Popularisierung von „Zwei-Preis-Häusern“; Hinweise zum Kauf von Wohnungen ohne rosa Buch; Investorensuche für das größte Resortprojekt in Tuyen Quang

Vorschlag zur Prüfung der Einführung eines Mechanismus zur strengeren Kontrolle von Transaktionen auf den Etagen, Tuyen Quang sucht Investoren für das größte Resort-Stadtgebietsprojekt der Provinz, Hinweis beim Kauf von Wohnungen ohne rosa Bücher zur Vermeidung von Risiken... das sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Abgeordnete der Nationalversammlung schlugen vor, die Einführung eines Mechanismus zur strengeren Kontrolle von Transaktionen an Immobilienbörsen zu prüfen. (Foto: Hoang Ha)

Zweifamilienhäuser sind nach wie vor beliebt.

In seiner Stellungnahme zum Entwurf des überarbeiteten Immobiliengesetzes im Plenarsaal der Nationalversammlung am 29. August schlug Herr Le Thanh Hoan (Delegation der Provinz Thanh Hoa ) vor, einen Mechanismus zur strengeren Kontrolle von Immobilientransaktionen an den Börsen einzuführen. Seiner Ansicht nach sei es nämlich weit verbreitet, dass Waren zu zwei verschiedenen Preisen angeboten würden.

„Von Motorrädern über Autos bis hin zu Häusern ist es für uns nicht schwer, online nach Angeboten zu suchen, deren Verkaufspreise von Investoren öffentlich angegeben werden. Aber zum angegebenen Preis zu kaufen, ist sehr schwierig“, sagte Herr Hoan.

Herr Hoan fragte, wo der tatsächliche Transaktionswert der von Unternehmen beworbenen Immobilien liegt. Das sind die Preise, die überall im Internet veröffentlicht werden, aber auf „magische“ Weise in ausländische Kurse, Überweisungsgebühren und Investorenpreise umgerechnet werden, wobei ein zusätzlicher Betrag hinzukommt, der im Kaufvertrag nicht aufgeführt ist – im Grunde Steuerhinterziehung.

Bezüglich der Maklerpraxis erklärte Herr Hoan, dass der Gesetzesentwurf die wichtigen rechtlichen Rahmenbedingungen weiter verfeinert habe, um mehr Transparenz und Benutzerfreundlichkeit auf dem Immobilienmarkt zu erreichen. Abgesehen von seriösen Teams sei es nicht schwer zu erkennen, dass Maklertätigkeiten in vielfältigen und unkontrollierten Formen stattfänden.

„Das Phänomen der sogenannten Grundstücksmakler ist weit verbreitet und beeinträchtigt die legitimen Tätigkeiten von Immobilienmaklern. Darüber hinaus kommt es immer noch zu opportunistischen Aktivitäten, Wucher und Preisabsprachen durch einige Maklergruppen, was den Kunden Schaden zufügt“, erklärte Herr Hoan.

Daher forderte dieser Delegierte der Nationalversammlung auch die für die Ausarbeitung dieses Gesetzes zuständige Behörde auf, die Vorschriften über die Verantwortlichkeiten von Immobilienmaklerorganisationen und Einzelpersonen zu prüfen und zu ergänzen, um verbotene Fälle klar zu definieren.

Im Einzelnen die folgenden Fälle:

Ein direktes Interesse an Immobilien zu haben, wobei die ermäßigte Provision ausgenommen ist, ohne dieses Interesse dem Immobilienkäufer offenzulegen; eine Partei dazu anzustiften, den Anzahlungsvertrag oder Kaufvertrag zu brechen, um einen neuen Vertrag mit einer anderen Person abzuschließen.

Willkürliche Erhöhung oder Festsetzung von Immobilienpreisen, um die an der Transaktion beteiligten Parteien gegen ihren Willen auszunutzen; Beteiligung an der Maklertätigkeit, um Parteien zum Unterzeichnen von Verträgen zu bewegen, ohne die an der Transaktion beteiligten Parteien jedoch vollständig und ehrlich über Informationen im Zusammenhang mit der Immobilie zu informieren.

„Einige der oben genannten verbotenen Handlungen dienen als Grundlage für die Beurteilung der Verantwortung von Immobilienmaklerorganisationen und Einzelpersonen. Je nach Art und Schwere des Verstoßes können administrative Maßnahmen bis hin zur Strafverfolgung in Betracht gezogen werden“, betonte Herr Hoan.

