„Der Markt bietet fast keine bezahlbaren Gewerbewohnungen an.“

Der Wohnimmobilienmarkt boomt.

Insbesondere das offizielle Inkrafttreten des Wohnungsgesetzes 2023, des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 und des Grundstücksgesetzes 2024 am 1. August 2024 – fünf Monate früher als ursprünglich geplant – hat dazu beigetragen, den Rechtsrahmen für den Immobilienmarkt zu vervollständigen und einen neuen Zyklus hin zu mehr Sicherheit, Gesundheit und Nachhaltigkeit einzuleiten. Alle Segmente des Immobilienmarktes, von Wohn- und Gewerbeimmobilien bis hin zu Industrieimmobilien, verzeichnen positive Wachstumssignale, und zahlreiche neue Projekte werden realisiert.

Der Wohnimmobilienmarkt zeigt erste Anzeichen einer „Belebung“.

Bei der Vorstellung des Immobilienmarktberichts für das dritte Quartal und die ersten neun Monate des Jahres 2024 erklärte Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin von VARs IRE, dass der Wohnimmobilienmarkt erste Anzeichen einer „Belebung“ zeige.

Dementsprechend boomt der Markt für Grundstücksauktionen wie nie zuvor. Die Auktionen finden „die ganze Nacht hindurch“ statt, und Hunderte, ja Tausende von Menschen sind bereit, „über Nacht zu schlafen und zu essen“, um ein Grundstück zu ergattern. Auch die Höchstgebote sind rekordverdächtig und vergleichbar mit denen von Grundstücken in Projekten mit gut ausgebauter Infrastruktur.

Die rege Marktentwicklung wird zusätzlich durch das Wohnungssegment befeuert, dessen Preise sowohl im Primär- als auch im Sekundärmarkt kontinuierlich neue Höchststände erreichen. Die hohe Nachfrage führt dazu, dass Tausende von Wohnungseigentümern regelmäßig Anrufe mit Verkaufsanfragen erhalten. Trotz der steigenden Preise verzeichnen neu auf den Markt gebrachte Wohnungsprojekte sehr gute Vermietungsquoten.

Neben Apartmentprojekten verzeichneten auch mehrere neu gestartete Flachbauprojekte großer Bauträger trotz stetig steigender Preise Rekordbuchungszahlen. Viele Einheiten in Toplagen sind nicht nur teuer, sondern Käufer/Investoren müssen auch einen Aufpreis zahlen, um sich ihre Immobilie zu sichern.

Neben den Ergebnissen, die sich aus Angebot und Nachfrage ergeben, zeigt der Markt jedoch auch Anzeichen einer Überhitzung. Dies äußert sich in Bodenspekulationen, die die Immobilienpreise in die Höhe treiben, und im Auftreten intransparenter Immobilientransaktionen. Viele Kleinanleger treten mit dem Ziel kurzfristiger Spekulationen in den Markt ein und treiben die Immobilienpreise dadurch unangemessen in die Höhe. Auch im Wohnungssegment ist die Überhitzung zu beobachten, mit immer höheren Angebotspreisen für Bestandswohnungen, die von bestimmten Spekulantengruppen begünstigt werden.

Diese Probleme sind allesamt auf Lieferengpässe zurückzuführen, obwohl sich die Situation verbessert hat.

Frau Mien führte konkret aus, dass der Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2024 weiterhin ein Angebot von 22.412 zum Verkauf angebotenen Objekten verzeichnete, wobei rund 14.750 neue Objekte auf den Markt kamen. Dies entspricht einem Rückgang von 25 % gegenüber dem Vorquartal, aber einem Anstieg von 60 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 wurden 38.797 neue Objekte zum Verkauf angeboten. Das Angebot blieb sehr diversifiziert, wobei 70 % der neuen Objekte auf den Wohnungssektor entfielen. Objekte mit einem Preis von 50 Millionen VND/m² oder mehr dominierten den Markt. Bezahlbare Gewerbewohnungen waren fast gar nicht vorhanden. Regional betrachtet führte der Norden mit 46 % das Angebot an neuen Objekten an, gefolgt von der Zentralregion mit 29 % und dem Süden mit 25 %.

