Qui profite de la différence de loyer foncier ?

Riches, pauvres et prisonniers – tout cela à cause de la terre.

Dans une chambre louée étouffante, sous la chaleur accablante du début mai, Mme Nguyen Thi Kim Buu (hameau n° 1, commune de Song Trau, district de Trang Bom, province de Dong Nai ) prépare de « nouveaux » documents pour poursuivre sa plainte concernant le terrain de 11 000 ^m² de sa famille, confisqué il y a près de vingt ans pour le parc industriel de Bau Xeo. Âgée de 70 ans, Mme Kim Buu est la deuxième génération à intenter cette action en justice. Sa mère, Mme Le Thi Lam, est décédée il y a cinq ans, peu après la confiscation forcée des terres familiales fin 2018. Mme Kim Buu n'est pas la seule plaignante. Une cinquantaine de familles, de plusieurs générations, contestent également la décision du gouvernement de Dong Nai de confisquer leurs terres et de les céder à l'investisseur du parc industriel de Bau Xeo.

Le 12 janvier 2004, le président du Comité populaire de la province de Dong Nai a signé la décision n° 101/QD-CT-UBND autorisant la récupération de plus de 440 hectares de terres dans les communes de Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 et la ville de Trang Bom, et attribuant temporairement l'ensemble de ces terres récupérées aux sociétés Tin Nghia et Dong Nai Rubber, ainsi qu'à leurs membres, afin qu'ils procèdent aux indemnisations, au déblaiement et aux investissements nécessaires à la construction du parc industriel de Bau Xeo. En février 2004, les sociétés Tin Nghia et Dong Nai Rubber ont apporté des capitaux pour créer la société par actions Thong Nhat, investisseur du parc industriel de Bau Xeo.

L'origine de la plainte réside également dans ce contexte. La famille de Mme Kim Buu et d'autres ménages dont les terres ont été confisquées soutiennent que la décision n° 101 du président du Comité populaire de la province de Dong Nai, prise en 2004 avant toute décision du Premier ministre concernant la création du parc industriel de Bau Xeo, était abusive. Leurs terres et leurs maisons se situaient également hors du périmètre d'aménagement approuvé ; la confiscation de ces terres en vue de leur cession à l'investisseur du parc industriel était donc dépourvue de fondement juridique. Par conséquent, les habitants ont refusé de se soumettre à la confiscation et ont déposé des plaintes dès 2004. En 2018, le Comité populaire du district de Trang Bom a émis un avis d'expropriation. Mme Kim Buu et les autres ménages affirment que cette expropriation, menée par le Comité populaire du district de Trang Bom sur la base de la décision n° 101, était illégale et continuent de porter plainte à ce jour.

« Ils ne nous ont indemnisés qu'à hauteur de 25 000 VND/m² et de 15 millions de VND au titre de la réinstallation, soit un total de plus de 700 millions de VND pour 11 000 m² de maisons et de jardins. Comment allons-nous pouvoir vivre après la confiscation de nos terres ? » s'indigne Mme Kim Buu. Depuis de nombreuses années, cette femme de 70 ans, qui représente ses sept frères et sœurs, vit dans une chambre louée par une amie, tout en poursuivant son action en justice, dont elle ignore la date d'issue.

Il n'est pas rare que des familles multigénérationnelles déposent des plaintes relatives à des litiges fonciers, comme Mme Kim Buu dans le parc industriel de Bau Xeo. Les rapports mensuels de l'Assemblée nationale sur les pétitions citoyennes mentionnent systématiquement d'importants groupes de pétitionnaires qui ont porté leurs affaires des instances locales aux instances nationales, en quête de justice. La plupart d'entre eux sont des citoyens engagés dans des litiges fonciers, à l'instar de Mme Kim Buu et des habitants du district de Trang Bom. Le chiffre de plus de 70 % de plaintes relatives à des litiges fonciers, annoncé par les autorités, correspond à une moyenne sur plusieurs années.

Près de quatre décennies de réformes nationales ont engendré de nombreux milliardaires en dollars, dont la plupart ont bâti leur fortune grâce à l'immobilier. Cependant, ces quarante années de renouveau national ont également fait naître un sentiment d'injustice chez des générations entières qui se sentent lésées par la confiscation de leurs terres ancestrales à bas prix, puis leur cession à des entreprises pour la construction de zones industrielles, de centres commerciaux et d'immeubles de grande hauteur, revendus ensuite à prix d'or. Les terres agricoles sont confisquées à 1 million de VND/m², puis reclassées en zones résidentielles, loties et vendues par les entreprises pour la construction de ces immeubles à 50 millions de VND/m². Le Dr Nguyen Si Dung, ancien chef adjoint du Bureau de l'Assemblée nationale, a déclaré que cette augmentation de 49 millions de VND est due aux expropriations foncières, aux modifications de zonage et aux décisions d'attribution des terrains, qui constituent un différentiel de loyer foncier.