Das neue Wohnungsangebot im Westen und Osten von Hanoi wird 40 % des Wohnungsmarktanteils ausmachen.

Experten schätzen, dass in naher Zukunft 40 % des Wohnungsmarktes auf Neubauten im Westen und Osten entfallen werden. Darüber hinaus werden sich die Immobilienangebote in diesen Gebieten und in Hanoi allgemein stetig verbessern.

Laut Savills markierte das Jahr 2008 einen neuen Entwicklungsschritt für Hanoi, als die Hauptstadt nach der Fusion mit einer Gesamtfläche von mehr als 3.300 Quadratkilometern, dem 3,6-Fachen ihrer vorherigen Fläche, zu einer der 17 größten Städte der Welt wurde.

Im Jahr 2011 genehmigte die Regierung den Masterplan für den Bau der Hauptstadt bis 2030 mit einer Vision bis 2050. Ziel ist es, Hanoi zu einer nachhaltigen Stadt mit einer synchronisierten Infrastruktur und einem ebensolchen technischen System, hoher Wettbewerbsfähigkeit und harmonischer kultureller Entwicklung zu machen.

Gleichzeitig gab es im Westen Hanois bereits frühere Bevölkerungsbewegungen, wodurch sich ein klares Stadtbild ergibt, das eine Migrationswelle in diese Region zur Ansiedlung auslöste. Die Entwicklung von To Huu – Le Van Luong, der Ringstraße 2, der Ringstraße 3 und der geplanten Ringstraßen 3, 5 und 4 hat die Entwicklung von Immobilienprojekten beflügelt. Entlang dieser Strecken entstanden im Westen Großprojekte wie The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long und Mailand Ha Noi City.

Do Thu Hang, Senior Director of Research & Consulting bei Savills Hanoi, erklärte, dass das westliche Gebiet in den Bezirken Bac Tu Liem, Nam Tu Liem und Cau Giay seit 2011 mit einem Marktanteil von rund 30 % den Markt hinsichtlich des Büroflächenangebots anführt. Entsprechend verfügt dieses Gebiet mit einem Marktanteil von 50 % über das größte Büroflächenangebot der Hauptstadt. Auch in naher Zukunft wird dieses Gebiet das Entwicklungszentrum Hanois bleiben.

Im Osten der Stadt wird Hanoi laut Hauptstadtverkehrsplanung bis 2030 mit einer Vision bis 2050 zehn weitere große Brücken über den Roten Fluss bauen, darunter Projekte wie: Vinh Tuy 2 Brücke, Tran Hung Dao Brücke, Tu Lien Brücke, Neue Thang Long Brücke, Thuong Cat Brücke, Hong Ha 9.

Andererseits wird die Fertigstellung von Infrastrukturprojekten wie der Verlängerung der Ringstraße 2 und die Planung der Ringstraße 4 die Reisezeit von Hanoi zu anderen Orten verkürzen und damit die Attraktivität des Ostens für die Bedürfnisse der benachbarten Orte erhöhen.

Gleichzeitig wurde 2021 die Planung der historischen Innenstadt mit dem Ziel gestartet, die Bevölkerungszahl im Zeitraum 2020–2030 um etwa 215.000 Menschen zu reduzieren. Insgesamt umfassen sechs städtebauliche Zonierungsprojekte der historischen Innenstadt ein Untersuchungsgebiet von über 2.700 Hektar. Hauptziel ist die Bevölkerungskontrolle, die Reduzierung der Einwohnerzahl von 1,2 Millionen (im Jahr 2009) auf geschätzte 672.000, wodurch die soziale und technische Infrastruktur verbessert werden soll.

Laut Frau Hang werden Wohnbauprojekte von der Abwanderung aus der historischen Innenstadt profitieren. Insbesondere einige ehemalige Bewohner der Altstadt sind aufgrund der guten Infrastruktur und der bequemen Verkehrsanbindung in benachbarte, attraktive Stadtteile im Osten gezogen.

Do Thu Hang, Senior Director of Research & Consulting bei Savills Hanoi, schätzte ein, dass in der kommenden Zeit neue Angebote in den westlichen und östlichen Gebieten 40 % des Marktanteils für Wohnungen ausmachen werden.

