Das kürzlich von der Nationalversammlung verabschiedete (geänderte) Wohnungsbaugesetz enthält viele Neuerungen, insbesondere, dass für Investitionen in Häuser mit vielen Wohnungen zum Verkauf oder zur Miete (allgemein als Mini-Apartments bekannt) ein Projekt erforderlich ist.
Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), sagte hierzu, dass eine Verschärfung des Baus und der Verwaltung von Mini-Apartments notwendig sei, da sich dieser Wohnungstyp seit langem ungebremst und mit zahlreichen Verstößen entwickelt habe.
Der Markt für Mini-Apartments wird in der kommenden Zeit angespannter. (Foto: Cong Hieu).
Mini-Apartments werden in naher Zukunft kaum noch an Personen ohne Investitionsprojekt verkäuflich sein. Die Entwicklung von Mini-Apartments wird daher aufgrund strenger Verfahrensvorschriften erheblich eingeschränkt sein.
Gleichzeitig ist es eine große Herausforderung, ein Investitionsprojekt auf die Beine zu stellen und die Voraussetzungen für einen Investor im Wohnungsbau zu erfüllen. Denn bei Mini-Apartments handelt es sich um Hochhäuser, die meist auf einer Fläche von 200 bis 300 m² errichtet werden und in engen Gassen liegen. Daher ist es fast unmöglich, ein Projekt wie ein normales gewerbliches Apartmentgebäude auf die Beine zu stellen.
„ Bei schmalen Gassen mit einer Breite von weniger als zwei Metern ist eine Planung im Maßstab 1/500 nicht möglich, da viele Faktoren wie Brandschutz, Infrastruktur, Bevölkerungszahlen und Umweltverträglichkeitsprüfung nicht gewährleistet sind. Diese Anforderungen mit den aktuellen Mini-Apartments zu erfüllen, ist nahezu unmöglich “, analysierte Herr Toan.
Laut Herrn Toan kann die Genehmigung und Planung eines Projekts bei Gewerbewohnungen mehrere Jahre dauern, bei Mini-Apartments ist dieser Zeitraum sogar noch länger.
Viele Mini-Apartments liegen in tiefen Gassen und entsprechen nicht den Brandschutz- und Brandbekämpfungsstandards. (Foto: Cong Hieu).
Darüber hinaus werden Mini-Apartments hauptsächlich in zentralen Lagen gebaut, sodass die Vorschriften zur Gebäudehöhe sehr streng sind. Normalerweise kann ein 200 m2 großes Grundstück nur mit etwa 5 bis 6 Stockwerken bebaut werden. Bei dieser Dichte und Höhe können Investoren keinen Gewinn erzielen, daher wird es niemand tun.
Tatsächlich werden derzeit bis zu 95 % der bestehenden Mini-Apartments ohne Genehmigung gebaut, denn wenn sie gemäß den Vorschriften gebaut werden, erleiden die Investoren Verluste, bevor sie überhaupt anfangen.
„ Wenn Sie ein 200 m2 großes Grundstück für 10 Milliarden kaufen, aber nur 5 Stockwerke bauen können und 70 % der Fläche, also 700 m2, bebauen, betragen die Kosten für Grundstück und Bau etwa 22 Millionen VND/m2. Wenn Sie es für 25 Millionen VND/m2 verkaufen, ist es klar, dass der Investor mit dem Bau von 5 Stockwerken keinen Gewinn machen wird “, erklärte Herr Toan.
Laut Herrn Toan besteht daher in der kommenden Zeit die Gefahr, dass der Typ Mini-Apartments an Bedeutung verliert, da die Notwendigkeit, ein neues Investitionsprojekt zu errichten, dies für viele Menschen unmöglich machen wird.
Auch bei Mini-Apartments, die die Baubedingungen erfüllen, werden die Kosten sehr hoch sein und aufgrund der zu hohen Investitionskosten nicht mit gewerblichen Apartments konkurrieren können.
Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor der Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company, teilt diese Ansicht und unterstützt auch die Ansicht des Wohnungsgesetzes, dass es notwendig sei, die Verwaltung von Mini-Apartments zu verschärfen, um die Rechte, Pflichten und die Sicherheit der Eigentümer zu schützen.
Herr Quyet sagte, dass die normale Projektvorbereitung etwa zwei bis drei Jahre dauert und die Kosten für diese Phase je nach Umfang und Standort des Projekts etwa 5 bis 10 % betragen.
Obwohl das Projekt sehr komplex ist, kann es nicht jeder selbst durchführen. Mini-Apartments liegen meist in tiefen Gassen, sodass Brandschutz und Brandbekämpfung nur schwer gewährleistet werden können.
„ In Zukunft werden Eigentümer beim Bau von Mini-Apartments gezwungen sein, ein Unternehmen zu gründen. Steuern zu vermeiden, wird dann nicht mehr so einfach sein wie heute. Hausbesitzer werden Grundstücke besitzen und dann selbst eine Baugenehmigung beantragen “, sagte Herr Quyet.
Transparentere und klarere Regelungen werden dazu beitragen, dass sich Mini-Apartments in die richtige Richtung entwickeln, machen es aber auch vielen Menschen unmöglich, mit dieser Art von Wohnungen Gewinn zu erzielen.
Laut Herrn Quyet werden die Verkaufspreise für Mini-Apartments in der kommenden Zeit höher sein, die Menschen werden jedoch gesetzlich geschützt sein und ein sichereres Wohnumfeld haben.
„ Der Markt für den Bau, Verkauf und die Vermietung von Mini-Apartments wird in naher Zukunft sehr komplex sein. Daher wird das Spiel nur professionellen Entwicklern vorbehalten sein, die professionelle Unternehmen gründen können, die sich auf die Entwicklung dieses Modells spezialisieren. Für Privathaushalte oder Amateurinvestoren wird es schwierig sein, sich an dieser Art von Projekten zu beteiligen “, betonte Herr Quyet.
Herr Nguyen Manh Khoi, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium , betonte zu diesem Thema, dass der Bau von 20 oder mehr Wohnungen reguliert werden müsse, um ein Investitionsprojekt zu etablieren, wie bei einem normalen Projekt, um Verantwortung zu zeigen, unabhängig von Größe oder Anzahl der Wohnungen. Beim Verkauf müsse das Gesetz über das Immobiliengeschäft eingehalten werden.
Darüber hinaus muss aus den Unterlagen der Baugenehmigung klar hervorgehen, wie viele Wohnungen gebaut werden können, wie viele Stockwerke, wie viele Wohnungen pro Stockwerk und wie viele Quadratmeter jede Wohnung hat.
Darüber hinaus müssen auch die Kriterien für Brandschutz und Brandbekämpfung erfüllt sein; das Gebäude muss sich in gemeinschaftlichem und privatem Eigentum befinden; in allen Situationen sind Baugenehmigungen erforderlich; Genehmigungen werden für jede Wohnung ausgestellt usw.
Nach den neuen Vorschriften müssen Privatpersonen, die Miniapartments (Häuser mit zwei oder mehr Stockwerken, wobei sich auf jeder Etage Wohnungen befinden, oder zwei Stockwerke und 20 oder mehr Wohnungen) zum Verkauf oder zur Vermietung bauen möchten, die Voraussetzungen erfüllen, um als Investor in ein Wohnungsbauprojekt zu gelten.
Wohnungen, die Anspruch auf eine Bescheinigung nach dem Grundbuchgesetz (Pink Book) haben, werden gemäß dem Wohnungsgesetz und dem Immobilienwirtschaftsgesetz verkauft, vermietet oder gemietet.
Darüber hinaus müssen Investitionen in Mini-Apartments zur Miete den vom Bauminister erlassenen Bauvorschriften entsprechen. Das Gebäude muss den gesetzlich vorgeschriebenen Anforderungen an Brandschutz und Brandbekämpfung entsprechen.
Chau Anh
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