Les appartements, des anciens aux nouveaux, voient leurs prix augmenter sans cesse, créant de nouveaux terrains. Ho Chi Minh-Ville réglemente la superficie minimale pour la division des terres

Les prix des appartements ont fortement augmenté, localement jusqu'à 40% par trimestre, Hanoi a ajusté les plans d'utilisation des terres pour certains projets à Quoc Oai, les procédures de conversion des terres cultivées en terres résidentielles... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

L’insuffisance de la structure des produits immobiliers constitue toujours une limitation majeure du marché actuel et constitue également l’une des raisons de l’augmentation des prix de l’immobilier ces derniers temps. (Illustration - Photo : Linh An)

Les prix des appartements, de l'ancien au nouveau, continuent d'augmenter

Lors de l'évaluation des appartements à Hanoi, le ministère de la Construction a déclaré que les prix continuent d'augmenter dans les projets neufs et anciens. À ce jour, le marché a établi un nouveau niveau de prix pour les projets, augmentant d’environ 4 à 6 % par trimestre et de 22 à 25 % par an. En particulier, certaines zones ont connu une augmentation locale d'environ 35 à 40 % selon l'emplacement par rapport au trimestre précédent.

Les études sur certains projets tels que Lumi Prestige (district de Nam Tu Liem) ont des prix à partir de 69 millions de VND/m2, les appartements du projet Khai Son City (district de Long Bien) ont des prix de 50 à 68 millions de VND/m2, les projets sur la rue Nguyen Tuan (district de Thanh Xuan) ont des prix autour de 75 à 97,2 millions de VND/m2...

Non seulement à Hanoi, à travers la synthèse, il apparaît qu'au troisième trimestre, les prix de l'immobilier dans certaines localités ont encore tendance à augmenter, notamment à Hanoi, Ho Chi Minh-Ville et dans les grandes villes.

"Le phénomène d'augmentation des prix est localisé, se produisant dans certaines zones, certains types, certains segments immobiliers, entraînant un impact d'augmentation des prix généraux", a déclaré le ministère de la Construction.

L’insuffisance de la structure des produits immobiliers constitue toujours une limitation majeure du marché actuel et constitue également l’une des raisons de l’augmentation des prix de l’immobilier ces derniers temps.

Le ministère de la Construction a souligné que l’offre de logements abordables n’est pas suffisante pour répondre à la demande du marché. Dans le segment des appartements abordables (avec un prix de vente inférieur à 25 millions de VND/m2), il n'y a presque pas de transactions et de produits à vendre.

Les appartements de milieu de gamme (25 millions VND/m2 à moins de 50 millions VND/m2) représentent toujours une part élevée des transactions et de l'offre sur le marché. Les autres sont des appartements de luxe et de très grand luxe (dont le prix dépasse 50 millions de VND/m2).

Expliquant le manque d'offre de logements pour répondre aux besoins de la majorité de la population, des personnes à faibles et moyens revenus dans les zones urbaines, en particulier à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville, le ministère de la Construction a déclaré qu'il y avait de nombreuses raisons.

Les entreprises immobilières sont notamment confrontées à des difficultés et des obstacles dans les procédures juridiques, notamment en ce qui concerne la détermination des prix des terrains, le calcul des frais d’utilisation des terres, le déblaiement des sites et l’attribution des terres.

En outre, de nombreux projets en cours de construction ou en cours de construction ont dû être temporairement suspendus, retardés et leur progression a été retardée.

L'agence de gestion a estimé que la loi foncière 2024, la loi sur le logement 2023 et la loi sur les affaires immobilières 2023 ont été promulguées et sont entrées en vigueur, les difficultés institutionnelles et réglementaires (foncières, logement, affaires immobilières, crédit...) pour les entreprises ont été fondamentalement résolues et l'offre immobilière s'est améliorée. Il existe néanmoins encore certaines limites, car il faut du temps pour que les nouveaux mécanismes, politiques et lois soient effectivement mis en œuvre et « prennent vie ».

De nombreux experts immobiliers soulignent que le problème de l’augmentation de l’offre se situe dans le segment des prix abordables et raisonnables. En fait, ces derniers temps, bien que l’offre d’appartements ait augmenté, le niveau des prix de vente à Hanoi a continué d’enregistrer une tendance à la hausse sur les marchés primaire et secondaire.