Insbesondere die östliche Region mit den Bezirken Long Bien und Gia Lam, die über große Landflächen und eine gut ausgebaute Infrastruktur verfügen, wird durch die Beteiligung namhafter Investoren wie Vingroup und Ecopark stark entwickelt und zieht Käufer aus dem Zentrum Hanois an. Laut Savills ist der Anteil des Wohnungsangebots im Osten am Gesamtangebot des Marktes von einem sehr niedrigen Niveau im Jahr 2011 auf 12 % im ersten Halbjahr 2023 gestiegen.

Darüber hinaus verzeichnet diese Region in den letzten Jahren auch das stärkste Wachstum beim Angebot an Flachbauten, dessen Anteil am Angebotsmarkt in Hanoi von 8 % im Jahr 2014 auf 15 % im ersten Halbjahr 2023 gestiegen ist.

Unterdessen unterscheiden sich auch die Primärpreise für Wohnimmobilien in den beiden Regionen. Laut Savills erreichte der durchschnittliche Primärpreis für Wohnungen im Westen im ersten Halbjahr 2023 58 Millionen VND/m².

Der durchschnittliche Preis für Wohnungen im Osten liegt bei etwa 48 Millionen VND/m². Bei Wohnungen in niedrigen Gebäuden lag der Preis im Westen in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 bei 157-225 Millionen VND/m² Grundstück und im Osten bei 158-168 Millionen VND/m² Grundstück.

Laut Frau Do Thu Hang liegt der Preisunterschied zwischen den beiden Regionen darin begründet, dass die östliche Region zwar später entstanden und sich entwickelt hat, dies aber recht schnell geschah, weshalb es immer noch eine solche Preislücke zur westlichen Region gibt.

Tuyen Quang: Suche nach Investoren für ein urbanes Ferienresortprojekt mit einem Kapital von über 17.000 Milliarden VND

Das Planungs- und Investitionsministerium der Provinz Tuyen Quang hat die Suche nach Investoren für das Projekt „Resort-Stadtgebiet My Lam – Tuyen Quang“ mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von über 17 Billionen VND bekannt gegeben. Das Projekt soll einen Durchbruch in der sozioökonomischen Entwicklung der Region und der angrenzenden Gebiete bewirken.

Dieses 540 Hektar große Projekt befindet sich im Stadtbezirk My Lam (Stadt Tuyen Quang) und in der Gemeinde My Bang (Bezirk Yen Son). Die Gesamtinvestition beläuft sich auf rund 17,1 Billionen VND. Die Kosten für Entschädigung und Umsiedlungsmaßnahmen betragen über 1,2 Billionen VND.

Eine Ecke der Stadt Tuyen Quang, Provinz Tuyen Quang. (Quelle: BXD)

Die Projektumsetzung ist ab dem Datum der Investitionsgenehmigung für vier Jahre geplant. Die Projektlaufzeit beträgt 50 Jahre. Investoren können ab sofort bis zum 29. September Angebote einreichen.

Dies ist ein Projekt zum Bau eines ökologischen Stadtgebiets, das Erholungsraum und beispielhafte, vielfältige Dienstleistungen vereint. Dabei werden natürliche Grünflächenelemente genutzt. Bereits am 10. Juli unterzeichnete Vizepremierminister Tran Hong Ha den Beschluss Nr. 820/QD-TTg, mit dem die Investitionspolitik für das Projekt „My Lam – Tuyen Quang Resort Urban Area“ in Form einer Ausschreibung zur Auswahl von Investoren genehmigt wurde.

Dies ist das bisher größte städtische Ferienresortprojekt in der Provinz Tuyen Quang. Es wird erwartet, dass das Projekt einen Durchbruch in der sozioökonomischen Entwicklung darstellt und die Entwicklung der Stadt Tuyen Quang sowie der angrenzenden Gebiete vorantreibt, die bereits in der Region umgesetzt wurde und wird.

Risiken beim Kauf und Verkauf von Wohnungen ohne rosa Bücher

Laut den Bestimmungen können Wohnungen ohne Grundbucheintrag grundsätzlich gekauft und verkauft werden, außer in Ausnahmefällen. In allen anderen Fällen ist ein Grundbucheintrag jedoch erforderlich. Käufer sollten daher sorgfältig recherchieren und abwägen, ob sie eine Wohnung ohne Grundbucheintrag erwerben möchten, um Risiken bei ihrer Anzahlung zu vermeiden.