La différence réelle de valeur foncière est bien plus importante que ne le suggère l'exemple cité par M. Nguyen Si Dung. De nombreux habitants de Thu Thiem (ville de Thu Duc, Hô Chi Minh-Ville) ont vu leurs terrains confisqués au prix de 18 millions de VND/m². Or, quelques années plus tard, lorsqu'ils sont revenus sur le chantier de construction de leurs terres, on leur a annoncé que le prix des appartements avait grimpé à 350 millions de VND/m² et que tous les logements étaient déjà vendus. Une enquête de l'Association vietnamienne de l'immobilier a révélé que, dans certaines zones, la différence de prix foncier avant et après un projet pouvait atteindre un facteur de 700, et d'au moins 50. Ce profit exorbitant est scandaleux, révoltant et constitue une véritable injustice. Des personnes perdent leurs maisons, leurs terres et leurs emplois au nom de projets de développement socio-économique d'intérêt national et public, sans pour autant bénéficier de la plus-value générée par ces projets. Les indemnisations et les aides à la réinstallation ne leur permettent pas d'améliorer leurs conditions de vie après la confiscation de leurs terres. Les projets de développement socio-économique se poursuivent, mais la population reste appauvrie. L’acquisition de terrains et le déblaiement de sites sont donc devenus une source de crainte pour de nombreux résidents et la cause profonde de griefs et de plaintes prolongés.

Dans son discours d'ouverture de la 5e réunion du Comité central du 13e Congrès du Parti, en mai 2022, lors de l'examen par le Comité central de la résolution sur la politique foncière, le secrétaire général Nguyen Phu Trong a déclaré : « Nombreux sont ceux qui se sont enrichis grâce à la terre, mais nombreux sont aussi ceux qui se sont appauvris à cause de la terre, certains même emprisonnés, d'autres ayant perdu des liens familiaux, notamment père-fils, voire fraternels… ». Les conflits fonciers s'intensifient parallèlement à la transformation et au développement du pays.

Plus de 70 % de tous les procès liés au foncier à l'échelle nationale.

LES CAUSES PROFONDES DES CONFLITS FONCIERS

Si ce ne sont pas les particuliers qui profitent de la différence de loyer foncier générée par les projets d'expropriation, alors qui en profite ? La réponse la plus évidente est celle des entreprises : celles qui se sont vu attribuer les terrains acquis à bas prix et les ont ensuite revendus à prix d'or. Mais sur de nombreux forums, les entreprises affirment être injustement accusées et diffamées.

Conformément à la Constitution, aux résolutions du Parti et à la loi foncière en vigueur, la terre appartient à l'ensemble du peuple, l'État agissant en tant que propriétaire représentatif et la gérant de manière uniforme. En vertu de son droit de propriétaire représentatif, l'État détermine la destination des terres par le biais de plans et d'aménagements du territoire, et autorise les changements d'affectation. La décision d'utiliser une parcelle de terrain pour le développement urbain plutôt que de la maintenir à vocation agricole (seul l'État est habilité à prendre cette décision) a engendré une différenciation des rentes foncières.

Selon le Dr Nguyen Van Dinh, expert juridique en investissement et immobilier, lors de la réalisation de projets immobiliers, les entreprises doivent, outre le versement d'avances pour l'indemnisation de l'État et les frais de déblaiement, s'acquitter de frais supplémentaires calculés en fonction du prix du terrain fixé par l'État. Dans la méthode de l'excédent foncier, utilisée pour évaluer la plupart des projets d'acquisition et de conversion de terrains, le prix du terrain est calculé de manière à ce que l'entreprise perçoive 15 % de la plus-value après l'achèvement du projet d'investissement, soit le profit. Les 85 % restants, correspondant à la différence entre le prix du terrain et le prix d'achat, doivent être versés au budget de l'État sous forme de redevances foncières. « Théoriquement, 85 % de la plus-value constituent les redevances foncières que l'investisseur doit verser à l'État. Ces redevances sont intégrées au budget et affectées à des fins d'intérêt public à l'échelle nationale, conformément à la loi de finances, afin de financer l'investissement public », a expliqué le Dr Dinh.

