Le secteur immobilier industriel vietnamien continue d'attirer des projets d'envergure, représentant un capital total de plusieurs milliards de dollars américains.

Objectif : exporter des produits à forte valeur ajoutée.

Selon un récent rapport sur le marché de l'immobilier industriel publié par Savills Vietnam, le Vietnam est actuellement un point névralgique pour attirer de grands projets dont le capital total enregistré atteint des milliards de dollars américains.

Les experts de Savills Vietnam ont également noté que la croissance stable du Vietnam est alimentée par des facteurs clés du marché, notamment une main-d'œuvre jeune et dynamique, des coûts de main-d'œuvre compétitifs, une économie axée sur l'exportation, un environnement commercial stable et, surtout, la participation active du Vietnam aux accords de libre-échange.

Ce rapport montre également que le Vietnam monte en gamme en tant qu'économie tournée vers l'exportation de produits à forte valeur ajoutée, grâce à une forte augmentation des recettes provenant des exportations de téléphones et de composants de téléphones en provenance du Vietnam.

Plus précisément, les données de 2016 à 2022 montrent que les exportations de produits électroniques et d'ordinateurs ont augmenté de 193 %, et celles de téléphones mobiles de 68 %. Les autres produits à forte valeur ajoutée, tels que l'électronique, les ordinateurs et leurs composants, représentaient 19 milliards de dollars d'exportations en 2016. En 2022, cette valeur atteignait 56 milliards de dollars. Ce segment représentait 15 % de la valeur totale des exportations, soit une augmentation de 10 % par rapport à l'année précédente. Parallèlement, les secteurs d'exportation à faible valeur ajoutée, comme le textile et la chaussure, ne représentaient respectivement que 10 % et 4 % de la valeur totale des exportations.

Le secteur de l'immobilier industriel vietnamien continue d'attirer de grands projets avec un capital total de plusieurs milliards de dollars (Figure 1). — Le Vietnam ambitionne d'exporter des produits à forte valeur ajoutée.

Cette évolution se manifeste également par l'attrait des investissements directs étrangers (IDE) dans le secteur de la fabrication et de la transformation. Au premier semestre 2023, les IDE dans ce secteur ont atteint 8,4 milliards de dollars américains, soit 63 % du total des investissements étrangers. Par ailleurs, 379 nouveaux projets, représentant un capital nouvellement enregistré de 5,4 milliards de dollars américains, ont été lancés. Sur les 345 projets existants, 225 ont augmenté leur capital, pour un investissement additionnel total de 2,1 milliards de dollars américains.

Parmi les principaux projets d'investissement dans la région nord au cours du premier semestre 2023, on peut citer le projet Fulian Precision Technology, avec un investissement de 621 millions de dollars américains à Bac Giang ; le projet de 280 millions de dollars américains de Goerteck (Hong Kong) Co. à Bac Ninh ; et le projet de 165 millions de dollars américains de Boltun Corp & QST International Corp à Quang Ninh.

Dans le Sud, parmi les projets notables, citons celui de Shandong Haohua Tire, d'une valeur de 500 millions de dollars, à Binh Phuoc ; celui de Suntory Pepsico Vietnam, d'une valeur de 185 millions de dollars, à Long An ; et celui de Pandora Production Holdings A/S, d'une valeur de 163 millions de dollars, à Binh Duong.

Parmi ces provinces, Bac Giang a enregistré le plus important montant de nouveaux investissements directs étrangers (IDE) dans le secteur manufacturier à l'échelle nationale, avec 1,06 milliard de dollars américains, soit 20 % du total des investissements. Elle est suivie par Binh Phuoc, avec 11 % du total des investissements enregistrés (577 millions de dollars américains), et Bac Ninh, en troisième position, avec 9 % du total des investissements enregistrés (486 millions de dollars américains).

À ce jour, 397 parcs industriels ont été créés, couvrant une superficie totale de 122 900 hectares. 292 parcs industriels sont actuellement opérationnels, représentant une superficie totale de plus de 87 100 hectares. 106 autres parcs industriels sont en construction, couvrant une superficie totale de 35 700 hectares. Le taux d'occupation des parcs industriels à l'échelle nationale est élevé, supérieur à 80 %, atteignant 83 % dans les principales provinces du Nord et 91 % dans celles du Sud.

