Immobilien-Fusionen und -Übernahmen warten auf eine große Welle zum Jahresende

Im ersten Halbjahr dieses Jahres verzeichnete der Immobilienmarkt nur wenige Fusionen und Übernahmen (M&A) im Industrie- und Wohnimmobilienbereich. Es wird jedoch erwartet, dass sich dieser Markt in den letzten Monaten des Jahres, mit Inkrafttreten neuer Grundstücksgesetze, deutlich beschleunigen wird.

Nur wenige Geschäfte werden abgeschlossen.

Obwohl der Verkaufsdruck weiterhin sehr hoch ist, verläuft der Immobilien-M&A-Markt im ersten Halbjahr 2024 recht ruhig, mit nur wenigen abgeschlossenen Transaktionen. Beispielsweise genehmigte die Phat Dat Real Estate Development Joint Stock Company Ende Juni 2024 die Übertragung aller 49 % der Anteile an der BIDICI Company zu einem Übertragungspreis von mindestens 130 % des Nennwerts (10.000 VND/Aktie).

Vier Tage später übertrug Phat Dat erfolgreich 25 % der Aktien der BIDICI Company für 769,5 Milliarden VND an eine Privatperson und reduzierte damit seinen Anteil an BIDICI von 49 % auf 24 %. Dank dieser Transaktion erzielte Phat Dat im zweiten Quartal 2024 einen Gewinn von 50 Milliarden VND, obwohl der Umsatz lediglich über 8,3 Milliarden VND betrug.

Es ist bekannt, dass BIDICI im Oktober 2020 gegründet wurde und ein Investitionsprojekt auf dem Grundstück für Hochhauswohnungen, Unterteilung 9, im Ökotourismus- Stadtgebiet Nhon Hoi (Binh Dinh) darstellt, das Phat Dat im Juni 2019 ersteigert hatte.

Was die Nam Long Group betrifft, so schloss dieses Unternehmen im Juni 2004 nach vielen „Verzögerungen“ aufgrund von Problemen bei den Verfahren zur Aktualisierung der Investitionszertifikate die Übertragung von 25 % des Kapitals des Paragon Dai Phuoc Projekts (auch bekannt als Nam Long Dai Phuoc) an den Partner Nishi Nippon Railroad (Japan) mit einem Wert von 662 Milliarden VND ab.

Das Projekt Paragon Dai Phuoc erstreckt sich über 45 Hektar auf der Insel Dai Phuoc (Provinz Dong Nai ). Die Nam Long Group hat seit 2022 den oben genannten Betrag als Anzahlung für den Erwerb von 25 % der Anteile an Paragon Dai Phuoc erhalten. Dank dieses erfolgreichen Abschlusses konnte Nam Long im zweiten Quartal 2024 Verluste vermeiden, obwohl der Gesamtumsatz im Vergleich zum Vorjahresquartal um fast 74 % zurückging.

Zusätzlich zu den beiden oben genannten Transaktionen verzeichnete der Markt auch eine Reihe weiterer Geschäfte, wie beispielsweise die Zusammenarbeit der Kim Oanh Group mit drei Unternehmen: Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi und NTT Urban Development zur Entwicklung des One World Projekts in Binh Duong .

One World erstreckt sich über eine Fläche von fast 50 Hektar und umfasst ein Gesamtinvestitionsvolumen von über einer Milliarde US-Dollar. Das Projekt ist in sechs Teilprojekte unterteilt. Geplant sind unter anderem ein Konferenz- und Ausstellungszentrum, das Einkaufszentrum Aeon, ein Fünf-Sterne-Hotel und eine internationale Schule. Die Eröffnung ist für 2025 vorgesehen.

Im Segment der Industrieimmobilien wurde unterdessen auch der Deal der Tripod Technology Corporation über den Erwerb eines 18 Hektar großen Industriegrundstücks in Ba Ria - Vung Tau von Sonadezi Chau Duc verzeichnet.

Mit einem Investitionskapital von 250 Millionen US-Dollar trägt die Electronic Tripod Vietnam Factory (Chau Duc) zur Verwirklichung des Expansions- und Entwicklungsplans der Hightech-Elektronikindustrie der Tripod Technology Group bei. Es handelt sich dabei um das bisher größte Hightech-Projekt im Industriepark Chau Duc.

Erwartungen an die Beschleunigung

Der Druck auf die Verkäuferseite ist nach wie vor sehr groß, und Fusionen und Übernahmen werden als Lösung angesehen, um Unternehmen vorübergehend bei der Bewältigung der aktuellen Schwierigkeiten zu helfen, insbesondere da das Landgesetz, das Immobilienwirtschaftsgesetz und das Wohnungsgesetz, die am 1. August in Kraft getreten sind, voraussichtlich die rechtlichen Verfahren vereinfachen und dadurch die Kauf- und Verkaufsverfahren für Projekte beschleunigen werden.

Nachdem die Planung für den Verkauf des Projekts lange Zeit erfolglos geblieben war, hat der Vorstand der Van Phat Hung Company kürzlich einen Beschluss gefasst, der die Übertragung von 99 % der Anteile an die Nha Be Real Estate Joint Stock Company (Nha Be Land) – den Investor des Wohnbauprojekts Nhon Duc in Nha Be (Ho-Chi-Minh-Stadt) – genehmigt. Dies ist auch das Hauptgeschäftsziel des Unternehmens für 2024.

Neue, offenere Regulierungen sind die Voraussetzung dafür, dass der vietnamesische Immobilienmarkt in der kommenden Zeit eine starke Welle ausländischer Investitionen anziehen kann.

Rechtsanwalt Nguyen Truc Hien, Mitglied der Vietnam International Law Firm Limited (VILAF)

Tatsächlich hat Lotte Land seit 2021 200 Milliarden VND an Van Phat Hung überwiesen, um den Kauf von 55 % der Anteile an Nha Be Land voranzutreiben. Laut dem Leiter dieses Unternehmens hat sich der Umsetzungsprozess jedoch in der jüngsten schwierigen Zeit verlangsamt, da man auf die Anwendung neuer Gesetze warten und von den Entscheidungen von Behörden und Ministerien abhängen musste.

Herr Phung Dien Trong, stellvertretender Generaldirektor von Van Phat Hung, erklärte, dass der wichtigste Schritt für den erfolgreichen Kapitaltransfer in den rechtlichen Aspekten des Projekts liege, insbesondere in der Genehmigung der Investitionspolitik. In den letzten Jahren habe sich der Abschluss der rechtlichen Projektverfahren aufgrund der Genehmigungsentscheidung der Behörden verzögert, was zu Verzögerungen und in der Folge zu Verzögerungen bei den meisten Projekten in Ho-Chi-Minh-Stadt, einschließlich des oben genannten Projekts des Unternehmens, geführt habe.

Es ist jedoch wahrscheinlich, dass das Wohngebietsprojekt Nhon Duc Nha Be im dritten Quartal 2024, nach Inkrafttreten der neuen Landgesetze, für Investitionen freigegeben wird. Dies ist eine Voraussetzung dafür, dass nicht nur Lotte Land, sondern auch andere interessierte Partner die Übertragung durchführen können.

Neben den rechtlichen Anforderungen – einer notwendigen Voraussetzung für ein erfolgreiches M&A-Projekt – eröffnen die Richtlinien des neuen Gesetzes auch viele Perspektiven für ausländische Investoren.

Das Gesetz über Immobiliengeschäfte sieht beispielsweise vor, dass Investoren, die Projekte übertragen, finanzielle Verpflichtungen in Bezug auf das Grundstück des Projekts erfüllen müssen, einschließlich Grundstücksnutzungsgebühren, Grundstücksmieten sowie Steuern, Gebühren und Abgaben im Zusammenhang mit dem Grundstück; nach Abschluss der Übertragungsverfahren und Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Übertragungstransaktion erhält der Käufer ein rosa Buch.

Anders als früher müssen Investoren nach Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen für Grundstücke nun viel Zeit aufwenden, um das Grundbuch und die Grundstücksübergabe zu erhalten. Dies ist eine positive Neuerung und dürfte dazu beitragen, die Verfahren zur Übertragung von Immobilienprojekten zu beschleunigen.

Rechtsanwältin Nguyen Truc Hien, Mitglied der Vietnam International Law Firm (VILAF), stellte fest, dass der Immobiliensektor schon immer die Aufmerksamkeit in- und ausländischer Investoren auf sich gezogen hat, es in der Vergangenheit jedoch viele Hindernisse, insbesondere rechtliche, gab, die den Durchbruch von Projektfusionen und -übernahmen verhinderten.

Das Landgesetz von 2024 bringt auch viele Vorteile für ausländische Investoren mit sich, wie zum Beispiel den Erhalt von Landnutzungsrechten in Industrieparks, Industrieclustern und Hightech-Zonen, die Nutzung von Grundstücken aus der Übertragung von Immobilienprojekten und die Erweiterung der Methoden zum Erhalt von Landnutzungsrechten für ausländische Unternehmen.

„Die neuen, offeneren Regulierungen sind die Voraussetzung dafür, dass der vietnamesische Immobilienmarkt in der kommenden Zeit eine starke Welle ausländischer Investitionen empfangen kann“, betonte Frau Hien.

Quelle: https://baodautu.vn/ma-bat-dong-san-cho-song-lon-cuoi-nam-d222312.html