Des taxes foncières excessivement élevées compliqueront la conversion de terres agricoles en zones résidentielles. (Photo : Terrain en bordure de la route principale reliant Hung Yen et Ninh Binh - Photo : HONG QUANG)
Ce point de vue a été exprimé par le Dr Nguyen Ngoc Tu, expert fiscal, dans une interview accordée au journal Tuoi Tre concernant la politique proposée de perception de taxes d'utilisation des terres lorsque des particuliers et des entreprises ont besoin de convertir des terres agricoles en terres résidentielles.
Dans certains cas, il est nécessaire d'acheter à un prix supérieur au prix du marché.
Monsieur, sur quelle base est établie la redevance d'utilisation des terres pour les organisations et les particuliers qui souhaitent convertir des terres agricoles en terres résidentielles ?
Selon la loi foncière de 2013, les utilisateurs souhaitant convertir des terres agricoles en terrains résidentiels doivent s'acquitter de 40 % de la différence de prix. Or, les prix fonciers précédemment fixés par les collectivités locales (barèmes fonciers) sur la base du cadre de prix foncier établi par le gouvernement étaient très inférieurs aux prix du marché.
En règle générale, les prix fonciers indiqués sur les listes locales ne représentent que 10 % des prix du marché. Un ménage souhaitant convertir 200 à 300 mètres carrés de terres agricoles en terrain résidentiel ne doit s'acquitter que de quelques centaines de millions de dongs de frais d'utilisation du sol, soit moins d'un milliard de dongs. Ce montant est à la portée de la plupart des ménages, ce qui facilite grandement le transfert des droits d'utilisation du sol.
Toutefois, depuis la promulgation de la loi foncière de 2024, deux problèmes sont apparus : les prix des terrains ont atteint des niveaux très élevés, proches des prix du marché (l’État ajuste annuellement la liste des prix des terrains en fonction du marché – PV), augmentant de 7 à 10 fois par rapport à avant, et dans certains cas exceptionnels, de plusieurs dizaines de fois.
De plus, nous avons supprimé les réglementations relatives aux exemptions et aux réductions des redevances foncières ; par conséquent, les ménages souhaitant transférer leurs droits d’utilisation des terres doivent s’acquitter de l’intégralité des redevances foncières auprès de l’État. Cette mesure a engendré des situations où certains ménages sont contraints de racheter leurs propres terres.
Dans certains cas, les particuliers sont contraints d'acheter des terrains à des prix supérieurs à leur valeur marchande, car les estimations foncières locales sont très élevées et irréalistes. Il est donc essentiel de modifier et de compléter la réglementation afin de la rendre plus adaptée.
Élaborer une grille tarifaire des terrains adaptée aux revenus de la majorité de la population.
* Dès lors, est-il raisonnable de percevoir des taxes d'utilisation des sols égales à 30 % de la différence entre le prix des terrains résidentiels et celui des terrains agricoles ?
- La proposition de prélever 30 % de la différence entre les prix actuels des terrains résidentiels et agricoles est inférieure au taux de prélèvement précédent de 40 %.
Il convient, dans le contexte actuel, de réduire le taux de la taxe d'utilisation des sols et de la calculer en fonction du quota local de terrains résidentiels. Cette réglementation limitera les abus liés à la conversion de terres agricoles en terrains résidentiels à des fins spéculatives, tout en prévenant une utilisation irrationnelle des sols.
Au fil des ans, afin d'optimiser l'utilisation des sols, toutes les provinces et les villes ont instauré des limites d'utilisation des terrains résidentiels, compte tenu de la forte densité de population et de la rareté des terres disponibles. Les particuliers et les organismes qui doivent convertir des terres agricoles en zones résidentielles au-delà de la limite autorisée doivent s'acquitter de frais d'utilisation des sols plus élevés, voire de la totalité de la différence, ce qui les oblige à racheter le terrain à l'État, une solution justifiée.
Toutefois, cette approche rationnelle doit s'accompagner d'autres mesures de gestion foncière, notamment l'établissement de barèmes de prix fonciers adaptés aux revenus de la majorité de la population.
Toutefois, si nous continuons d'appliquer la loi foncière de 2024 en l'état, même en réduisant le taux de la taxe d'utilisation du sol à 30 %, le barème des prix fonciers sera fortement revalorisé pour correspondre aux prix du marché, ce qui entraînera des frais d'utilisation du sol très élevés, inabordables pour de nombreuses personnes. Il est donc nécessaire de recalculer le barème des prix fonciers.
Des prix fonciers et des coûts des intrants appropriés contribueront à la baisse des prix des logements - Photo : B. NGOC
L'expérience récente montre que, malgré la taxe de 30 % imposée par l'État sur la différence de prix liée au changement d'affectation des sols, de nombreuses personnes ne peuvent toujours pas s'en acquitter. Quelles solutions envisagez-vous pour atténuer cette difficulté pour la population ?
