Um das Ziel von 1 Million Sozialwohnungen bis 2030 zu erreichen, müssen eine Reihe von Engpässen beseitigt werden.

DNVN - Die Regelung des Landfonds, die Räumung des Geländes, die Befreiung und Reduzierung der Landnutzungsgebühr, die Unterstützung von Investitionskosten in technische Infrastruktursysteme, die Verkaufspreise und die Vorschriften für berechtigte Mieter und Käufer werden als sechs offene Punkte betrachtet, die gelöst werden müssen, um das Ziel von 1 Million Sozialwohnungen bis 2030 zu erreichen.

In den letzten Jahren haben Regierung , Ministerien und verschiedene Sektoren zahlreiche Maßnahmen ergriffen, um die Umsetzung und Fertigstellung von Sozialwohnungsbauprojekten (NOXH) und Arbeiterwohnungsbauprojekten (NOCN) für einkommensschwache Personen und Arbeiter in Industrieparks und Clustern zu fördern. Die Ergebnisse entsprachen jedoch nicht den Erwartungen.

Am 24. Mai erließ das Zentrale Exekutivkomitee die Richtlinie Nr. 34 zur Stärkung der Führungsrolle der Partei beim Aufbau des sozialen Wohnungsbaus. Die Richtlinie sieht vor, bis 2030 mindestens eine Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Beschäftigte in Industrieparks zu schaffen.

Laut Herrn Vu Chi Kien - stellvertretender Generaldirektor der QUALIPRO Construction Joint Stock Company, einem Mitglied der Vietnam Industrial Park Finance Association (VIPFA), bekräftigte die Richtlinie 34 erneut die Entschlossenheit unserer Partei bei der Umsetzung der sozialen Sicherheit für Geringverdiener, Arbeitnehmer und andere Personen, die Anspruch auf Sozialwohnungsbauprogramme haben.

Um dieses Ziel zu erreichen, müssen laut Herrn Kien 6 Hauptgruppen von Hindernissen beseitigt werden.

Erstens geht es um die Bereitstellung von Land für Sozialwohnungen und Gewerbewohnungen. Die Regelung, mindestens 20 % der Wohnfläche in gewerblichen Wohnbauprojekten für den Bau von Sozialwohnungen vorzusehen, ist grundsätzlich sinnvoll. Eine zu starre Anwendung dieser Regelung kann jedoch unbeabsichtigt zu steigenden Sozialwohnungspreisen führen, insbesondere wenn sich gewerbliche Wohnbauprojekte in attraktiven, zentralen und wertvollen Lagen befinden. Die zukünftigen Lebenshaltungskosten in zentralen Lagen wären dann hoch und für Menschen mit geringem Einkommen unerschwinglich.

Mit der Richtlinie 34 des Zentralkomitees der Partei wurde das Ziel gesetzt, bis 2030 mindestens 1 Million Wohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und für Arbeiter in Industrieparks zu schaffen.

„Die Regelung, 20 % des Wohnbaulandfonds von gewerblichen Wohnbauprojekten für Sozialwohnungsbauprojekte zu reservieren, hängt vom Standort des jeweiligen Projekts ab. Alternativ wäre es realitätsnäher, diese Landfonds in einem Sozialwohnungsbauprojekt an einem geeigneten Standort zusammenzufassen“, sagte Herr Kien.

Zweitens, die Standortfreigabe (GPMB). Viele Projekte verzögern sich aufgrund von Problemen bei der Standortfreigabe, wenn sich das Sozialwohnungsbauprojekt innerhalb oder neben dem NOTM-Projekt befindet. In diesem Fall werden die Grundstückseigentümer die GPMB-Förderrichtlinien beider Projekte vergleichen müssen.

Mit Inkrafttreten des neuen Bodengesetzes wird der Investor beim NOTM-Projekt den Entschädigungspreis für den Landerwerb mit den Anwohnern aushandeln. Beim sozialen Wohnungsbauprojekt hingegen richtet sich der Preis nach den staatlichen Vorgaben. Dadurch wird der Unterschied im Entschädigungspreis für den Landerwerb zwischen den beiden Projekttypen (NOTM und NOXH) noch größer, obwohl die Projekte direkt nebeneinander liegen. Die Umsetzung der Entschädigungsmaßnahmen für soziale Wohnungsbauprojekte wird sich dann deutlich erschweren.

Andererseits sieht der Gesetzgeber für Sozialwohnungsbau- und Gewerbebauprojekte vor, dass die Regierung die Baustellenräumung durchführt und den Investoren das unbebaute Land zur Bebauung übergibt. In der Realität müssen die Investoren jedoch bei den meisten Projekten die Baustellenräumung selbst durchführen, was mit vielen Schwierigkeiten und Kosten verbunden ist.

Drittens, Befreiung von Grundstücksnutzungsgebühren. Laut Verordnung sind Sozialwohnungsbau- und Gewerbebauprojekte von Grundstücksnutzungsgebühren befreit, um Kauf- und Mietpreise zu senken. Die Umsetzung dieser Regelung erfordert jedoch die Berechnung der Höhe der Grundstücksnutzungsgebühren, bevor Investoren von der Gebühr befreit werden.

Dies wird den Behörden viel zusätzliche Zeit für die Berechnung der befreiten Landnutzungsgebühren verschaffen und gleichzeitig die Projektdurchführungszeit verlängern.

Viertens: Unterstützung der Investitionskosten für technische Infrastruktursysteme. Laut den Bestimmungen übernimmt der Staat bei Sozialwohnungsbauprojekten einen Teil oder die gesamten Investitionskosten für technische Infrastruktursysteme. Bislang haben die meisten Projekte diese Förderung jedoch noch nicht in Anspruch genommen. Sollte diese Förderung angewendet werden, würde sich der Verkaufspreis bzw. die Miete von Sozialwohnungen ebenfalls reduzieren.

Fünftens muss hinsichtlich der Regulierung von Sozialwohnungspreisen die Vorstellung beseitigt werden, dass der Bau von Wohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen mit geringer Bauqualität und geringen sozialen Annehmlichkeiten einhergeht.

Auch wenn es sich um ein Sozialwohnungsbauprojekt handelt, müssen die Anforderungen an Bauqualität, Sicherheit und Ausstattung gemäß den Vorschriften gewährleistet sein und dürfen nicht wesentlich unter dem Durchschnitt vergleichbarer Projekte liegen. Die Senkung der Kauf- und Mietpreise muss durch staatliche Förderprogramme erfolgen, nicht durch Einsparungen bei Ausstattung und Bauqualität.

Sechstens, zu den Bestimmungen bezüglich der Personen, die NOCN-Wohnungen mieten oder kaufen dürfen. Tatsächlich wollen Investoren möglichst viele NOCN-Wohnungen verkaufen, um schnell Kapital zurückzuerhalten und Gewinn zu erzielen. Sie wollen sie nicht vermieten, da dies einem hohen Kapitaleinsatz gleichkäme, der nur wenig einbringt. Die Kapitalrückgewinnung würde lange dauern und langfristige Zinsen verursachen, was für Investoren riskant wäre.

Bei NOCN-Projekten herrscht jedoch oft die Mentalität vor, dass Arbeiter nicht kaufen wollen; nur wenige wollen Wohnungen kaufen, die meisten Arbeiter mieten aufgrund von Geldmangel.

Dies ist auch der Grund, warum einige NOCN-Projekte zwar abgeschlossen werden, Investoren aber relativ wenige Wohnungen verkaufen. Da die Anzahl der verkauften Wohnungen gering ist, müssen Investoren die Mietpreise erhöhen, um das Projekt rentabel zu machen. Dadurch sind die Mietpreise für die Bewohner höher als die Miete für ein eigenes Haus, und auch Arbeitnehmer sind nicht an einer Anmietung von NOCN-Wohnungen interessiert.

Um diesen Widerspruch teilweise zu lösen, schlug Herr Kien einen Mechanismus vor, der es Eigentümern von Produktionsbetrieben in Industrieparks und -clustern ermöglicht, ganze Etagen oder Gebäude des Nationalen Wohnungsbaus (NOCN) zu errichten oder anzumieten, damit ihre Beschäftigten dort kostenlos oder zu Vorzugspreisen wohnen können. Dadurch würden Investoren in Sozialwohnungsbauprojekte ihr Kapital schneller zurückerhalten, Unternehmen ihre Mitarbeiter halten und Arbeitnehmer könnten in Wohnungen zu angemessenen Preisen leben. Dies würde Investitionen in den NOCN fördern und gleichzeitig die soziale Sicherheit der in diesen Projekten lebenden Arbeitnehmer gewährleisten.

Minh Thu

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/hang-loat-nut-that-can-go-de-dat-muc-tieu-1-trieu-nha-o-xa-hoi-vao-nam-2030/20240529023908285