Mercado inmobiliario "turbulento", factores anormales ocultos

(Periódico Dan Tri) - Los expertos evalúan que el mercado inmobiliario se está recuperando, pero de manera lenta y desigual según los segmentos y ubicaciones, y aún alberga algunos factores inusuales.

Los precios están subiendo demasiado rápido.

Según un informe del Ministerio de Construcción , los precios de los apartamentos en Hanói han aumentado considerablemente en el último trimestre, con un incremento trimestral del 4-6% y un incremento anual del 22-25% para los nuevos proyectos. Cabe destacar que los precios de venta de los apartamentos más antiguos también han aumentado significativamente, en algunas zonas hasta un 35-40% en comparación con el trimestre anterior.

El economista jefe del BIDV , Can Van Luc, comentó que el mercado inmobiliario se está recuperando, pero de manera desigual y alberga muchas irregularidades potenciales.

Explicó que desde 2019 a la actualidad los precios de los inmuebles han aumentado entre 50 y 70%, principalmente en los segmentos de departamentos y terrenos, debido a la escasez de oferta.

El Sr. Luc también señaló que el crédito hipotecario está aumentando lentamente, representando solo un tercio del crédito para inversión inmobiliaria, lo que indica que los precios de las viviendas se mantienen altos, lo que genera dudas en las personas a la hora de pedir préstamos para comprar una vivienda. Recomendó a las empresas que consideren ajustar los precios de venta a un nivel más razonable.

Según los expertos, se espera que las nuevas políticas de suelo y vivienda adoptadas recientemente (como la Resolución sobre el mercado inmobiliario y la vivienda social, la puesta a prueba de mecanismos especiales y la eliminación de obstáculos para los proyectos, la puesta a prueba de la ejecución de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos sobre derechos de uso del suelo o derechos de uso del suelo existentes, etc.) produzcan cambios significativos en el mercado.

Sin embargo, a pesar de los ajustes de política, la propiedad de una vivienda sigue siendo un desafío difícil para los vietnamitas, especialmente para la generación más joven.

Al comentar sobre los recientes precios de los apartamentos, la Sra. Nguyen Hoai An, directora sénior de la sucursal de CBRE en Hanoi , afirmó: "Esta es prácticamente la primera vez que los precios de los apartamentos en Hanoi han aumentado tan rápidamente en tan poco tiempo".

Según ella, el análisis histórico muestra que, en los últimos 10 años, los precios de los apartamentos en Hanói han aumentado un promedio del 5 % anual. Incluso entre 2009 y 2019, se mantuvieron relativamente estables, con periodos de bajada y un aumento promedio de tan solo el 2 % anual. Solo a partir de 2022, los precios de los apartamentos en la ciudad comenzaron a subir rápidamente.

Según el experto inmobiliario Le Dinh Chung, la tendencia al alza en los precios inmobiliarios es inevitable. Sin embargo, el fuerte aumento en un período tan corto es inusual.

Un complejo de apartamentos en Hanoi (Foto: Tran Khang).

"Los precios inmobiliarios están subiendo, principalmente porque, si bien la oferta ha mejorado, sigue siendo muy escasa en comparación con la demanda. Los costos de inversión han aumentado, lo que lleva a los promotores a tener mayores expectativas de ganancias", afirmó el Sr. Chung.

Identificando la “complicidad” de la especulación

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam (VARS), evaluó que los precios de los apartamentos han aumentado inusualmente recientemente, especialmente en Hanoi.

Cree que este fenómeno está sin duda influenciado por intereses creados, mientras que el contexto económico, las condiciones del mercado y los ingresos de la población aún no se han recuperado. «Los precios de la vivienda están subiendo considerablemente, pero las transacciones no son frecuentes. Podría tratarse de una estratagema de algún grupo de inversores con segundas intenciones», evaluó con franqueza el Sr. Dinh.

Según él, estos grupos de interés pueden llevar a cabo maniobras de manipulación de precios debido a la problemática oferta de viviendas. En los últimos años, no se han aprobado nuevos proyectos de inversión en el mercado.

Los proyectos en el mercado son, en su mayoría, antiguos, comprados y revendidos. La oferta es insuficiente y de mala calidad, con muy poca oferta para el público en general y las personas de bajos ingresos, y la estructura del producto es inadecuada.

Según la Sra. Pham Thi Mien, subdirectora del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam, además de los resultados de la oferta y la demanda, el mercado también ha mostrado indicios de sobrecalentamiento. Esta situación se manifiesta en la especulación inmobiliaria, el aumento de los precios de la vivienda y la aparición de transacciones inmobiliarias poco transparentes.

Muchos pequeños inversores entran al mercado con el objetivo de especular a corto plazo, lo que provoca un aumento desmesurado de los precios inmobiliarios. Este sobrecalentamiento también se observa en el sector de los apartamentos, con precios de venta cada vez más altos para los pisos de segunda mano, impulsado por ciertos grupos especulativos.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-day-song-tiem-an-yeu-to-bat-thuong-20241211164653693.htm