فهرست بهای زمین باید به طور واضح نرخ‌های وصول برای زمین‌های غیرکشاورزی و زمین‌های خدماتی را مشخص کند.

۲۵ استان و شهر وجود دارند که فهرست‌های جدید قیمت زمین را مطابق با اصول بازار تنظیم و منتشر کرده‌اند، اما گروه‌بندی زمین‌های غیرکشاورزی که مسکونی یا تجاری و خدماتی نیستند در یک گروه برای جمع‌آوری عوارض زمین، کار را برای مردم و مشاغل دشوار می‌کند.

بسیاری از کارشناسان معتقدند که برای به حداکثر رساندن بهره‌وری استفاده از زمین، اقدامات هماهنگ مدیریت زمین مورد نیاز است - عکس: B.NGOC

طبق اعلام وزارت منابع طبیعی و محیط زیست ، تعداد مناطقی که فهرست‌های جدید قیمت زمین را تنظیم و منتشر می‌کنند، در آینده همچنان افزایش خواهد یافت.

نرخ جمع‌آوری برای هر نوع زمین را به طور واضح تعریف کنید

خانم وو لان آن - معاون مدیر کل گروه مدیرعامل - گفت که طبق مفاد قانون زمین ۲۰۲۴، زمین تجاری و خدماتی، زمینی برای ساخت تأسیسات تجاری و خدماتی و سایر کارهایی است که به کسب و کار، تجارت و خدمات ارائه می‌دهند، از جمله کارهای گردشگری و تفریحی و تأسیساتی مانند هتل‌ها، ویلاهای توریستی و آپارتمان‌های توریستی.

«قانون زمین ۲۰۲۴ همچنین تصریح می‌کند که تهیه فهرست قیمت زمین طبق اصول بازار باید طبق اصل هماهنگی منافع بین دولت، کاربران زمین، سرمایه‌گذاران و با در نظر گرفتن کاربرد عملی انجام شود.»

اما در واقعیت، شهرداری‌ها اغلب اجاره زمین یک‌باره را برای زمین‌های خدماتی تجاری در سطوح بالا دریافت می‌کنند.

خانم وو لان آن پیشنهاد داد: «قیمت بالای زمین‌های تجاری و خدماتی، سرمایه‌گذاری در پروژه‌های گردشگری و تفریحی در زمین‌های تجاری و خدماتی را تشویق نمی‌کند. برای هماهنگ‌سازی منافع بین دولت و سرمایه‌گذاران، لازم است تعیین قیمت زمین‌های تجاری و خدماتی در حدود ۲۰ تا ۴۰ درصد در مقایسه با قیمت زمین‌های مسکونی در نظر گرفته شود.»

آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین - در بحث در مورد این موضوع اظهار داشت: بند ۴، ماده ۵، فرمان ۱۰۲ سال ۲۰۲۴ دولت که راهنمای اجرای قانون زمین ۲۰۲۴ است، تصریح می‌کند که زمین برای ساخت و ساز کارهای عمومی به انواع مختلفی از جمله: زمین برای ساخت و ساز کارهای فرهنگی، تأسیسات اجتماعی، مراقبت‌های بهداشتی، آموزشی، ورزشی و ... تقسیم می‌شود.

علاوه بر این، زمین‌های تولیدی و تجاری غیرکشاورزی نیز به انواع زیر تقسیم می‌شوند: زمین پارک صنعتی، خوشه‌های صنعتی، زمین تجاری و خدماتی، زمین تأسیسات تولیدی غیرکشاورزی و زمین مورد استفاده برای فعالیت‌های معدنی.

آقای چاو افزود: «این موضوع نیاز به مقررات خاص در مورد هزینه‌های استفاده از زمین مربوط به هر نوع زمین، به ویژه زمین‌های مورد استفاده برای اهداف آموزشی، پزشکی و ورزشی را نشان می‌دهد.»

اما در حال حاضر، بسیاری از شهرداری‌ها هنوز این مقررات را به طور کامل صادر نکرده‌اند و مقررات استانی نیز تکمیل نشده‌اند که این امر باعث ایجاد مشکلاتی در اجرای همزمان و مؤثر قانون می‌شود.

