Auf dem Seminar „Grundstücksbewertung: Korrekt und ausreichend“, das die Zeitung Thanh Nien am 14. Juni veranstaltete, sagten Experten, dass die Bewertung von der Berechnungsmethode an vereinheitlicht werden müsse und dass das Dekret bald geändert werden müsse, um Hindernisse zu beseitigen, damit der Staat eine große Einnahmequelle habe und auch Unternehmen und Bürger davon profitieren würden.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), schätzte, dass noch über 58.000 Grundbucheinträge (sogenannte „Pink Books“) nicht an die Käufer ausgegeben wurden. Daher konnten die restlichen 5 % des Kaufpreises nicht vereinnahmt werden, und die Immobilien konnten nicht auf dem Markt gehandelt werden, was zu illegalen Transaktionen führte.
Laut Herrn Chau betrug der Anteil der Staatseinnahmen aus Grundstücken, wobei die Gebühren für die Grundstücksnutzung den größten Anteil ausmachen, seit 2005 13,1 % der gesamten Staatseinnahmen. In den Vorjahren lag dieser Anteil bei bis zu 15–16 %. Das ist eine sehr hohe Zahl.
Allein im Jahr 2023 gab es in Ho-Chi-Minh-Stadt über 300.000 Fälle von Grundstückspreisschwankungen. Je stärker diese Schwankungen ausfielen, desto schneller erholte sich die Wirtschaft . Aktuell gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt über 1,8 Millionen Grundstücke, wobei die Quote der ausgestellten Grundbuchauszüge bei 99,3 % liegt (über dem nationalen Durchschnitt). Lediglich 13.000 Grundstücke sind noch nicht im Grundbuch eingetragen. Bei korrekter, ausreichender und fairer Bewertung ohne überhöhte Gebühren besteht ein erhebliches Potenzial zur Ankurbelung der wirtschaftlichen Entwicklung und zur Generierung von Staatseinnahmen.
Unter den sechs Hauptgründen für Verzögerungen bei der Ausstellung von Projektgenehmigungen (Pink Books) ist die Grundstücksbewertung der häufigste. (Abbildung)
Laut Herrn Chau ist die Grundstücksbewertung einer der sechs Hauptgründe für die Verzögerung bei der Ausstellung der Projektgenehmigungen. Die Kriterien für die Umsetzung der Grundstücksbewertung gemäß Regierungsverordnung 44/2014 sind weiterhin unklar, insbesondere die Berechnungsmethode des Überschusses. Dies führt zu rechtlichen Problemen für die zuständigen Beamten und beeinträchtigt auch die Unternehmen. Diese wünschen sich hingegen leicht verständliche und umsetzbare Regelungen.
Das Dekret 12/2024 zur Änderung und Ergänzung des Dekrets 44 hat die Kernfragen zur Grundstücksbewertung, zu denen HoREA Stellung genommen hat, noch nicht überarbeitet.
Der Premierminister hat allen Ministerien und Behörden eine Frist bis zum 16. Juni gesetzt, um ihre Verordnungen der Regierung zur Prüfung vor der Genehmigung vorzulegen; sie sollen sich bemühen, die Verordnungen bis zum 28. Juni zu unterzeichnen, damit sie zusammen mit dem Landgesetz (voraussichtlich am 1. August) in Kraft treten und bald wirksam werden können.
Dr. Tran Du Lich erklärte, dass der Bodenpreis in Vietnam dem Preis der Landnutzungsrechte entspricht. Der Preis müsse jedoch stets ein Produkt des Marktes und nicht des Staates sein. Ein nicht-marktorientierter Mechanismus könne nicht als Preisbildung bezeichnet werden.
Ihm zufolge gibt es weltweit fünf Methoden zur Grundstücksbewertung. Der Unterschied in Vietnam besteht jedoch darin, dass andere Länder Bewertungsmethoden für die Steuererhebung sowie für die nationale Sicherheit und Verteidigung nutzen. In Vietnam dient die Bewertung der Erhebung von Nutzungsgebühren, wodurch alle Projekte ins Stocken geraten. Wie lässt sich dieses Problem lösen? Nicht nur Ho-Chi-Minh-Stadt, sondern auch einige Provinzen in Zentralvietnam sind betroffen.
„Wir haben vorgeschlagen, dass der Staat langfristig denkt und statt Gebühren für die Landnutzung Grundsteuer erhebt, was die Wirtschaft entlasten würde. Dadurch würden Käufer nicht spekulieren, und falls doch, müssten sie Steuern zahlen. Derzeit machen die Gebühren für die Landnutzung 13 % der gesamten Staatseinnahmen aus – eine beträchtliche Summe“, betonte Dr. Tran Du Lich.
Laut Dr. Tran Du Lich führen die Einnahmen in einigen Regionen zu einer unkontrollierten Bebauung, wodurch Häuser und Grundstücke verfallen und die Ressourcen geschwächt werden. „Ich schlage unter anderem vor, die Überschussberechnung abzuschaffen. Insbesondere sollte der Staat die Verantwortung für die Deklaration und Preisgestaltung an die Unternehmen übertragen. Jedes Projekt wird dann kostentechnisch erfasst, die Differenz wird ermittelt und die Steuer berechnet. Dadurch werden auch die beauftragten Unternehmen ehrlicher und verantwortungsbewusster im Sinne des Staates handeln. Dann wird sich alles bald klären“, so Herr Lich.
Quelle: https://nld.com.vn/tien-su-dung-dat-tinh-sao-cho-dung-va-du-196240614143214555.htm
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