Plus particulièrement, la zone économique clé du Nord a enregistré 68 projets de parcs industriels, représentant une superficie de 12 000 hectares loués. Les prix de location des terrains ont augmenté de 30 % sur un an, atteignant une moyenne de 138 USD/m²/cycle de location. Les entreprises implantées dans cette zone opèrent principalement dans les secteurs de l’électronique et de l’informatique, de la fabrication et de l’assemblage automobile, des machines et équipements, ainsi que des composants liés à l’énergie solaire.

Parallèlement, dans la région économique clé du Sud, 122 projets de parcs industriels ont été recensés, représentant une superficie louée de 24 883 hectares. Les prix de location des terrains ont augmenté de 15 % sur un an, atteignant une moyenne de 174 USD/m²/cycle de location. Les locataires opèrent principalement dans les secteurs de l’agroalimentaire, des matériaux de construction, du textile et des produits en caoutchouc et en plastique.

L'immobilier industriel sera confronté à de nombreux défis dans la période à venir.

Selon Savills Vietnam, malgré les défis mondiaux, le Vietnam devrait maintenir une croissance économique rapide à moyen terme grâce à la reprise des exportations et aux retombées positives du déplacement des chaînes d'approvisionnement mondiales vers des pôles de production compétitifs en Asie du Sud-Est.

Les années 2022 et 2023 ont marqué des étapes importantes pour la croissance du secteur industriel dans le delta du Mékong. En septembre 2023, l'investisseur VSSIP a lancé son premier projet à Can Tho, couvrant une superficie de 900 hectares. Ce projet devrait comprendre un complexe industriel, de haute technologie, de services et résidentiel. La première phase, d'un montant de plus de 152 millions de dollars américains, s'étendra sur 293,7 hectares.

VSIP a également investi, lors de la phase préparatoire, dans la construction d'une route de 7,4 millions de dollars reliant le projet à la route nationale 80. Concernant les infrastructures, conformément au Plan de développement pour la période 2021-2030, avec une vision à l'horizon 2050, le delta du Mékong devrait poursuivre le développement de ses infrastructures, créant ainsi un environnement propice à l'immobilier industriel grâce à six autoroutes totalisant 1 166 km.

Toutefois, John Campbell, directeur adjoint et responsable des services industriels chez Savills Vietnam, a également souligné certains défis spécifiques auxquels sera confronté le marché de l'immobilier industriel vietnamien dans la période à venir, notamment :

La qualité et la fiabilité de l'ensemble des infrastructures de transport au Vietnam demeurent inférieures à celles des autres pays de la région. Malgré une expansion rapide de ces infrastructures, leur développement n'a pas suivi le rythme de la croissance économique et sociale. La forte croissance de la population urbaine et du transport de marchandises est le principal moteur de la demande en infrastructures, tandis que la capacité des ports maritimes et terrestres n'est pas pleinement exploitée.

Alors que le Vietnam s'oriente vers l'attraction d'industries à forte valeur ajoutée et l'augmentation de sa productivité pour atteindre les standards régionaux, la demande de main-d'œuvre qualifiée va croître. Bien que le coût du travail au Vietnam ne représente qu'un tiers de celui de la Chine, la productivité y est également plus faible à niveau comparable.

De nouvelles réglementations strictes en matière de sécurité incendie, entrées en vigueur fin 2022, ont freiné les promoteurs industriels, les fabricants et les entreprises de logistique. Les principaux investisseurs étrangers peinent à obtenir les certifications nécessaires, et plusieurs projets ont été retardés de ce fait.

Pour relever les défis actuels, l'expert suggère que le gouvernement continue d'investir dans les infrastructures et de perfectionner les compétences de la main-d'œuvre vietnamienne afin d'améliorer la productivité et l'efficacité. Par ailleurs, la promotion des industries de soutien, le renforcement des chaînes d'approvisionnement, la simplification des procédures d'investissement et d'aménagement du territoire, ainsi que la numérisation constituent des axes prioritaires pour le secteur industriel vietnamien.

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