Selon Savills Vietnam, dans les grandes villes comme Ho Chi Minh-Ville et Hanoi, le marché du logement manque actuellement d'offres abordables, car la part de marché de ce segment est passée de 60 % en 2016 à seulement 35 % en 2024, les appartements principaux de moins de 2 milliards de VND disparaissant complètement.

Le dirigeant d'une société immobilière à Hanoi a déclaré que les projets mis en œuvre sur le marché sont principalement de milieu et haut de gamme. Lorsque la demande est supérieure à l’offre, les prix de l’immobilier augmentent. Il n’est pas rare que le prix de vente soit supérieur à la valeur réelle.

Selon cette personne, lorsqu'il n'y a pas d'offre de logements adaptés et abordables, les problèmes du marché immobilier ne peuvent pas être résolus.

Ajustement des plans d'utilisation des terres pour certains projets à Quoc Oai, Hanoi

Le Comité populaire de la ville de Hanoi vient de publier la décision n° 5682/QD-UBND sur l'ajustement et le complément du plan d'aménagement du territoire 2024 du district de Quoc Oai.

En conséquence, l'ajustement et le complément de la liste des plans d'utilisation des sols pour 2024 du district de Quoc Oai ont été approuvés par le Comité populaire de la ville dans la décision n° 418/QD-UBND du 22 janvier 2024, la décision n° 2015/QD-UBND du 16 avril 2024, la décision n° 3848/QD-UBND du 25 juillet 2024.

Plus précisément, l'ajustement et le complément (nom du lieu, zone) des projets identifiés dans la décision n° 418/QD-UBND du 22 janvier 2024, la décision n° 2015/QD-UBND du 19 avril 2024, la décision n° 3848/QD-UBND du 25 juillet 2024 sont au nombre de 1.

Compléter le plan d'aménagement du territoire 2024 du district de Quoc Oai avec 9 projets, dont : Projet de construction de voies de circulation dans la zone approchant la maternité centrale, installation 2 ; Hôpital national pour enfants, succursale 2; Projet de construction du centre culturel de la commune de Ngoc Liep ; Jardin d'enfants Ngoc My A; Construction d'une maison culturelle dans le village de Phu Hang, commune de Tan Phu ; Construction d'une ligne électrique de 220 kV alimentant le poste de transformation de Hoa Lac 220/110 kV et les lignes de sortie de 110 kV ; Centre de radiodiffusion; Construction d'un entrepôt de réserve de distribution générale, d'un entrepôt de réserve de pétrole du Nord et du convoi I sous la direction du Département de l'équipement et de la logistique ; Extension du poste de transformation 500 kV de l'ouest de Hanoi pour desservir l'installation de 06 travées 220 kV, commune de Dong Quang ; École primaire de Phuong Cach d'une superficie totale de 74,18 hectares.

Ajuster le nombre de projets et la superficie dans la décision n° 3848/QD-UBND du 25 juillet 2024 à 148 projets d'une superficie totale de 1 151,27 hectares.

Hô-Chi-Minh-Ville publie une nouvelle réglementation sur la superficie minimale pour la division des terres

Le 31 octobre, le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville a publié la décision n° 100/2024 stipulant les conditions de division des terres, de remembrement des terres et la superficie minimale autorisée pour la division des terres pour chaque type de terrain dans la zone.

Cette décision remplace la décision n° 60/2017 relative à la superficie minimale autorisée pour la division des terres.

En ce qui concerne la superficie minimale de division des terres, selon la nouvelle réglementation, les terrains résidentiels de la zone sont divisés en 3 zones, avec des superficies minimales correspondantes de 36 m2, 50 m2 et 80 m2.

Plus précisément, la zone 1 comprend les districts 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh et Tan Phu. La superficie minimale du terrain à subdiviser dans ces districts est de 36 mètres carrés, la largeur et la profondeur de la façade du terrain ne doivent pas être inférieures à 3 mètres.

La zone 2 comprend les districts 7, 12, Binh Tan, la ville de Thu Duc et les villes des districts. La superficie minimale du terrain qui peut être divisé dans ces endroits est de 50 mètres carrés. Dans lequel la réglementation de la largeur de façade et de la profondeur du terrain n'est pas inférieure à 4 m.

