Lösung des sozialen Wohnungsproblems: Viele Engpässe müssen beseitigt werden

VTV.vn – Sozialer Wohnungsbau braucht Kredite, Grundstücksfonds und Preisüberwachung, damit die Maßnahmen die Menschen wirklich erreichen und nicht nur ein Traum der Stadtbewohner bleiben.

In Ho-Chi-Minh -Stadt, wo der geschätzte Bedarf bei über 150.000 Sozialwohnungen liegt, deckt das tatsächliche Angebot nur etwa 20 % ab.

Das Dekret 261 mit seiner Ausweitung der Einkommensvoraussetzungen für den Zugang zu Sozialwohnungen stellt einen bemerkenswerten Fortschritt in der vietnamesischen Sozialversicherungspolitik dar. Angesichts des weiterhin knappen Angebots, der langsamen Auszahlung von Vorzugskrediten und der tendenziell steigenden Verkaufspreise ist das Problem des Sozialwohnungsbaus jedoch noch nicht vollständig gelöst. Damit die Politik tatsächlich umgesetzt werden kann, bedarf es einer Abstimmung und Entschlossenheit von Krediten über den Grundstücksfonds bis hin zum Überwachungsmechanismus, um sicherzustellen, dass der Traum vom Leben nicht nur eine Zahl auf dem Papier bleibt.

Versorgung: der ungelöste Knoten

Die Nachfrage nach Sozialwohnungen in Vietnam ist alarmierend hoch. Nach Angaben des Bauministeriums wurde das Ziel von einer Million Sozialwohnungen im Zeitraum 2021–2030 bis Mitte 2024 nur zu über 22 % erreicht. In Ho-Chi-Minh-Stadt liegt die geschätzte Nachfrage bei über 150.000 Einheiten, das Angebot deckt jedoch nur etwa 20 % ab. Eine ähnliche Situation herrscht in Hanoi, Binh Duong und Bac Ninh, wo viele Arbeiter und Wanderarbeiter konzentriert sind. Die Realität spiegelt ein Paradoxon wider: Die Politik erweitert den Kreis der Begünstigten, doch dem Markt fehlen Produkte, um die Nachfrage zu decken.

Je nach örtlichen Gegebenheiten muss es sich bei Sozialwohnungen nicht unbedingt um Wohnungen handeln, aber der Staat muss günstige Grundstücksfonds schaffen, damit die Menschen Grundstücke kaufen und Häuser bauen können.

Die Geschichte von Herrn Tran Van Toi, einem Arbeiter in der Tan Thuan Export Processing Zone in Ho-Chi-Minh-Stadt, ist ein anschauliches Beispiel. Obwohl sein Familieneinkommen den neuen Vorschriften entspricht, kann er immer noch keine Wohnung finden, weil „der Investor sagte, es gebe noch kein neues Projekt und warte auf die Kapitalgenehmigung“. Dies zeigt, dass die Anhebung der Einkommensobergrenze nur ein Teil der Lösung ist. Ohne die Lösung des Angebotsproblems ist die Politik nur theoretisch. Probleme mit Grundstücksfonds, Investitionsverfahren und niedrigen Gewinnen schleppen die Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten und vergrößern die Kluft zwischen Erwartungen und Realität.

Der größte Engpass sind die Grundstücksfonds. Das Wohnungsbaugesetz schreibt vor, dass neue Stadtgebiete und Industriegebiete 20 % ihrer Grundstücksfonds für Sozialwohnungen reservieren müssen. Viele Unternehmen zahlen jedoch lieber Geld, anstatt Land zuzuweisen. Der Immobilienexperte Tran Khanh Quang kommentierte: „Je nach den örtlichen Gegebenheiten muss es sich bei Sozialwohnungen nicht unbedingt um Wohnungen handeln. Der Staat muss jedoch günstige Grundstücksfonds schaffen, damit die Menschen Grundstücke kaufen und Häuser bauen können.“ In Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi erschweren hohe Grundstückspreise und hohe Kosten für die Baulandräumung die Suche nach geeigneten Grundstücksfonds.

