Explicación de los precios de los apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh

Mientras que el precio de venta y el número de transacciones de apartamentos en Hanoi aumentaron drásticamente, Ciudad Ho Chi Minh cayó en un estado de estancamiento.

El mercado de apartamentos en las dos ciudades más grandes de Vietnam, Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, está claramente diferenciado, creando contrastes. Si bien ambas enfrentan escasez de oferta, las tendencias de precios y transacciones en estos dos mercados son completamente diferentes.

Hanoi se calienta, Ho Chi Minh se ve sombrío

Según el informe del tercer trimestre de 2024 de Savills Vietnam, la oferta de apartamentos nuevos en Hanói alcanzó las 5265 unidades, un 95 % más que en el trimestre anterior y un 178 % más que en el mismo período del año anterior. Proyectos como Lumi Hanoi y QMS Top Tower representaron el 66 % de la oferta de apartamentos nuevos; el resto provino de las siguientes fases de otros cuatro proyectos.

En particular, el oeste de Hanoi continúa liderando la oferta con un 92% de apartamentos de clase B. Savills Vietnam prevé que esta zona proporcionará 21.000 apartamentos adicionales de 28 proyectos, lo que representa el 17% de la oferta futura total.

Los precios de los apartamentos, tanto antiguos como nuevos, en Hanói han aumentado rápidamente en los últimos tiempos. Foto: THUY LINH

Además, la tasa de absorción en el mercado de Hanói se mantuvo alta, con 6.840 apartamentos vendidos, un aumento del 35 % intertrimestral y del 226 % interanual. Los apartamentos de clase B lideraron la tendencia con una tasa de absorción de hasta el 85 %, representando el 98 % del total de apartamentos vendidos. La nueva oferta en este segmento representó el 65 % del total de apartamentos vendidos.

Cabe destacar que los apartamentos con precios superiores a 4.000 millones de VND representaron el 70% del total de apartamentos vendidos, un fuerte aumento en comparación con solo el 2% en 2020, lo que indica una transición hacia el segmento de lujo en el mercado de Hanói. Mientras tanto, el segmento de apartamentos con precios inferiores a 2.000 millones de VND prácticamente desapareció del mercado, representando solo el 1% de la oferta total.

En marcado contraste, el mercado de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh se presenta algo sombrío. La oferta de apartamentos principales en el tercer trimestre de 2024 disminuyó un 13% en comparación con el trimestre anterior y un 36% en comparación con el mismo período del año anterior, alcanzando tan solo 4.871 unidades. El mercado se concentra principalmente en la zona este (ciudad de Thu Duc), con una cuota de mercado del 58%, y en la zona oeste (distrito 6, Binh Tan), con una cuota de mercado del 20%.

El volumen de transacciones en el trimestre también disminuyó un 16% en comparación con el trimestre anterior y un 4% en comparación con el mismo período del año anterior, hasta 1915 unidades. De estas, los apartamentos de clase B representaron el 66% del total de transacciones exitosas, con una tasa de absorción del 62% en la nueva oferta, mientras que el inventario alcanzó una tasa de absorción de tan solo el 35%.

Además, los precios de los apartamentos de primera vivienda en Ciudad Ho Chi Minh disminuyeron un 12 % con respecto al trimestre anterior, hasta aproximadamente 68 millones de VND/m². La principal razón es la disminución de la proporción de apartamentos de clase A y B en la oferta de primera vivienda.

Savills Vietnam prevé que, para finales de 2024, se espera que la ciudad de Ho Chi Minh cuente con unos 6.700 nuevos apartamentos a la venta, con proyectos destacados como Vinhomes Grand Park - The Opus One y The Forest Gem. A largo plazo, de aquí a 2027, se pondrán a la venta más de 50.000 apartamentos de 76 proyectos, concentrados principalmente en la ciudad de Thu Duc (que representa el 49% de la oferta futura), el Distrito 7 (el 12%) y Binh Tan (el 9%).

La razón de este contraste, según el Sr. Troy Griffiths, Director General Adjunto de Savills Vietnam, es que el inventario en Ciudad Ho Chi Minh ha disminuido y no hay muchos proyectos nuevos abiertos a la venta debido a problemas legales y retrasos en la aprobación de la planificación.

A pesar de la oferta limitada de viviendas principales, el Sr. Griffiths espera que la situación mejore en los próximos trimestres a medida que se modifiquen las regulaciones, se actualice la planificación y se implementen proyectos de infraestructura clave.

¿Por qué?

Muchos expertos dicen que la diferencia entre los mercados de Hanoi y Ho Chi Minh no sólo proviene de factores de oferta y demanda, sino que también está muy influenciada por el contexto legal, la estrategia de desarrollo urbano y las necesidades de los compradores en cada localidad.

El Sr. Tran Minh Tien, director del Centro de Investigación de Mercado y Conocimiento del Cliente OneHousing, comentó que si bien Hanoi también enfrenta dificultades en el suministro como Ciudad Ho Chi Minh, el sentimiento de los compradores es más positivo.

En concreto, en agosto de 2024, Hanói registró unas 3100 transacciones de transferencia. Si bien esta cifra disminuyó ligeramente un 3 % con respecto al mes anterior, aumentó considerablemente un 25 % en comparación con el período de mayo y junio. El Sr. Tien predijo que el número de transacciones de transferencia de apartamentos en Hanói podría disminuir ligeramente o mantenerse sin cambios en septiembre y octubre, antes de volver a aumentar a finales de año, la época de mayor actividad en las transacciones inmobiliarias.

El Sr. Tran Khanh Quang, Director General de Viet An Hoa Real Estate Company, evaluó que la oferta es el factor más importante a considerar, tanto en la demanda como en el precio promedio de venta del mercado. En Ciudad Ho Chi Minh, la disminución de la oferta en los últimos años debido a problemas legales ha provocado que el número de proyectos en venta no se adecue al de Hanói. Además, cuando la oferta aumenta lentamente y la mayoría de los proyectos en venta se encuentran en el segmento de lujo, esto ha impulsado el alza de los precios de los apartamentos en Hanói.

La Sra. Giang Huynh, directora de Investigación y S22M en Savills Vietnam, enfatizó que la vivienda asequible es un segmento potencial que aún no se ha cubierto por completo tanto en Hanoi como en Ciudad Ho Chi Minh.

Las estadísticas de Savills Vietnam muestran que, entre 2019 y 2023, los precios inmobiliarios en Hanói aumentaron un promedio del 6 % anual, mientras que en Ciudad Ho Chi Minh solo aumentaron un 3 % anual. Sin embargo, el crecimiento de los ingresos personales en estas dos ciudades solo alcanzó el 4 % y el 3 % anual, respectivamente, lo que provocó que los precios de la vivienda superaran cada vez más la capacidad de pago de los ciudadanos.

Según la Sra. Giang Huynh, para resolver esta situación, es necesaria una estrecha coordinación entre los sectores público y privado. Además, un mercado inmobiliario sostenible necesita un segmento diverso, especialmente productos de clase B y C. Tanto en Hanói como en Ciudad Ho Chi Minh, la demanda de unos 50.000 apartamentos al año, principalmente de personas de ingresos medios y hogares jóvenes, aún no está completamente satisfecha.

Para reducir el costo del suelo, tanto Ciudad Ho Chi Minh como Hanói buscan expandir sus áreas urbanas a provincias vecinas, como Bac Ninh en el caso de Hanói, y Binh Duong y Dong Nai en el de Ciudad Ho Chi Minh. La fuerte inversión en infraestructura de transporte y desarrollo urbano satélite impulsará el mercado inmobiliario en estas zonas, prevé el experto.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que para resolver el problema de la oferta de apartamentos, reduciendo indirectamente los precios de la vivienda, la cuestión clave sigue siendo eliminar los obstáculos legales para los proyectos.

Al mismo tiempo, la creación de condiciones para que los inversores desarrollen viviendas sociales y comerciales de bajo costo contribuirá a reducir los precios de los apartamentos, creando oportunidades para que las personas de bajos ingresos accedan a la vivienda con sus ingresos. Además, el Banco Estatal también presta mayor atención y apoyo a las políticas crediticias relacionadas con el desarrollo de proyectos para inversores.

Aumentará

El Dr. Ho Quoc Tuan, profesor titular de la Universidad de Bristol (Reino Unido), afirmó que el aumento de los precios de la vivienda a un ritmo superior al de los ingresos representa un gran desafío para la política de vivienda de Vietnam. Si los precios de la vivienda siguen aumentando rápidamente, será difícil comprar una vivienda, lo que conlleva el riesgo de una reducción de la demanda. Sin embargo, una caída drástica de los precios de la vivienda también puede ser una señal de alerta para la estabilidad del mercado.

El Dr. Ho Quoc Tuan señaló que, en los últimos años, la oferta de viviendas asequibles ha disminuido debido a las estrictas regulaciones sobre el uso del suelo, lo que dificulta la construcción de viviendas urbanas. Predijo que los precios de la vivienda seguirán aumentando debido a factores demográficos, con un aumento de la inmigración del 4 % anual.

Fuente: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm