Mercado inmobiliario "turbulento", factores anormales ocultos

(Dan Tri) - Los expertos evalúan que el mercado inmobiliario se ha recuperado, pero todavía es lento, desigual entre segmentos y ubicaciones, y tiene algunos factores potencialmente inusuales.

El precio aumenta demasiado rápido

Según un informe del Ministerio de Construcción , los precios de los apartamentos en Hanói aumentaron considerablemente en el último trimestre, con un incremento del 4-6% trimestral y del 22-25% anual para los nuevos proyectos. En particular, el precio de venta de los apartamentos antiguos también aumentó significativamente, en algunos lugares entre un 35% y un 40% en comparación con el trimestre anterior.

El economista jefe del BIDV , el Sr. Can Van Luc, comentó que el mercado inmobiliario se está recuperando pero de manera desigual y tiene muchos factores potenciales inusuales.

Dijo que de 2019 a la fecha, los precios de los inmuebles han aumentado entre 50 y 70%, principalmente en el segmento de departamentos y terrenos, debido a la escasez de oferta.

El Sr. Luc también señaló que los préstamos para vivienda aumentaron lentamente, solo un tercio en comparación con los préstamos para inversión inmobiliaria, lo que demuestra que los precios de las viviendas siguen siendo altos, lo que hace que las personas duden en pedir préstamos para comprar casas. Recomendó que las empresas consideren ajustar los precios de venta a un nivel más razonable.

Según los expertos, se espera que las nuevas políticas sobre tierra y vivienda aprobadas recientemente (como la Resolución sobre el mercado inmobiliario y la vivienda social, la puesta a prueba de mecanismos especiales y eliminación de obstáculos para los proyectos, la puesta a prueba de la implementación de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra, etc.) traigan cambios significativos al mercado.

Sin embargo, a pesar de los esfuerzos de ajuste de políticas, la propiedad de la vivienda para los vietnamitas sigue siendo un problema difícil, especialmente para la generación más joven.

Al hablar recientemente sobre los precios de los apartamentos, la Sra. Nguyen Hoai An, directora sénior de la sucursal de CBRE en Hanoi, comentó: "Esta es prácticamente la primera vez que los precios de los apartamentos en Hanoi aumentan tan rápidamente en tan poco tiempo".

Según ella, el análisis histórico muestra que, en los últimos 10 años, los precios de los apartamentos en Hanói han aumentado un promedio del 5% anual. Incluso entre 2009 y 2019, los precios de los apartamentos fluctuaron poco; hubo periodos de bajada y un aumento promedio de tan solo el 2% anual. Desde 2022 hasta la fecha, los precios de los apartamentos en esta ciudad apenas han comenzado a aumentar rápidamente.

El Sr. Le Dinh Chung, experto en bienes raíces, afirmó que la tendencia al alza en los precios inmobiliarios es inevitable. Sin embargo, el hecho de que estos precios suban considerablemente en tan poco tiempo es anormal.

Un edificio de apartamentos en Hanoi (Foto: Tran Khang).

"La principal razón de los altos precios inmobiliarios es que, si bien la oferta ha mejorado, sigue siendo muy escasa en comparación con la demanda. Los altos costos de inversión han generado mayores expectativas de ganancias entre los inversores", afirmó el Sr. Chung.

Identificar la naturaleza "cómplice" de la especulación

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam (VARS), evaluó que en el período reciente se han producido aumentos inusuales en los precios de los apartamentos, especialmente en Hanoi.

Cree que este fenómeno está sin duda influenciado por grupos de interés, mientras que el contexto económico, el mercado y los ingresos de la población no se han recuperado. "Los precios de la vivienda son altos, pero las transacciones son escasas; esto podría ser una maniobra de un grupo inversor con objetivos poco claros", evaluó con franqueza el Sr. Dinh.

Según él, estos grupos de interés pueden usar tácticas para inflar los precios debido a los problemas de oferta de viviendas. En los últimos años, no se han aprobado nuevas licencias de inversión en el mercado.

Los proyectos en el mercado son, en su mayoría, antiguos, que se revenden. La oferta es escasa y de mala calidad; la oferta para la población en general y las personas de bajos ingresos es muy escasa, y la estructura del producto no es adecuada.

La Sra. Pham Thi Mien, subdirectora del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam, afirmó que, además de los resultados de la oferta y la demanda, el mercado también ha mostrado señales de recuperación. Esta situación se refleja en la especulación inmobiliaria, el alza en los precios de la vivienda y la aparición de transacciones inmobiliarias poco transparentes.

Muchos pequeños inversores entran al mercado con fines especulativos, lo que provoca un aumento desmesurado de los precios inmobiliarios. También se observan indicios de un repunte en el mercado de apartamentos, con precios de venta cada vez más elevados para los apartamentos traspasados, gracias a la ayuda de algunos grupos especulativos.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-day-song-tiem-an-yeu-to-bat-thuong-20241211164653693.htm