Qui profite de la différence de loyer foncier ?

RICHES, PAUVRES, PRISON, TOUT EST À CAUSE DE LA TERRE

Dans une chambre louée étouffante, sous la chaleur accablante des premiers jours de mai, Mme Nguyen Thi Kim Buu (hameau n° 1, commune de Song Trau, district de Trang Bom, province de Dong Nai ) prépare de « nouveaux » documents pour poursuivre sa plainte concernant le terrain familial de plus de 11 000 mètres ^carrés , exproprié il y a près de vingt ans pour la construction du parc industriel de Bau Xeo. Âgée de 70 ans, Mme Kim Buu représente la deuxième génération de sa famille à intenter cette action en justice. Sa mère, Mme Le Thi Lam, est décédée il y a cinq ans, peu après l'expropriation des terres familiales fin 2018. Mme Kim Buu n'est pas la seule à se plaindre. Une cinquantaine de familles du hameau, sur plusieurs générations, contestent également la décision du gouvernement de Dong Nai d'exproprier leurs terres pour les céder à l'investisseur du parc industriel de Bau Xeo.

Le 12 janvier 2004, le président du Comité populaire provincial de Dong Nai a signé la décision n° 101/QD-CT-UBND autorisant la récupération de plus de 440 hectares de terres dans les communes de Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 et la ville de Trang Bom, et confiant temporairement l'ensemble de ces terres à la société Tin Nghia, à la société Dong Nai Rubber et à leurs membres afin qu'ils procèdent aux indemnisations, au déblaiement et aux investissements nécessaires à la construction du parc industriel de Bau Xeo. En février 2004, Tin Nghia et Dong Nai Rubber ont apporté des capitaux pour créer la société par actions Thong Nhat, investisseur du parc industriel de Bau Xeo.

L'origine de la plainte se trouve également ici. La famille de Mme Kim Buu et les ménages dont les terres ont été expropriées ont déclaré que la décision n° 101 du président du Comité populaire provincial de Dong Nai, datant de 2004 (avant même la décision du Premier ministre concernant la création du parc industriel de Bau Xeo), était « hors de sa compétence ». Leurs terres se situant hors du périmètre d'aménagement approuvé, leur expropriation au profit de l'investisseur du parc industriel était illégale. Par conséquent, les habitants ont refusé l'expropriation et ont déposé des plaintes depuis 2004. En 2018, le Comité populaire du district de Trang Bom a lancé un appel à l'aide pour organiser des expropriations. Mme Kim Buu et les ménages concernés ont contesté la légalité de cette procédure, fondée sur la décision n° 101, et ont donc continué à porter plainte.

« Ils ne nous ont indemnisés qu'à hauteur de 25 000 VND/m² et de 15 millions de VND au titre de la réinstallation. Pour un total de 11 000 m² de maisons et de jardins, l'indemnisation s'élève à plus de 700 millions de VND. Comment allons-nous vivre une fois nos terres récupérées ? », s'indigne Mme Kim Buu. Pendant de nombreuses années, cette femme de 70 ans, représentant sept membres de sa famille, a dû vivre dans une maison louée par un ami pour poursuivre la procédure judiciaire, sans savoir quand elle prendrait fin.

Il n'est pas rare que des familles multigénérationnelles intentent des actions en justice concernant des questions foncières, à l'instar de Mme Kim Buu dans le parc industriel de Bau Xeo. Les rapports mensuels de l'Assemblée nationale sur les pétitions citoyennes font systématiquement état de délégations importantes, venues des échelons locaux jusqu'au niveau national, dans l'espoir de se faire entendre. La plupart de ces pétitionnaires, comme Mme Kim Buu et les habitants du district de Trang Bom, sont engagés dans des procédures judiciaires relatives à des questions foncières. Le chiffre de plus de 70 % de litiges fonciers recensés par les autorités constitue une moyenne observée sur plusieurs années.

Près de quatre décennies de rénovation nationale ont engendré de nombreux milliardaires en dollars, la plupart ayant fait fortune dans l'immobilier. Cependant, ces mêmes quarante années ont aussi laissé un goût amer à plusieurs générations de personnes qui se sentent lésées. Leurs terres ancestrales, aujourd'hui expropriées à bas prix, sont cédées à des entreprises pour la construction de zones industrielles, de centres commerciaux et d'immeubles de grande hauteur, revendus à prix d'or. Des terres agricoles, initialement destinées à la construction de terrains résidentiels, ont été rachetées pour 1 million de VND/m², puis loties par des entreprises qui y ont construit des immeubles et les ont vendues à 50 millions de VND/m². Selon le Dr Nguyen Si Dung, ancien chef adjoint du Bureau de l'Assemblée nationale, cette hausse de 49 millions de VND, due aux décisions d'expropriation, de modification du plan d'aménagement et d'attribution des terres, correspond à la différence de loyer foncier.

L'écart de prix des terrains est bien plus important que dans l'exemple cité par M. Nguyen Si Dung. À Thu Thiem (ville de Thu Duc, Hô Chi Minh-Ville), de nombreux habitants ont vu leurs terrains confisqués au prix de 18 millions de VND/m². Quelques années plus tard, lorsqu'ils sont revenus visiter les appartements construits sur leurs terres, le prix annoncé était de 350 millions de VND/m², et tous les logements ont été vendus. Une enquête de l'Association vietnamienne de l'immobilier a révélé que, dans certaines zones, le prix des terrains avait été multiplié par 700, et au moins par 50. Ces profits exorbitants ont suscité ressentiment et colère, et ont été source d'injustice. Des personnes ont perdu leur maison, leur terrain et leur emploi à cause de projets de développement socio-économique (KT-XH), menés au nom de l'intérêt national et public, sans pour autant bénéficier des avantages qu'ils ont apportés. Les indemnisations et les aides à la réinstallation n'ont pas permis d'améliorer leurs conditions de vie après la confiscation de leurs terrains. Ces projets contribuent au développement économique et social, mais appauvrissent les populations. La remise en état des terres et le déblaiement des sites sont donc devenus la « hantise » de nombreuses personnes et la source d'une frustration et de plaintes persistantes.

Lors de son discours d'ouverture à la 5e Conférence centrale du 13e mandat, en mai 2022, au cours de laquelle le Comité central du Parti a résumé la résolution sur la politique foncière, le secrétaire général Nguyen Phu Trong a déclaré : « Nombreux sont ceux qui se sont enrichis grâce à la terre, mais nombreux sont ceux qui se sont appauvris à cause d'elle, certains ont même été emprisonnés, d'autres ont perdu les liens entre pères et fils, entre frères… ». Les conflits fonciers s'intensifient de jour en jour, parallèlement au développement du pays.

Plus de 70 % des poursuites judiciaires à l'échelle nationale sont liées au foncier.

LA SOURCE DES CONFLITS FONCIERS

Si ce ne sont pas les particuliers qui profitent de la différence de loyer induite par les projets d'acquisition foncière, alors qui en bénéficie ? La réponse la plus évidente est celle des entreprises, à qui des terrains ont été attribués après avoir été acquis à bas prix et revendus à prix d'or. Pourtant, sur de nombreux forums, ces entreprises affirment être « injustement accusées » car « mal accusées ».

Conformément à la Constitution, aux résolutions du Parti et à la loi foncière en vigueur, la terre appartient à l'ensemble du peuple et est représentée et gérée uniformément par l'État. En vertu de son droit de représenter le propriétaire, l'État détermine la destination des terres par le biais de la planification et des plans d'aménagement du territoire, et autorise tout changement de destination. La décision d'utiliser une parcelle de terrain pour y construire une zone urbaine, au lieu de la maintenir comme terre agricole appartenant à l'État (seul l'État est habilité à prendre cette décision), a engendré une différenciation des rentes foncières.

Selon le Dr Nguyen Van Dinh, expert juridique en investissement et immobilier, lors de la mise en œuvre de projets immobiliers, outre le versement d'une indemnité préalable à l'État pour le déblaiement et le nettoyage des terrains, les entreprises devront s'acquitter d'un montant supplémentaire lors de l'attribution des terrains, calculé en fonction du prix du terrain fixé par l'État. Dans le cadre de la méthode de l'excédent foncier, utilisée pour déterminer le prix des terrains dans la plupart des projets de réhabilitation et de reconversion des zones d'utilisation des sols, le prix est calculé de manière à ce que les entreprises perçoivent 15 % de la plus-value réalisée après l'investissement, soit le profit. Les 85 % restants, correspondant à la différence de loyer foncier, seront reversés au budget de l'État sous forme de redevances foncières. « En théorie, ces 85 % de la plus-value constituent les redevances foncières que les investisseurs doivent verser à l'État. Conformément à la loi de finances, ces sommes sont ensuite intégrées au budget de l'État et destinées à financer l'investissement public », a expliqué M. Dinh.

