Une forte baisse en 2023
Bien que le marché immobilier soit affecté par la conjoncture économique générale, le segment des villas et des maisons de ville n'échappe pas à cette situation. Les investisseurs se détournent progressivement de ce segment face à la stagnation des flux de trésorerie et des liquidités.
Selon le groupe DKRA, en 2023, l'offre de maisons de ville et de villas neuves à Hô-Chi-Minh-Ville et dans ses environs a fortement diminué par rapport à 2022. Sur les quatre premiers trimestres, le marché n'a reçu que 907 maisons de ville ou villas issues de 28 projets, soit une baisse de 87 % par rapport à l'année précédente. Parmi ces marchés, Hô-Chi-Minh-Ville et certaines provinces voisines ont connu la baisse d'offre la plus importante.
L'offre de villas et de maisons de ville a diminué en 2023.
La consommation sur le marché des produits neufs a été très faible, à environ 315 unités, soit 35 % de la nouvelle offre, seulement 8 % par rapport à 2022. Les transactions ont principalement concerné le segment des produits de milieu de gamme, entre 1,9 et 2,4 milliards de VND/unité, et se sont concentrées essentiellement au cours des six premiers mois de l'année.
La ville d'Hô-Chi-Minh-Ville et ses environs représentent environ 47 % de l'offre totale et 45 % de la nouvelle consommation totale sur l'ensemble du marché.
Un autre cabinet d'études de marché, JLL Vietnam, a également constaté que l'offre de villas et de maisons de ville au quatrième trimestre 2023 n'a atteint que 180 unités, un niveau historiquement bas ces dix dernières années. Ce phénomène s'explique principalement par le report des lancements de projets par les promoteurs dans un contexte de marché atone, ainsi que, dans une moindre mesure, par des retards dans les procédures juridiques ou l'avancement des travaux pour les projets qui ne remplissaient pas encore les conditions requises pour la signature des contrats de vente.
Concernant les taux d'absorption, l'unité a enregistré un nombre limité de transactions, avec 58 unités vendues au quatrième trimestre 2023, soit une baisse de 74,8 % par rapport à la même période de l'année précédente. Le taux d'absorption trimestriel s'est amélioré, mais est resté faible à 15,1 %, tandis que le taux d'absorption annuel n'a atteint que 30,9 % (une baisse de 60 points de pourcentage sur un an).
La faible liquidité du segment des villas et des maisons de ville est attribuée à l'impact global de l'économie de marché.
D'après les données de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), en 2023, les terrains et les villas/maisons de ville haut de gamme ont subi des baisses de prix de 30 à 40 % par rapport à leurs prix de pointe. Toutefois, cette situation est désormais largement maîtrisée et se stabilise progressivement. Dans les localités présentant des signes manifestes de reprise, les prix de vente de ces segments se sont stabilisés, voire ont légèrement augmenté de 3 à 5 % dans certains endroits.
Malgré la conjoncture économique générale défavorable et les difficultés du marché immobilier, les prix sont encore considérés comme relativement élevés par rapport à leur valeur réelle et aux capacités financières des ménages.
Prévisions du marché pour fin 2024
D'après Nguoi Dua Tin , l'année 2023 a été difficile pour le secteur des villas et des maisons de ville, en raison d'une offre limitée due à de nombreux obstacles juridiques et à un resserrement du crédit. Il en a résulté un manque de liquidités sur l'ensemble du marché, et plus particulièrement pour le segment des villas et des maisons de ville, qui exige des ressources financières très importantes.
Cependant, grâce aux diverses politiques mises en œuvre par le gouvernement pour stabiliser le marché immobilier et à la réduction des taux d'intérêt sur les dépôts et les prêts par la Banque d'État du Vietnam afin de faciliter la circulation des liquidités, de nombreux experts estiment que le marché immobilier se redressera et que les segments des villas et des maisons de ville retrouveront leur trajectoire normale.
DKRA Vietnam prévoit une légère hausse de l'offre et de la demande de maisons de ville et de villas neuves, pour atteindre environ 1 200 à 1 500 unités. Les marchés des provinces limitrophes d'Hô-Chi-Minh-Ville devraient être les principaux moteurs de cette nouvelle offre.
En particulier, les produits dont les procédures juridiques sont achevées, les projets dont l'infrastructure est finalisée et ceux développés par des investisseurs réputés susciteront un vif intérêt auprès des clients. Les prix de vente sur le marché primaire devraient rester stables en 2024. Parallèlement, de nombreux investisseurs continueront de mettre en œuvre des politiques visant à dynamiser le marché.
S'adressant à Nguoi Dua Tin (The Informer), M. Nguyen Duc Luan (consultant résidant à Thu Duc, dans la province d'Hô-Chi-Minh-Ville) a déclaré que les clients se montrent actuellement très sélectifs dans leurs recherches et leurs acquisitions de villas et de maisons de ville. Malgré un marché globalement atone et une faible liquidité, de nombreux acheteurs ont réalisé des acquisitions entre fin 2023 et début 2024.
Cependant, les prix afficheront un écart plus marqué par rapport au pic du marché. Selon M. Luan, ce segment est toujours très prisé par une clientèle aisée, et en 2024, les villas et les maisons de ville figureront toujours parmi les biens immobiliers les plus recherchés.
Maisons de ville valant des dizaines de milliards de VND à Thu Duc City, Ho Chi Minh-Ville.
Mme Pham Thi Nguyen Thanh, directrice générale de Dat Xanh Services, a déclaré : « L’immobilier de villas et de maisons de ville est l’un des segments d’investissement les plus développés et les plus performants, et il a stimulé la demande du marché pendant de nombreuses années. En 2023, la rareté de l’offre et le manque de liquidités ont affecté ce segment. »
Toutefois, avec l’assouplissement des réglementations juridiques et l’apparition de l’offre à Hô Chi Minh-Ville et dans les provinces voisines, le marché des villas et des maisons de ville s’améliorera et deviendra plus dynamique à partir du premier ou du second semestre 2024.
Partageant le même avis, Mme Trang Le, directrice principale du conseil et de la recherche chez LL Vietnam, a estimé que le marché des villas et des maisons de ville connaîtra une amélioration de l'offre en 2024.
« Ce processus d’assainissement renforcera la santé interne et la capacité d’adaptation des acteurs du marché face aux difficultés et aux défis. Bien que les modifications apportées par la nouvelle loi n’aient pas encore été mises en œuvre, elles constitueront un signal positif incitant les participants à avoir confiance et à insuffler un nouvel élan à leur activité pour la période à venir. En 2024, les entreprises immobilières disposeront également de nombreuses nouvelles stratégies pour commercialiser leurs produits. »
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