Die Forschungsdaten von VARS zeigen zudem, dass der Markt im dritten Quartal insgesamt rund 10.400 erfolgreiche Transaktionen verzeichnete, obwohl das Angebot hauptsächlich im gehobenen und luxuriösen Segment angesiedelt ist. Dies entspricht einer Vermietungsquote von 51 %. Darin wird das Interesse des Marktes an neuen Immobilienprodukten deutlich, obwohl der Großteil der Neubauten hohen Standards entspricht und die Investitionskosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen.

Das Transaktionsvolumen und die Vermietungsquote sanken im Vergleich zum Vorquartal um 25 % bzw. einen Prozentpunkt, stiegen aber im Vergleich zum Vorjahresquartal um 80 % bzw. 28 Prozentpunkte. Wohnungstransaktionen blieben dominant und machten im dritten Quartal 71 % aller Wohnungsmarkttransaktionen aus. Neue Wohnungsbauprojekte verzeichneten eine durchschnittliche Vermietungsquote von 75 %. Einige Wohnungsbauprojekte in Hanoi erreichten kurz nach Verkaufsstart sogar Vermietungsquoten von bis zu 90 %.

Wohnungstransaktionen blieben weiterhin dominant und machten im dritten Quartal 71 % aller Wohnungsmarkttransaktionen aus.

Der Trend, kleinere Wohnungen zu bauen, um die Gesamtimmobilienwerte zu senken und so besser auf die Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten von Singles und jungen Familien einzugehen, wird immer deutlicher. Diese Art von Immobilien zeichnet sich zudem durch eine hohe Liquidität aus.

Die hohen Verkaufspreise führen zu einer Verlagerung der Nachfrage hin zu höheren Preisen.

Insgesamt verzeichnete der Markt in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 30.589 erfolgreiche Transaktionen, 2,5 Mal so viele wie im gleichen Zeitraum im Jahr 2023. Viele neue Projekte, die Ende September gestartet wurden und für die Buchungen entgegengenommen wurden, verzeichneten ebenfalls ein hohes Interesse und große Anzahlungen.

Die Immobilienpreise bleiben sowohl auf dem Neubau- als auch auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt hoch, insbesondere im Wohnungssegment. Dies ist auf das zunehmend gravierende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zurückzuführen, da das Angebot trotz Verbesserungen die Nachfrage weiterhin nicht decken kann. Zudem wird der Großteil der Neubauten nach wie vor nach hohen Standards errichtet, was zu höheren Investitionskosten, insbesondere Grundstückskosten, führt.

Die Immobilienpreise auf dem Wohnungsmarkt in Hanoi bleiben weiterhin hoch.

Insbesondere im dritten Quartal stiegen die Preise auf dem Primärmarkt in Hanoi weiterhin rasant an, ohne dass ein Ende in Sicht war, während sich das Angebot allmählich verbesserte. Neue Projekte, von Flachbauten bis hin zu Hochhäusern, vorwiegend im gehobenen und luxuriösen Segment, stießen weiterhin auf großes Marktinteresse. Dies sorgte für eine Dynamik, die die Preise für Wohnungen auf dem Sekundärmarkt hoch hielt, obwohl sich die Liquidität nach einer Phase rasanten Wachstums allmählich stabilisierte.

Die Nachfrage nach Immobilien, sowohl nach Wohn- als auch nach Anlageobjekten, verlagert sich weiterhin in Richtung Vororte, Provinzen und Städte rund um die beiden Sonderstädte sowie auf den Sekundärmarkt mit günstigeren Angeboten. Wohnungen und Häuser unter 3 Milliarden VND sind in Hanoi und Ho-Chi-Minh -Stadt sehr gefragt.

Le Trang

Quelle: https://www.congluan.vn/vars-thi-truong-gan-nhu-vang-bong-hoan-toan-can-ho-chung-cu-thuong-mai-gia-binh-dan-post316639.html