Einige Gedanken zu den Handelsplätzen für Landnutzungsrechte

Vor kurzem hat Premierminister Pham Minh Chinh das Bauministerium angewiesen, gemeinsam mit dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie relevanten Behörden die Einrichtung einer Handelsplattform für Landnutzungsrechte zu prüfen und zu koordinieren.

Zusammenfassung: Die Resolution Nr. 18-NQ/TW des Zentralen Exekutivkomitees vom 16. Juni 2022 zur kontinuierlichen Innovation und Verbesserung von Institutionen und Richtlinien sowie zur Steigerung der Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung schlägt folgende Lösung vor: „Öffentliche Grundstückspreise, obligatorische Transaktionen über Handelsplattformen, Zahlung über Banken, keine Bargeldzahlung“. Auf dieser politischen Grundlage beauftragte Premierminister Pham Minh Chinh kürzlich das Bauministerium, in Zusammenarbeit mit dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie relevanten Behörden die Einrichtung einer Handelsplattform für Landnutzungsrechte zu prüfen und zu koordinieren, um einen offenen und transparenten Immobilienmarkt zu gewährleisten. Um weitere Perspektiven auf diese Politik zu eröffnen, werden in diesem Artikel die Grundlagen, Ziele, Notwendigkeiten und Erfahrungen einiger Länder erläutert und entsprechende Lösungsansätze vorgeschlagen.

1. Immobilienhandelsplattformen sind in unserem Land kein neues Thema. Die Regulierung von Immobilienhandelsplattformen und Transaktionen über diese Plattformen ist eine der Bestimmungen des Immobilienwirtschaftsgesetzes von 2014, das die Transparenz und Sicherheit von Immobilientransaktionen verbessern soll. Absatz 6, Artikel 3 des Immobilienwirtschaftsgesetzes von 2014 legt fest: „Immobilienhandelsplattformen sind Orte, an denen Transaktionen im Zusammenhang mit dem Kauf, Verkauf, der Übertragung, der Vermietung, Untervermietung und dem Mietkauf von Immobilien stattfinden.“

Gemäß den geltenden Rechtsvorschriften werden Immobilienhandelsplattformen von Unternehmen eingerichtet, die folgende Tätigkeiten ausüben: Durchführung von Transaktionen im Zusammenhang mit dem Kauf, Verkauf, der Übertragung, der Vermietung, Untervermietung und dem Mietkauf von Immobilien; Organisation des Verkaufs, der Übertragung, der Vermietung, Untervermietung und des Mietkaufs von Immobilien; Vorstellung, Auflistung und öffentliche Bereitstellung von Informationen über Immobilien für Parteien mit Transaktionsbedarf; Prüfung von Immobiliendokumenten, um sicherzustellen, dass sie für Transaktionen geeignet sind; Vermittlung zwischen Parteien beim Austausch, der Verhandlung und dem Abschluss von Verträgen über den Kauf, Verkauf, die Übertragung, die Vermietung, Untervermietung und den Mietkauf von Immobilien.

Gemäß Artikel 107 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches von 2015 umfasst der Begriff „Immobilien“ Grundstücke, Häuser, mit dem Grundstück verbundene Bauwerke sowie sonstige mit Grundstücken, Häusern und Bauwerken verbundene Vermögenswerte. Dementsprechend umfasst das Tätigkeitsfeld der Immobilienbörse Dienstleistungen im Zusammenhang mit Transaktionen von Nutzungsrechten an Grundstücken. Transaktionen über die Immobilienbörse sind nicht verpflichtend, sondern stehen Käufer und Verkäufer frei.

Kürzlich beauftragte der Premierminister das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie die nachgeordneten Ministerien und Behörden mit der Prüfung der Einrichtung einer Handelsplattform für Landnutzungsrechte. Diese Maßnahme unterstreicht die Entschlossenheit des Premierministers und der Regierung, die Wirtschaft zu fördern und das öffentliche Interesse zu wecken. Derzeit wird das Modell der Handelsplattform für Landnutzungsrechte noch diskutiert. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt erarbeitet zwei Optionen, die dem Premierminister zur Entscheidung vorgelegt werden sollen:

- Option 1: Entwicklung und Verbesserung des Immobilienhandelsmodells gemäß dem Gesetz über das Immobiliengeschäft in professioneller Richtung unter staatlicher Aufsicht.

- Option 2: Bau eines spezialisierten Handelssaals für Landnutzungsrechte.

