Es müssen neue Projekte entwickelt werden, um gebaut und verkauft werden zu können; Mini-Apartments sind vom Niedergang bedroht.

Das kürzlich von der Nationalversammlung verabschiedete (geänderte) Wohnungsgesetz enthält viele Neuerungen, insbesondere die, dass Investitionen in Häuser mit vielen zum Verkauf oder zur Vermietung stehenden Wohnungen (oft als Mini-Apartments bezeichnet) ein Projekt erfordern.

Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), erklärte dazu, dass eine Verschärfung der Bau- und Verwaltungsvorschriften für Mini-Apartments notwendig sei, da sich diese Art von Wohnungen seit langer Zeit ungehindert und unter vielen Verstößen ausbreite.

Der Markt für Mini-Apartments wird sich in der kommenden Zeit verengen. (Foto: Cong Hieu).

Mini-Apartments werden in naher Zukunft kaum noch an Privatpersonen ohne Investitionsprojekt verkäuflich sein. Der Bau solcher Mini-Apartments wird daher aufgrund strenger Verfahrensvorschriften deutlich eingeschränkt.

Die Realisierung von Investitionsprojekten und die Erfüllung der entsprechenden Bedingungen für Investoren in Wohnungsbauprojekte stellen eine enorme Herausforderung dar. Denn Mini-Apartments sind Hochhäuser mit einer Fläche von meist 200 bis 300 m², die sich oft in engen Gassen befinden. Daher ist es nahezu unmöglich, Projekte wie herkömmliche Gewerbeimmobilien zu realisieren.

„ Bei Gassen von weniger als zwei Metern Breite ist eine Bebauungsplanung im Maßstab 1:500 unmöglich, da viele Faktoren wie Brandschutz, Infrastruktur, Bevölkerungsentwicklung und Umweltverträglichkeitsprüfung nicht gewährleistet sind. Diese Anforderungen mit den derzeitigen Mini-Apartments zu erfüllen, ist nahezu unmöglich “, analysierte Herr Toan.

Laut Herrn Toan kann die Projektgenehmigung und Planung bei Gewerbewohnungen mehrere Jahre dauern, bei Mini-Apartments ist dieser Zeitraum sogar noch länger.

Viele Mini-Apartments befinden sich in tiefen Gassen, die nicht den Brandschutzstandards entsprechen. (Foto: Cong Hieu).

Mini-Apartments werden hauptsächlich in zentralen Lagen gebaut, weshalb die Bauvorschriften sehr streng sind. Auf einem 200 m² großen Grundstück dürfen üblicherweise nur etwa fünf bis sechs Stockwerke errichtet werden. Bei dieser Dichte und Höhe ist ein solches Projekt für Investoren nicht rentabel, weshalb es niemand realisieren wird.

Tatsächlich werden derzeit bis zu 95 % der bestehenden Mini-Apartments ohne Genehmigung gebaut, denn wenn sie vorschriftsmäßig gebaut würden, würden die Investoren schon vor Baubeginn Verluste erleiden.

„ Wenn man ein 200 m² großes Grundstück für 10 Milliarden VND kauft, aber nur fünf Stockwerke darauf bauen und 70 % der Fläche, also 700 m², bebauen kann, belaufen sich die Kosten für Grundstück und Bau auf etwa 22 Millionen VND/m². Verkauft man es dann für 25 Millionen VND/m², macht der Investor mit dem Bau von fünf Stockwerken eindeutig keinen Gewinn “, erklärte Herr Toan.

Laut Herrn Toan besteht daher in der kommenden Zeit die Gefahr, dass der Typus der Mini-Apartments an Bedeutung verliert, da die Notwendigkeit, ein neues Investitionsprojekt zu realisieren, für viele Menschen unmöglich sein wird.

Für Mini-Apartments, die die Bauvoraussetzungen erfüllen, werden die Kosten ebenfalls sehr hoch sein und nicht mit kommerziellen Apartments konkurrenzfähig, da die Investitionskosten zu hoch sind.

Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor der Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company, teilt diese Ansicht und unterstützt ebenfalls die Auffassung des Wohnungsgesetzes, dass eine strengere Verwaltung von Mini-Apartments notwendig sei, um die Rechte, Pflichten und die Sicherheit der Eigentümer zu schützen.

Herr Quyet erklärte, dass die normale Projektvorbereitung etwa zwei bis drei Jahre dauere und die Kosten für diese Phase je nach Umfang und Standort des Projekts etwa 5 bis 10 % ausmachten.

Das Projekt ist zwar sehr komplex, aber nicht alle Bewohner können es selbst umsetzen. Die Mini-Apartments befinden sich hauptsächlich in tiefen Gassen, was die Brandverhütung und -bekämpfung erschwert.

„ In Zukunft werden Eigentümer von Mini-Apartments gezwungen sein, ein Gewerbe zu gründen. Dann wird es unmöglich sein, Steuern wie bisher zu hinterziehen; die Eigentümer werden über das Grundstück verfügen und die Baugenehmigungen selbst beantragen “, sagte Herr Quyet.

Transparentere und klarere Regelungen werden dazu beitragen, dass sich Mini-Apartments in die richtige Richtung entwickeln, aber gleichzeitig vielen Menschen unmöglich machen, mit dieser Art von Wohnung Gewinn zu erzielen.

Laut Herrn Quyet werden die Verkaufspreise von Mini-Apartments in Zukunft höher sein, dafür werden die Menschen aber gesetzlich geschützt sein und ein sichereres Wohnumfeld vorfinden.

„ Der Markt für den Bau, Verkauf und die Vermietung von Mini-Apartments wird in naher Zukunft sehr komplex sein, sodass sich dieses Geschäft nur für professionelle Bauträger eignet, die spezialisierte Unternehmen für dieses Modell gründen können. Privatpersonen oder Kleinanleger werden es schwer haben, an solchen Projekten teilzunehmen “, betonte Herr Quyet.

Herr Nguyen Manh Khoi, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium , betonte in Bezug auf dieses Thema, dass der Bau von 20 oder mehr Wohnungen als Investitionsprojekt – wie jedes andere Projekt auch – reguliert werden müsse, um Verantwortungsbewusstsein zu demonstrieren, unabhängig von Größe oder Anzahl der Wohnungen. Beim Verkauf müsse das Immobiliengesetz eingehalten werden.

Darüber hinaus muss in den Unterlagen, die die Baugenehmigung beinhalten, klar angegeben werden, wie viele Wohnungen gebaut werden dürfen, wie viele Stockwerke es gibt, wie viele Wohnungen sich pro Stockwerk befinden und wie viele Quadratmeter jede Wohnung groß ist.

Darüber hinaus muss es auch die Kriterien für Brandschutz und Brandbekämpfung erfüllen; das Bauwerk muss gemeinschaftliches und privates Eigentum aufweisen; in allen Fällen sind Baugenehmigungen erforderlich; für jede Wohnung wird eine Genehmigung ausgestellt usw.

Nach den neuen Bestimmungen müssen Personen, die Mini-Apartments (Häuser mit 2 oder mehr Stockwerken, wobei jedes Stockwerk Wohnungen enthält, oder 2 oder mehr Stockwerke mit 20 Wohnungen) zum Verkauf oder zur Vermietung bauen möchten, die Bedingungen für einen Investor in einem Wohnungsbauprojekt erfüllen.
Wohnungen, die gemäß dem Grundstücksgesetz (rosa Buch) für eine Bescheinigung in Frage kommen, werden nach den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes und des Immobilienwirtschaftsgesetzes verkauft, vermietet oder im Rahmen eines Mietkaufs angeboten.
Darüber hinaus müssen Investitionen in Mini-Apartments zur Vermietung den vom Bauminister festgelegten Bauvorschriften entsprechen. Das Gebäude muss die gesetzlich vorgeschriebenen Brandschutzbestimmungen erfüllen.

Chau Anh

Quelle