- Dans les cas où plusieurs ménages partagent un terrain hérité de leurs ancêtres, s'ils souhaitent se séparer en ménages distincts ou subdiviser le terrain, ils doivent être divisés en deux groupes lors de la demande de transfert de propriété.
Les ménages disposant de ressources financières suffisantes sont encouragés à payer immédiatement 30 % de la différence. Pour les ménages en difficulté financière, l'État peut autoriser le paiement d'une partie de la taxe foncière, le solde étant différé. Enfin, pour ceux qui sont dans l'incapacité de payer, l'État peut accorder un report de paiement intégral de la taxe foncière.
La dette sera toujours inscrite sur le certificat de droit d'utilisation du sol, et les personnes conserveront le droit de construire des maisons et d'établir des résidences sur leur terrain, ainsi que celui d'en transmettre la propriété à leurs enfants. Elles ne seront tenues de rembourser la dette à l'État qu'à la vente du terrain, une fois le produit de la vente obtenu.
Cette approche permettra d'harmoniser les politiques relatives aux redevances d'utilisation des terres, permettant ainsi à l'État de gérer efficacement les terres et aux fins appropriées, tout en garantissant aux citoyens l'accès à des terrains pour construire des maisons et en assurant leur droit au logement tel que stipulé dans la Constitution.
Des experts recommandent d'harmoniser les intérêts en matière de perception des taxes foncières - Photo : HONG QUANG
Établissement des barèmes de prix fonciers : de nombreuses localités sont très confuses.
Selon le Dr Nguyen Ngoc Tu, la loi foncière de 2024 stipule l'établissement de tableaux de prix fonciers reflétant fidèlement les prix du marché, mais il n'existe aucun document de référence sur ce qui constitue un prix « proche du prix du marché », ce qui engendre de la confusion dans de nombreuses localités.
En réalité, les prix fonciers actuels sont gonflés, voire artificiellement élevés. Par conséquent, le barème des prix fonciers applicable à compter du 1er janvier 2026 doit être élaboré et calculé en profondeur. Les ministères et organismes gouvernementaux doivent se concerter afin de guider les collectivités locales sur la manière de fixer les prix fonciers en fonction de leur valeur marchande.
Ces derniers temps, de nombreux experts ont suggéré que les prix fonciers de marché devraient correspondre au prix de vente moyen des cinq dernières années. Par exemple, le prix de marché figurant dans la liste des prix fonciers de 2026 serait le prix de vente moyen des parcelles de terrain dans la même zone entre 2021 et 2025. Cette méthode est plus raisonnable et ne devrait pas se baser sur le prix de quelques parcelles spécifiques pour établir la liste des prix fonciers.
Le plus important actuellement est que le barème annuel des prix fonciers au niveau local soit calculé à un niveau raisonnable, afin d'éviter tout choc pour les entreprises et le public.
M. Pham Duc Toan (directeur de la société par actions EZ Real Estate Investment and Development) :
La proposition de percevoir 30 % de la différence de prix est appropriée.
La nécessité de convertir des terres cultivées, des rizières et des terrains intercalés en terrains résidentiels est un besoin fréquent des particuliers et des entreprises, et la commission de 30 % sur la différence de prix est appropriée.
Compte tenu du plafond de conversion proposé, la réglementation relative aux redevances d'aménagement du territoire devrait établir une distinction entre les conversions de terrains à des fins résidentielles et commerciales. Parallèlement, une taxe progressive calculée en fonction de la surface convertie est appropriée et garantit l'équité dans la mise en œuvre des politiques foncières.
Il est clair que lorsque des personnes transforment des terres agricoles en terrains résidentiels au-delà de la limite autorisée, il s'agit d'une transformation qui dépasse leurs besoins résidentiels. Elles peuvent effectuer cette transformation dans le but d'acheter et de revendre des terrains résidentiels pour réaliser un profit plus important ; il est donc tout à fait normal qu'elles doivent payer des taxes foncières plus élevées.
Par exemple, une personne hérite d'un terrain d'un acre (3 600 m² ) dans sa ville natale, mais en réalité, seuls 500 m² sont constructibles. La construction d'une maison sur 200 m² suffit, laissant les 3 100 m² restants comme jardin ou pour des cultures pérennes. Le terrain lui appartient toujours, mais son usage prévu est différent.
Si des personnes souhaitent convertir 3 100 mètres carrés de terres agricoles en terrains résidentiels, modifiant ainsi la destination du terrain et augmentant sa valeur commerciale, elles devront payer davantage de taxes foncières à l’État.
Si les résidents ne souhaitent pas modifier leurs droits d'usage du sol, ils conserveront le droit d'utiliser les 3 600 m² de terrain, mais les 3 100 m² restants seront exclusivement destinés à un usage agricole. Dans ce cas, le terrain demeure la propriété des résidents ; l'État ne pourra pas le récupérer.
