El factor decisivo para el éxito o el fracaso de la segunda política fiscal inmobiliaria

El factor decisivo para el éxito o el fracaso de la segunda política de impuesto inmobiliario

Los precios de los inmuebles en Vietnam no sólo “bailan” en el mercado, sino que también “cambian” en el papel y en los libros. Cuando los números son inconsistentes, será difícil lograr gravar la segunda propiedad.

Cada vez más personas poseen segundas residencias. (imagen ilustrativa)

Construcción temprana de una base de datos nacional sobre bienes raíces

El segundo impuesto sobre bienes inmuebles aún genera muchas opiniones sobre tipos impositivos, sujetos aplicables, ámbito de influencia... Sin embargo, hay una cuestión en la que coinciden la mayoría de empresas y expertos, que es la necesidad de una base de datos nacional sobre el mercado inmobiliario. Éste será el factor decisivo para el éxito o el fracaso de la política fiscal y es necesario priorizarlo.

TS. Tran Xuan Luong (Universidad Nacional de Economía ) afirmó que sin un sistema de base de datos de mercado, las políticas fiscales no serán efectivas, e incluso causarán desequilibrio social e inestabilidad.

“Los datos transparentes del Estado serán la base para una valoración inmobiliaria objetiva y precisa, a partir de la cual la nueva tributación se dirigirá a los sujetos adecuados y logrará el objetivo de regular el mercado”, opinó el Sr. Luong.

Este experto también enfatizó que un país que quiera administrar su economía debe contar con un sistema de base de datos con información sobre los ingresos y activos de las personas. Esto es algo que se ha implementado durante mucho tiempo en el mundo .

La creación de una base de datos nacional sobre el mercado inmobiliario será el factor decisivo para el éxito o el fracaso de la segunda política de impuesto inmobiliario.

“Para implementar el sistema nacional de bases de datos sobre el mercado inmobiliario, se requiere la participación simultánea de numerosos ministerios y ramas. Esto no solo es responsabilidad del Ministerio de Construcción , sino también de la Oficina General de Estadística (Ministerio de Planificación e Inversión), el Ministerio de Finanzas y el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente…”, añadió el Sr. Luong.

TS. Nguyen Tri Hieu, director del Instituto de Investigación y Desarrollo de los Mercados Financieros e Inmobiliarios Globales, también dijo que la valoración de bienes raíces en Vietnam todavía tiene muchas deficiencias. Sin un precio estándar, la tributación es casi imposible.

Del mismo modo, el Sr. Tran Vu, Director de Ventas de DHCONS Construction Joint Stock Company, afirmó que la máxima prioridad que los ministerios y las sucursales deben implementar es construir un sistema de base de datos nacional sobre el mercado inmobiliario. No sólo afecta a la política fiscal, sino que también es un factor fundamental que determina la viabilidad de una serie de otras regulaciones, incluidas las listas de precios de terrenos, un "problema" que está causando dolores de cabeza al sector inmobiliario.

“La base de datos nacional sobre el mercado inmobiliario puede considerarse un proyecto del siglo. De completarse, Vietnam será uno de los pocos países del Sudeste Asiático capaces de hacerlo”, afirmó el Sr. Tran Vu.

Lucha por recopilar datos

Según el Sr. Nguyen Tri Hieu, en Vietnam, el precio de compra de una casa en el contrato y el precio real de la transacción son dos números diferentes, "como el cielo y la tierra". Esto está en marcado contraste con Estados Unidos, donde la información sobre precios es casi imposible de “manipular”.

Cuando los estadounidenses piden dinero prestado para comprar una casa, las compañías de seguros y los tasadores investigan cuidadosamente la legalidad y el valor de la propiedad. Los datos se entregan al banco para su posterior verificación y, posteriormente, para el desembolso. Después de pasar por tantos filtros, es muy difícil declarar falsamente el precio de la vivienda, afirmó el Sr. Hieu.

En caso de que una persona compre una vivienda con dinero disponible, dicho individuo deberá declararlo a la autoridad fiscal. Esta unidad enviará a alguien para reevaluar el valor de la propiedad para garantizar que los impuestos se paguen correcta y completamente.

Básicamente, en las transacciones inmobiliarias en EE. UU., siempre hay un tercero que registra y determina el valor de forma independiente. Esto evita el fraude de precios y ayuda a actualizar la información para el sistema de base de datos nacional.

En Vietnam, recopilar información del mercado, especialmente los precios, es el desafío más difícil para completar la base de datos nacional. Incluso las empresas con muchos años de experiencia en valoración de terrenos encuentran esto una tarea difícil.

Al compartir una historia real, el Sr. Ngo Gia Cuong, director de Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), dijo que en el mercado secundario, la mayoría de los precios indicados en el contrato son siempre más bajos que el valor real y más bajos que la lista de precios de la tierra. Esta es una manera de que los vendedores reduzcan sus obligaciones financieras, específicamente el impuesto sobre la renta personal.

Cuando los números escritos en el contrato son en su mayoría simplemente "virtuales". Las fuentes para recopilar y proporcionar información de mercado sólo quedan en unos pocos canales, como la Oficina de Registro de Tierras; Unidad, organización que realiza subastas de derechos de uso de tierras; unidad de subasta de activos, organización; piso de operaciones, negocio inmobiliario...

En realidad, las fuentes de información sobre los precios de los inmuebles sólo pueden obtenerse en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, estas unidades no disponen de datos digitalizados, por lo que la búsqueda es eminentemente manual y el personal en su mayoría es experimentado. Por lo tanto, el procesamiento requiere mucho tiempo y es propenso a errores.

El Sr. Vo Anh Tuan, subdirector del Departamento de Registro de Tierras y Datos de Información (Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente), dijo que a septiembre de 2024, la base de datos de tierras construida por el Gobierno Central ha completado cuatro componentes de datos, incluidos los datos sobre el marco de precios de la tierra. En cuanto a las localidades, actualmente sólo 300/705 unidades a nivel de distrito han completado la construcción de una base de datos sobre precios de la tierra.

Al comentar sobre el progreso de la construcción de una base de datos de tierras a nivel nacional, el Sr. Tuan dijo que el sistema de información no se ha completado y no ha cumplido con los requisitos ordenados por el Gobierno.

Previamente, el Gobierno emitió la Resolución No. 37/NQ-CP, estableciendo el objetivo de completar la construcción de una base de datos digital y un sistema nacional de información territorial centralizado, unificado, sincrónico, multipropósito e interconectado para el año 2025.

Un segundo impuesto a la propiedad contribuiría a construir un mercado sano, estable y transparente. Esto es difícil, pero no imposible, si la base se construye sobre una base de datos nacional.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html