Proposer des mécanismes supplémentaires pour déterminer les prix des terres et gérer les revenus supplémentaires dans le projet

L'Association vietnamienne de l'immobilier (VNREA) vient de publier un document fournissant des commentaires sur un certain nombre de contenus du projet de résolution de l'Assemblée nationale réglementant un certain nombre de mécanismes et de politiques visant à éliminer les difficultés et les obstacles dans l'organisation de la mise en œuvre de la loi foncière.

Photo d’illustration : Tuan Anh/ANV

En conséquence, la VNREA a commenté 5 contenus ; dans lesquels elle a proposé de modifier 3 contenus qui sont des dispositions déjà stipulées dans le projet et d'ajouter 2 contenus non encore stipulés dans le projet de résolution.

Avec 2 contenus proposés supplémentaires, VNREA a cité que l'article 5 du projet de résolution stipule l'application de la liste des prix des terrains pour déterminer les frais d'utilisation des terrains et les loyers fonciers de tous les projets lorsque le terrain est attribué, loué ou que l'objectif d'utilisation des terrains est modifié dans tous les cas.

Cependant, selon l'analyse du VNREA, il existe en réalité des projets d'investissement dans des zones nouvellement aménagées ou des projets à grande échelle d'utilisation des terres sans liste de prix fonciers, ou, s'il en existe une, son application ne sera pas appropriée. Dans ce cas, il est nécessaire de déterminer les prix fonciers spécifiques conformément aux méthodes de détermination des prix fonciers prévues par la loi foncière en vigueur pour calculer les redevances d'utilisation des terres et les loyers fonciers.

La VNREA propose de compléter la réglementation sur les cas d'application de prix fonciers spécifiques pour calculer les frais d'utilisation des terres et les loyers fonciers des projets lorsque l'État attribue des terres, loue des terres ou modifie les fins d'utilisation des terres, notamment : les projets à grande échelle d'utilisation des terres de 100 hectares ou plus et les projets d'investissement dans les zones nouvellement développées sans listes de prix fonciers.

En outre, la VNREA a proposé d'ajouter une réglementation sur le calcul des frais supplémentaires pour la période où le prix du terrain est indéterminé. Étant donné que, conformément au point d, clause 2, article 257 de la loi foncière de 2024, le décret 103/2024/ND-CP prévoit la perception de frais supplémentaires dans les cas où les personnes ont décidé d'attribuer/louer un terrain avant le 1er août 2024, mais dont le prix n'a pas été déterminé, elles devront s'acquitter d'un droit supplémentaire calculé à 5,4 % par an (avec possibilité d'ajustement à la baisse à 3,6 % par an) du droit d'utilisation du terrain/loyer foncier payable pour la période où le prix du terrain est indéterminé.

La raison est que, lorsque la redevance foncière/le loyer foncier n'est pas payé, l'investisseur bénéficie du montant impayé. Ce point de vue est erroné et inapproprié, a souligné le VNREA. Actuellement, l'obligation de déterminer le prix des terrains incombe à l'organisme public, et non à l'exploitant.

L'exigence de responsabilité des exploitants fonciers dans ce cas est infondée. Lorsque les exploitants fonciers n'ont pas payé les redevances foncières et le loyer foncier, ils n'ont pas pu exercer leurs droits fonciers : droit d'achat, de vente, de transfert, d'hypothèque… car, selon la réglementation, ces droits ne peuvent être exercés qu'après s'être acquitté des obligations financières relatives au foncier, a analysé le VNREA.

Par conséquent, la VNREA recommande d'ajouter des dispositions sur le traitement des frais de perception supplémentaires en fonction de la détermination d'un certain nombre de cas spécifiques. Dans les cas où une décision relative à l'attribution d'un terrain, à la location d'un terrain, à l'autorisation de changer d'affectation, à la modification d'un bail annuel en bail unique pour toute la durée du bail, à la prolongation de l'utilisation du terrain, à l'ajustement de la durée d'utilisation du terrain, à l'ajustement détaillé de la planification conformément aux dispositions de la loi foncière et autres dispositions légales pertinentes avant la date d'entrée en vigueur de la présente loi, mais que le prix du terrain n'a pas été fixé, la détermination du loyer foncier et des frais d'utilisation du terrain sera mise en œuvre conformément aux dispositions des points a, b, c, clause 2, article 257 de la loi foncière de 2024.

Dans le même temps, les utilisateurs des terres doivent payer des frais supplémentaires pour la période de temps non encore calculée pour les frais d'utilisation des terres et les loyers fonciers comme prescrit aux points a, b, c, clause 2, article 257 de la loi foncière si les utilisateurs des terres ont mis la zone de terre pour laquelle des droits d'utilisation des terres ont été accordés en exploitation, en affaires et en utilisation.

