سرمایه‌گذاران ممکن است پس از تب قیمت، در آپارتمان‌ها گیر بیفتند، دلیل اینکه باک جیانگ 102 پروژه را لغو کرد، شرایط انتقال حقوق استفاده از زمین

بازار هانوی دیگر برای سرمایه‌گذاران کوچک آسان نیست، باک گیانگ تصمیم به لغو بیش از ۱۰۰ پروژه گرفت، دا نانگ برنامه‌ریزی یک پروژه شهری فوق‌العاده تفریحی به ارزش نزدیک به ۴۴۰۰۰ میلیارد دونگ را تعدیل کرد... اینها آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

Bất động sản: Nhà đầu tư có thể mắc kẹt với chung cư sau sốt giá, lý do Bắc Giang hủy 102 dự án, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

از سه ماهه چهارم سال 2024، تقریباً هیچ پروژه جدیدی در بازار املاک و مستغلات با قیمت کمتر از 60 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع وجود ندارد، بسیاری از پروژه های فروشی حتی قیمت هایی بالاتر از 100 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع دارند که در حومه شهر مانند دونگ آن واقع شده اند. (عکس: های آن)

آیا پس از تب قیمت‌ها، بازار املاک هانوی به «دریچه‌ای تنگ» برای سرمایه‌گذاران خرد تبدیل خواهد شد؟

در گزارش عملکرد بازار املاک و مستغلات سال ۲۰۲۴، وزارت ساخت و ساز اعلام کرد که بخش آپارتمان در هانوی و هوشی مین سیتی در مقایسه با سال ۲۰۲۳ افزایش یافته است. به طور خاص، هانوی در نرخ افزایش قیمت پیشتاز است.

این افزایش قیمت باعث شده است که قیمت بخش ارزان‌قیمت که قبلاً کمتر از 30 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع بود، اکنون به کمتر از 45 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش یابد. بخش میان‌رده که قبلاً 30 تا 45 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع قیمت داشت، اکنون به حدود 45 تا 70 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش یافته است.

بخش لوکس قبلاً ۵۰ تا ۷۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود، اکنون به ۷۰ تا ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش یافته است. در واقع، معیارهای هر بخش ۲۸ تا ۴۴ درصد افزایش یافته است.

داده‌های CBRE نشان می‌دهد که از سه‌ماهه چهارم سال ۲۰۲۴، قیمت فروش آپارتمان‌های اصلی در هانوی به ۷۲ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع رسیده است که بالاترین سطح در تاریخ بازار املاک و مستغلات پایتخت در سال‌های اخیر است.

لازم به ذکر است که تقریباً هیچ پروژه جدیدی با قیمت کمتر از 60 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع در بازار وجود ندارد، بسیاری از پروژه‌های فروشی حتی قیمت‌هایی بیش از 100 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع دارند که در حومه شهر مانند دونگ آن واقع شده‌اند.

قیمت آپارتمان‌ها هم در بازارهای اولیه و هم در بازارهای ثانویه افزایش یافته است و پروژه‌های قدیمی نیز از این قاعده مستثنی نیستند. طبق گزارش CBRE، سال گذشته قیمت آپارتمان‌های ثانویه در هانوی بیش از 26 درصد افزایش یافت. این بالاترین سطح ثبت شده تاکنون است و به طور متوسط به 48 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسیده است.

نه تنها آپارتمان‌ها، بلکه حراج زمین در حومه هانوی نیز در سال ۲۰۲۴ به یک «نقطه داغ» در بازار املاک و مستغلات تبدیل شده‌اند، زمانی که حراج‌ها در مناطق Thanh Oai و Hoai Duc... تعداد زیادی از درخواست‌های ثبت نام را به خود جلب کردند، حراج‌ها تمام شب ادامه داشتند و قیمت‌های برنده حراج سر به فلک می‌کشید، ده‌ها برابر بیشتر از قیمت اولیه.

به دنبال افزایش شدید آپارتمان‌ها و زمین‌های حراج شده، املاک و مستغلات در هانوی از مناطق حومه شهر گرفته تا کوچه‌های کوچک در مرکز شهر با افزایش شدید برای فروش آگهی می‌شوند و رویای خانه‌دار شدن را برای مردم دشوارتر می‌کنند.