Cependant, les propos de M. Dinh ne relèvent que de la théorie. La réalité de la réglementation des loyers fonciers différenciés est tout autre : elle implique de nombreux processus et procédures complexes, comportant de nombreuses failles propices à la corruption et aux malversations. Les entreprises rivalisent d’ingéniosité pour maximiser leurs profits. Parallèlement, l’État n’est probablement jamais parvenu à intégrer 85 % de la valeur ajoutée dans son budget. Dans la plupart des grands dossiers fonciers, du nord au sud du pays, les gouvernements provinciaux et municipaux ont, par divers moyens, attribué des terrains à des entreprises à bas prix, entraînant ainsi des pertes de recettes publiques dues aux loyers fonciers différenciés. Ces pertes se chiffrent en dizaines, voire en milliers de milliards de dongs.

S'il existe un différentiel de loyer foncier, celui-ci ne devrait pas profiter aux entreprises ou aux responsables ayant le pouvoir de modifier l'affectation des sols ou d'ajuster les plans d'aménagement. Il est nécessaire de trouver un moyen de redistribuer équitablement ce différentiel.

Dr Nguyen Si Dung, ancien chef adjoint du Bureau de l'Assemblée nationale

Dans une affaire majeure récemment portée devant les tribunaux, l'ancien président du Comité populaire de la province de Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, a signé le 23 février 2017 un document approuvant l'attribution, sans appel d'offres, de trois parcelles de terrain d'une superficie totale de plus de 92 600 m², situées de part et d'autre de la route 706B (quartier de Phu Hai, ville de Phan Thiet), à la société Tan Viet Phat. Le prix retenu était de 1,2 million de VND/m², soit le prix de départ fixé par une décision de 2013. Des enquêtes ultérieures ont révélé que cette attribution à un prix aussi bas était illégale, car, selon la loi foncière, les redevances d'utilisation et de location des terrains doivent être calculées sur la base du prix du terrain au moment de l'attribution ou de la location par l'organisme d'État. D'après les autorités, cette attribution à un prix aussi dérisoire par l'ancien dirigeant provincial de Binh Thuan a entraîné un manque à gagner de plus de 45 milliards de VND pour l'État.

De même, le 27 décembre 2012, Tran Van Nam, ancien secrétaire du Comité provincial du Parti de Binh Duong et alors vice-président du Comité populaire provincial, a signé des décisions autorisant l'application du prix du terrain de 51 914 VND/m², tel que stipulé dans la décision de 2006 du Comité populaire provincial de Binh Duong, pour le calcul des redevances d'utilisation des terres de deux parcelles de 43 et 145 hectares, lors du changement de destination des sols et de leur attribution à la Société de production, d'import-export de Binh Duong. Selon le jugement, la fixation de prix fonciers sous-évalués par l'accusé Tran Van Nam et ses complices, en violation de la réglementation, a entraîné un préjudice de plus de 761 milliards de VND pour l'État.

Dans de nombreux cas similaires de vente à bas prix de terrains de premier choix à Khanh Hoa, Da Nang ou Hô Chi Minh-Ville, les accusés, qui sont des dirigeants de ces provinces et villes, affirment tous n'avoir tiré aucun profit de la corruption ni s'être livrés à des actes de malversation lors de l'attribution de ces terrains à des entreprises. Les autorités n'ont pas non plus réussi à le prouver. Aucun sac d'argent liquide n'a été trouvé sur leurs balcons. Aucun fonds illicite n'a été découvert dans les coffres-forts ou sur les comptes bancaires des suspects. Aucune relation douteuse n'a été mise au jour. Personne ne comprend ce qui a permis de fermer les yeux sur l'ensemble du système consultatif et décisionnel alors que les responsables savaient que l'attribution de terrains à bas prix était illégale. Pourtant, le montant des pertes ne cesse d'augmenter.

« Depuis longtemps, tout le système est guidé par la recherche d'une rente foncière différentielle. C'est la cause profonde des injustices et des conflits fonciers », a résumé le Dr Nguyen Si Dung. Pour réduire ces conflits, le Dr Dung a affirmé qu'il était impératif de régler la question de la réglementation de la rente foncière différentielle, afin qu'une partie de cette plus-value soit utilisée pour aider les personnes expropriées à se loger dans des habitations neuves d'une qualité égale ou supérieure à leurs anciens logements, conformément à la résolution du Parti. « Si une rente foncière différentielle existe, elle ne doit pas profiter aux entreprises ou aux fonctionnaires ayant le pouvoir de modifier l'affectation des sols ou d'ajuster les plans d'aménagement. Il est nécessaire de trouver un moyen de redistribuer équitablement cette rente », a déclaré le Dr Dung.

Lien source: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm