La reforma a la Ley de Negocios Inmobiliarios, recientemente aprobada por la Asamblea Nacional y vigente a partir del 1 de enero de 2025, fue aprobada en la mañana del 28 de noviembre. Esta ley incluye regulaciones más estrictas sobre la subdivisión y venta de tierras en comparación con las regulaciones actuales.
En consecuencia, es necesario evitar la subdivisión y venta de terrenos en barrios, distritos y ciudades de áreas urbanas especiales, tipo I, tipo II y tipo III; áreas con altos requerimientos de arquitectura paisajística, áreas centrales y alrededor de edificios que son puntos arquitectónicos destacados en áreas urbanas; frentes de caminos de nivel regional y superiores y caminos paisajísticos principales en áreas urbanas.
Al evaluar el impacto de las regulaciones sobre la subdivisión y venta de terrenos en virtud de la Ley de Negocios Inmobiliarios revisada, según expertos inmobiliarios, el endurecimiento inicial de las regulaciones sobre la subdivisión y venta de terrenos y la división libre de terrenos podría reducir las actividades de compraventa de terrenos. Sin embargo, a largo plazo, contribuirá a un desarrollo más transparente y sostenible de este mercado.
La subdivisión y venta de terrenos estarán reguladas más estrictamente bajo la nueva Ley de Negocios Inmobiliarios, que entrará en vigor a principios de 2025 (Imagen ilustrativa: Ha Phong).
Al discutir este tema, el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que la demanda de terrenos es siempre muy alta mientras que el mercado carece de oferta de proyectos oficiales.
Muchos especuladores han aprovechado la oportunidad para acumular terrenos y luego subdividirlos en parcelas para la venta, incluso utilizando nombres comerciales similares a proyectos legítimos para atraer compradores. Al mismo tiempo, compiten para inflar los precios, lo que eleva los precios de los bienes raíces y provoca el caos en el mercado, afirmó el Sr. Dinh, afirmando que es necesario endurecer las regulaciones sobre la subdivisión y venta de terrenos.
Según el Sr. Vo Hong Thang, Director del Departamento de Consultoría de Servicios del Grupo DKRA, esta nueva normativa sobre subdivisión dificultará la implementación inicial de esta nueva normativa para algunos inversores. Sin embargo, a largo plazo, esta es una tendencia inevitable que se aplicará simultáneamente en muchos países, mejorando la transparencia del mercado.
En cuanto a los terrenos específicamente, el Sr. Thang cree que este mercado experimentará fluctuaciones significativas después de que la nueva ley entre en vigor a principios de 2025. Los proyectos de terrenos en áreas urbanas de tipo II y III que ya se han desarrollado y vendido (con certificados de propiedad de la tierra) continuarán transfiriéndose normalmente e incluso pueden beneficiarse de aumentos de precios.
"Los nuevos proyectos serán más difíciles de aprobar, y los proyectos espontáneos y fragmentados ya no provocarán escasez de tierras. La relación entre la oferta y la demanda hará que los precios de estos productos suban, no que bajen", enfatizó el Sr. Thang.
Los expertos predicen que la situación de la división de tierras y la venta con fines de lucro por parte de especuladores enfrentará dificultades (Ilustración: Ha Phong).
Al compartir sobre esta nueva regulación, el Sr. Dinh Minh Tuan, Director de la región sur de Batdongsan.com.vn, dijo que esta nueva regulación puede causar que el mercado de tierras se vea muy afectado en términos de oferta, base de clientes y precio de venta.
Según el Sr. Tuan, actualmente el 90% de la oferta de terrenos en venta en el mercado consiste en parcelas individuales que han sido subdivididas y parceladas por particulares antes de ser desarrolladas en proyectos de venta. Este tipo de terreno autosubdividido ofrece diversos precios, tamaños y disponibilidad, lo que lo hace fácilmente accesible y adecuado para el presupuesto de muchos compradores.
Además, según el Sr. Tuan, el tipo de terreno que las personas dividen en parcelas suele desarrollarse en forma de infraestructuras posteriores o proyectos regulares, y el precio de venta será menor que el de los proyectos de planificación urbanística ya terminados. "Tanto vendedores como compradores prefieren terrenos divididos a comprar proyectos de terrenos regulares", enfatizó el Sr. Tuan.
También argumentó que una vez que se endurezcan las normas de subdivisión de tierras, la oferta en el mercado se reducirá y la base de clientes que puede acceder a este tipo de propiedades se reducirá un poco en comparación con antes.
En el futuro próximo, el mercado inmobiliario podría ver una gran cantidad de terrenos de gran superficie, provenientes de inversionistas que poseen tierras con el propósito de dividirlas y venderlas para obtener ganancias. Para deshacerse de estos bienes, los propietarios tendrán que aceptar reducir las pérdidas y los precios en comparación con las expectativas.
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