Die Zinsen bleiben hoch und zwingen Investoren dazu, „Ware freizugeben“ und Wohnungen zu liquidieren.

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Die Zinsen bleiben hoch und zwingen Investoren dazu, „Ware freizugeben“ und Wohnungen zu liquidieren.

Laut einem Bericht von Savills Vietnam ging das Wohnungsangebot in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im ersten Quartal 2023 weiter stark zurück. In Ho-Chi-Minh-Stadt lag das Gesamtangebot an Wohnungen im ersten Quartal bei über 1.600 Einheiten, ein Rückgang von 25 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. In Hanoi lag das Gesamtangebot an Wohnungen im ersten Quartal bei über 2.000 Einheiten, ein Rückgang von 27 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Die Zinsen sind hoch, Investoren müssen Wohnungen liquidieren, Bild 1 — Der Zweitwohnungsmarkt ist lebhaft, da die Preise deutlich günstiger sind als bei Neubauwohnungen. (Foto: VV)

Allein auf dem Hanoi-Markt sind die Verkaufspreise in diesem Segment aufgrund des Rückgangs des Angebots an neuen Wohnungen weiter gestiegen. Im Zeitraum 2018–2022 stiegen die Preise für neu eröffnete Wohnungen durchschnittlich um 13 % pro Jahr. Somit stieg der durchschnittliche Wohnungspreis in vier Jahren um 52 %.

Im Gegensatz zum Primärmarkt mit Angebotsknappheit und steigenden Preisen sind auf dem Sekundärmarkt (dem Wiederverkaufsmarkt) Wohnungen, die bereits im Besitz mindestens eines Eigentümers sind, zu attraktiven Preisen erhältlich, die 48 % niedriger sind als die Preise für Neubauwohnungen im gleichen Projekt. Dies hat zu einer stärkeren Aktivität auf dem Sekundärmarkt geführt.

Frau Nguyen Hong Dung, Senior Manager von Savills HCMC Residential Business Services, sagte: „Das Sekundärangebot auf dem Markt nimmt tendenziell auch leicht zu, da eine Gruppe von Einzelinvestoren angesichts steigender Zinsen Schwierigkeiten hat, ihren Cashflow auszugleichen.“

„Privatanleger, die Wohnungen kaufen und dabei Fremdkapital einsetzen, stehen aufgrund der steigenden Bankzinsen unter Druck und müssen über den Verkauf ihrer Anlageportfolios nachdenken. Dies hat dazu geführt, dass das Angebot an Zweitwohnungen in Großstädten zuletzt leicht gestiegen ist“, sagte Frau Dung.

Werden die Preise für Zweitwohnungen steigen?

Herr Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam, schätzte, dass der aktuelle Wohnungsmarkt eine Besonderheit aufweist, da es fast kein Primärangebot gibt, was bedeutet, dass es für Hauskäufer mit echtem Wohnungsbedarf kein neues Wohnungsangebot gibt.

„Das zwingt sie dazu, sich auf dem Sekundärmarkt umzuschauen. Seit Jahresbeginn ist der Sekundärmarkt für Wohnungen sowohl in Ho-Chi-Minh-Stadt als auch in Hanoi stark angestiegen“, betont der Savills-Experte.

Die Experten von Savills gehen davon aus, dass es derzeit in ganz Ho-Chi-Minh-Stadt zu einer „Welle“ von Preissteigerungen im Zweitwohnungsbereich kommt, die bis zu über 5 % betragen können, insbesondere in Bezirken wie Tan Binh und Bezirk 11. Nur in den übrigen neun Bezirken tendieren die Preise für Zweitwohnungen zu einem Rückgang.

Die Zinsen sind hoch, Investoren müssen Wohnungen liquidieren, Bild 2 — Experten von Savills gehen davon aus, dass es derzeit in ganz Ho-Chi-Minh-Stadt eine Welle von Preiserhöhungen im Sekundärmarkt gibt. (Foto: MP)

Herr Troy Griffiths wies auch auf einen wichtigen Punkt im Zusammenhang mit dem Sekundärmarkt hin, der die rechtliche Grundlage der Produkte bildet. Die meisten Projekte verfügen über Nutzungsrechte. Auf dem Primärmarkt hingegen gibt es zahlreiche Projekte, die in dieser Hinsicht auf Hindernisse stoßen.

Andererseits sei der Sekundärmarkt laut Savills-Experten aber auch stark von Zinsanpassungen in der kommenden Zeit abhängig.

„Bankkreditzinsen von 14 bis 15 Prozent sind ein recht hohes Niveau, das Eigenheimkäufer zu sorgfältiger Überlegung zwingt. Sollten die Zinssätze jedoch wieder auf das Niveau von vor COVID-19 (etwa 10 bis 12 Prozent) zurückkehren, wird dieser Markt attraktiver und die Liquidität steigt“, so der Analyst.

Herr Troy prognostiziert, dass der Sekundärmarkt in den nächsten zwölf Monaten sehr interessant sein wird. Danach wird sich die Situation des begrenzten Neuangebots dank der Einführung neuer Projekte ändern. Zu diesem Zeitpunkt dürften sich die Sekundärmarktpreise wieder stabilisieren.

Nach Angaben der Forschungsabteilung von Savills wird in Ho-Chi-Minh-Stadt von jetzt an bis zum Jahresende mit dem Bau von 9.000 neuen Wohnungen gerechnet, von denen 71 % auf die Klasse B, 23 % auf die Klasse C und 6 % auf die Klasse A entfallen werden.

Bis 2026 werden 137.540 Einheiten aus 186 Projekten auf den Markt gebracht. Obwohl einige Projekte noch nicht in der Rangliste aufgeführt sind, zeigen Investoren Interesse an erschwinglichen Produkten, um die Nachfrage zu decken.

In Hanoi werden im Jahr 2023 voraussichtlich 9.400 Wohnungen übergeben und 7.000 neue Wohnungen zum Verkauf angeboten, wobei 83 % der Wohnungen der Klasse B entsprechen. Ab 2024 werden voraussichtlich rund 86.500 neue Wohnungen aus 98 Projekten auf dem Markt verfügbar sein, von denen die Klasse B mit einem Marktanteil von 60 % den Großteil ausmacht.

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