بازار هانوی دیگر برای سرمایهگذاران خرد آسان نیست، باک گیانگ تصمیم به لغو بیش از ۱۰۰ پروژه گرفته است، دا نانگ برنامهریزی برای یک پروژه عظیم در یک منطقه شهری تفریحی به ارزش نزدیک به ۴۴۰۰۰ میلیارد دانگ را تغییر داده است... اینها آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.
 |
| از سه ماهه چهارم سال 2024، تقریباً هیچ پروژه جدید املاک و مستغلات با قیمت کمتر از 60 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع در بازار وجود نداشت. بسیاری از پروژههای راهاندازی شده حتی قیمتی بالاتر از 100 میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع داشتند که در مناطق حومه شهر مانند دونگ آن واقع شده بودند. (عکس: های آن) |
آیا پس از افزایش قیمت، بازار املاک و مستغلات هانوی برای سرمایهگذاران خرد جذابیت کمتری پیدا خواهد کرد؟
وزارت ساخت و ساز در گزارش عملکرد بازار املاک و مستغلات خود در سال ۲۰۲۴ اظهار داشت که بخش آپارتمان در هانوی و هوشی مین سیتی در مقایسه با سال ۲۰۲۳ افزایش یافته است. هانوی از نظر نرخ رشد قیمت پیشتاز بوده است.
افزایش قیمتها باعث شده است که بخش مقرونبهصرفه که قبلاً قیمتی کمتر از 30 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع داشت، اکنون به کمتر از 45 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع برسد. بخش میانرده که قبلاً قیمتی بین 30 تا 45 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع داشت، اکنون تقریباً به 45 تا 70 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع افزایش یافته است.
پیش از این، قیمت بخش گرانقیمت از ۵۰ تا ۷۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع متغیر بود، اما اکنون به ۷۰ تا ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع افزایش یافته است. در مجموع، محدوده قیمت این بخشها ۲۸ تا ۴۴ درصد افزایش یافته است.
طبق دادههای CBRE، از سهماهه چهارم سال ۲۰۲۴، قیمت فروش آپارتمانهای اصلی در هانوی به ۷۲ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع رسید که بالاترین سطح در تاریخ بازار املاک و مستغلات پایتخت در سالهای اخیر است.
مشاهدات بازار نشان میدهد که تقریباً هیچ پروژه جدیدی با قیمت کمتر از ۶۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع وجود ندارد و بسیاری از پروژههایی که برای فروش راهاندازی شدهاند، حتی قیمتهایی بالاتر از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع دارند که در مناطق حومه شهر مانند دونگ آن واقع شدهاند.
قیمت آپارتمانها هم در بازارهای اولیه و هم در بازارهای ثانویه افزایش یافته است و پروژههای قدیمیتر نیز از این قاعده مستثنی نیستند. طبق گزارش CBRE، سال گذشته قیمت آپارتمانهای ثانویه در هانوی بیش از 26 درصد افزایش یافت. این بالاترین سطح ثبت شده تاکنون است و به طور متوسط به 48 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسیده است.
نه تنها آپارتمانها، بلکه حراج زمین در حومه هانوی نیز در سال ۲۰۲۴ به یک «موضوع داغ» در بازار املاک و مستغلات تبدیل شده است، به طوری که حراجها در مناطقی مانند Thanh Oai و Hoai Duc تعداد زیادی از درخواستها را به خود جلب میکنند، تا پاسی از شب ادامه دارند و تعداد برندهها سر به فلک میکشد و به دهها برابر قیمت اولیه میرسد.
با افزایش شدید قیمت آپارتمان و زمین های حراج شده، خانه ها و زمین ها در هانوی، از مناطق حومه شهر گرفته تا کوچه های کوچک در مرکز شهر، با قیمت های سرسام آور برای فروش عرضه می شوند و رویای صاحب خانه شدن را برای مردم بیش از پیش دشوار می کنند.
خانم دو تو هانگ، مدیر ارشد مشاوره و تحقیقات در ساویلز هانوی، معتقد است که انتظار میرود بازار املاک و مستغلات هانوی و همچنین بازار ملی در سال ۲۰۲۵ وارد یک چرخه توسعه جدید شوند.
به گفته خانم هانگ، این چرخه به لطف حمایت قوی از تکمیل چارچوب قانونی و عوامل قوی رشد اقتصاد کلان، توسعه پایدار را هدف قرار خواهد داد. به طور خاص، در کنار قوانین مربوط به تجارت املاک و مستغلات، زمین، مسکن و برنامهریزی پایتخت هانوی برای دوره 2021-2030، با چشماندازی تا سال 2050، شرایطی را برای مردم و سرمایهگذاران ایجاد کرده است تا درک روشنتری از جهت و شکل توسعه شهری هانوی داشته باشند.
این متخصص ارزیابی کرد: «در این چرخه جدید بازار، بهبود چارچوب قانونی رقابت قویتری ایجاد میکند و منجر به یک فرآیند پاکسازی جدید برای محصولات و توسعهدهندگان میشود. پیش از این، توسعهدهندگان فقط به سرمایه و یک پروژه برای ورود به بازار نیاز داشتند؛ اکنون، آنها باید برای توسعه پروژهها، اعتبار، تجربه و قدرت مالی ایجاد کنند.»
نکته قابل توجه این است که کارشناسان خاطرنشان میکنند تفاوت اساسی در این بازار، مشارکت مستقیم سرمایهگذاران خارجی است.
خانم هانگ اظهار داشت: «سرمایهگذاران خارجی عمیقتر و گستردهتر در بازار مشارکت خواهند کرد و بخشهای سرمایهگذاری خود را متنوعتر خواهند کرد. آنها از طریق همکاریهای سرمایهگذاری و مشارکت با سرمایهگذاران بزرگ داخلی برای توسعه پروژهها، مشارکت بیشتری داشتهاند. علاوه بر این، پتانسیل مالی حاصل از این قراردادهای همکاری، بازار موجود را ارتقا داده و نقطه ورود را برای سرمایهگذاران خرد محدود میکند.»
دکتر دین ترونگ تین، دانشیار دانشگاه، با ارزیابی بازار آپارتمان هانوی در سال جاری، معتقد است که افزایش قیمت کند خواهد شد، بازار تمایل به ثبات بیشتری خواهد داشت و دیگر مانند گذشته "پرالتهاب" نخواهد بود. بر این اساس، پول خریداران از مناطقی با قیمتهای بالا به مناطقی با قیمتهای رقابتیتر و فضای بیشتر برای رشد منتقل خواهد شد.
آقای فام دوک توان، مدیرعامل شرکت سهامی خاص سرمایهگذاری و توسعه املاک EZ، معتقد است که آپارتمانهای هانوی قیمتها را کاهش نخواهند داد یا کاهش قیمتها برایشان بسیار دشوار خواهد بود. با این حال، به گفته وی، آپارتمانها فقط برای کسانی مناسب هستند که به مکانی برای زندگی نیاز دارند، در حالی که سرمایهگذاری سودآور نخواهد بود و حتی ممکن است سرمایهگذاران گیر بیفتند.
کارشناسان خاطرنشان میکنند که سرمایهگذاران باید مناطقی را که از قبل سطح قیمت بالایی داشتهاند، به دقت ارزیابی کنند و جستجوی خود را به مناطقی با پتانسیل رشد اقتصادی خوب و توسعه صنعتی قوی گسترش دهند، زیرا این مناطق، مکانهایی هستند که میتوان در آنها به حاشیه سود بالایی دست یافت.
باک گیانگ بیش از ۱۰۰ پروژه شهری و مسکونی را لغو کرد.
استان باک گیانگ تصمیم گرفته است ۱۰۲ پروژه شهری و مسکونی را که نیاز به جذب سرمایه داشتند اما هنوز تأییدیه سرمایهگذاری دریافت نکرده بودند، لغو کند.
این تصمیم اخیراً توسط آقای فان تا توآن، نایب رئیس کمیته مردمی استان باک گیانگ، امضا و صادر شده است.
این ۱۰۲ پروژه، فهرست پروژههای شهری و مسکونی نیازمند جذب سرمایهگذاری خود را در ۳ تصمیم کمیته مردمی استان و ۲۴ تصمیم رئیس کمیته مردمی استان دریافت کردهاند، اما هنوز تأییدیه سیاست سرمایهگذاری را دریافت نکردهاند.
پیش از این، در پایان دسامبر ۲۰۲۴، معاون مدیر اداره ساخت و ساز باک گیانگ، نگوین نگوک سون، سندی را امضا کرد که در آن لغو فهرست ۱۰۲ پروژه شهری و مسکونی که نیاز به جذب سرمایه گذاری در استان داشتند، برای بررسی به کمیته مردمی استان و رئیس کمیته مردمی استان ارائه شده بود تا اجرای پروژههای شهری و مسکونی در استان مطابق با مقررات انجام شود.
دلیل اینکه اداره ساخت و ساز باک گیانگ پیشنهاد لغو ۱۰۲ پروژه منطقه شهری و مسکونی را داده است این است که طبق مقررات فعلی، رویههای سرمایهگذاری و ساخت و ساز مناطق شهری و مسکونی تغییر کرده است. بنابراین، لغو فهرست پروژههایی که تأیید شدهاند اما هنوز تأیید سرمایهگذاری دریافت نکردهاند، ضروری است.
علاوه بر این، اداره عمران باک گیانگ پیشنهاد داد که کمیته مردمی استان، کمیتههای مردمی مناطق، شهرستانها و شهرها را موظف کند تا سالانه فهرستی از پروژههایی که نیاز به تملک زمین دارند و پروژههایی که زمینهای برنجکاری را به مقاصد دیگر تبدیل میکنند، بررسی و تهیه کنند و برای بررسی به کمیته مردمی استان گزارش دهند و مطابق قانون برای تصویب به شورای مردمی استان ارائه دهند.
در میان فهرست ۱۰۲ پروژه لغو شده، بسیاری از آنها در مناطق، شهرها و شهرستانهایی مانند لوک نام، تان ین، هیپ هوا، لانگ جیانگ، ین د، لوک نگان، باک جیانگ، ویت ین و غیره واقع شدهاند که تصمیمات مربوط به تصویب آنها بین سالهای ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۴ گرفته شده است.
از نمونههای قابل توجه میتوان به منطقه شهری اکولوژیکی نام بین در شهر نام بین، منطقه ین دونگ اشاره کرد که در سال ۲۰۲۰ با مساحت ۴۵.۳ هکتار تأیید شد. همچنین منطقه شهری جدید کوانگ چائو در منطقه ویت ین (۳۰ هکتار) و منطقه مسکونی جدید کوئیت تین - تان کونگ در کمون تین فونگ، منطقه ین دونگ (۱۹.۶ هکتار) در فهرست پروژههای لغو شده از سال ۲۰۲۰ قرار دارند...
یا برخی پروژههای بزرگ مانند منطقه شهری هوشمند و خدمات زیستمحیطی سطح بالا در جنوب شهر باک گیانگ (۲۸۰.۲ هکتار)، منطقه شهری نین سون در بخش نین سون و کوانگ مین، منطقه ویت ین (تقریباً ۱۴۴ هکتار)، منطقه شهری چندمنظوره و بازار بینالمللی باک گیانگ (۲۹۶ هکتار)...
دانانگ برنامهریزی برای یک پروژه عظیم به ارزش نزدیک به ۴۴۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام را تنظیم میکند.
در تاریخ ۶ فوریه، کمیته مردمی ناحیه لیِن چیئو (شهر دا نانگ) تصمیم خود را برای تصویب تعدیل برنامهریزی تفصیلی ۱/۵۰۰ برای پروژه مجتمع شهری گردشگری و تفریحی لانگ وان اعلام کرد.
طبق اطلاعات تأیید شده، مساحت زمین مورد مطالعه در بخش Hoa Hiep Bac، ناحیه Lien Chieu واقع شده است. مساحت قبل از تعدیل برنامهریزی بیش از 1067 هکتار بود و پس از تعدیل به بیش از 512 هکتار رسیده است.
مساحت تعدیلشده در مقایسه با طرح اولیه تقریباً ۵۵۵.۷ هکتار کاهش یافت. از این مقدار، ۶۳.۳ هکتار از زمینهای جنگلی طبیعی از پروژه حذف شدند. علاوه بر این، ۶.۴ هکتار از شنزارهای طبیعی؛ ۶.۶ هکتار از زمینهای همپوشان با بندر لیِن چیئو؛ ۲.۷ هکتار زمین برای کاوش و حفاری باستانشناسی؛ و ۴۷۶.۷ هکتار از سطح دریا نیز از پروژه حذف شدند.
جمعیت این پروژه تقریباً ۱۹۰۰۰ نفر است (که از این تعداد، جمعیت رسمی نزدیک به ۱۸۰۰۰ نفر و جمعیت موقت حدود ۱۰۰۰ نفر است).
این پروژه به عنوان یک مجموعه گردشگری و تفریحی در سطح بینالمللی پیشبینی شده است؛ یک شهر هوشمند، مسکن و خدمات تجاری، با یک سیستم کامل از زیرساختهای اجتماعی و فنی، که به طور هماهنگ با توپوگرافی طبیعی و چشمانداز یکپارچه شده است.
پیش از این، در نوامبر 2024، نخست وزیر تصمیمی مبنی بر تصویب تعدیل سیاست سرمایهگذاری برای پروژه مجتمع تفریحی و سرگرمی یکپارچه لانگ وان صادر کرد.
هدف این پروژه ایجاد مجموعهای شامل امکانات تجاری و خدماتی، توسعه اکوتوریسم همراه با مسکن کمتراکم و یکپارچه با حفاظت از طبیعت است.
کل سرمایه گذاری برای این پروژه نزدیک به ۴۴۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام است. جدول زمانی پروژه ۵ سال از تاریخ تصویب سیاست سرمایه گذاری تعدیل شده است. فاز ۱ شامل تکمیل مراحل آماده سازی سرمایه گذاری از سال اول تا دوم است؛ فاز ۲ شامل اجرای سرمایه گذاری، آزمایش پذیرش و راه اندازی از سال دوم تا پنجم (۲۰۲۷-۲۰۲۹) است.
نکاتی که باید در مورد انتقال مالکیت زمین در صورت عدم پرداخت هزینههای استفاده از زمین بدانید.
طبق قانون زمین ۲۰۲۴، برای انتقال مالکیت گواهی حقوق استفاده از زمین، مالکیت خانهها و سایر داراییهای متصل به زمین (که به عنوان گواهی مالکیت زمین نیز شناخته میشود) یا سایر معاملات مربوط به حقوق استفاده از زمین، کاربر زمین باید تعهدات مالی خود را انجام دهد.
آیا میتوانم مالکیت زمین خود را در صورت بدهکار بودن به هزینههای استفاده از زمین، منتقل کنم؟
بند ۵ ماده ۴۵ قانون زمین ۲۰۲۴ شرایط اعمال حقوق استفاده از زمین را در مواردی که کاربر زمین بدهکار هزینههای استفاده از زمین است، به شرح زیر تعیین میکند:
در مواردی که به کاربران زمین اجازه داده میشود پرداخت تعهدات مالی را به تأخیر بیندازند یا به تعویق بیندازند، باید قبل از اعمال حقوق تبدیل، انتقال، اجاره، اجاره فرعی، اهدای حقوق بهرهبرداری از زمین، رهن یا اعطای حقوق بهرهبرداری از زمین به عنوان سرمایه، این تعهدات را انجام دهند.
بنابراین، اگر هزینههای معوقه استفاده از زمین دارید، فقط پس از پرداخت کل مبلغ بدهی میتوانید زمین را منتقل یا هدیه دهید. برای تسریع در انتقال مالکیت، لطفاً دستورالعملهای مربوط به مدارک و رویههای مورد نیاز برای انتقال گواهی استفاده از زمین را بررسی و دنبال کنید.
شرایط انتقال حقوق استفاده از زمین
قانون زمین ۲۰۲۴ به وضوح شرایط اعمال حقوق کاربران زمین، مانند حق انتقال زمین، را به طور خاص تصریح میکند:
شرایط انتقال دهنده (فروشنده)
طبق بند ۱، ماده ۴۵ قانون زمین ۲۰۲۴، کاربران زمین میتوانند در صورت احراز شرایط زیر، حقوق استفاده از زمین خود را به دیگران منتقل یا اهدا کنند:
کاربران زمین میتوانند در صورت احراز شرایط زیر، از حقوق تبدیل، انتقال، اجاره، اجاره فرعی، ارث و اهدای حقوق استفاده از زمین، رهن و مشارکت در حقوق استفاده از زمین به عنوان سرمایه استفاده کنند:
الف) داشتن گواهی حق استفاده از زمین یا گواهی مالکیت مسکن و حق استفاده از زمین یا گواهی حق استفاده از زمین، مالکیت مسکن و سایر داراییهای متصل به زمین یا گواهی حق استفاده از زمین و مالکیت داراییهای متصل به زمین، به جز در موارد ارثی حق استفاده از زمین، تبدیل زمین کشاورزی در طول یکپارچهسازی و مبادله زمین، اهدای حق استفاده از زمین به دولت، جامعه و موارد مندرج در بند 7 ماده 124 و بند الف بند 4 ماده 127 این قانون؛
ب) زمین عاری از هرگونه اختلاف باشد، یا هرگونه اختلافی توسط مقامات ذیصلاح دولتی، احکام یا تصمیمات دادگاه، یا آرای داوری که از نظر قانونی لازمالاجرا شدهاند، حل و فصل شده باشد؛
ج) حقوق استفاده از زمین مشمول توقیف یا سایر اقدامات لازم برای تضمین اجرای احکام طبق قانون اجرای احکام مدنی نمیشود؛
د) در طول دوره استفاده از زمین؛
د) حقوق استفاده از زمین مشمول اقدامات اضطراری موقت مقرر در قانون نمیشود.
شرایط انتقال گیرنده (خریدار)
طبق بند ۸، ماده ۴۵ قانون زمین ۲۰۲۴، موارد زیر از دریافت انتقال یا هدیه حقوق استفاده از زمین ممنوع است:
موارد زیر دریافت حق استفاده از زمین از طریق انتقال یا اهدا ممنوع است:
الف) سازمانهای اقتصادی مجاز به دریافت انتقال حقوق کاربری زمین برای جنگلهای حفاظتی و جنگلهای با کاربری ویژه از افراد نیستند، مگر در مواردی که هدف کاربری زمین طبق طرح کاربری زمین مصوب مرجع ذیصلاح تغییر کند.
ب) افرادی که در جنگلهای حفاظتی یا جنگلهای با کاربری ویژه ساکن نیستند، مجاز به دریافت انتقال یا اهدای حق استفاده از زمین برای سکونت و سایر زمینها در محدوده جنگلهای حفاظتی، مناطق کاملاً حفاظتشده یا مناطق احیای اکولوژیکی آن جنگلهای با کاربری ویژه نیستند.
ج) سازمانها، افراد، جوامع مسکونی، سازمانهای مذهبی، سازمانهای مذهبی وابسته، افراد ویتنامیتبار ساکن در خارج از کشور و سازمانهای اقتصادی با سرمایه خارجی که طبق قانون مجاز به دریافت انتقال یا اهدای حقوق استفاده از زمین نیستند.
بر این اساس، حتی اگر انتقال دهنده شرایط اهلیت را داشته باشد، در صورتی که انتقال گیرنده شرایط اهلیت را نداشته باشد، انتقال یا هبه غیرقانونی خواهد بود. به عبارت دیگر، اگر انتقال گیرنده مشمول یکی از دستههای ممنوعه برای دریافت انتقال یا هبه باشد، انتقال مالکیت نمیتواند انجام شود.
منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html
نظر (0)