La zone 3 comprend les villes exclues des districts de Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be et Can Gio. La superficie minimale du terrain qui peut être divisé dans ces endroits est de 80 mètres carrés. La largeur et la profondeur de la façade du terrain ne doivent pas être inférieures à 5 m.

En ce qui concerne les terres agricoles , Ho Chi Minh-Ville stipule que la superficie minimale autorisée pour la division des terres destinées à la culture de cultures annuelles et d'autres terres agricoles est de 500 mètres carrés.

Parallèlement, la superficie minimale des terres destinées aux cultures pérennes, à l'aquaculture, à la production de sel et à l'élevage intensif est de 1 000 mètres carrés.

Par rapport à l'ancienne décision, la superficie minimale des terres résidentielles et agricoles pouvant être divisées en parcelles à Ho Chi Minh-Ville n'a pas changé.

La nouveauté du règlement sur le partage des terres est qu'il n'existe plus de réglementation sur les conditions d'urbanisme et les conditions de construction comme auparavant.

Plus précisément, les terrains divisés ou fusionnés doivent répondre aux exigences suivantes : il doit y avoir un chemin, un raccordement aux routes existantes, assurer l'approvisionnement en eau et le drainage et d'autres besoins nécessaires de manière raisonnable.

Si un utilisateur de terrain réserve une partie d'un terrain résidentiel ou un terrain résidentiel et d'autres terrains dans le même terrain pour une allée, lors de la division ou de la fusion des parcelles, il n'est pas nécessaire de modifier l'usage prévu de la zone de terrain utilisée pour l'allée.

Dans le cas où l'utilisateur du terrain réserve une partie du terrain comme allée piétonne, cette allée piétonne sera convenue entre les parties et l'autorité locale se basera sur la situation réelle pour donner son accord avant de séparer ou de fusionner la parcelle.

Concernant la superficie du terrain déterminée comme chemin piétonnier, utilisée pour de nombreuses parcelles de terrain, elle sera convertie en une forme d'usage commun sur le certificat.

Procédures de conversion de terres cultivées en terres résidentielles

Lorsque des personnes convertissent des terres cultivées en terres résidentielles, elles doivent préparer des documents à soumettre à l'organisme d'État compétent conformément aux dispositions de l'article 227 de la loi foncière de 2024.

Quand les terres cultivées peuvent-elles être converties en terres résidentielles ?

Conformément à l'article 116 et au point b, clause 1, article 121 de la loi foncière de 2024, les utilisateurs de terres ne sont autorisés à convertir des terres cultivées en terres résidentielles que s'ils sont approuvés par une agence d'État compétente. En d’autres termes, il doit y avoir une décision permettant de changer l’affectation du sol conformément à la réglementation.

Pour qu'une décision d'autorisation de changement d'affectation du sol soit prise par un organisme d'État compétent, il est nécessaire de se fonder sur l'aménagement du territoire au niveau du district ou sur l'aménagement général ou sur l'aménagement du territoire conformément aux dispositions de la loi sur l'urbanisme approuvée par l'autorité compétente.

Procédures de conversion de terres fertiles en terres résidentielles

Conformément à l'article 227 de la loi foncière de 2024, les procédures de changement d'affectation des sols sont les suivantes :

Étape 1. Soumettre une demande de changement d’affectation du sol conformément à la réglementation.

Étape 2. L’autorité compétente vérifie les conditions de changement d’affectation du sol. Dans le cas où le dossier n'est pas sécurisé, l'exploitant foncier doit compléter le dossier et le soumettre à nouveau à l'agence de gestion foncière.

Étape 3. Après avoir soumis une demande complète, l'agence de gestion foncière compétente prépare un dossier et le soumet au Comité populaire au niveau du district pour rendre une décision autorisant le changement d'affectation du sol.

Étape 4. Payer les frais d’utilisation du sol conformément à la réglementation, sauf en cas d’exemption.

Étape 5. Transférer le dossier au bureau/à la succursale du bureau d'enregistrement foncier pour effectuer l'enregistrement, délivrer le livre, mettre à jour et corriger la base de données foncière, les registres cadastraux et renvoyer le livre à l'utilisateur du terrain.

En cas de transfert des droits d'utilisation des terres et de changement des fins d'utilisation des terres, la procédure d'enregistrement du transfert des droits d'utilisation des terres sera effectuée en même temps que la procédure de changement des fins d'utilisation des terres conformément à la réglementation.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-iich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html