Las tasas de uso de tierras excesivamente altas dificultarán la conversión de terrenos agrícolas en residenciales. (En la foto: Un terreno junto a la carretera principal que conecta Hung Yen y Ninh Binh - Foto: HONG QUANG)
Esta opinión fue expresada por el Dr. Nguyen Ngoc Tu, un experto en impuestos, en una entrevista con el periódico Tuoi Tre con respecto a la política propuesta de cobrar tarifas por el uso de la tierra cuando las personas y las empresas necesitan convertir tierras agrícolas en tierras residenciales.
En algunos casos es necesario comprar a un precio superior al del mercado.
*Señor, ¿cuál es la base para establecer la tarifa por el uso de la tierra para las organizaciones e individuos que desean convertir tierras agrícolas en tierras residenciales?
Según la Ley de Tierras de 2013, quienes deseen convertir terrenos agrícolas en residenciales deben pagar el 40% de la diferencia. Sin embargo, los precios de los terrenos establecidos previamente por las localidades (tablas de precios de terrenos - PV), con base en el marco de precios de terrenos emitido por el gobierno, eran muy bajos en comparación con los precios reales del mercado.
Normalmente, los precios de los terrenos en las listas de precios locales representan solo el 10% de los precios de mercado, y una familia que desee convertir 200-300 metros cuadrados de terreno agrícola en residencial solo tiene que pagar unos pocos cientos de millones de dongs en tasas de uso del suelo, menos de mil millones de dongs. Este nivel de tasa está al alcance de la mayoría de las personas, lo que facilita enormemente la transferencia de los derechos de uso del suelo.
Sin embargo, desde la promulgación de la Ley de Tierras de 2024, han surgido dos problemas: los precios de la tierra han subido a niveles muy altos, cercanos a los precios del mercado (el Estado ajusta anualmente la lista de precios de la tierra de acuerdo con el mercado - PV), aumentando entre 7 y 10 veces en comparación con antes, y en algunos casos excepcionales, varias decenas de veces.
Además, hemos abolido las regulaciones sobre exenciones y reducciones en las tasas de uso de la tierra, por lo que los hogares que necesiten transferir derechos de uso de la tierra deben pagar el 100% de la tasa al Estado. Esto ha llevado a que algunos hogares tengan que recomprar sus propias tierras.
En algunos casos, las personas se ven obligadas a comprar terrenos a precios superiores al valor de mercado debido a que las valoraciones locales son muy altas y poco realistas. Por lo tanto, es fundamental modificar y complementar la normativa para que sea más adecuada.
Desarrollar un catálogo de precios de tierras adecuado a los ingresos de la mayoría de la población.
* Entonces, ¿es razonable cobrar tasas por el uso del suelo equivalentes al 30% de la diferencia entre el precio del suelo residencial y el del suelo agrícola?
- La propuesta de recaudar el 30% de la diferencia entre los precios actuales de los terrenos residenciales y agrícolas es menor que la tasa de recaudación anterior del 40%.
La reducción de la tasa de uso del suelo, junto con el cálculo de las tasas de uso del suelo con base en la cuota local de suelo residencial, resulta pertinente en este momento. Esta regulación limitará la explotación de la política que permite la conversión de suelo agrícola en suelo residencial con fines especulativos, a la vez que previene el uso irracional del suelo.
A lo largo de los años, para maximizar la eficiencia del uso del suelo, todas las provincias y ciudades han establecido límites de uso del suelo para terrenos residenciales en el contexto de grandes poblaciones y recursos limitados. Las personas y organizaciones que necesiten convertir terrenos agrícolas en terrenos residenciales que excedan el límite permitido deben pagar tasas de uso del suelo más altas, o incluso el 100 % de la diferencia, lo que significa que deben recomprar el terreno al Estado, lo cual es razonable.
Sin embargo, este enfoque racional debe ir acompañado de otras medidas de gestión de la tierra, incluido el establecimiento de tablas de precios de la tierra que se ajusten a los ingresos de la mayoría de la población.
Sin embargo, si continuamos aplicando la Ley de Tierras de 2024 tal como está, incluso si reducimos la tasa de uso de la tierra al 30%, debido a que la lista de precios de la tierra se ajusta demasiado al alza para ajustarse a los precios del mercado, la tasa real que la gente deberá pagar será muy alta, superando la capacidad financiera de muchas personas. Por lo tanto, es necesario recalcular la lista de precios de la tierra.
Precios de la tierra y costos de insumos adecuados contribuirán a reducir los precios de la vivienda - Foto: B. NGOC
* La experiencia reciente demuestra que, aunque el Estado impone una tasa del 30 % sobre la diferencia en la conversión del uso del suelo, muchas personas aún no pueden pagarla. ¿Qué soluciones cree que se necesitan para aliviar esta dificultad?
