بسیاری از مقررات جدید، به جای تشویق، سازوکار را برای تشویق مسکن اجتماعی «سخت‌تر» می‌کنند.

در ۲۴ اکتبر، نخست وزیر ابلاغیه رسمی ۹۹۳ را در مورد ادامه اجرای قاطعانه راه‌حل‌ها برای توسعه یک بازار املاک و مستغلات امن، سالم و پایدار که به ارتقای توسعه اجتماعی -اقتصادی کمک می‌کند، صادر کرد.

در این گزارش، نخست وزیر خواستار تسریع در اجرای پروژه «سرمایه‌گذاری در ساخت حداقل ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی در دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰» شد، در حالی که دولت از شهرداری‌ها خواست تا صندوق‌های زمین برای توسعه مسکن اجتماعی را بررسی، برنامه‌ریزی و ترتیب دهند.

در خصوص سیاست توسعه مسکن اجتماعی، رأی‌دهندگان در هانوی گفتند که مفاد قانون مسکن ۲۰۱۴، قانون زمین ۲۰۱۳ و تعدادی دیگر از مصوبات دولتی، مسئولیت‌های کمیته‌های مردمی استان‌ها، شهرها و شرکت‌ها را در توسعه مسکن اجتماعی به وضوح بیان کرده است. در عین حال، دولت تعدادی مکانیسم تشویقی نیز برای تشویق شرکت‌ها به مشارکت در این زمینه داشته است.

بسیاری از مقررات جدید واقعاً مسکن اجتماعی را تشویق می‌کنند تصویر ۱ — بسیاری از مقررات جدید، به جای تشویق، سازوکار را برای تشویق مسکن اجتماعی «سخت‌تر» می‌کنند. (عکس: DM)

با این حال، رأی‌دهندگان هانوی چهار مسئله تا حدودی «دشوار قابل درک» را مطرح می‌کنند که موانعی را برای مسکن اجتماعی ایجاد می‌کنند.

اولاً، قانون مسکن سال ۲۰۱۴ تصریح می‌کند که هر ساله کمیته‌های مردمی استان‌ها و شهرها باید بودجه‌ای را برای پاکسازی محل، ساخت زیرساخت‌ها و سازماندهی مناقصه برای سرمایه‌گذاران جهت ساخت مسکن اجتماعی اختصاص دهند.

قانون مسکن سال ۲۰۱۴ همچنین تصریح می‌کند که شرکت‌هایی که دارای حق قانونی استفاده از زمین هستند، مطابق با برنامه‌ریزی ساخت مسکن، با ظرفیت و تجربه و با توجه به نیاز به ساخت مسکن اجتماعی، به عنوان سرمایه‌گذار پروژه‌های ساخت مسکن اجتماعی تعیین می‌شوند.

با این حال، در واقعیت، از سال ۲۰۱۴ تاکنون، تعداد بسیار کمی از کمیته‌های مردمی استان‌ها و شهرها این دو آیین‌نامه را اجرا کرده‌اند. به طور خاص، از سال ۲۰۱۹ تاکنون، در هانوی، تنها پروژه مسکن اجتماعی 01 برای سیاست سرمایه‌گذاری جهت اجرای پروژه تأیید شده است.

در مورد سازوکارهای ترجیحی، قانون زمین تصریح می‌کند که سرمایه‌گذاران هنگام اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی از پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین معاف هستند.

علاوه بر این، در فرمان ۱۰۰ که در سال ۲۰۱۵ صادر شد، دولت تعدادی مقررات حمایتی دیگر نیز اضافه کرد، مانند «سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن اجتماعی که از سرمایه بودجه دولتی استفاده نمی‌کنند، از هزینه‌های استفاده از زمین معاف هستند و مجازند ۲۰٪ از کل مساحت زمین را در محدوده پروژه ساخت مسکن اجتماعی برای ساخت مسکن تجاری رزرو کنند».

به طور خاص، در صورتی که صندوق زمین جداگانه‌ای برای ساخت مسکن تجاری در داخل پروژه وجود نداشته باشد، به سرمایه‌گذار اجازه داده می‌شود 20٪ از کل مساحت مسکن پروژه را برای فروش با قیمت‌های تجاری-تجاری رزرو کند.

با این حال، در فرمان شماره ۴۹ که در سال ۲۰۲۱ صادر شد، دولت مقررات فوق را لغو کرد. در مرحله بعد، در فرمان شماره ۳۵ که در سال ۲۰۲۳ صادر شد، دولت به "تشدید" تعدادی از سیاست‌های ترجیحی در هنگام توسعه مسکن اجتماعی ادامه داد.

به طور خاص، دولت تصریح می‌کند که سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن اجتماعی که از سرمایه بودجه‌ای استفاده نمی‌کنند، فقط از هزینه‌های استفاده از زمین معاف هستند.

در مواجهه با این وضعیت، رأی‌دهندگان هانوی معتقدند که دولت باید سیاست‌ها و مشوق‌های بیشتری برای جذب منابع تجاری برای سرمایه‌گذاری در مسکن اجتماعی داشته باشد، نه اینکه مانند الان مقررات «سخت‌گیرانه» جدیدی وضع کند.

