Viele Chancen und Herausforderungen verflechten sich
2023 ist ein herausforderndes Jahr für den Immobilienmarkt. Zahlreiche kontinuierliche Maßnahmen der Regierung und der Behörden haben einen erheblichen Teil der Beschränkungen und Hindernisse des Marktes beseitigt.
Die Verabschiedung des neuen (geänderten) Wohnungsbaugesetzes mit zahlreichen neuen Regelungen zur „Beseitigung von Schwierigkeiten“ für Käufer und Investoren bei der Entwicklung von Sozialwohnungsprojekten dürfte die Attraktivität steigern und mehr Unternehmen zur Teilnahme an der Entwicklung bewegen.
Trotz vieler Schwierigkeiten hat der vietnamesische Immobilienmarkt seine „frustrierendste“ Phase hinter sich.
Marktdaten zeigen, dass sich die Anzahl der Suchanfragen für Transaktionen im Grundstücks- und Wohnungssegment gut erholt hat und das Angebot aus neuen Projekten und Transaktionen zunimmt.
Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), kommentierte, dass das Jahr 2024 viele miteinander verflochtene Chancen und Herausforderungen mit sich bringen werde.
Insbesondere dank der Planungsinformationen konnten positive Entwicklungen sowohl beim Gesamtangebot als auch bei der Gesamtnachfrage verzeichnet werden. Die Beteiligung von Investoren am „Wettlauf“ um die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen wird die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage ebenfalls allmählich schließen.
Mit der „Unterstützung“ der Politik wird die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus in der kommenden Zeit weiterhin positive Ergebnisse erzielen.
Die Verabschiedung des neuen (geänderten) Wohnungsbaugesetzes mit zahlreichen neuen Regelungen zur „Beseitigung von Schwierigkeiten“ für Käufer und Investoren bei der Entwicklung von Sozialwohnungsprojekten dürfte die Attraktivität steigern und mehr Unternehmen dazu bewegen, sich an der Entwicklung dieses Segments zu beteiligen.
Darüber hinaus soll der Zugang zu dieser Art von Dienstleistungen für Menschen mit geringem Einkommen verbessert werden.
Einem Bericht der Immobiliendienstleistungsgruppe DKRA (DKRA Group) zufolge verzeichnete der primäre Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung kürzlich einen deutlichen Rückgang sowohl des Angebots als auch der Nachfrage in Schlüsselsegmenten.
Die Maßnahmen der Regierung zur Beseitigung der Marktschwierigkeiten, wie etwa die Resolution 33/NQ-CP, die offizielle Meldung Nr. 469/CD-TTg, das Rundschreiben 02/2023/TT-NHNN, das Rundschreiben 03/2023/TT-NHNN usw., dürften dem Markt in der kommenden Zeit viele positive Signale bringen, wenn sie ausreichend „absorbiert“ sind.
Konkret werden im Landsegment im Jahr 2023 22 Projekte mit einem Angebot von rund 1.850 Grundstücken erwartet, was einem Rückgang von 73 % gegenüber 2022 entspricht und den niedrigsten Stand der letzten fünf Jahre darstellt. Der Verbrauch erreichte rund 751 Grundstücke, etwa 41 % des gesamten neu auf den Markt gebrachten Angebots, was einem Rückgang von 84 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Die Transaktionen erfolgten hauptsächlich in der Produktgruppe mit Preisen zwischen 12,9 und 14,9 Millionen VND/m² und Gemeinschaftsflächen zwischen 70 und 90 m². Der Grundstücksmarkt in den umliegenden Gebieten hatte weiterhin eine dominierende Stellung, vor allem in der Provinz Binh Duong , mit einem Anteil von 47 % am gesamten Marktangebot.
Das Primärpreisniveau verzeichnete einen Rückgang von 10 % – 13 % im Vergleich zu 2022. Der Sekundärmarkt verzeichnete einen Rückgang von 13 % – 17 % im Vergleich zu Anfang 2023. Dieser Rückgang trat jedoch lokal in der Gruppe der Kunden auf, die Kredite nutzten, sowie bei einigen Großprojekten mit unvollständiger Infrastruktur – legal.