- En los casos en que varios hogares comparten un terreno heredado de sus antepasados, si desean separarse en hogares diferentes o subdividir el terreno, deberán dividirse en dos grupos al solicitar la transferencia de tierras.
A los hogares con recursos económicos suficientes se les recomienda pagar el 30% de la diferencia inmediatamente. A los hogares con dificultades económicas, el Estado puede permitirles pagar una parte del canon de uso del suelo, aplazando el resto. A quienes no puedan pagar, el Estado puede permitirles aplazar el pago del 100% del canon.
La deuda siempre se reflejará en el certificado de derecho de uso del suelo, y las personas conservarán el derecho a construir casas y establecer residencias en sus terrenos, así como el derecho a transferir la propiedad a sus hijos. Solo tendrán que pagar la deuda al Estado cuando vendan el terreno y tengan dinero.
Este enfoque armonizará las políticas de tarifas por el uso de la tierra, lo que permitirá al Estado gestionar la tierra de manera eficaz y para los fines adecuados, al tiempo que garantiza que las personas tengan tierras para construir casas y garantiza el derecho de las personas a la vivienda como se estipula en la Constitución.
Expertos recomiendan armonizar los intereses en la recaudación de tasas por el uso del suelo - Foto: HONG QUANG
Establecimiento de tablas de precios de tierras: muchas localidades están muy confundidas.
Según el Dr. Nguyen Ngoc Tu, la Ley de Tierras de 2024 estipula la construcción de tablas de precios de tierras que reflejen fielmente los precios del mercado, pero no existen documentos que orienten sobre qué constituye "precios cercanos a los del mercado", lo que genera confusión en muchas localidades.
En realidad, los precios actuales de los terrenos en el mercado están inflados, a veces incluso artificialmente altos. Por lo tanto, es necesario calcular y desarrollar fundamentalmente la lista de precios de los terrenos que se aplicará a partir del 1 de enero de 2026. Los ministerios y organismos gubernamentales deben reunirse para orientar a las localidades sobre cómo determinar los precios de los terrenos según el valor de mercado.
Recientemente, muchos expertos han sugerido que los precios de mercado de los terrenos deberían ser el precio de venta promedio de los últimos cinco años. Por ejemplo, el precio de mercado en la lista de precios de terrenos de 2026 sería el precio de venta promedio de los terrenos en la misma zona durante el período 2021-2025. Este método es más razonable y no debería utilizar el precio de unos pocos terrenos específicos para elaborar la lista de precios de terrenos.
Lo más importante en este momento es que el precio anual de los terrenos a nivel local se calcule a un nivel razonable, evitando causar shock a las empresas y al público.
Sr. Pham Duc Toan (Director de EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company):
La propuesta de cobrar el 30% de la diferencia de precio es adecuada.
La necesidad de convertir terrenos de huertos, arrozales y terrenos intercalados en terrenos residenciales es una necesidad frecuente de personas y empresas, y la tarifa del 30% por la diferencia de precio es apropiada.
Con el límite de conversión propuesto, la normativa sobre tasas de uso del suelo debería diferenciar entre la conversión de suelo para fines residenciales y comerciales. Simultáneamente, un impuesto progresivo basado en la superficie convertida resulta adecuado y garantiza la equidad en la implementación de las políticas de suelo.
Es evidente que cuando las personas convierten terrenos agrícolas en terrenos residenciales por encima del límite permitido, se trata de una conversión que excede sus necesidades residenciales. Es posible que la conversión tenga como objetivo comprar y vender terrenos residenciales para obtener mayores ganancias, por lo que es natural que tengan que pagar tasas de uso del suelo más altas.
Por ejemplo, alguien hereda un terreno de 1 acre (3600 m² ) en su ciudad natal, pero en realidad solo 500 m² son suelo residencial. La necesidad de construir una casa en tan solo 200 m² es suficiente, dejando los 3100 m² restantes como huerto o terreno para cultivos perennes. El terreno sigue siendo propiedad de la persona, pero el uso previsto es diferente.
Si las personas quieren convertir 3.100 metros cuadrados de tierras agrícolas en tierras residenciales, cambiando así el propósito del uso de la tierra y aumentando su valor comercial, tendrán que pagar más tasas de uso de la tierra al Estado.
Si los residentes no desean convertir los derechos de uso del suelo, conservarán el derecho a usar los 3600 m² de terreno, pero los 3100 m² restantes se destinarán exclusivamente a uso agrícola. En este caso, el terreno seguirá siendo propiedad de los residentes; el Estado no lo reclamará.
Si el Estado permite a las personas convertir tierras libremente sin pagar tarifas progresivas por su uso, podría conducir a una situación en la que las personas conviertan tierras en masa, lo que resultaría en un exceso de tierras residenciales pero una escasez de tierras para la producción y los negocios.
Las tarifas por el uso de la tierra han aumentado.
En 2025, a pesar de la reciente recuperación del mercado inmobiliario, se espera que los ingresos relacionados con el suelo se disparen.
Según la Oficina General de Estadística ( Ministerio de Hacienda ), en los primeros 10 meses de 2025, los ingresos por tasas de uso del suelo en Hanói alcanzaron los 89 billones de VND, un aumento del 167 % con respecto al mismo período del año anterior. En Ciudad Ho Chi Minh, las autoridades fiscales también registraron un aumento en los ingresos por tasas de uso del suelo, alcanzando los 49.712 billones de VND, un incremento del 269 % con respecto al mismo período del año anterior.
Sr. Le Hoang Chau (Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh):
Deberían existir políticas justas, razonables y controladas.
Considero que en los casos de cambio de propósito del uso de la tierra de tierra de jardín, tierra de estanque o tierra agrícola dentro de la misma parcela de tierra que contiene tierra residencial en un área residencial no reconocida como tierra residencial a tierra residencial; o cambio de tierra de tierra originalmente tierra de jardín o tierra de estanque adjunta a tierra residencial pero separada por el usuario de la tierra para la transferencia de derechos de uso de la tierra, o debido a que la unidad de agrimensura la separó en parcelas separadas al inspeccionar los mapas catastrales antes del 1 de julio de 2004, a tierra residencial, la tarifa de uso de la tierra debe calcularse a una tasa del 20% de la diferencia entre el precio de la tierra residencial y el precio de la tierra agrícola.
En cuanto al área de tierra cuyo propósito se cambia dentro del límite de asignación de tierra residencial local, se debe cobrar una tarifa del 30% de la diferencia si el área excede el límite en no más de una vez el límite de asignación de tierra residencial local, y se debe cobrar el 100% de la diferencia por el área de tierra que excede el límite en más de una vez el límite de asignación de tierra residencial local.
El motivo de esta propuesta es que, a nivel nacional, especialmente en las provincias del sur, el uso común del suelo proviene de tierras creadas y heredadas por hogares e individuos a lo largo de muchas generaciones, no de tierras asignadas por el Estado. Además, muchos hogares con varias generaciones conviven, cultivan la tierra y se ven obligados a cambiar el uso del suelo para dividirlo entre los miembros de la familia y crear parcelas separadas.
Esto incluye la necesidad de transferir o vender una porción de terreno residencial para financiar la construcción de viviendas y cubrir gastos, por lo que se necesita una política razonable y justa, pero aún así debe ser estrictamente controlada para evitar casos en que "especuladores de tierras inescrupulosos y empresas haciéndose pasar por hogares o individuos" soliciten cambiar el propósito del uso de la tierra agrícola para "explotar la política" para obtener ganancias ilícitas.
Tres niveles de tarifas para la conversión de tierras agrícolas en tierras residenciales.
Las tarifas de uso de la tierra excesivamente altas serán una carga para muchas personas que necesitan convertir tierras agrícolas en tierras residenciales para establecer un lugar donde vivir - Foto: D. TUAN
A los hogares que compartan una misma parcela de tierra se les subdividirán sus parcelas y se determinará un límite de asignación de tierra para cada hogar.
De acuerdo con el proyecto de decreto gubernamental, en los casos en que un hogar o individuo posee múltiples parcelas de tierra (incluidas múltiples parcelas de tierra dentro de los límites de múltiples provincias y ciudades gobernadas centralmente) y se le permite cambiar el propósito del uso de la tierra según lo estipulado en esta resolución, ese hogar o individuo puede elegir una parcela de tierra para aplicar el cálculo de la tarifa de uso de la tierra de acuerdo con las regulaciones.
Para la segunda parcela y siguientes se cobrará el 100% del canon de uso del suelo.
En los casos en que varios hogares o personas compartan el derecho de uso de una misma parcela, si el organismo estatal competente permite la subdivisión del terreno para cada hogar o persona, la superficie dentro del límite asignado para el cálculo de las tasas de uso del suelo se determinará para cada parcela para la que se haya emitido un certificado de derechos de uso del suelo y propiedad de los bienes vinculados. El principio es que a cada hogar o persona con derecho a subdividir el terreno solo se le determinará una vez la superficie dentro del límite residencial asignado para el cálculo de las tasas de uso del suelo.
Fuente: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm
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