Kürzlich wies Premierminister Pham Minh Chinh das Bauministerium an, die Einrichtung eines Handelsplatzes für Landnutzungsrechte zu prüfen und sich dabei mit dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie den zuständigen Behörden abzustimmen.
Zusammenfassung: Die Resolution Nr. 18-NQ/TW des Zentralen Exekutivkomitees vom 16. Juni 2022 zur kontinuierlichen Innovation und Verbesserung von Institutionen und Richtlinien sowie zur Verbesserung der Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung schlägt folgende Lösung vor: „Öffentliche Grundstückspreise, obligatorische Transaktionen über Handelsplätze, Zahlung über Banken, kein Bargeld“. Auf dieser politischen Grundlage beauftragte Premierminister Pham Minh Chinh kürzlich das Bauministerium, die Einrichtung eines Handelsplatzes für Landnutzungsrechte zu prüfen, um einen offenen und transparenten Immobilienmarkt zu gewährleisten. In Abstimmung mit dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt und den zuständigen Behörden soll die Einrichtung eines Handelsplatzes für Landnutzungsrechte geprüft werden. Um weitere Perspektiven zu dieser Politik einzubringen, werden in diesem Artikel die Grundlagen, Ziele, Notwendigkeiten und Erfahrungen einiger Länder erläutert und entsprechende Lösungsansätze vorgeschlagen.
Dr., Rechtsanwalt Doan Van Binh.
1. Immobilienhandelsflächen sind in unserem Land kein neues Thema. Regelungen für Immobilienhandelsflächen und Transaktionen über Immobilienhandelsflächen sind eine der Bestimmungen des Immobiliengesetzes von 2014, um die Transparenz und Sicherheit bei Immobilientransaktionen zu erhöhen. Klausel 6, Artikel 3 des Immobiliengesetzes von 2014 besagt: „Immobilienhandelsflächen sind Orte, an denen Transaktionen zum Kauf, Verkauf, zur Übertragung, Vermietung, Untervermietung und zum Mietkauf von Immobilien stattfinden.“
Gemäß den geltenden gesetzlichen Bestimmungen werden Immobilienhandelsplätze von Unternehmen mit folgenden Tätigkeiten eingerichtet: Durchführung von Transaktionen zum Kauf, Verkauf, zur Übertragung, Vermietung, Untervermietung und zum Leasingkauf von Immobilien; Organisation des Verkaufs, der Übertragung, Vermietung, Untervermietung und des Leasingkaufs von Immobilien; Vorstellung, Auflistung und öffentliche Bereitstellung von Informationen über Immobilien für Parteien mit Transaktionsbedarf; Überprüfung von Dokumenten über Immobilien, um sicherzustellen, dass sie für Transaktionen geeignet sind; Tätigkeit als Vermittler zwischen Parteien beim Austausch, Aushandeln und Unterzeichnen von Verträgen zum Kauf, Verkauf, zur Übertragung, Vermietung, Untervermietung und Leasingkauf von Immobilien.
Absatz 1, Artikel 107 des Zivilgesetzbuchs von 2015 legt fest, dass Immobilien Grundstücke, Häuser, mit Grundstücken verbundene Bauwerke sowie sonstige mit Grundstücken, Häusern und Bauwerken verbundene Vermögenswerte umfassen. Dementsprechend umfassen die Aktivitäten des Immobilienhandelsplatzes Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Transaktion von Landnutzungsrechten. Transaktionen über den Handelsplatz sind nicht obligatorisch, sondern erfolgen nach Wahl von Käufer und Verkäufer.
Kürzlich beauftragte der Premierminister das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie die damit verbundenen Ministerien und Zweigstellen mit der Prüfung der Einrichtung eines Handelsplatzes für Landnutzungsrechte. Diese Maßnahme zeugt von der Entschlossenheit des Premierministers und der Regierung, die Wirtschaft zu fördern und die Aufmerksamkeit der Gesellschaft zu gewinnen. Derzeit wird das Modell des Handelsplatzes für Landnutzungsrechte noch diskutiert. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt entwickelt zwei Optionen für den Handelsplatz für Landnutzungsrechte und legt sie dem Premierminister zur Entscheidung vor. Im Einzelnen sind dies die folgenden:
- Option 1: Entwicklung und Verbesserung des Immobilienhandelsmodells gemäß dem Gesetz über Immobiliengeschäfte in professioneller Leitung und unter staatlicher Aufsicht.
- Option 2: Bau eines spezialisierten Handelsplatzes für Landnutzungsrechte.
Die allgemeine Richtung besteht darin, das Prinzip der vom Staat verwalteten und nicht an Unternehmen vergebenen Immobilienhandelsflächen festzulegen und gleichzeitig den Anwendungsbereich auf alle in Transaktionen einbezogenen Grundstücksarten auszuweiten. Diese Handelsflächen müssen an das Informationssystem, die Grundstücksdatenbank und die Bauverwaltung angeschlossen sein, um synchron mit dem System aktualisiert zu werden.
Wenn also der Handelsplatz für Landnutzungsrechte gemäß den oben genannten Optionen eingerichtet wird, hat er zwar denselben Charakter wie der Handelsplatz für Immobilien gemäß den Bestimmungen des geltenden Immobiliengesetzes (als Vermittler bei Immobilientransaktionen im Allgemeinen und bei Landnutzungsrechten im Besonderen), es wird jedoch viele Unterschiede in Organisation und Betrieb geben. Dementsprechend wird der Handelsplatz für Landnutzungsrechte als „öffentliche Dienstleistungsorganisation des Staates zur Verwaltung“ fungieren.
Ist die Einrichtung eines separaten Handelsplatzes für Landnutzungsrechte erforderlich? (Illustrationsfoto)
2. Die Politik der Einrichtung einer Börse für Landnutzungsrechte und erste Stellungnahmen der zuständigen staatlichen Stellen haben die Aufmerksamkeit und Diskussion von Unternehmen, Bürgern, Forschern und politischen Entscheidungsträgern auf sich gezogen.
Bei der Bewertung der Notwendigkeit der Börse für Landnutzungsrechte haben viele Meinungen die Vorteile des Handels über die Börse bestätigt, wie z. B.: Kontrolle der Rechtmäßigkeit von Grundstücken und Immobilien, die in Unternehmen eingesetzt werden; Kontrolle des tatsächlichen Transaktionswerts von Grundstücken, wodurch eine Datenbank für Grundstücke und marktnahe Grundstückspreise erstellt werden; Stärkung des Vertrauens, Minimierung von Risiken und Streitigkeiten beim Handel mit Landnutzungsrechten; Vermeidung von Steuerverlusten, Schaffung eines gesunden Geschäftsumfelds ...
Man kann sagen, dass das wichtigste Ziel bei der Einrichtung der Börse für Landnutzungsrechte darin besteht, Informationstransparenz zu gewährleisten und Risiken bei Transaktionen aufgrund von Informationsmangel zu minimieren. Dadurch soll ein relativ vollständiges und genaues Datensystem zu Transaktionen sowie Kauf- und Verkaufspreisen nahe den Marktpreisen aufgebaut werden, um die staatliche Verwaltung des Land- und Immobiliengeschäfts effektiv zu unterstützen.
Es bestehen jedoch zahlreiche Bedenken hinsichtlich der Notwendigkeit der Börse für Landnutzungsrechte, insbesondere hinsichtlich der damit verbundenen Kosten und Verfahren, die eine zusätzliche Belastung für die an den Transaktionen beteiligten Personen und Unternehmen darstellen. Eine Pflicht zur Abwicklung von Transaktionen über die Börse schränkt die Transaktionsfreiheit der Menschen ein. Ist die Börse jedoch verpflichtend und verfügt nicht über einen guten Kontroll- und Betriebsmechanismus, führt dies höchstwahrscheinlich zu einem Informationsmonopol, Negativität, Manipulation und Marktverzerrungen.
Einige Meinungen besagen insbesondere, dass wir nun über Vorschriften und Institutionen verfügen, die die Transparenz des Immobilienmarktes gewährleisten, wie etwa Vorschriften zu Bedingungen, Verfahren und Immobilientransaktionsverträgen, Transparenzpflichten für Investoren bei Immobilientransaktionen, notarielle Beglaubigung von Immobilientransaktionsverträgen usw.
Liegt das Problem also tatsächlich an fehlenden Managementmechanismen und -instrumenten oder an der ineffektiven Nutzung vorhandener Instrumente? Oder an der begrenzten Kapazität und Verantwortung des zuständigen Personals? Ob die Einrichtung einer Börse für Landnutzungsrechte zu mehr Transparenz auf dem Markt beitragen wird, ist daher derzeit noch unklar.
3. Um eine bessere Grundlage für unsere Beurteilung zu haben, haben wir die Erfahrungen einiger Länder in der Region und weltweit zu Handelsplätzen für Landnutzungsrechte und Lösungen zur Gewährleistung von Transparenz und Sicherheit bei Immobilientransaktionen konsultiert.
Durch Gespräche mit Kollegen der Immobilienverbände von Ländern wie den USA, Korea, Singapur, Thailand, Indonesien usw. stellten wir fest, dass diese Länder keine eigenen Handelsplätze für Landnutzungsrechte haben. In den USA werden Informationen über Immobilien (sowohl Häuser als auch Grundstücke) über das MLS (Multiple Listing Service Listings) auf dem US Real Estate Information Portal veröffentlicht.
Diese Plattform listet Informationen zu Häusern, Grundstücken, Zwangsvollstreckungen, Neubauten, Altbauten, Gewerbeimmobilien, Anlageimmobilien usw. auf, um die Kauf- und Verkaufsaktivitäten von Maklern zu unterstützen. MLS.com oder staatliche MLSs sind nicht Teil der US-Regierung.
Diese Website wird privat betrieben und erhebt Gebühren von Verkäufern im Immobilienkauf- und -verkaufsprozess in den USA. Jede Immobilie, die auf dem Markt gehandelt werden soll, muss im MLS „gelistet“ sein, um Informationen veröffentlichen zu können. Der Kauf und Verkauf muss über lizenzierte Makler abgewickelt werden. Normalerweise sind dies sowohl der Makler des Verkäufers als auch der Makler des Käufers. Maklergebühren sind im Verkaufspreis enthalten und liegen je nach Verhandlung, Lage und Art der Immobilie zwischen 1 und 10 %. Diese Gebühr variiert von Bundesstaat zu Bundesstaat oder sogar innerhalb eines Bundesstaates oder einer Stadt. Diese Gebühr wird zum Zeitpunkt des Abschlusses zwischen Maklern und verbundenen Parteien im Kauf- und Verkaufsprozess aufgeteilt.
In einigen anderen Ländern wie Korea, Singapur und Indonesien gibt es keinen Handelsplatz für Landnutzungsrechte. Thailand verfügt über eine Land & Housing Bank (oder Land Bank), die Grundstücke kauft und verkauft, aber hauptsächlich Land kauft und verkauft, um Menschen ohne landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen zu unterstützen. Zu den wichtigsten Dienstleistungen gehören: Einlagen (Einlagenempfang), Geschäftskredite, Verbraucherkredite für Immobilien, Grundstückskauf, Treuhandfonds, Vermögensverwaltung, Devisenhandel usw.
Daher besteht in vielen Ländern der Trend, Informationen über Immobilien im Allgemeinen und Grundstücke im Besonderen auf einer einzigen Ebene transparent zu machen, indem Technologieanwendungen zum Verwalten und Erfassen von Informationen über Immobilien und Immobilientransaktionen eingesetzt werden und Informationen aus einer gemeinsamen Datenbank genutzt werden, um Verfahren bei Immobilientransaktionen und -übertragungen zu vereinfachen.
4. Basierend auf den Erfahrungen anderer Länder und der Ausrichtung der Einrichtung einer Börse für Landnutzungsrechte in Vietnam haben wir folgende Überlegungen angestellt:
4.1. Ist die Einrichtung eines separaten Handelsplatzes für Landnutzungsrechte erforderlich?
Die Resolution Nr. 18-NQ/TW des Zentralen Exekutivkomitees vom 16. Juni 2022 zur weiteren Innovation und Verbesserung von Institutionen und Politiken sowie zur Verbesserung der Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung sieht folgende Orientierung vor: „Öffentliche Grundstückspreise, obligatorische Transaktionen über Handelsplätze, Zahlung über Banken, kein Bargeld“. Die Resolution zielt also auf „Transaktionen über Handelsplätze“ und nicht speziell auf „Handelsplätze für Landnutzungsrechte“ oder darauf ab, dass es sich um vom Staat eingerichtete und direkt verwaltete Plätze handeln muss.
Daher muss die Einrichtung einer separaten Börse für Landnutzungsrechte sorgfältig geprüft werden. Dabei müssen Überschneidungen mit Immobilienbörsen gemäß den geltenden Vorschriften vermieden und die Effektivität und Effizienz der Börse sichergestellt werden. Wenn die Börse für Landnutzungsrechte nach dem Modell der öffentlichen Dienstleistungsorganisation des Staates eingerichtet wird, muss ein Pilotprojekt zur Einrichtung einer Börse an mehreren Standorten erforscht und entwickelt werden. Auf dieser Grundlage müssen die Ergebnisse zusammengefasst und bewertet werden, bevor eine offizielle gesetzliche Regelung getroffen wird.
4.2. Müssen alle Immobilientransaktionen über den Börsengang abgewickelt werden?
Immobilientransaktionen über Handelsplätze haben viele Vorteile, sind aber auch mit potenziellen Risiken, einem erhöhten Verfahrensaufwand, höheren Kosten und negativen Aspekten verbunden, wie wir oben in Abschnitt 2 erwähnt haben.
Um den aktuellen praktischen Bedingungen gerecht zu werden, sollten Immobilientransaktionen über die Börse unserer Meinung nach in einer ermutigenden Weise reguliert werden, wie es der Gesetzentwurf zum Immobiliengeschäft vorsieht, um schrittweise Gewohnheiten in der Gesellschaft zu schaffen und die Autonomie der Unternehmen bei der Wahl der Geschäfts- und Transaktionsformen zu fördern. Gleichzeitig sollten die Börsen gezwungen werden, Qualität und Preise ständig zu verbessern, um die Wettbewerbsfähigkeit zu gewährleisten und Kunden entsprechend den Marktmechanismen anzuziehen.
4.3. Was können wir aus den Erfahrungen der Länder in der Region und der Welt lernen?
Jedes Land hat sein eigenes Landeigentumsregime. Alle Länder betreiben den Markt jedoch nach dem Prinzip der Informationstransparenz. Wir können auf die Erfahrungen anderer Länder mit Immobiliendatenbanken und der obligatorischen Offenlegung von Informationen in Immobiliendatenbanken verweisen. Alle Länder verfügen über ein umfassendes Informationssystem zum Wohnungs-, Grundstücks- und Immobilienmarkt.
Bisher ist uns dies nicht gelungen und wir haben nicht die gewünschten Ergebnisse erzielt. Wir müssen diese Strategie und die Umsetzungsorganisation zusammenfassen und evaluieren, um sie zu verbessern und ein Rechenzentrum für einen transparenten Markt zu schaffen. Dies ist angesichts der starken digitalen Transformation in unserem Land sinnvoll und machbar. Die Kontrolle des Cashflows sowie die Regulierung und Überprüfung von Banktransaktionen tragen dazu bei, dieses Ziel zu erreichen.
Da umfassende Marktinformationen und bargeldlose Zahlungen Transparenz schaffen, werden die Menschen nicht gezwungen sein, sich an transparente Marktbedingungen zu halten. Mit der Entwicklung des Marktes für juristische Dienstleistungen trägt auch die zunehmende Inanspruchnahme von Notar- und Anwaltsdiensten bei Immobilientransaktionen zur Markttransparenz bei und minimiert so die Transaktionsrisiken.
4.4. Empfehlungen
Das Modell des Immobilienhandels im Rahmen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte wurde legalisiert und für Immobilientransaktionen, einschließlich Landnutzungsrechten und Vermögenswerten auf Grundstücken, praktisch umgesetzt.
Immobilienhandelsplattformen bieten Dienstleistungen für Immobilientransaktionen zu Geschäftszwecken zwischen Investoren und Privatpersonen an und können bei Bedarf auch Immobilientransaktionen zu nicht-geschäftlichen Zwecken zwischen Privatpersonen anbieten. Dies ist auch für Manager von Interesse und wird als einer der Gründe für die Notwendigkeit der Erforschung und Einrichtung einer Handelsplattform für Landnutzungsrechte angesehen.
Daher empfehlen wir, den Plan zur Vervollkommnung des Modells des Immobilienhandelsplatzes gemäß dem Gesetz über Immobiliengeschäfte in professioneller Leitung und unter staatlicher Aufsicht umzusetzen.
Dieser Plan steht im Einklang mit der Politik der Partei und unterliegt der staatlichen Verwaltung. Er vermeidet Funktionsüberschneidungen, beschafft Informationsdaten für die Verwaltung, gewährleistet Marktprinzipien, Geschäftsfreiheit und die Wahlfreiheit von Menschen und Unternehmen und erreicht Effizienz ohne die Schaffung neuer Apparate, die Ausweitung von Verwaltungsverfahren, den Zeitaufwand, die Kosten für die Einhaltung der Vorschriften usw.
Es ist leicht zu erkennen, dass selbst die Teilnahme staatlicher Stellen an Sitzungen zur Erörterung des Plans zur Einführung dieses neuen Grundrissmodells sehr kostspielig ist. Wird die Ausarbeitung eines geeigneten Plans, der mit anderen Fachgesetzen synchron ist, rechtzeitig erfolgen, um in den Entwurf des (geänderten) Grundgesetzes aufgenommen zu werden, der voraussichtlich im Oktober 2023 von der Nationalversammlung verabschiedet wird? Und wenn ja, handelt es sich um eine übereilte Lösung, wenn die Zeit für Forschung und Folgenabschätzung zu kurz ist?
(Quelle: Bauzeitung)
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