خانم دو تو هانگ، مدیر ارشد دپارتمان مشاوره و تحقیقات ساویلز هانوی، اظهار داشت که انتظار می‌رود بازار املاک و مستغلات هانوی و همچنین بازار ملی در سال ۲۰۲۵ وارد چرخه توسعه جدیدی شود.

به گفته خانم هانگ، این چرخه به لطف حمایت قوی از تکمیل چارچوب قانونی و عوامل قوی رشد اقتصاد کلان، به سمت توسعه پایدار حرکت خواهد کرد. به طور خاص، در کنار قوانین: کسب و کار املاک و مستغلات، زمین، مسکن، برنامه ریزی سرمایه هانوی برای دوره 2021-2030، چشم انداز 2050 شرایطی را برای مردم و سرمایه گذاران ایجاد کرده است تا جهت گیری و شکل توسعه فضای شهری هانوی را با وضوح بیشتری ببینند.

این متخصص ارزیابی کرد: «در این چرخه جدید بازار، تکمیل چارچوب قانونی، رقابت قوی‌تری ایجاد خواهد کرد و منجر به پاکسازی جدیدی از محصولات و سرمایه‌گذاران خواهد شد. اگر در گذشته، سرمایه‌گذاران فقط به سرمایه و پروژه‌ها نیاز داشتند تا بتوانند در بازار شرکت کنند، اکنون، سرمایه‌گذاران باید اعتبار، تجربه و پتانسیل مالی ایجاد کنند تا بتوانند پروژه‌ها را توسعه دهند.»

نکته قابل توجه این است که کارشناسان خاطرنشان کردند تفاوت این بازار، مشارکت مستقیم سرمایه‌گذاران خارجی است.

خانم هانگ اظهار داشت: «سرمایه‌گذاران خارجی عمیق‌تر و گسترده‌تر در بازار مشارکت خواهند کرد و بخش‌های سرمایه‌گذاری خود را متنوع‌تر خواهند کرد. آنها از طریق فعالیت‌های همکاری سرمایه‌گذاری، مشارکت عمیق‌تری داشته‌اند و برای توسعه پروژه‌ها با سرمایه‌گذاران بزرگ داخلی همکاری کرده‌اند. علاوه بر این، پتانسیل مالی حاصل از این قراردادهای همکاری، بازار موجود را ارتقا داده و راه را برای مشارکت در بازار برای سرمایه‌گذاران کوچک تنگ‌تر خواهد کرد.»

دکتر دین ترونگ تین، دانشیار، با ارزیابی آپارتمان‌های هانوی در سال جاری گفت که افزایش قیمت‌ها کند خواهد شد، بازار تمایل به ثبات بیشتری دارد و دیگر مانند گذشته "داغ" نخواهد بود. بر این اساس، جریان نقدی خریداران از مناطقی با قیمت‌های بالا به مناطقی با قیمت‌های رقابتی‌تر و فضای بیشتر برای رشد تغییر خواهد کرد.

آقای فام دوک توان، مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری و توسعه املاک EZ Property، معتقد است که آپارتمان‌های هانوی کاهش قیمت نخواهند داشت یا کاهش قیمت برایشان بسیار دشوار خواهد بود. با این حال، به گفته وی، آپارتمان‌ها فقط برای کسانی که نیاز به زندگی دارند مناسب هستند و سرمایه‌گذاری مؤثر نخواهد بود و حتی سرمایه‌گذاران در این زمینه گیر خواهند افتاد.

کارشناسان خاطرنشان می‌کنند که سرمایه‌گذاران باید مناطقی را که سطح قیمت بالایی دارند و می‌توانند به مناطقی با پتانسیل رشد اقتصادی خوب و توسعه صنعتی قوی گسترش یابند، با دقت بررسی و ارزیابی کنند، زیرا این مناطق، مکان‌هایی هستند که می‌توان در آنها به حاشیه سود بالایی دست یافت.

باک گیانگ بیش از ۱۰۰ پروژه شهری و مسکونی را لغو کرد.

باک گیانگ تصمیم گرفت ۱۰۲ پروژه شهری و مسکونی را که نیاز به جذب سرمایه‌گذاری دارند و تأیید شده‌اند اما هنوز سیاست‌های سرمایه‌گذاری آنها مشخص نشده است، لغو کند.

