¿Qué factores hacen que los bienes raíces en los complejos turísticos permanezcan “congelados”?

El mercado no presenta cambios claros.

Según el informe publicado recientemente por el Grupo DKRA sobre el mercado inmobiliario en julio de 2023, muchos proyectos inmobiliarios turísticos no alcanzaron la liquidez esperada, por lo que se pospuso la fecha de implementación de las ventas. Por ello, en julio, solo se abrió a la venta un nuevo proyecto con 40 productos lanzados al mercado, un 88 % menos que en el mismo período.

Cabe destacar que la demanda en este mercado sigue siendo muy baja, con solo una transacción exitosa registrada, un 99 % menos que en el mismo período. El Grupo DKRA comentó que el precio de oferta de estos productos es relativamente alto, sumado a la cautela de los inversores, lo que dificulta la liquidez. Además, otros factores como la legalidad, los tipos de interés y la escasa recuperación del sector turístico han afectado la liquidez de los inmuebles turísticos.

Solo se venderá una villa del resort en julio de 2023. (Foto: Grupo DKRA)

El próximo mes, DKRA cree que la oferta y la demanda del mercado aumentarán ligeramente en comparación con julio, pero no se observarán grandes avances. En el segmento de casas adosadas/casas comerciales en complejos turísticos, la nueva oferta en julio aumentó en comparación con los primeros seis meses del año, pero solo se registraron dos proyectos en venta en la siguiente fase de ventas. La oferta en este segmento ha disminuido un 75 % en comparación con el mismo período del año anterior. La tasa de absorción solo se detuvo en el 1 %.

En el caso de los condotels, la oferta aumentó aproximadamente un 52% en comparación con el mismo período del año anterior, con 3 proyectos que abrieron a la venta, equivalentes a 405 unidades. Esta cifra supera incluso el total de apartamentos nuevos puestos a la venta en todo el segundo trimestre de 2023, con 378 unidades. Sin embargo, todos los nuevos productos se concentran en la región Central.

Condotel también es el segmento con más transacciones en este mercado, con 113 transacciones exitosas en julio. Sin embargo, el volumen de transacciones aún se concentra en un solo proyecto, mientras que los demás tienen una tasa de consumo moderada. Se trata de proyectos con documentación legal completa, operados por grandes marcas y con un precio de venta inferior a 50 millones de VND/m².

DKRA también pronostica que en el próximo mes la oferta y la demanda del mercado continuarán recuperándose, pero es poco probable que haya fuertes fluctuaciones en el corto plazo.

Es poco probable que el sector inmobiliario turístico tenga un gran avance en el corto plazo.

En cuanto al precio de venta de inmuebles en complejos turísticos, se espera que el mercado primario no presente grandes fluctuaciones en comparación con el mes pasado. Los inversores que están implementando productos aún mantienen programas de apoyo a las tasas de interés, incentivos de descuento de hasta el 50% para clientes que pagan con prontitud y períodos de gracia de capital. Con el mantenimiento de los incentivos, se espera una ligera recuperación de la oferta y la demanda, principalmente en Binh Dinh y Kien Giang .

Según el último informe del Ministerio de Construcción , en el segundo trimestre de 2023, la nueva oferta hotelera y turística a nivel nacional se complementará con tan solo unos pocos proyectos ya inaugurados y en funcionamiento. Solo hay un proyecto turístico turístico recién licenciado: el Área Turística Temática y Resort en la cima del monte Ba Den (Tay Ninh).

¿Cómo rescatar bienes raíces en complejos turísticos?

Las encuestas realizadas en algunas zonas turísticas famosas del país demuestran que es bastante común encontrar proyectos de villas, resorts, condotels y hoteles de oficina abandonados y sin clientes. Muchos inversores secundarios han tenido dificultades para soportar la presión financiera debido al apalancamiento, al no poder aprovechar el flujo de caja del producto, por lo que han aceptado vender sus productos a precios exorbitantes en el pasado.

Numerosos estudios de mercado también han demostrado que el margen de beneficio de los inmuebles turísticos es actualmente muy bajo, rondando solo el 1%, y muy pocos proyectos alcanzan el 4-5% o más. Muchos proyectos, al salir a la venta, que prometían un beneficio del 8-12%, actualmente no se pueden implementar.

Dada la especificidad del sector inmobiliario turístico, la recuperación, como en otros segmentos del mercado, con la eliminación de las tasas de interés y los obstáculos legales parece insuficiente. El problema persistente en el sector inmobiliario turístico sigue siendo que la oferta supera la demanda.

La oferta de productos ha aumentado pero el número de turistas potenciales no se ha desarrollado adecuadamente, lo que genera una gran brecha entre la oferta y la demanda.

Según datos del Departamento General de Turismo, en los primeros seis meses del año, Vietnam recibió a casi 70 millones de visitantes, incluyendo 5,6 millones de visitantes internacionales y casi 64 millones de visitantes nacionales. El número de visitantes internacionales fue solo del 66 % en comparación con el mismo período de 2019, mientras que el de visitantes nacionales se multiplicó por 1,4. Los ingresos totales del turismo se estiman en 343.100 billones de VND, un 1,45 % más que en el mismo período de 2019, cuando alcanzaron los 338.200 billones de VND.

Ante la falta de recuperación del número de turistas internacionales, la oferta de inmuebles turísticos continúa aumentando. La crisis de sobreoferta ha provocado que muchos productos turísticos queden desaprovechados. Muchos opinan que si el número de turistas potenciales no se recupera, o incluso aumenta drásticamente, el mercado inmobiliario turístico seguirá paralizado. Esto crea un círculo vicioso: el mercado paralizado impide el desarrollo del servicio y dificulta la atracción de turistas potenciales.

Según los expertos, rescatar el mercado inmobiliario turístico con soluciones legales y de tasas de interés solo resuelve el problema superficialmente. Estas medidas ayudan en gran medida a los propietarios de proyectos e inversores a recuperar la confianza en el período actual. Pero para promover realmente el valor y aumentar la liquidez de este tipo de propiedades, la clave sigue estando en la demanda real.

Por lo tanto, además de centrarse en las ventas, los inversores también deben ofrecer servicios complementarios y centrarse en promocionar su imagen, en combinación con el mercado turístico para atraer clientes potenciales. Esto también aumenta el interés de los inversores por los productos de este mercado y los hace seguir invirtiendo. Según los analistas, este problema no se puede solucionar de la noche a la mañana, por lo que para ver la recuperación del mercado inmobiliario turístico, aún tendremos que esperar hasta finales de 2024 o principios de 2025.

Fuente: https://www.congluan.vn/biet-thu-nghi-duong-giam-99-so-luong-giao-dich-yeu-to-nao-van-dang-anh-huong-den-thi-truong-post260342.html