رأی‌دهندگان هانوی از خود می‌پرسند که چرا دولت دو سیاست حمایتی برای سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن اجتماعی فوق را حذف کرده است.

یکی از رأی‌دهندگان هانوی گفت: «این دو قانون، اساسی‌ترین مقررات برای حمایت از کسب‌وکارها جهت مشارکت در سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن اجتماعی بدون از دست دادن سرمایه هستند، در حالی که هزینه ساخت و قیمت فروش مسکن اجتماعی توسط کمیته‌های مردمی استان‌ها و شهرها تأیید می‌شود و حداکثر سود برای سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن اجتماعی 10 درصد تعیین شده است.»

دوم، در مورد تصمیم شماره ۶۱۰ وزارت ساخت و ساز که در ژوئیه ۲۰۲۲ صادر شد. در این تصمیم، وزارت ساخت و ساز نرخ سرمایه گذاری ساخت و ساز را اعلام کرد.

بر این اساس، نرخ سرمایه گذاری برای ساخت ساختمان‌های آپارتمانی تجاری از ۱۵ تا ۲۰ طبقه، ۱۱,۱۸۷,۰۰۰ دونگ ویتنامی در هر متر مربع است؛ نرخ سرمایه گذاری برای ساخت مسکن اجتماعی به شکل ساختمان‌های آپارتمانی از ۱۵ تا ۲۰ طبقه، ۸,۵۲۵,۰۰۰ دونگ ویتنامی در هر متر مربع است.

هر دو نوع ساخت و ساز مشمول مفاد استانداردهای طراحی TCVN 4451:2012 "مسکن - اصول اساسی طراحی"، QCVN 04:2021/BXD در مورد ساختمان‌های آپارتمانی، QCVN06:2021/BXD در مورد ایمنی در برابر آتش برای خانه‌ها و سازه‌ها هستند، اما نرخ سرمایه‌گذاری آپارتمان‌های تجاری 31٪ بیشتر از مسکن اجتماعی به شکل آپارتمان است. علاوه بر این، سود سرمایه‌گذاران در ساخت مسکن اجتماعی حداکثر 10٪ تعیین شده است.

رأی‌دهندگان هانوی تعجب می‌کنند که چرا این تصمیم دو نرخ سرمایه گذاری برای ساخت آپارتمان تعیین می‌کند، که در آن نرخ سرمایه‌گذاری مسکن اجتماعی ۳۱٪ کمتر از نرخ سرمایه‌گذاری مسکن تجاری است، در حالی که حداکثر سود حاصل از سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن اجتماعی ۱۰٪ تعیین شده است.

سوم، قانون مسکن سال ۲۰۱۴ تصریح می‌کند که هر ساله کمیته‌های مردمی استان‌ها و شهرها باید بودجه‌ای را برای پاکسازی محل، ساخت زیرساخت‌ها و سازماندهی مناقصه برای ساخت مسکن اجتماعی اختصاص دهند، اما نمی‌توانند عوارض استفاده از زمین را دریافت کنند.

با این حال، صدور فرمان شماره ۴۹، فرمان شماره ۳۵ و تصمیم شماره ۶۱۰ وزارت ساخت و ساز توسط دولت، با هدف منصرف کردن کسب و کارها از سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن اجتماعی صورت گرفته است.

رأی‌دهندگان هانوی پرسیدند: «آیا این همان اقدام حمایتی است که دولت بارها برای پیشنهاد طرح نجات موجودی املاک و مستغلات ۲۲ شرکت بزرگ املاک و مستغلات، برگزار کرده است؟»

چهارم، با استناد به داده‌های کنفدراسیون عمومی کار ویتنام، رأی‌دهندگان هانوی گفتند که کل کشور حدود ۵۲ میلیون کارگر دارد که ۴۲٪ از آنها، معادل ۲۱.۸۴ میلیون نفر، مسکن ندارند.

رأی‌دهندگان هانوی گفتند، اخیراً دولت پروژه «سرمایه‌گذاری در ساخت حداقل ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی در دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰» را آغاز کرده است، بنابراین ۲۰.۸۴ میلیون کارگر هرگز قادر به خرید مسکن اجتماعی نخواهند بود.

رأی‌دهندگان هانوی گفتند: «به‌طور خاص، رأی‌دهندگان هانوی معتقدند که با مقررات جدید ذکر شده در بالا، صندوق زمین و سرمایه برای اجرای این پروژه از کجا تأمین خواهد شد و سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن اجتماعی برای 20.84 میلیون کارگر که کارمندان دولت و کارمندان دولت هستند، چه زمانی اجرا خواهد شد.»

در پاسخ به سوالات فوق، رأی‌دهندگان هانوی از کمیته دائمی مجلس ملی و کمیته دادخواست مجلس ملی درخواست کردند که از دولت و وزارت ساخت و ساز بخواهند تا به مجلس ملی گزارش دهند و به رأی‌دهندگان اطلاع دهند.

منبع