Si l'État autorise les citoyens à convertir librement leurs terres sans payer de taxes progressives d'utilisation des terres, cela pourrait conduire à une situation où les conversions seraient massives, entraînant un excédent de terrains résidentiels et une pénurie de terrains pour la production et les activités commerciales.
Les redevances d'utilisation des terres ont fortement augmenté.
En 2025, malgré la récente reprise du marché immobilier, les revenus liés au foncier devraient exploser.
D'après l'Office général des statistiques ( ministère des Finances ), les recettes de la taxe foncière à Hanoï ont atteint 89 000 milliards de VND au cours des dix premiers mois de 2025, soit une hausse de 167 % par rapport à la même période de l'année précédente. À Hô Chi Minh-Ville, les autorités fiscales ont également enregistré une forte augmentation des recettes de la taxe foncière, qui se sont élevées à 49 712 milliards de VND, soit une hausse de 269 % par rapport à la même période de l'année précédente.
M. Le Hoang Chau (Président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville) :
Il devrait exister des politiques justes, raisonnables et contrôlées.
J'estime que, dans les cas de changement de destination d'un terrain initialement destiné à être un jardin, un étang ou une terre agricole au sein d'une même parcelle comprenant un terrain résidentiel dans une zone résidentielle non reconnue comme telle, ou de changement de destination d'un terrain initialement destiné à être un jardin ou un étang, attenant à un terrain résidentiel mais séparé par l'utilisateur du terrain en vue d'un transfert de droits d'utilisation, ou en raison d'une division en parcelles distinctes par le service d'arpentage lors de l'établissement des plans cadastraux avant le 1er juillet 2004, en terrain résidentiel, la taxe d'utilisation du terrain devrait être calculée à un taux de 20 % de la différence entre le prix d'un terrain résidentiel et le prix d'un terrain agricole.
En ce qui concerne les terrains dont la destination est modifiée dans les limites de la zone d'affectation résidentielle locale, une taxe de 30 % de la différence doit être perçue si la superficie dépasse la limite d'au plus une fois la limite de la zone d'affectation résidentielle locale, et 100 % de la différence doivent être perçus pour les terrains dépassant la limite de plus d'une fois la limite de la zone d'affectation résidentielle locale.
Cette proposition se justifie par le fait qu'à l'échelle nationale, et plus particulièrement dans les provinces du Sud, l'usage des terres provient généralement de créations et d'héritages familiaux sur plusieurs générations, et non de terres attribuées par l'État. De plus, de nombreux ménages multigénérationnels vivent ensemble, cultivent ces terres et éprouvent le besoin d'en modifier la destination afin de les diviser entre les membres de la famille et créer des parcelles distinctes.
Cela inclut la nécessité de transférer ou de vendre une partie des terrains résidentiels pour financer la construction de logements et couvrir les dépenses ; une politique raisonnable et équitable est donc nécessaire, mais elle doit néanmoins être strictement contrôlée afin d'empêcher les cas où des « spéculateurs fonciers et des entreprises sans scrupules se faisant passer pour des ménages ou des particuliers » demandent à modifier la destination des terres agricoles pour « exploiter cette politique » à des fins illicites.
Trois niveaux de frais pour la conversion de terres agricoles en terres résidentielles.
Des taxes foncières excessivement élevées constitueront un fardeau pour de nombreuses personnes qui ont besoin de convertir des terres agricoles en terrains résidentiels pour s'y installer. - Photo : D. TUAN
Les parcelles des ménages partageant un même terrain seront subdivisées, et une limite de superficie allouée sera déterminée pour chaque ménage.
Selon le projet de décret gouvernemental, dans les cas où un ménage ou un particulier possède plusieurs parcelles de terrain (y compris plusieurs parcelles de terrain situées dans les limites de plusieurs provinces et villes relevant du gouvernement central) et est autorisé à modifier la destination des terres comme stipulé dans cette résolution, ce ménage ou ce particulier peut choisir une parcelle de terrain pour appliquer le calcul de la taxe d'utilisation des terres conformément à la réglementation.
Pour la deuxième parcelle de terrain et les suivantes, 100 % des frais d'utilisation du terrain seront perçus.
Lorsque plusieurs ménages ou personnes physiques se partagent le droit d'utiliser une même parcelle de terrain, et si l'autorité compétente autorise le lotissement du terrain pour chaque ménage ou personne physique, la superficie incluse dans le périmètre résidentiel servant au calcul des redevances foncières sera déterminée pour chaque parcelle ayant fait l'objet d'un certificat de droits d'utilisation du sol et de propriété des biens qui y sont rattachés. Le principe est que la superficie incluse dans le périmètre résidentiel ne sera déterminée qu'une seule fois pour chaque ménage ou personne physique autorisé à lotir le terrain, et ce, pour le calcul des redevances foncières.
Source : https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm
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