Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement vient de soumettre à l'Assemblée nationale un rapport sur la mise en œuvre de la loi foncière de 2024, deux mois après son entrée en vigueur (1er août 2024).

Selon le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, les nouvelles politiques de la loi ont été efficaces, cependant il existe certains obstacles tels que les procédures d'enchères foncières et les ajustements des barèmes de prix des terrains.

Gonfler les prix pour créer un niveau de prix artificiel.

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a indiqué que, suite à la mise en œuvre de la loi foncière de 2024, certaines localités ont constaté des écarts importants entre le prix de départ et le prix d'adjudication lors des ventes aux enchères de droits d'utilisation des sols. Cette situation a suscité une vive indignation au sein de l'opinion publique et a nui au bon développement du marché immobilier.

Après inspection, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a constaté que plusieurs facteurs contribuant à cette situation découlaient du manque de planification systématique, transparente et ouverte et de divulgation publique des plans de développement du logement, créant ainsi des opportunités pour des individus d'exploiter la situation à des fins de spéculation foncière.

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Récemment, de nombreux arrondissements de Hanoï ont intensifié les ventes aux enchères de terrains afin d'accroître leurs recettes budgétaires. Photo : Bao Kien

Certains enchérisseurs n'ont pas réellement besoin de terrains ou de logements, mais visent principalement la spéculation et la manipulation des prix en gonflant artificiellement les prix et en revendant immédiatement les terrains qu'ils ont remportés pour réaliser un profit, ou en créant un niveau de prix artificiel dans les zones environnantes.

« En particulier, après la vente aux enchères, certains adjudicataires n'ont pas payé les frais d'utilisation des terrains dans les délais prévus par le règlement, ce qui montre des signes de perte de dépôts et provoque une opinion publique négative dans certaines localités », a déclaré le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement.

Plus précisément, selon le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, les inspections des ventes aux enchères de terrains dans les districts de Thanh Oai et Hoai Duc (Hanoï) ont révélé qu'à Thanh Oai, 56 des 68 parcelles de terrain mises aux enchères n'ont pas encore fait l'objet d'un paiement de la part des enchérisseurs gagnants, tandis qu'à Hoai Duc, 8 des 19 parcelles de terrain mises aux enchères n'ont pas encore fait l'objet d'un paiement de la part des enchérisseurs gagnants.

De plus, certaines localités utilisent comme prix de départ les tarifs fonciers figurant sur le barème en vigueur, qui n'a pas été mis à jour régulièrement et est bien inférieur au prix réel. Il en résulte un écart important entre l'enchère gagnante et le prix de départ, ce qui incite de nombreuses personnes à participer aux enchères dans l'espoir d'en tirer profit.

« Les problèmes apparus récemment sont principalement dus à une mauvaise mise en œuvre dans certaines localités. Il est donc nécessaire de renforcer le leadership et l'encadrement dans le processus de mise en œuvre afin de minimiser les lacunes et les obstacles à l'application de la loi foncière de 2024 », a déclaré le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement.

Problèmes liés à l'ajustement des tables de prix fonciers

Selon le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, le second obstacle concerne l'ajustement du barème foncier actuel, conformément à l'article 257, paragraphe 1, de la loi foncière de 2024. Il s'agit d'une disposition transitoire visant à aider les collectivités locales à mettre progressivement en œuvre le plan d'élaboration d'un nouveau barème foncier, applicable à compter du 1er janvier 2026.

Lors de la mise à jour du barème foncier actuel, si les autorités locales n'examinent pas attentivement et n'évaluent pas pleinement l'impact, il peut arriver que les prix des terrains dans le barème ajusté diffèrent sensiblement de ceux du barème actuel.

Certaines collectivités locales n'ont pas ajusté les barèmes de prix fonciers conformément à la loi foncière de 2013 durant la période 2021-2024. Maintenant qu'elles procèdent à cet ajustement, les écarts importants constatés ont suscité des réactions de la part du public et des entreprises, car le montant nécessaire pour s'acquitter des obligations financières liées au foncier a considérablement augmenté par rapport à la période précédant l'application du barème.

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a cité l'exemple de l'ajustement des barèmes de prix fonciers à Hô Chi Minh-Ville, qui, lors de sa première proposition de consultation publique, s'est heurté à la résistance des citoyens et des entreprises en raison des changements importants et soudains des prix fonciers dans certaines zones par rapport aux prix du barème actuel.

Par la suite, le Premier ministre a chargé le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, ainsi que d'autres ministères et la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville, de se réunir afin de trouver une solution. Suite à cela, Hô-Chi-Minh-Ville a élaboré un plan d'ajustement des tarifs, selon une feuille de route adaptée au contexte local.

Selon le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, les difficultés et les obstacles signalés par certaines localités dans la mise en œuvre des réglementations relatives aux barèmes de prix fonciers proviennent de la révision, de l'ajustement et du complément peu fréquents des barèmes de prix fonciers, comme le prévoit la loi foncière de 2013.

« Ces lacunes ne sont pas dues à des obstacles politiques ou réglementaires dans la loi foncière de 2024 et ses directives d'application », a affirmé le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement.

Le recours aux « dépôts de garantie » lors des ventes aux enchères de terrains est une pratique récurrente qui a un impact négatif sur les prix et le marché du logement.

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M. Vu Hong Thanh a exprimé son inquiétude quant au problème récurrent de « l'abandon des dépôts » après avoir remporté des enchères de droits d'utilisation des terres, ce qui a un impact négatif sur les niveaux de prix et le marché du logement.
Ventes aux enchères de terrains à Hanoï : les enchères se poursuivent jusqu’à minuit dans certains endroits, tandis que dans d’autres, elles sont suspendues pour examen.

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Les ventes aux enchères de terrains à Ha Dong, ainsi que de nombreuses autres dans les districts limitrophes de Hanoï, se sont prolongées pendant plusieurs heures et se sont terminées à minuit. Par ailleurs, certaines localités ont reporté leurs ventes aux enchères à la demande des organismes de gestion.
Un district de la périphérie d'Hanoï a clôturé sa vente aux enchères de terrains après 20 heures ; quelles ont été les offres gagnantes ?

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Après près de 20 heures et 12 tours d'enchères, 54 parcelles de terrain dans la commune de Yen Son, district de Quoc Oai (Hanoï), ont été vendues aux enchères avec succès, le prix le plus élevé atteignant près de 55 millions de VND/m2, soit 4,4 fois le prix de départ.