategische Lage mit gutem Zugang zu inländischen und internationalen Märkten.
In den vergangenen fünf Jahren wurden die Infrastrukturprojekte in diesem Gebiet durch den Bau mehrerer Schnellstraßen, die die drei wichtigsten Häfen – Hai Phong, Lach Huyen und Cai Lan – miteinander verbinden, deutlich verbessert. Darüber hinaus verfügt die nördliche Wirtschaftszone über große Landreserven, die den Flächenbedarf von Unternehmen aus Branchen mit hoher Wertschöpfung decken und zahlreiche Großinvestitionen in den Bereichen Automobilmontage, Elektronikkomponenten und Solarenergieprodukte anziehen.
„Es ist klar, dass die nördliche Wirtschaftszone für Investoren einen großen Vorteil darstellt, da sie nicht nur eine der wichtigsten Import- und Exportrouten Vietnams über Hai Phong nutzt, sondern auch den Warenverkehr zur Versorgung benachbarter Märkte erleichtert“, sagte Thomas Rooney.
Hohe Mietkosten können den Wettbewerbsvorteil verringern.
Laut einem Bericht von Savills Vietnam wurden im Norden Vietnams im ersten Halbjahr 2023 68 Industrieparkprojekte mit einer Gesamtfläche von bis zu 12.000 Hektar verzeichnet. Die durchschnittliche Auslastung erreichte 83 Prozent, gegenüber 81 Prozent im Vorjahreszeitraum. Der durchschnittliche Pachtpreis für Grundstücke stieg von 102 US-Dollar pro Quadratmeter und Pachtzyklus auf 138 US-Dollar.
Die Grundsteuersätze in den Industriegebieten im Norden steigen, was die Wettbewerbsfähigkeit der nördlichen Wirtschaftszone im Vergleich zum Süden verringert. (Foto: DP)
Insbesondere in Bac Ninh stiegen die Preise für Landpacht um 48 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2022 auf 156 US-Dollar/m²/Pachtzyklus. Grund dafür war das erneute Interesse von Elektronikunternehmen und Zulieferern, die ihre Lieferketten außerhalb Chinas diversifizieren wollen.
In Hung Yen stiegen die Preise im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 45 % auf 132 US-Dollar pro Quadratmeter und Mietzyklus. Auch in anderen wichtigen Provinzen wurden ähnliche Zuwächse verzeichnet: Hai Duong legte um 33 % auf 101 US-Dollar pro Quadratmeter und Mietzyklus zu, Hai Phong um 28 % auf 129 US-Dollar pro Quadratmeter und Mietzyklus.
Der Bericht von Savills zeigt außerdem, dass das Angebot an bezugsfertigen Fabrikflächen in der nördlichen Wirtschaftsregion 3,5 Millionen Quadratmeter vermietete Fläche (NLA) erreichte, während rund 618.000 Quadratmeter NLA leer standen. Der durchschnittliche Mietpreis lag im ersten Halbjahr 2023 bei 4,8 US-Dollar/m²/Monat (ohne MwSt.). Gleichzeitig sank die Auslastung bezugsfertiger Fabriken und Lagerhallen in der nördlichen Region aufgrund neuer Projekte in Hai Phong und Bac Ninh auf 83 %.
Laut John Campbell, stellvertretender Direktor und Leiter der Industrieabteilung bei Savills Vietnam: „Die aktuellen Pachtpreise für Grundstücke in der nördlichen Wirtschaftszone liegen im zweistelligen Bereich und mindern damit die Wettbewerbsfähigkeit der nördlichen Wirtschaftszone im Vergleich zum Süden. Höhere Grundstückspreise könnten die Ansiedlung neuer Unternehmen aus den Bereichen Elektronik, Automobil und Solarenergie behindern. Diese Investoren suchen große Grundstücke zu einem angemessenen Preis.“
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