Gemäß Artikel 11 Absatz 1 Nummer a des Wohnungsgesetzes von 2014 dürfen Einzelpersonen und Organisationen Immobilien kaufen und verkaufen, wenn sie über eine entsprechende Bescheinigung (allgemein bekannt als rotes oder rosa Buch) verfügen, außer in folgenden Fällen: Kauf und Verkauf von zukünftigem Wohnraum; Übertragung eines Vertrags zum Kauf und Verkauf von Gewerbeimmobilien in einem Wohnungsbauinvestitionsprojekt, selbst wenn das Haus bereits übergeben wurde, der Antrag auf ein rosa Buch aber noch nicht gestellt wurde; Kauf und Verkauf von Sozialwohnungen.

Für jede der oben genannten Ausnahmen gelten laut Gesetz folgende Bedingungen: Bedingungen für den Kauf und Verkauf von zukünftigem Wohnraum (gemäß Artikel 72 Absatz 1 des Dekrets 99/2015/ND-CP). Es ist kein Eigentumswohnungs-Grundbuchblatt erforderlich. Stattdessen muss der Investor dem Bauamt ein Dokument zur Ersetzung des Grundbuchblatts vorlegen. Dieses Dokument muss folgende Bedingungen erfüllen: Es muss die Verkaufsberechtigung der Eigentumswohnung bestätigen und Projektunterlagen, Baupläne, Baugenehmigungen, Abnahmedokumente oder Dokumente über die Löschung der Hypothek (falls diese zuvor belastet war) mit der Verpflichtung des Investors zur Übernahme der Verantwortung enthalten.

Bedingungen für die Übertragung eines Kaufvertrags für eine Gewerbeimmobilie in einem Wohnungsbauprojekt: Schriftform, auf Wunsch der Parteien notariell beglaubigt. Anzahl der Verträge: 6 Exemplare, davon 3 Exemplare beim Investor, 1 Exemplar beim Finanzamt, 1 Exemplar beim Veräußerer, 1 Exemplar beim Erwerber und 1 Exemplar beim Notar.

Voraussetzungen für den Kauf und Verkauf von Sozialwohnungen (gemäß Artikel 63 Absatz 2 des Wohnungsgesetzes): Es müssen folgende Dokumente vorliegen: Dokumente zum Bauinvestitionsprojekt, technische Planung, Baugenehmigung; Dokumente, die die Fertigstellung der Fundamentarbeiten, der Wasserversorgung und des Abwassersystems, der Stromversorgung usw. belegen.

Gemäß den oben genannten Bestimmungen können Wohnungen ohne Grundbucheintrag (rosa Buch) – außer in Ausnahmefällen – weiterhin gekauft und verkauft werden. In allen anderen Fällen ist ein Grundbucheintrag erforderlich. Daher ist ein Kauf und Verkauf der Wohnung nicht möglich, wenn kein Grundbucheintrag vorliegt und die oben genannten Bedingungen nicht erfüllt sind.

Das größte Risiko besteht darin, dass die Parteien zwar nicht befugt sind, Wohnungen zu kaufen und zu verkaufen, aber dennoch gegen das Gesetz verstoßen und einen Kaufvertrag abschließen. In diesem Fall ist der Vertrag ungültig. Wird der Vertrag für ungültig erklärt, kann der Käufer das für den Wohnungskauf gezahlte Geld verlieren.

Wenn es sich bei dem Vertrag nicht um einen tatsächlichen Verkauf handelt, die Parteien aber das Gesetz „umgehen“, indem sie einen Anzahlungs- oder Autorisierungsvertrag abschließen, obwohl es sich in Wirklichkeit um einen Verkauf handelt, dann können auch diese Verträge ungültig sein.

Bevor man eine Wohnung ohne Eintrag im Grundbuch kauft, sollte man sich daher zunächst die Gründe für diese Situation ansehen. Sobald diese Gründe geklärt sind und die Wohnung tatsächlich ohne Eintrag im Grundbuch verkauft werden kann, ist ein normaler Kauf und Verkauf möglich.

Im Gegenteil, wenn andere Gründe und potenzielle Risiken vorliegen, sollten Käufer dies in Erwägung ziehen und sich gegen den Kauf dieser Wohnung entscheiden.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-pho-bien-nha-2-gia-luu-y-khi-mua-chung-cu-chua-so-hong-tim-nha-dau-tu-du-an-nghi-duong-lon-nhat-tuyen-quang-240534.html