این تصمیم به تازگی توسط آقای فان دِ توآن، نایب رئیس کمیته مردمی استان باک گیانگ، امضا و صادر شده است.

این ۱۰۲ پروژه، تصمیماتی مبنی بر تأیید فهرست پروژه‌های شهری و مسکونی نیازمند جذب سرمایه‌گذاری در ۳ تصمیم کمیته مردمی استان و ۲۴ تصمیم رئیس کمیته مردمی استان داشته‌اند، اما هنوز سیاست‌های سرمایه‌گذاری آنها مشخص نشده است.

پیش از این، در پایان دسامبر ۲۰۲۴، معاون مدیر بخش ساخت و ساز باک گیانگ نگوین نگوک سون سندی را امضا کرد که به کمیته مردمی استان و رئیس کمیته مردمی استان ارائه می‌شد تا لغو فهرست ۱۰۲ پروژه شهری و مسکونی که نیاز به جذب سرمایه‌گذاری در این منطقه دارند را بررسی کنند تا اجرای پروژه‌های شهری و مسکونی در استان مطابق با مقررات انجام شود.

دلیل اینکه اداره ساخت و ساز باک گیانگ پیشنهاد لغو ۱۰۲ پروژه شهری و مسکونی را داده است این است که طبق مقررات فعلی، رویه‌های سرمایه‌گذاری برای ساخت و ساز شهری و مسکونی تغییر کرده است. بنابراین، لغو فهرست پروژه‌های تأیید شده ضروری است، اما سیاست سرمایه‌گذاری تصویب نشده است.

علاوه بر این، اداره عمران استان باک گیانگ از کمیته مردمی استان درخواست کرد تا کمیته‌های مردمی مناطق، شهرها و شهرستان‌ها را موظف کند تا سالانه پروژه‌هایی را که نیاز به بازیابی زمین دارند، پروژه‌هایی که کاربری زمین‌های برنج‌کاری را به سایر اهداف تبدیل می‌کنند، بررسی و فهرستی از آنها تهیه کنند، برای بررسی به کمیته مردمی استان گزارش دهند و مطابق با مفاد قانون، برای تصویب به شورای مردمی استان ارائه دهند.

در فهرست ۱۰۲ پروژه لغو شده، پروژه‌های زیادی در مناطق، شهرها و شهرستان‌ها قرار دارند: لوک نام، تان ین، هیپ هوا، لانگ جیانگ، ین د، لوک نگان، باک جیانگ، ویت ین... با تصمیماتی که این فهرست را از ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۴ تأیید می‌کنند.

شایان ذکر است که منطقه شهری اکولوژیکی نام بین، شهر نام بین، ناحیه ین دونگ، که در سال ۲۰۲۰ با مقیاس ۴۵.۳ هکتار، فهرست آن تصویب شده است. همچنین در سال ۲۰۲۰، در فهرست پروژه‌های لغو شده، منطقه شهری جدید کوانگ چائو، ناحیه ویت ین (۳۰ هکتار)، منطقه مسکونی جدید کوئت تین - تان کونگ، کمون تین فونگ، ناحیه ین دونگ (۱۹.۶ هکتار) وجود دارد...

یا برخی پروژه‌های بزرگ مانند منطقه شهری هوشمند و باکیفیت اکولوژیکی و خدماتی در جنوب شهر باک گیانگ (۲۸۰.۲ هکتار)، منطقه شهری نین سون، کمون نین سون و کمون کوانگ مین، منطقه ویت ین (تقریباً ۱۴۴ هکتار)، منطقه شهری چندمنظوره باک گیانگ و بازار بین‌المللی (۲۹۶ هکتار)...

دا نانگ برنامه‌ریزی برای یک پروژه عظیم به ارزش نزدیک به ۴۴۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام را تنظیم می‌کند

در تاریخ 6 فوریه، کمیته مردمی ناحیه لیِن چیئو (شهر دا نانگ) تصمیم خود را برای تصویب تعدیل برنامه‌ریزی تفصیلی 1/500 پروژه مجتمع گردشگری و منطقه شهری تفریحی لانگ وان اعلام کرد.

طبق اطلاعات تأیید شده، زمین مورد نظر برای تحقیقات برنامه‌ریزی متعلق به بخش Hoa Hiep Bac، ناحیه Lien Chieu است. مساحت آن قبل از تعدیل برنامه‌ریزی بیش از ۱۰۶۷ هکتار و پس از تعدیل، بیش از ۵۱۲ هکتار است.

مساحت تعدیل‌شده در مقایسه با طرح اولیه حدود ۵۵۵.۷ هکتار کاهش یافته است. از این تعداد، ۶۳.۳ هکتار از زمین‌های جنگلی طبیعی از پروژه حذف شده‌اند. علاوه بر این، ۶.۴ هکتار از زمین‌های شنی طبیعی؛ ۶.۶ هکتار از زمین‌های همپوشانی با بندر لیِن چیئو؛ ۲.۷ هکتار زمین برای اکتشاف و حفاری باستان‌شناسی و ۴۷۶.۷ هکتار از سطح دریا نیز از پروژه حذف شده‌اند.

جمعیت این پروژه حدود ۱۹۰۰۰ نفر است (که از این تعداد، جمعیت رسمی نزدیک به ۱۸۰۰۰ نفر و جمعیت موقت حدود ۱۰۰۰ نفر است).

این پروژه به عنوان یک مجموعه گردشگری و تفریحی در سطح بین‌المللی شکل گرفته است؛ یک منطقه شهری هوشمند، مسکن و خدمات تجاری، با طیف کاملی از سیستم‌های زیرساخت اجتماعی و فنی که با زمین و چشم‌انداز طبیعی هماهنگ هستند.

پیش از این، در نوامبر 2024، نخست وزیر تصمیمی مبنی بر تصویب تعدیل سیاست سرمایه‌گذاری برای پروژه مجتمع تفریحی و سرگرمی لانگ وان صادر کرد.

هدف این پروژه، تشکیل مجموعه‌ای شامل امکانات خدمات تجاری، توسعه گردشگری زیست‌محیطی همراه با مسکن کم‌تراکم و مرتبط با حفاظت از طبیعت است.

کل سرمایه گذاری این پروژه نزدیک به ۴۴۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام است. پیشرفت پروژه ۵ سال از تاریخ تصویب تعدیل سیاست سرمایه گذاری است. که در آن، فاز ۱ مراحل آماده سازی سرمایه گذاری را از سال ۱ تا سال ۲ تکمیل می کند؛ فاز ۲ سرمایه گذاری، پذیرش و بهره برداری را از سال ۲ تا سال ۵ (۲۰۲۷-۲۰۲۹) اجرا می کند.

نکاتی که باید در مورد انتقال کتاب قرمز هنگام عدم پرداخت هزینه استفاده از زمین بدانید

طبق قانون زمین ۲۰۲۴، برای انتقال نام گواهی حقوق استفاده از زمین، حقوق مالکیت خانه و سایر دارایی‌های متصل به زمین (که به عنوان کتاب قرمز نیز شناخته می‌شود) یا سایر معاملات مربوط به حقوق استفاده از زمین، کاربر زمین باید تعهدات مالی خود را انجام دهد.

آیا در صورت بدهکار بودن به هزینه‌های استفاده از زمین، می‌توانم دفترچه قرمز را منتقل کنم؟

بند ۵، ماده ۴۵ قانون زمین ۲۰۲۴، شرایط اعمال حقوق استفاده از زمین را در مواردی که کاربران زمین بدهی هزینه‌های استفاده از زمین دارند، به شرح زیر تصریح می‌کند:

در صورتی که به کاربر زمین اجازه داده شود انجام تعهدات مالی را به تأخیر بیندازد یا مجاز به پرداخت تعهدات مالی باشد، باید قبل از اعمال حقوق تبدیل، انتقال، اجاره، اجاره فرعی، اهدای حقوق استفاده از زمین، رهن یا مشارکت در سرمایه با استفاده از حقوق استفاده از زمین، تعهدات مالی را تکمیل کند.

بنابراین، در صورت بدهی هزینه استفاده از زمین، زمین فقط زمانی قابل انتقال، اهدا و ... است که کل مبلغ بدهی پرداخت شده باشد. برای تغییر سریع نام، لطفاً دستورالعمل‌های مربوط به اسناد و رویه‌های تغییر نام در گواهی را مشاهده و دنبال کنید.

شرایط انتقال حقوق استفاده از زمین

قانون زمین ۲۰۲۴ به وضوح شرایط اعمال حقوق کاربران زمین مانند حقوق انتقال را تصریح می‌کند، به طور خاص:

شرایط انتقال دهنده (فروشنده)

طبق بند ۱، ماده ۴۵ قانون زمین ۲۰۲۴، کاربران زمین مجاز به انتقال یا اهدای حقوق استفاده از زمین خود به دیگران در صورت احراز شرایط زیر هستند:

کاربران زمین حق دارند در صورت احراز شرایط زیر، از حقوق تبدیل، انتقال، اجاره، اجاره فرعی، ارث، اهدای حقوق استفاده از زمین، رهن و مشارکت در سرمایه با استفاده از حقوق استفاده از زمین استفاده کنند:

الف) دارای گواهی حق استفاده از زمین یا گواهی مالکیت خانه و حق استفاده از زمین یا گواهی حق استفاده از زمین، مالکیت خانه و سایر دارایی‌های متصل به زمین یا گواهی حق استفاده از زمین، مالکیت دارایی‌های متصل به زمین، به استثنای موارد ارثی حق استفاده از زمین، تبدیل زمین کشاورزی هنگام تجمیع زمین، مبادله قطعات زمین، اهدای حق استفاده از زمین به دولت، شهرک‌های مسکونی و موارد مندرج در بند 7 ماده 124 و بند الف ماده 4 ماده 127 این قانون باشند.

ب) زمین مورد اختلاف نباشد یا اختلاف توسط یک سازمان دولتی ذیصلاح، حکم یا تصمیم دادگاه، یا تصمیم یا حکم داوری که لازم‌الاجرا شده باشد، حل و فصل شده باشد؛

ج) حقوق استفاده از زمین مشمول توقیف یا سایر اقدامات برای تضمین اجرای احکام طبق مفاد قانون اجرای احکام مدنی نمی‌شود؛

د) در طول دوره استفاده از زمین؛

د) حقوق استفاده از زمین مشمول اقدامات اضطراری موقت مقرر در قانون نمی‌شود.

شرایط انتقال گیرنده (خریدار)

طبق بند ۸، ماده ۴۵ قانون زمین ۲۰۲۴، موارد زیر مجاز به دریافت حق انتقال یا اهدای زمین نیستند:

مواردی که حقوق استفاده از زمین قابل انتقال یا اهدا نیست به شرح زیر است:

الف) سازمان‌های اقتصادی مجاز به دریافت انتقال حقوق استفاده از زمین برای جنگل‌های حفاظتی و جنگل‌های با کاربری ویژه از افراد نیستند، مگر در مواردی که هدف استفاده از زمین طبق برنامه‌ریزی و طرح استفاده از زمین مصوب مراجع ذیصلاح تغییر کند.

ب) افرادی که در جنگل‌های حفاظتی یا جنگل‌های با کاربری ویژه زندگی نمی‌کنند، مجاز به دریافت انتقال یا اهدای حق استفاده از زمین برای زمین‌های مسکونی و سایر زمین‌ها در جنگل‌های حفاظتی، در مناطق کاملاً حفاظت‌شده یا در مناطق احیای اکولوژیکی آن جنگل‌های با کاربری ویژه نیستند.

ج) سازمان‌ها، افراد، جوامع مسکونی، سازمان‌های مذهبی، سازمان‌های مذهبی وابسته، افراد ویتنامی‌تبار ساکن در خارج از کشور و سازمان‌های اقتصادی با سرمایه سرمایه‌گذاری خارجی که طبق قانون مجاز به دریافت انتقال یا اهدای حقوق استفاده از زمین نیستند.

بر این اساس، حتی اگر انتقال دهنده شرایط را داشته باشد، اگر انتقال گیرنده شرایط را نداشته باشد، انتقال یا هبه قانونی نخواهد بود.به عبارت دیگر، اگر انتقال گیرنده در یکی از موارد ممنوعیت دریافت حواله یا هبه قرار گیرد، انتقال دهنده نمی تواند تغییر نام دهد.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html