Les utilisateurs fonciers ne sont pas tenus de payer des frais supplémentaires pour la période non encore calculée au titre des redevances d'utilisation du sol et du loyer foncier, conformément aux points a, b et c de l'article 257 de la Loi foncière, s'ils n'ont pas encore mis en exploitation, exploité ou utilisé la superficie du terrain concédée. En cas de paiement de frais supplémentaires pour la période non encore calculée au titre des redevances d'utilisation du sol et du loyer foncier, ces frais supplémentaires seront remboursés ou déduits d'autres obligations financières envers l'État.

Français Concernant les trois amendements proposés, VNREA a cité : La clause 7 de l'article 3 sur la récupération des terres, l'indemnisation, le soutien et la réinstallation stipule : « La déduction de l'indemnisation, du soutien et de l'argent de réinstallation que l'investisseur a avancé des frais d'utilisation des terres et du loyer foncier à payer sera mise en œuvre conformément aux dispositions de la clause 2 de l'article 94 de la loi foncière et sera calculée pour l'ensemble du projet ».

Cependant, selon la VNREA, la loi foncière stipule actuellement que si l'investisseur avance des indemnités, un soutien et des fonds de réinstallation, ces fonds seront déduits des frais d'utilisation du sol et du loyer foncier du projet. S'il reste des fonds après déduction des frais d'utilisation du sol et du loyer foncier du projet, ils seront comptabilisés dans le capital d'investissement total du projet.

Par conséquent, cette réglementation n'a pas réellement garanti les droits et n'a pas vraiment incité les investisseurs à participer au prépaiement des indemnisations, du soutien et de la réinstallation ; en particulier dans le cas de projets qui sont exonérés ou réduits des frais d'utilisation des terres et des loyers fonciers - a analysé le VNREA.

Par conséquent, la VNREA propose de permettre aux investisseurs de continuer à déduire les paiements anticipés pour l’indemnisation, le soutien et la réinstallation des autres obligations financières que les investisseurs doivent payer.

Parallèlement, au point d, clause 1, article 5, la base de calcul des frais d'utilisation du sol comprend : les coûts de construction des infrastructures pour la superficie du terrain que l'investisseur cède à l'État ; les coûts de construction des infrastructures spécifiés à ce point sont déterminés conformément aux dispositions de la loi sur la construction.

Selon la VNREA, le projet de loi ne prévoit le calcul des coûts de construction des infrastructures que pour la superficie cédée par l'investisseur à l'État, ce qui est inapproprié. En effet, la liste des prix des terrains est une réglementation générale et le prix des terrains qui y figure est souvent calculé sur la base de parcelles existantes. Les projets d'investissement dans le développement des infrastructures dont la superficie n'est pas cédée à l'État (comme les projets d'investissement dans le développement des infrastructures des parcs industriels) ne seront pas déduits des coûts d'infrastructure.

Les projets d'investissement, selon les conditions géologiques et leur échelle, engendreront des coûts d'infrastructure différents, notamment pour les projets d'investissement dans de nouvelles zones ou des zones assainies, qui impliquent des coûts de nivellement et de construction d'infrastructures très importants. Par conséquent, calculer les coûts d'infrastructure uniquement pour la superficie cédée à l'État par les investisseurs ne garantirait pas l'équité.

Partant de ce constat, la VNREA propose que, lors de la détermination du prix des terrains, il soit nécessaire de calculer les coûts d'infrastructure de l'ensemble du projet, et non pas seulement la superficie cédée par l'investisseur à l'État. Parallèlement, il est nécessaire de compléter la réglementation relative à la prise en compte des coûts de remise en état des terrains lors de la détermination du prix des terrains (conformément à la réglementation en vigueur, ces coûts sont inclus dans les coûts de développement du projet lors de la détermination du prix des terrains selon la méthode de l'excédent).

Un autre contenu sur lequel VNREA a commenté est qu'au point b, clause 13, article 3, les dispositions transitoires pour la récupération des terres, l'indemnisation, le soutien et la réinstallation stipulent clairement : « Dans le cas où, avant la date d'entrée en vigueur de la présente résolution, il n'y a pas de décision approuvant le plan d'indemnisation, de soutien et de réinstallation, la récupération des terres, l'indemnisation, le soutien et la réinstallation seront effectués conformément aux dispositions de la loi foncière et aux dispositions du présent article ».

Selon la VNREA, l'utilisation de l'expression « en l'absence de décision avant la date d'entrée en vigueur de la présente résolution » ne permet pas de déterminer précisément la date de l'événement. Il peut arriver qu'aucune décision n'approuvant le plan de rémunération ne soit prise avant la date d'entrée en vigueur de la résolution, mais qu'une décision l'approuve au moment de son entrée en vigueur. Par conséquent, la VNREA propose de modifier cette expression comme suit : « En l'absence de décision avant la date d'entrée en vigueur de la présente résolution… ».

Source: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm