Kann ich ein rotes Buch erhalten, wenn ich Land mit einem handgeschriebenen Dokument kaufe?

(Dan Tri) - Ab dem 1. August 2024 schreibt das Landgesetz vor, dass bei der Übertragung von Immobilien der Vertrag notariell beglaubigt oder authentifiziert werden muss, außer in dem in Artikel 129 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches von 2015 festgelegten Fall.

Der Verkauf und Kauf (die Übertragung) von Grundstücken durch ein handschriftliches Dokument ist eine Transaktion der Übertragung von Landnutzungsrechten, der Vertrag wird jedoch nicht notariell beglaubigt oder nach dem Gesetz zertifiziert.

Viele Menschen befürchten, dass für Grundstücke, deren Kaufvertrag per Handschrift abgewickelt wird, keine Nutzungsrechte erteilt werden. Tatsächlich gibt es zwei verschiedene Fälle von Transaktionen und unterschiedliche Vorgehensweisen.

Landübertragung vom 1. August bis heute

Klausel 3, Artikel 27 des Landgesetzes 2024 legt fest, dass Verträge über Übertragung, Schenkung, Hypothek und Kapitaleinlage unter Verwendung von Landnutzungsrechten, Landnutzungsrechten und mit Land verbundenen Vermögenswerten notariell beglaubigt oder zertifiziert werden müssen, außer in dem in Punkt b dieser Klausel genannten Fall.

Demnach ist eine notarielle Beglaubigung oder Zertifizierung nicht erforderlich, außer in Fällen, in denen ein oder mehrere Übertragende Immobilienunternehmen sind.

Allerdings sieht Artikel 129 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches von 2015 vor, dass bei Verträgen, die nicht notariell beglaubigt oder zertifiziert sind, aber bei denen eine oder mehrere Parteien mindestens zwei Drittel der vertraglichen Verpflichtungen erfüllt haben, das Gericht auf Antrag einer oder mehrerer Parteien einen Beschluss erlässt, der die Gültigkeit des Vertrags anerkennt.

Die gerichtliche Anerkennung eines nicht notariell beglaubigten oder nicht authentifizierten Übertragungsvertrags ist jedoch zeitaufwändiger und komplizierter als bei einer notariellen Beglaubigung oder Authentifizierung durch die Parteien. Andererseits birgt der Verzicht auf eine notarielle Beglaubigung ein hohes Risiko für Rechtsstreitigkeiten.

Daher ist die Übertragung von Landnutzungsrechten durch ein handschriftliches Dokument nur dann gültig, wenn die Übertragung vor dem 1. August erfolgt.

Muster einer Landnutzungsberechtigungsbescheinigung (Foto: IT).

Grundstücke, die vor dem 1. August übertragen wurden

Für Transaktionen vor dem 1. August gibt es zwei Fälle: Grundstücke, denen Nutzungsrechte bescheinigt wurden, und Grundstücke, denen keine Nutzungsrechte bescheinigt wurden.

Der erste Fall betrifft den Kauf und Verkauf von Grundstücken ohne rotes Buch.

Absatz 5, Artikel 137 des Landgesetzes von 2024 sieht vor, dass Haushalten und Einzelpersonen, die Land nutzen und über eines der in den Absätzen 1, 2, 3 und 4 dieses Artikels genannten Dokumente verfügen, auf denen der Name einer anderen Person vermerkt ist, zusammen mit Dokumenten über die Übertragung der Landnutzungsrechte, aber vor dem 1. August keine Verfahren zur Übertragung der Landnutzungsrechte gemäß den gesetzlichen Bestimmungen durchgeführt haben und bei denen das Land unstrittig ist, eine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und das Eigentum an den mit dem Land verbundenen Vermögenswerten ausgestellt wird; und dass sie die finanziellen Verpflichtungen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen erfüllen.

Wenn die Übertragung faktisch erfolgt ist (eine Partei zahlt, die andere Partei übergibt das Grundstück, hat den Namen aber noch nicht geändert), müssen keine Verfahren zur Übertragung der Landnutzungsrechte durchgeführt werden, es müssen jedoch Verfahren zur Registrierung und Ausstellung der ersten Urkunde durchgeführt werden.

Die Behörde, die den Antrag auf Ausstellung der ersten Bescheinigung erhält, darf vom Erwerber nicht verlangen, dass er einen notariell beglaubigten oder authentifizierten Vertrag oder ein Übertragungsdokument gemäß den Vorschriften vorlegt.

Im Falle der Nutzung eines durch handschriftliches Papier übertragenen Grundstücks und dem Wunsch nach einer Bescheinigung muss der Erwerber Dokumente vorbereiten und die in Artikel 42 Absatz 1 des Dekrets 101/2024 vorgeschriebenen Verfahren befolgen.

Die zweite Möglichkeit ist der Kauf und Verkauf von Grundstücken mit roten Büchern.

Gemäß Artikel 42 Absatz 2 des Dekrets 101/2024 muss eine Person, die ein Grundstück aufgrund einer Übertragung vor dem 1. August nutzt und der Erwerber lediglich über eine Bescheinigung des Veräußerers oder einen Vertrag oder Dokumente über die Übertragung gemäß den Vorschriften verfügt, einen Antrag auf eine Bescheinigung und Dokumente über bestehende Landnutzungsrechte stellen, um eine neue Bescheinigung zu erhalten.

Der Prozess der Erteilung neuer Landnutzungsberechtigungen umfasst 4 Schritte.

Schritt 1: Dokumente vorbereiten

Absatz 2, Artikel 42 des Dekrets 101/2024 legt fest, dass die Unterlagen, die bei der Durchführung von Verfahren zur Erteilung einer Bescheinigung im Falle der Übertragung von Landnutzungsrechten vor dem 1. August einzureichen sind, wenn der Erwerber nur über die Originalbescheinigung des Veräußerers verfügt, Folgendes enthalten:

- Antrag auf Eintragung von Änderungen an Grundstücken und mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten gemäß Formular Nr. 11/DK.

- Originalzertifikat ausgestellt.

- Dokumente über die Übertragung von Nutzungsrechten an Grundstücken und mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten müssen die vollständigen Unterschriften des Veräußerers und des Erwerbers enthalten (der Vertrag muss nicht notariell beglaubigt oder zertifiziert sein, aber er muss die vollständigen Unterschriften aller Parteien enthalten).

Schritt 2: Antrag einreichen

Methode 1: Haushalte und Einzelpersonen stellen gegebenenfalls Anträge an das Volkskomitee der Gemeinde, des Bezirks oder der Stadt, in der sich das Land befindet.

Methode 2: Grundstücksnutzer können ihren Antrag bei der zuständigen Behörde der Gemeinde oder bei der Zweigstelle des Grundbuchamts des Bezirks, der Stadt oder der Provinz, in der sich das Grundstück befindet, oder bei der Behörde für die Registrierung von Landnutzungsrechten einreichen, falls dort keine Zweigstelle des Grundbuchamts eingerichtet wurde.

Schritt 3: Dokumente empfangen und Anfragen bearbeiten

Das Grundbuchamt benachrichtigt den Veräußerer schriftlich und hängt die Benachrichtigung im Sitz des Volkskomitees der Gemeinde, des Bezirks oder der Stadt, in der sich das Grundstück befindet, über das Verfahren zur Erteilung einer Bescheinigung an den Erwerber aus.

Falls die Adresse des Übertragenden für die Benachrichtigung unbekannt ist, veröffentlicht das Grundbuchamt die Bekanntmachung in den lokalen Massenmedien in drei aufeinanderfolgenden Ausgaben (die Kosten für die Veröffentlichung der Bekanntmachung trägt die Person, die die Urkunde beantragt).

Nach Ablauf von 30 Tagen ab Bekanntgabe oder Erstveröffentlichung in den lokalen Medien wird die ausgestellte Urkunde annulliert, wenn der Veräußerer sie nicht vorlegt. Das Grundbuchamt erstellt in diesem Fall eine Akte zur Vorlage bei der zuständigen Behörde, die über die Annullierung der Urkunde entscheidet und dem Erwerber gleichzeitig eine neue Urkunde ausstellt.

Im Falle eines Antrags auf Streitbeilegung weist das Grundbuchamt die Parteien an, den Antrag bei der zuständigen staatlichen Stelle einzureichen, damit diese den Streit gemäß den geltenden Vorschriften beilegt.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm