Kürzlich wies Premierminister Pham Minh Chinh das Bauministerium an, die Einrichtung eines Handelsplatzes für Landnutzungsrechte zu prüfen und sich dabei mit dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie den zuständigen Behörden abzustimmen.
Zusammenfassung: Die Resolution Nr. 18-NQ/TW des Zentralen Exekutivkomitees vom 16. Juni 2022 zur kontinuierlichen Innovation und Verbesserung von Institutionen und Richtlinien sowie zur Verbesserung der Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung schlägt folgende Lösung vor: „Öffentliche Grundstückspreise, obligatorische Transaktionen über Handelsplätze, Zahlung über Banken, kein Bargeld“. Auf dieser politischen Grundlage und im Interesse eines offenen und transparenten Immobilienmarktes beauftragte Premierminister Pham Minh Chinh kürzlich das Bauministerium, die Einrichtung eines Handelsplatzes für Landnutzungsrechte zu prüfen und sich mit dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie den zuständigen Behörden abzustimmen. Um weitere Perspektiven zu dieser Politik einzubringen, erörtert dieser Artikel die Grundlagen, Ziele, Notwendigkeit und Erfahrungen einiger Länder und schlägt entsprechende Lösungsansätze vor.
Arzt, Rechtsanwalt Doan Van Binh.
1. Immobilienhandelsflächen sind in unserem Land kein neues Thema. Regelungen zu Immobilienhandelsflächen und Transaktionen über Immobilienhandelsflächen sind eine der Bestimmungen des Immobiliengesetzes von 2014, um die Transparenz und Sicherheit bei Immobilientransaktionen zu erhöhen. Klausel 6, Artikel 3 des Immobiliengesetzes von 2014 besagt: „Immobilienhandelsflächen sind Orte, an denen Transaktionen zum Kauf, Verkauf, zur Übertragung, Vermietung, Untervermietung und zum Mietkauf von Immobilien stattfinden.“
Gemäß den geltenden gesetzlichen Bestimmungen werden Immobilienhandelsplätze von Unternehmen mit folgenden Tätigkeiten eingerichtet: Durchführung von Transaktionen zum Kauf, Verkauf, zur Übertragung, Vermietung, Untervermietung und zum Leasingkauf von Immobilien; Organisation des Verkaufs, der Übertragung, Vermietung, Untervermietung und des Leasingkaufs von Immobilien; Vorstellung, Auflistung und öffentliche Bereitstellung von Informationen über Immobilien für Parteien, die Transaktionen durchführen müssen; Überprüfung von Dokumenten über Immobilien, um sicherzustellen, dass sie für Transaktionen geeignet sind; Tätigkeit als Vermittler zwischen Parteien beim Austausch, Aushandeln und Unterzeichnen von Verträgen zum Kauf, Verkauf, zur Übertragung, Vermietung, Untervermietung und Leasingkauf von Immobilien.
Absatz 1, Artikel 107 des Zivilgesetzbuchs von 2015 legt fest, dass Immobilien Grundstücke, Häuser und Bauwerke, die mit Grundstücken verbunden sind, sowie andere mit Grundstücken, Häusern und Bauwerken verbundene Vermögenswerte umfassen. Dementsprechend umfassen die Aktivitäten des Immobilienhandelsplatzes Dienstleistungen im Zusammenhang mit Transaktionen über Landnutzungsrechte. Transaktionen über den Handelsplatz sind nicht obligatorisch, sondern liegen im Ermessen von Käufer und Verkäufer.
Kürzlich beauftragte der Premierminister das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie die damit verbundenen Ministerien und Zweigstellen mit der Prüfung der Einrichtung eines Handelsplatzes für Landnutzungsrechte. Diese Maßnahme zeugt von der Entschlossenheit des Premierministers und der Regierung, die Wirtschaft zu fördern und die Aufmerksamkeit der Gesellschaft zu gewinnen. Derzeit wird das Modell des Handelsplatzes für Landnutzungsrechte noch diskutiert. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt entwickelt zwei Optionen für den Handelsplatz für Landnutzungsrechte und legt sie dem Premierminister zur Entscheidung vor. Im Einzelnen sind dies die folgenden:
- Option 1: Entwicklung und Verbesserung des Immobilienhandelsmodells gemäß dem Gesetz über Immobiliengeschäfte in professioneller Leitung und unter staatlicher Aufsicht.
- Option 2: Bau eines spezialisierten Handelsplatzes für Landnutzungsrechte.
Die allgemeine Richtung besteht darin, den Grundsatz festzulegen, dass der Immobilienhandelsplatz vom Staat verwaltet und nicht an Unternehmen vergeben wird. Gleichzeitig muss der Umfang erweitert werden, um alle Arten von Grundstücken in die Transaktion einzubeziehen. Dieser Handelsplatz muss mit dem Informationssystem, der Grundstücksdatenbank und der Bauverwaltung verbunden sein, um synchron mit dem System aktualisiert zu werden.
Wenn also der Handelsplatz für Landnutzungsrechte gemäß den oben genannten Optionen eingerichtet wird, wird es, obwohl er den gleichen Charakter wie der Handelsplatz für Immobilien gemäß den Bestimmungen des geltenden Gesetzes über das Immobiliengeschäft hat (als Vermittler bei Immobilientransaktionen im Allgemeinen und bei Landnutzungsrechten im Besonderen), viele Unterschiede in Organisation und Betrieb geben. Dementsprechend wird der Handelsplatz für Landnutzungsrechte als „öffentliche Dienstleistungsorganisation des Staates zur Verwaltung“ fungieren.
Ist die Einrichtung eines separaten Handelsplatzes für Landnutzungsrechte erforderlich? (Illustrationsfoto)
2. Die Politik der Einrichtung einer Börse für Landnutzungsrechte und erste Stellungnahmen der zuständigen staatlichen Stellen haben die Aufmerksamkeit und Diskussion von Unternehmen, Bürgern, Forschern und politischen Entscheidungsträgern auf sich gezogen.
Bei der Bewertung der Notwendigkeit der Börse für Landnutzungsrechte haben viele Meinungen die Vorteile des Handels über die Börse bestätigt, wie z. B.: Kontrolle der Rechtmäßigkeit von Grundstücken und Immobilien, die in Unternehmen eingesetzt werden; Kontrolle des tatsächlichen Transaktionswerts von Grundstücken, wodurch eine Datenbank für Grundstücke und marktnahe Grundstückspreise erstellt werden; Stärkung des Vertrauens, Minimierung von Risiken und Streitigkeiten beim Handel mit Landnutzungsrechten; Vermeidung von Steuerverlusten, Schaffung eines gesunden Geschäftsumfelds ...
Man kann sagen, dass das wichtigste Ziel bei der Einrichtung der Börse für Landnutzungsrechte darin besteht, Informationstransparenz zu gewährleisten und Risiken bei Transaktionen aufgrund von Informationsmangel zu minimieren. Dadurch soll ein relativ vollständiges und genaues Datensystem zu Transaktionen sowie Kauf- und Verkaufspreisen nahe den Marktpreisen aufgebaut werden, um die staatliche Verwaltung des Land- und Immobiliengeschäfts effektiv zu unterstützen.
Es bestehen jedoch zahlreiche Bedenken hinsichtlich der Notwendigkeit der Börse für Landnutzungsrechte, insbesondere hinsichtlich der damit verbundenen Kosten und Verfahren, die den an den Transaktionen beteiligten Personen und Unternehmen zusätzliche Belastungen auferlegen. Eine Pflicht zur Abwicklung von Transaktionen über die Börse schränkt die Transaktionsfreiheit der Menschen ein. Ist die Börse jedoch verpflichtend und verfügt nicht über einen guten Kontroll- und Betriebsmechanismus, führt dies höchstwahrscheinlich zu einem Informationsmonopol, Negativität, Manipulation und Marktverzerrungen.
Einige Meinungen gehen insbesondere davon aus, dass wir nun über Vorschriften und Institutionen verfügen, die die Transparenz des Immobilienmarktes gewährleisten, wie etwa Vorschriften zu Bedingungen, Verfahren und Immobilientransaktionsverträgen, Transparenzpflichten für Investoren bei Immobilientransaktionen, notarielle Beurkundung von Immobilientransaktionsverträgen usw.
Liegt das Problem also tatsächlich an fehlenden Managementmechanismen und -instrumenten oder an der ineffektiven Nutzung vorhandener Instrumente? Oder an der begrenzten Kapazität und Verantwortung des zuständigen Personals? Ob die Einrichtung einer Börse für Landnutzungsrechte zu mehr Transparenz auf dem Markt beitragen wird, ist daher derzeit noch eine Hypothese.
3. Um eine bessere Grundlage für unsere Beurteilung zu haben, haben wir die Erfahrungen einiger Länder in der Region und auf der ganzen Welt zu Handelsplätzen für Landnutzungsrechte und Lösungen zur Gewährleistung von Transparenz und Sicherheit bei Immobilientransaktionen konsultiert.
Durch Gespräche mit Kollegen der Immobilienverbände von Ländern wie den USA, Korea, Singapur, Thailand, Indonesien usw. stellten wir fest, dass diese Länder keine eigenen Handelsplätze für Landnutzungsrechte haben. In den USA werden Informationen über Immobilien (sowohl Häuser als auch Grundstücke) über die Multiple Listing Service Listings (MLS) auf dem US-Immobilienportal veröffentlicht.
Diese Plattform listet Informationen zu Häusern, Grundstücken, zwangsversteigerten Immobilien, Neubauten, Altbauten, Gewerbeimmobilien, Anlageimmobilien usw. auf, um die Kauf- und Verkaufsaktivitäten von Maklern zu unterstützen. MLS.com oder staatliche MLSs sind nicht Teil der US-Regierung.
Diese Website wird privat betrieben und erhebt Gebühren von Verkäufern im Immobilienkauf- und -verkaufsprozess in den USA. Jede Immobilie, die auf dem Markt gehandelt werden soll, muss im MLS „gelistet“ sein, um Informationen öffentlich zugänglich zu machen. Kauf und Verkauf müssen über lizenzierte Makler abgewickelt werden. Normalerweise sowohl über den Makler des Verkäufers als auch über den Makler des Käufers. Maklergebühren sind im Verkaufspreis enthalten und liegen je nach Verhandlung, Lage und Art der Immobilie zwischen 1 und 10 %. Diese Gebühr variiert von Bundesstaat zu Bundesstaat oder sogar innerhalb eines Bundesstaates oder einer Stadt. Diese Gebühr wird zum Zeitpunkt des Abschlusses mit Maklern und verbundenen Parteien im Kauf- und Verkaufsprozess geteilt.
In einigen anderen Ländern wie Korea, Singapur und Indonesien gibt es keinen Handelsplatz für Landnutzungsrechte. Thailand verfügt über eine Land & Housing Bank (oder Land Bank), die Grundstücke kauft und verkauft, aber hauptsächlich Land kauft und verkauft, um Menschen ohne landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen zu unterstützen. Zu den wichtigsten Dienstleistungen gehören: Einlagen (Einlagenempfang), Geschäftskredite, Verbraucherkredite für Immobilien, Grundstückskauf, Treuhandfonds, Vermögensverwaltung, Devisenhandel usw.
Daher besteht in vielen Ländern der Trend, Informationen über Immobilien im Allgemeinen und Grundstücke im Besonderen auf einer Ebene transparent zu machen, indem Technologieanwendungen zum Verwalten und Erfassen von Informationen über Immobilien und Immobilientransaktionen eingesetzt werden und Informationen aus einer gemeinsamen Datenbank genutzt werden, um Verfahren bei Immobilientransaktionen und -übertragungen zu vereinfachen.
4. Basierend auf den Erfahrungen anderer Länder und der Ausrichtung auf die Einrichtung einer Börse für Landnutzungsrechte in Vietnam haben wir folgende Überlegungen:
4.1. Ist die Einrichtung eines separaten Handelsplatzes für Landnutzungsrechte erforderlich?
Beschluss Nr. 18-NQ/TW des Zentralen Exekutivkomitees vom 16. Juni 2022 zur weiteren Innovation, Vervollkommnung von Institutionen und Richtlinien sowie zur Verbesserung der Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung mit der Orientierung: „Öffentliche Grundstückspreise, obligatorische Transaktionen über Handelsplätze, Zahlung über Banken, kein Bargeld“. Die Orientierung des Beschlusses lautet also „Transaktionen über Handelsplätze“ und nicht speziell „Handelsplätze für Landnutzungsrechte“ oder „es muss sich um vom Staat eingerichtete und direkt verwaltete Plätze handeln“.
Daher muss die Einrichtung einer separaten Börse für Landnutzungsrechte sorgfältig geprüft werden. Dabei müssen Überschneidungen mit Immobilienbörsen gemäß den geltenden Vorschriften vermieden und die Effektivität und Effizienz der Börse sichergestellt werden. Wenn die Börse für Landnutzungsrechte nach dem Modell einer staatlichen öffentlichen Dienstleistungsorganisation eingerichtet wird, muss ein Pilotprojekt zur Einrichtung einer Börse an mehreren Standorten erforscht und entwickelt werden. Auf dieser Grundlage müssen die Ergebnisse zusammengefasst und bewertet werden, bevor sie offiziell gesetzlich geregelt werden.
4.2. Müssen alle Immobilientransaktionen über den Börsengang abgewickelt werden?
Immobilientransaktionen über Handelsplätze haben viele Vorteile, sind aber auch mit potenziellen Risiken, einem erhöhten Verfahrensaufwand, höheren Kosten und negativen Aspekten verbunden, wie wir oben in Abschnitt 2 erwähnt haben.
Um den aktuellen praktischen Bedingungen gerecht zu werden, sollten Immobilientransaktionen über die Börse unserer Meinung nach in einer ermutigenden Weise reguliert werden, wie es der Gesetzentwurf zum Immobiliengeschäft vorsieht, um schrittweise Gewohnheiten in der Gesellschaft zu schaffen und die Autonomie der Unternehmen bei der Wahl der Geschäfts- und Transaktionsformen zu fördern. Gleichzeitig sollten die Börsen gezwungen werden, Qualität und Preise ständig zu verbessern, um die Wettbewerbsfähigkeit zu gewährleisten und Kunden entsprechend den Marktmechanismen anzuziehen.
4.3. Was können wir aus den Erfahrungen der Länder in der Region und der Welt lernen?
Jedes Land hat sein eigenes Landeigentumsregime. Alle Länder betreiben ihre Märkte jedoch nach dem Prinzip der Informationstransparenz. Wir können auf die Erfahrungen anderer Länder mit Immobiliendatenbanken und der obligatorischen Offenlegung von Informationen in Immobiliendatenbanken zurückgreifen. Alle Länder verfügen über umfassende Informationssysteme zu den Wohnungs-, Grundstücks- und Immobilienmärkten.
Bisher ist uns dies nicht gelungen und wir haben nicht die gewünschten Ergebnisse erzielt. Wir müssen diese Strategie und die Umsetzungsorganisation zusammenfassen und evaluieren, um sie zu verbessern und ein Rechenzentrum für einen transparenten Markt zu schaffen. Dies ist angesichts der starken digitalen Transformation in unserem Land sinnvoll und machbar. Die Kontrolle des Cashflows sowie die Regulierung und Überprüfung von Banktransaktionen tragen dazu bei, dieses Ziel zu erreichen.
Denn umfassende Marktinformationen und bargeldlose Zahlungen sorgen für Transparenz. Wenn die Rahmenbedingungen transparent sind, werden die Menschen nicht gezwungen, sich daran zu halten. Mit der Entwicklung des Rechtsdienstleistungsmarktes trägt außerdem die zunehmende Inanspruchnahme von Notaren, Anwälten usw. bei Immobilientransaktionen zur Markttransparenz bei und reduziert die Transaktionsrisiken.
4.4. Empfehlungen
Das Modell des Immobilienhandels im Rahmen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte wurde legalisiert und für Immobilientransaktionen, einschließlich Landnutzungsrechten und Vermögenswerten auf Grundstücken, praktisch umgesetzt.
Immobilienhandelsplattformen bieten Dienstleistungen für Immobilientransaktionen zu Geschäftszwecken zwischen Investoren und Privatpersonen an und können bei Bedarf auch Immobilientransaktionen zu nicht-geschäftlichen Zwecken zwischen Privatpersonen anbieten. Dies ist auch für Manager von Interesse und wird als einer der Gründe für die Notwendigkeit der Erforschung und Einrichtung einer Handelsplattform für Landnutzungsrechte angesehen.
Daher empfehlen wir, den Plan zur Vervollkommnung des Immobilienhandelsmodells gemäß dem Gesetz über Immobiliengeschäfte in professioneller Leitung und unter staatlicher Aufsicht umzusetzen.
Dieser Plan steht im Einklang mit der Politik der Partei und unterliegt der staatlichen Verwaltung. Er vermeidet Funktionsüberschneidungen, beschafft Informationsdaten für die Verwaltung, gewährleistet Marktprinzipien, Geschäftsfreiheit und die Wahlfreiheit von Menschen und Unternehmen und erreicht Effizienz ohne die Schaffung neuer Apparate, die Ausweitung von Verwaltungsverfahren, den Zeitaufwand, die Kosten für die Einhaltung der Vorschriften usw.
Es ist leicht zu erkennen, dass selbst die Teilnahme staatlicher Stellen an Sitzungen zur Erörterung des Plans zur Einführung dieses neuen Grundrissmodells sehr kostspielig ist. Wird die Ausarbeitung eines geeigneten Plans im Einklang mit anderen Fachgesetzen rechtzeitig erfolgen, um in den Entwurf des geänderten Bodengesetzes aufgenommen zu werden, der voraussichtlich im Oktober 2023 von der Nationalversammlung verabschiedet wird? Und wird es, falls dies rechtzeitig geschieht, eine übereilte Lösung sein, wenn die Zeit für Forschung und Folgenabschätzung zu kurz ist?
(Quelle: Bauzeitung)
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