Notwendigkeit eines Synchronisationsmechanismus

Vorzugskredite sind ein Schlüsselfaktor bei der Förderung von Sozialwohnungen. Das Kreditpaket der Regierung in Höhe von 120.000 Milliarden VND ist eine bemerkenswerte Leistung, doch bis September 2025 lag die Auszahlungsquote bei weniger als 15 %. Komplizierte Verfahren, unattraktive Zinssätze und mangelndes Interesse der Geschäftsbanken sind die Haupthindernisse. Die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) schlug vor, den Zinssatz für Kredite zum Kauf von Sozialwohnungen von 5,4 % auf 4,8 % pro Jahr zu senken und die Grundnutzungsgebühren bei der Übertragung zu reduzieren. Le Hoang Chau, Vorsitzender der HoREA, sagte, der Zinssatz von 5,4 % pro Jahr sei zu hoch und verursache Schwierigkeiten für Käufer. Um die Zugänglichkeit zu verbessern, schlug er einen Zinssatz von 4,8 % pro Jahr vor, ähnlich dem Vorzugszinssatz von 2021 bis Juli 2024.

Für den sozialen Wohnungsbau sind Kredite, Grundstücksfonds und eine Preisüberwachung erforderlich, damit die Maßnahmen die Menschen wirklich erreichen und nicht nur ein lang gehegter Traum der Bevölkerung bleiben.

Sozialpolitische Banken müssen ihre Kreditlimits erhöhen, insbesondere in Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt und Da Nang. Andernfalls bleiben bevorzugte Kapitalquellen weiterhin ungenutzt, während der Bedarf an Wohnraum immer dringlicher wird. Auch die Preise für Sozialwohnungen sind besorgniserregend, da sie sich denen für preiswerten Gewerbebau annähern. In Ho-Chi-Minh-Stadt schwanken die Preise für Sozialwohnungen derzeit zwischen 35,8 und 45,9 Millionen VND/m² und sind damit dreimal so hoch wie zu Beginn. Auch die Mietpreise für Sozialwohnungen sind gestiegen: Bei einem Projekt im Bezirk Binh Tan lag der ursprüngliche Preis 2017 bei 14 Millionen VND/m², jetzt werden 20,3 bis 21,2 Millionen VND/m² angeboten – eine 1,4-fache Steigerung.

Experten warnen: „Die Sozialwohnungspolitik ist ein Instrument zur Stabilisierung der städtischen Wirtschaft. Wird sie vom freien Markt manipuliert, wird sie zum Spekulationsobjekt und nicht mehr zum öffentlichen Wohl.“ Die Verwaltungsbehörden müssen eine Preisobergrenze festlegen und den maximalen Gewinn der Investoren (derzeit 10 %) überwachen. Der Prozess der Käuferzulassung muss transparent sein, um verdeckte Spekulationen oder illegale Übertragungen zu verhindern.

Die internationalen Erfahrungen Singapurs und Südkoreas bieten wertvolle Erkenntnisse. Singapur finanziert über 80 Prozent seines Sozialwohnungsfonds über den Central Provident Fund (CPF), in dem die Menschen ihr Gehalt sparen, um Häuser zu kaufen. Südkorea verfolgt ein Modell langfristiger, günstiger Mietwohnungen mit staatlich gefördertem Kapital und Grundstücksfonds. Vietnam könnte die Einrichtung eines nationalen Sozialwohnungssparfonds in Erwägung ziehen, um eine stabile Kapitalquelle zu schaffen, die Haushaltsbelastung zu verringern und eine nachhaltige Politik zu gewährleisten.

Quelle: https://vtv.vn/giai-bai-toan-nha-o-xa-hoi-can-thao-go-nhieu-nut-that-100251016154022075.htm