Im Wohnungssegment wurden im laufenden Jahr 126 Primärprojekte (ca. 22.071 Einheiten) zum Verkauf angeboten, ein Rückgang von 32 % gegenüber 2022 und gleichzeitig der niedrigste Stand der letzten fünf Jahre. Das Angebot verteilt sich hauptsächlich auf Ho-Chi-Minh-Stadt (vor allem im Osten) und die Provinz Binh Duong.
Der Verbrauch erreichte etwa 9.664 Einheiten, was 44 % des Primärangebots entspricht und einen Rückgang von 56 % gegenüber 2022 darstellt. Der Primärverbrauch konzentriert sich auf Projekte mittlerer Preisklasse mit Preisen zwischen 40 und 55 Millionen VND/m2, mit abgeschlossenen Rechtsverfahren, schnellem Baufortschritt und bequemer Anbindung an das Stadtzentrum.
Die Primärverkaufspreise schwankten im Vergleich zum Jahresanfang nicht stark, die Investoren setzten jedoch auf die Anwendung zahlreicher Maßnahmen wie Skonti, Tilgungs- und Zinsaufschub usw., um die Marktnachfrage anzukurbeln.
Gleichzeitig ist die Liquidität auf dem Sekundärmarkt nach wie vor gering. Die Sekundärmarktpreise sind im Vergleich zum Jahresende 2022 um etwa 3 bis 8 % gesunken, vor allem bei Projekten, die sich gerade in der Abschlussphase von Rechtsverfahren befinden oder bei denen der Bau im Rückstand ist.
Wohnimmobilien führen den Markt im Jahr 2024 an
Das Forschungsteam von VARS geht bei seiner Marktprognose davon aus, dass sich der Immobilienmarkt im Jahr 2024 voraussichtlich stabilisieren wird und etwa 30–40 % der Immobilienmakler ihre Tätigkeit wieder aufnehmen werden.
Das Segment Wohnimmobilien wird ab Mitte 2024 mit einem geschätzten Gesamtangebot an Wohnungen von über 30.000 Produkten den Markt anführen; davon gibt es in Hanoi 15.000 Produkte, in Ho-Chi-Minh-Stadt 5.000 Produkte und in der Provinz Binh Duong etwa 10.000 Produkte.
Das Segment Wohnimmobilien wird ab Mitte 2024 mit einem geschätzten Gesamtangebot an Wohnungen von über 30.000 Produkten den Markt anführen.
Darüber hinaus gelten Industrieimmobilien weiterhin als wachstumsstarkes Segment und bieten Technologieunternehmen, insbesondere im Hochtechnologiesektor, weiterhin eine neue Produktions- und Geschäftsbasis.
Dementsprechend sind die ausländischen Direktinvestitionen weiterhin positiv und profitieren von der Steuervergünstigung. Die Verkehrsinfrastruktur wird zunehmend synchronisiert und modernisiert, wobei Investitionen in Infrastrukturen getätigt werden, die zu den besten der Region gehören. Die Unterstützungsdienste für Industrieparks werden zunehmend verbessert.
Viele neue Industriepark-Investitionsprojekte wurden grundsätzlich genehmigt und beginnen mit der Umsetzung der nächsten Phasen. Das Angebot an Industrieparkimmobilien wächst sowohl im Norden als auch im Süden. Die Nachfrage nach Industrieimmobilien ist weiterhin sehr groß, insbesondere nach Mehrzweck-Lagerhallen und Fertigfabriken.
Die Nachfrage wird sowohl qualitativ als auch quantitativ durch eine Reihe von Investitionsplänen und -abkommen mit ausländischen Unternehmen gesteigert, die Vietnam als Zielland im Zuge der Transformation ihrer Lieferketten wählen und sich eine verstärkte Zusammenarbeit durch aktive diplomatische Aktivitäten, insbesondere durch die kürzlich aufgewertete umfassende strategische Partnerschaft zwischen Vietnam und den USA, erwarten.
Die Planungen vieler Provinzen und Städte für den Zeitraum 2021–2030 wurden genehmigt. Dadurch werden die Probleme im Zusammenhang mit den rechtlichen Verfahren für Industrieparks teilweise gelöst. Diese Faktoren werden dazu beitragen, dass Industrieparkimmobilien auch 2024 ihre Position behaupten und weiter wachsen.
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