پروفسور دکتر هوانگ ون کونگ، عضو کمیته مالی و بودجه مجلس ملی - عکس: B.NGOC

جمع کردن مطالب با هم درست نیست.

پروفسور دکتر هوانگ ون کونگ، عضو کمیته مالی و بودجه مجلس ملی، در مورد تهیه فهرست‌های قیمت زمین محلی در سال‌های اخیر، گفت که قانون زمین قصد دارد قیمت‌های مشخصی برای هر قطعه زمین تعیین کند، بنابراین این واقعیت که برخی از مناطق، زمین‌های غیرکشاورزی غیر از زمین‌های مسکونی را با زمین‌های تجاری و خدماتی در یک گروه قرار می‌دهند تا قیمت مشترکی را در فهرست قیمت تعیین کنند، نادرست و حتی بی‌دقت است. قانون و فرمان چنین چیزی را تصریح نمی‌کنند.

به گفته آقای کوانگ، ارزش‌گذاری زمین باید بر اساس هدف کاربری خاص هر نوع زمین انجام شود. از سوی دیگر، قانون زمین نه تنها در ارزش‌گذاری زمین، بلکه در تنظیم امور مالی زمین نیز به شهرداری‌ها اختیار داده است.

آقای کونگ تأکید کرد: «در مورد اجاره زمین، اگر قیمت زمین در فهرست قیمت زمین افزایش یابد و بر کسب‌وکارها و جذب سرمایه‌گذاری تأثیر بگذارد، شهرداری می‌تواند در موارد ضروری، قیمت اجاره زمین پایین‌تری، حداقل 0.25٪ (طبق فرمان 103/2024/ND-CP دولت) را کاملاً اعمال کند. پروژه‌هایی که نیاز به اولویت‌بندی توسعه اقتصادی دارند، نرخ پایینی دریافت خواهند کرد و پروژه‌هایی که اولویت ندارند، نرخ بالاتری دریافت خواهند کرد.»

به گفته آقای لو وان بین - معاون مدیر اداره زمین، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، قانون زمین ۲۰۲۴ چارچوب قیمت زمین را حذف می‌کند تا شهرداری‌ها بتوانند فهرست قیمت‌ها را صادر کنند. بر این اساس، قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند که کمیته مردمی استان مسئول ارائه فهرست قیمت زمین به شورای مردمی برای تصمیم‌گیری است. این نشان می‌دهد که مقررات روز به روز حرفه‌ای‌تر می‌شوند و مسئولیت‌های هر آژانس را به وضوح تعریف می‌کنند.

«ارزش‌گذاری زمین پروژه‌های ملکی (مسکن، املاک تفریحی) مشمول فهرست بهای زمین نمی‌شود، بلکه طبق قیمت‌های خاص زمین تعیین می‌شود. در مورد پروژه‌هایی مانند شهرک‌های صنعتی که اجاره سالانه زمین پرداخت می‌کنند، فهرست بهای سالانه اعمال می‌شود و سایر موارد به مزایده گذاشته شده و پیشنهاد قیمت داده می‌شود.»

آقای بین افزود: «برای کسب‌وکارهایی که زمین اجاره می‌کنند و سالانه اجاره زمین پرداخت می‌کنند، وقتی قیمت زمین افزایش می‌یابد، هزینه‌های آنها نیز افزایش می‌یابد. با این حال، بند 2، ماده 153 قانون زمین 2024، اجاره زمین پایدار را برای مواردی که اجاره زمین با پرداخت سالانه انجام می‌شود، مقرر کرده است. بر این اساس، افزایش اجاره زمین از نرخ تعیین‌شده توسط دولت در هر دوره تجاوز نخواهد کرد.»

منبع: https://tuoitre.vn/bang-gia-dat-can-phan-dinh-ro-muc-thu-cac-loai-dat-phi-nong-nghiep-dat-dich-vu-20250115182901057.htm