Die allgemeine Richtung sieht vor, dass staatlich verwaltete und nicht unternehmenseigene Immobilienhandelsplattformen eingerichtet werden, deren Geltungsbereich gleichzeitig auf alle Arten von Grundstücken, die in Transaktionen einbezogen werden, ausgeweitet werden muss. Diese Handelsplattform muss mit dem Informationssystem, der Grundstücksdatenbank und dem Bauwesen verbunden sein, um synchrone Aktualisierungen im System zu gewährleisten.

Sollte die Handelsplattform für Landnutzungsrechte gemäß den oben genannten Optionen eingerichtet werden, hätte sie zwar dieselbe Funktion wie die Immobilienhandelsplattform nach dem geltenden Immobiliengesetz (als Vermittler bei Immobilientransaktionen im Allgemeinen und Landnutzungsrechten im Besonderen), es bestünden jedoch zahlreiche Unterschiede in Organisation und Betrieb. Demnach würde die Handelsplattform für Landnutzungsrechte als „öffentliche Dienstleistungsorganisation des Staates zur Verwaltung“ fungieren.

Ist es notwendig, einen separaten Handelsplatz für Landnutzungsrechte einzurichten? (Illustrationsfoto)

2. Die Politik der Einrichtung einer Börse für Landnutzungsrechte und erste Stellungnahmen der zuständigen staatlichen Stellen haben die Aufmerksamkeit und Diskussion von Unternehmen, Bürgern, Forschern und politischen Entscheidungsträgern auf sich gezogen.

Bei der Bewertung der Notwendigkeit des Landnutzungsrechtshandels haben zahlreiche Meinungen die Vorteile des Handels über diese Börse bestätigt, wie beispielsweise: die Kontrolle der Rechtmäßigkeit von Grundstücken und Immobilien, die in den Handel eingebracht werden; die Kontrolle des tatsächlichen Transaktionswerts von Grundstücken, wodurch eine Grundstücksdatenbank mit marktgerechten Grundstückspreisen entsteht; die Steigerung des Vertrauens, die Minimierung von Risiken und Streitigkeiten beim Handel mit Landnutzungsrechten; die Vermeidung von Steuerausfällen und die Schaffung eines gesunden Geschäftsumfelds...

Man kann sagen, dass das größte Ziel bei der Einrichtung der Landnutzungsrechtebörse darin besteht, Informationstransparenz zu gewährleisten, Risiken bei Transaktionen aufgrund mangelnder Information zu minimieren und dadurch ein relativ vollständiges und genaues Datensystem über Transaktionen sowie Kauf- und Verkaufspreise nahe am Markt aufzubauen, um die staatliche Verwaltung des Land- und Immobiliengeschäfts effektiv zu unterstützen.

Es bestehen jedoch viele Bedenken hinsichtlich der Notwendigkeit des Landnutzungsrechtetauschs, insbesondere in Bezug auf Aspekte wie die Schaffung von Kosten und Verfahren, die eine zusätzliche Belastung für an Transaktionen beteiligte Personen und Unternehmen darstellen; wenn die Abwicklung von Transaktionen über den Tausch verpflichtend ist, wird dies die Transaktionsfreiheit der Menschen einschränken; wenn dies ohne einen guten Kontroll- und Betriebsmechanismus verpflichtend ist, wird es sehr wahrscheinlich zu einem Informationsmonopol, Negativität, Manipulation und Marktverzerrung führen.

Einige Meinungen besagen insbesondere, dass wir jetzt Regelungen und Institutionen haben, um die Transparenz des Immobilienmarktes zu gewährleisten, wie z. B. Regelungen über Bedingungen, Verfahren und Immobilientransaktionsverträge; Transparenzpflichten von Investoren bei Immobilientransaktionen; notarielle Beglaubigung von Immobilientransaktionsverträgen usw.

Liegt das Problem also tatsächlich an fehlenden Managementmechanismen und -instrumenten oder an der ineffektiven Nutzung bestehender Instrumente? Oder an begrenzten Kapazitäten und Verantwortlichkeiten des zuständigen Personals? Daher ist es zum jetzigen Zeitpunkt noch ungewiss, ob die Einrichtung einer Börse für Landnutzungsrechte zu mehr Transparenz auf dem Markt beitragen wird.

3. Um eine breitere Grundlage für die Bewertung zu haben, haben wir die Erfahrungen einiger Länder in der Region und weltweit hinsichtlich Handelsplattformen für Landnutzungsrechte und Lösungen zur Gewährleistung von Transparenz und Sicherheit bei Immobilientransaktionen konsultiert.

Durch Gespräche mit Kollegen der Immobilienverbände von Ländern wie den USA, Korea, Singapur, Thailand, Indonesien usw. stellten wir fest, dass diese Länder keine eigenen Handelsplattformen für Grundstücksnutzungsrechte haben. In den USA werden Informationen über Immobilien (sowohl Häuser als auch Grundstücke) über das US-Immobilieninformationsportal und den MLS (Multiple Listing Service) veröffentlicht.

Diese Plattform listet Informationen zu Häusern, Grundstücken, Zwangsversteigerungsobjekten, Neubauten, Bestandsimmobilien, Gewerbeimmobilien und Anlageobjekten auf, um Makler bei ihren Kauf- und Verkaufsaktivitäten zu unterstützen. MLS.com und die staatlichen MLS-Systeme sind nicht Teil der US-Regierung.

Diese Website wird privat betrieben und finanziert sich durch die Erhebung von Gebühren von Verkäufern im US-amerikanischen Immobilienmarkt. Jede Immobilie, die auf dem Markt angeboten werden soll, muss im MLS (Multiple Listing Service) gelistet werden, um die Informationen zu veröffentlichen. Kauf und Verkauf müssen über lizenzierte Makler abgewickelt werden, in der Regel sowohl über den Makler des Verkäufers als auch über den Makler des Käufers. Die Maklergebühren sind im Verkaufspreis enthalten und liegen je nach Verhandlung, Lage und Art der Immobilie zwischen 1 und 10 %. Diese Gebühren können von Bundesstaat zu Bundesstaat oder sogar innerhalb eines Bundesstaates oder einer Stadt variieren. Die Gebühren werden bei Vertragsabschluss zwischen den Maklern und allen am Kauf- und Verkaufsprozess Beteiligten aufgeteilt.

In einigen anderen Ländern wie Korea, Singapur und Indonesien gibt es keine Handelsplattform für Landnutzungsrechte. Thailand verfügt über eine Land- und Wohnungsbaubank (oder Landbank), die für den An- und Verkauf von Grundstücken zuständig ist, deren Hauptaufgabe jedoch die Regulierung von Landbesitz und die Unterstützung von Menschen ohne land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen ist. Zu den Hauptdienstleistungen gehören: Einlagenannahme, Geschäftskredite, Konsumkredite für Immobilien- und Grundstückskäufe, Treuhandfonds, Vermögensverwaltung und Devisenhandel.

Der Trend in vielen Ländern geht daher dahin, Informationen über Immobilien im Allgemeinen und Grundstücke im Besonderen auf einer einzigen Ebene transparent zu machen, indem technologische Anwendungen zur Verwaltung und Erfassung von Informationen über Immobilien und Immobilientransaktionen eingesetzt werden und Informationen aus einer gemeinsamen Datenbank genutzt werden, um die Verfahren bei Immobilientransaktionen und -übertragungen zu vereinfachen.

4. Ausgehend von den Erfahrungen anderer Länder und der Ausrichtung auf die Einrichtung eines Landnutzungsrechtehandels in Vietnam haben wir folgende Überlegungen angestellt:

4.1. Ist es notwendig, einen separaten Handelssaal für Landnutzungsrechte einzurichten?

Die Resolution Nr. 18-NQ/TW des Zentralen Exekutivkomitees vom 16. Juni 2022 zur kontinuierlichen Innovation und Verbesserung von Institutionen und Richtlinien sowie zur Steigerung der Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung legt fest: „Öffentliche Grundstückspreise, obligatorische Transaktionen über Handelsplattformen, Zahlung über Banken, keine Barzahlung“. Die Resolution legt somit den Fokus auf „Transaktionen über Handelsplattformen“ und nicht speziell auf „Handelsplattformen für Landnutzungsrechte“ oder auf vom Staat eingerichtete und direkt verwaltete Plattformen.

Daher ist die Einrichtung einer separaten Börse für Landnutzungsrechte sorgfältig zu prüfen, um Überschneidungen mit bestehenden Immobilienbörsen zu vermeiden und deren Effektivität und Effizienz nach Inbetriebnahme zu gewährleisten. Sollte die Börse für Landnutzungsrechte nach dem Vorbild einer staatlichen Dienstleistungsorganisation eingerichtet werden, ist ein Pilotprojekt zur Einrichtung einer solchen Börse an mehreren Standorten zu entwickeln und die Ergebnisse anschließend zusammenzufassen und zu evaluieren, bevor sie gesetzlich geregelt wird.

4.2. Müssen alle Immobilientransaktionen über den Börsenhandel abgewickelt werden?

Immobilientransaktionen über Börsenparkette bieten viele Vorteile, bergen aber auch potenzielle Risiken, einen erhöhten Verfahrensaufwand, Kosten und negative Aspekte, wie wir bereits in Abschnitt 2 erwähnt haben.

Um den aktuellen praktischen Gegebenheiten gerecht zu werden, sollten Immobilientransaktionen über die Börse unserer Meinung nach in einer fördernden Weise reguliert werden, wie es der Gesetzentwurf über das Immobiliengeschäft vorsieht, um schrittweise Gewohnheiten in der Gesellschaft zu schaffen und die Autonomie der Unternehmen bei der Wahl ihrer Geschäfts- und Transaktionsformen zu fördern; gleichzeitig sollten die Börsen dazu angehalten werden, Qualität und Preise ständig zu verbessern, um die Wettbewerbsfähigkeit zu gewährleisten und Kunden gemäß den Marktmechanismen zu gewinnen.

4.3. Was können wir aus den Erfahrungen der Länder in der Region und der Welt lernen?

Jedes Land hat seine eigenen Eigentumsregelungen. Dennoch betreiben alle Länder ihren Markt nach dem Prinzip der Informationstransparenz. Man kann sich an den Erfahrungen anderer Länder mit Immobiliendatenbanken und der verpflichtenden Offenlegung von Informationen in diesen Datenbanken orientieren. Alle Länder verfügen über ein umfassendes Informationssystem zu Wohnungs-, Grundstücks- und Immobilienmärkten.

Bislang ist uns dies nicht gut gelungen, und wir haben die angestrebten Ergebnisse nicht erzielt. Wir müssen diese Strategie und die Organisation ihrer Umsetzung zusammenfassen und evaluieren, um sie zu verbessern und ein Rechenzentrum für einen transparenten Markt zu schaffen. Dies ist angesichts der starken digitalen Transformation in unserem Land angemessen und machbar. Die Kontrolle des Geldflusses sowie die Regulierung und Überprüfung von Transaktionen über Banken tragen dazu bei, dieses Ziel zu erreichen.

Durch die vollständige Marktinformation wird bargeldloses Bezahlen Transparenz schaffen; ist der Markt transparent, werden die Menschen nicht gezwungen, blindlings zu folgen. Darüber hinaus trägt die Entwicklung des Rechtsdienstleistungsmarktes und die zunehmende Inanspruchnahme von Notar- und Anwaltsdienstleistungen bei Immobilientransaktionen ebenfalls zur Markttransparenz bei und minimiert Transaktionsrisiken.

4.4. Empfehlungen

Das Modell des Immobilienhandelssaals gemäß dem Gesetz über das Immobiliengeschäft wurde legalisiert und wird in der Praxis für Immobilientransaktionen einschließlich Landnutzungsrechten und Vermögenswerten auf Grundstücken umgesetzt.

Immobilienhandelsplattformen bieten Dienstleistungen für Immobilientransaktionen zwischen Investoren und Privatpersonen zu Geschäftszwecken an und können bei Bedarf auch Immobilientransaktionen für nicht-geschäftliche Zwecke zwischen Privatpersonen abwickeln. Dies ist auch ein Aspekt, der für Manager von Interesse ist und als einer der Gründe für die Notwendigkeit der Erforschung und Einrichtung einer Handelsplattform für Nutzungsrechte an Grundstücken angesehen wird.

Daher empfehlen wir, den Plan zur Perfektionierung des Modells des Immobilienhandelssaals gemäß dem Gesetz über das Immobiliengeschäft in eine professionelle Richtung unter staatlicher Aufsicht umzusetzen.

Dieser Plan steht sowohl im Einklang mit der Parteipolitik als auch unter staatlicher Leitung, vermeidet Funktionsüberschneidungen, liefert Informationen für die Verwaltung, gewährleistet Marktprinzipien, Geschäftsfreiheit, Wahlfreiheit für Privatpersonen und Unternehmen und erzielt Effizienz, ohne neue Apparate zu schaffen, administrative Verfahren zu verlängern, den Zeitaufwand zu erhöhen, die Kosten für die Einhaltung der Vorschriften zu steigern usw.

Es ist leicht einzusehen, dass selbst die Beteiligung staatlicher Stellen an den Treffen zur Erörterung des Plans zur Einführung dieses neuen Bodenmodells sehr kostspielig ist. Wird die Zeit, einen geeigneten Plan zu entwickeln, der mit anderen Fachgesetzen abgestimmt ist, ausreichen, um ihn in den Entwurf des geänderten Landgesetzes aufzunehmen, der voraussichtlich im Oktober 2023 von der Nationalversammlung verabschiedet wird? Und selbst wenn er rechtzeitig fertiggestellt wird, ist es dann eine übereilte Lösung, wenn die Zeit für Forschung und Folgenabschätzung zu kurz ist?

(Quelle: Bauzeitung)

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