Mais les propos de M. Dinh ne relèvent que de la théorie. En pratique, la régulation des loyers fonciers différenciés est bien différente : elle est soumise à de nombreux processus et procédures complexes, et présente de nombreuses failles propices à la corruption et aux abus. Les entreprises rivalisent d’ingéniosité pour maximiser leurs profits. L’État n’a probablement jamais été en mesure d’intégrer 85 % de la valeur ajoutée au budget. Dans la plupart des grands dossiers fonciers, du Nord au Sud, ces dernières années, les gouvernements provinciaux et municipaux ont, de diverses manières, attribué des terrains à des entreprises à bas prix, entraînant ainsi un manque à gagner pour l’État dû à l’augmentation des écarts de loyer. Ce manque à gagner se chiffre en dizaines de milliards, voire en milliers de milliards de dongs.

En cas d'écart de loyer foncier, il ne faut pas que cet excédent profite à l'entreprise ou au fonctionnaire habilité à modifier la destination du terrain ou le plan d'aménagement. Il est nécessaire de trouver un moyen de redistribuer équitablement cet écart.

Dr Nguyen Si Dung, ancien chef adjoint du Bureau de l'Assemblée nationale

Dans une affaire majeure portée devant les tribunaux ces derniers jours, le 23 février 2017, l'ancien président du Comité populaire de la province de Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, a signé et publié un décret officiel acceptant en principe de céder à la société Tan Viet Phat trois parcelles de terrain d'une superficie totale de plus de 92 600 m², appartenant au fonds foncier et situées de part et d'autre de la route 706B (quartier de Phu Hai, ville de Phan Thiet), sans passer par une vente aux enchères, au prix de 1,2 million de VND/m², soit le prix de départ fixé par une décision de 2013. L'enquête menée par la suite a révélé que cette attribution de terrain à un prix de 1,2 million de VND/m² était contraire à la réglementation, car, selon la loi foncière, le calcul des redevances d'utilisation du sol et du loyer foncier doit être déterminé en fonction du prix du terrain au moment de son attribution ou de sa location par l'organisme d'État. Selon les autorités, le fait que les anciens dirigeants de la province de Binh Thuan aient cédé trois parcelles de terrain à bas prix à des entreprises a entraîné une perte de plus de 45 milliards de dongs pour l'État.

De même, le 27 décembre 2012, Tran Van Nam, ancien secrétaire du Comité provincial du Parti de Binh Duong et alors vice-président du Comité populaire provincial, a signé des décisions autorisant l'application du prix du terrain de 51 914 VND/m², conformément à la décision du Comité populaire provincial de Binh Duong de 2006, pour le calcul des redevances d'utilisation des terres de deux parcelles de 43 et 145 hectares lors du changement de destination et de la cession de ces terres à la Société de production, d'import-export de Binh Duong. Selon le jugement, la fixation de prix fonciers dérisoires, en violation de la réglementation, par l'accusé Tran Van Nam et ses complices a causé un préjudice de plus de 761 milliards de VND à l'État.

Dans de nombreux cas similaires de vente à bas prix de « terrains en or » à Khanh Hoa, Da Nang ou Hô Chi Minh-Ville, les accusés, dirigeants de provinces et de villes, ont tous affirmé n'avoir tiré aucun profit de la cession de ces terrains à des entreprises et n'avoir commis aucun acte de corruption. Les autorités n'ont pas pu le prouver non plus. Aucun sac rempli d'argent n'a été trouvé sur les grilles de leurs maisons. Aucun argent illicite n'a été découvert dans les coffres-forts ou sur les comptes des suspects. Aucune relation douteuse n'a été mise au jour. Personne ne comprend ce qui a pu faciliter la tâche de l'ensemble du personnel et du système de décision, alors que tous les responsables savaient pertinemment que la vente de terrains à bas prix était illégale. Pourtant, le montant des pertes ne cesse d'augmenter.

« Depuis longtemps, tout le système est poussé à la recherche de loyers fonciers différenciés. C'est la source des injustices et des conflits fonciers », a résumé le Dr Nguyen Si Dung. Pour réduire ces conflits, M. Dung a déclaré qu'il est nécessaire de régler la question de la réglementation des loyers fonciers différenciés, afin qu'une partie de cette plus-value puisse être utilisée pour aider les personnes dont les terres ont été récupérées à se loger dans des conditions équivalentes, voire supérieures, à celles de leur ancien logement, conformément à la résolution du Parti. « S'il existe une différence de loyer foncier, il ne faut pas qu'elle profite aux entreprises ou aux fonctionnaires qui ont le pouvoir de modifier la destination des sols ou d'ajuster les plans d'aménagement. Il est indispensable de trouver un moyen de redistribuer équitablement ces loyers différentiels », a affirmé M. Dung.

Lien source: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm