Dans l'après-midi du 7 août, le vice -Premier ministre Tran Hong Ha a présidé une réunion conjointe en personne et en ligne sur le projet de décret modifiant et complétant plusieurs articles du décret gouvernemental 44/2014/ND-CP réglementant les prix des terrains.
Étaient présents à la réunion des dirigeants et des représentants des ministères des Ressources naturelles et de l'Environnement, des Finances, de la Planification et de l'Investissement, de la Sécurité publique, de la Construction, de l' Inspection générale du gouvernement , de la Cour des comptes, de la Commission économique de l'Assemblée nationale, du Comité de gestion des capitaux des entreprises de l'État, des représentants de 22 provinces et villes, des experts, des associations immobilières, des sociétés d'évaluation, etc.
Le vice-Premier ministre Tran Hong Ha a présidé la réunion.
Réformer le processus de détermination des prix fonciers afin d'assurer une utilisation efficace des ressources foncières.
D'après un rapport du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement , le décret n° 44 définit cinq méthodes d'évaluation foncière : la comparaison directe, la déduction, le revenu, l'excédent et le coefficient d'ajustement du prix foncier. Grâce à ces méthodes spécifiques, les prix des terrains ont été largement alignés sur les prix du marché, limitant ainsi les pertes de recettes pour le budget de l'État et garantissant les droits des personnes expropriées.
Cependant, après plus de neuf ans de mise en œuvre, certaines réglementations relatives aux méthodes d'évaluation foncière ont révélé des limites et des lacunes. Dans certaines localités, leur application reste complexe, ce qui freine le processus d'évaluation. Certaines méthodes d'évaluation foncière ne sont pas adaptées aux conditions réelles du marché, les droits d'usage des sols manquent de transparence et elles ne conviennent pas à la gestion étatique des prix fonciers, compte tenu de l'incomplétude de la base de données. Les réglementations relatives au contenu et aux conditions d'application des méthodes d'évaluation foncière présentent des incohérences et un manque de précision, ce qui peut conduire à des résultats différents pour des méthodes appliquées à une même parcelle.
Il est donc nécessaire de promulguer un décret modifiant et complétant plusieurs articles du décret 44 afin d'améliorer rapidement la réglementation relative aux méthodes d'évaluation foncière, d'innover les procédures de détermination des prix fonciers spécifiques afin d'assurer l'utilisation efficace des ressources foncières et de guider les collectivités locales dans la mise en œuvre uniforme de la délégation de pouvoir du Comité populaire provincial au Comité populaire de district pour décider des prix fonciers spécifiques, comme stipulé dans la loi sur l'organisation du gouvernement local et dans la résolution gouvernementale n° 73/NQ-CP du 6 mai 2023.
Le vice-Premier ministre a déclaré que les irrégularités dans l'évaluation foncière découlent principalement de l'application de méthodes incorrectes ou de l'utilisation de données d'entrée qui ne sont ni objectives, ni transparentes, ni exactes.
Les solutions proposées visent à remédier aux lacunes, difficultés et obstacles rencontrés dans l'évaluation foncière au cours de la période précédente. Plus précisément, elles consistent à revoir et à améliorer les méthodes d'évaluation foncière, à intégrer la méthode déductive à la méthode comparative, et à modifier et compléter certains aspects de la méthode du surplus afin de réduire la part d'hypothèses et de subjectivité de l'évaluateur, et ainsi faciliter sa mise en œuvre.
Le règlement précise les conditions d’application de chaque méthode d’évaluation foncière afin d’assurer la cohérence dans le choix et l’application de ces méthodes ; les sources d’information à recueillir pour leur application ; et élargit les cas dans lesquels la méthode du coefficient d’ajustement du prix foncier peut être appliquée…
Le projet de décret ajoute également des dispositions stipulant que, lors de l'application de la méthode comparative, les résultats de la détermination des prix fonciers spécifiques à l'aide de la méthode du coefficient d'ajustement des prix fonciers doivent être comparés simultanément au revenu et à l'excédent ; les procédures de détermination des prix fonciers spécifiques dans les cas où le Comité populaire provincial autorise le Comité populaire de district à décider des prix fonciers spécifiques ; les cas où aucun organisme compétent en matière d'évaluation foncière ne peut être désigné ; et des dispositions transitoires pour certains cas…
La réunion s'est déroulée en ligne.
L'application de méthodes d'évaluation foncière, combinée à une vérification appropriée, garantit l'honnêteté et l'objectivité.
S'exprimant lors de la réunion, le vice-Premier ministre Tran Hong Ha a déclaré que, dans le futur, la loi foncière amendée, une fois adoptée, constituerait une base juridique importante pour l'établissement d'une base de données sur les prix fonciers et la construction de cartes de la valeur foncière servant de base à l'application de toutes les méthodes d'évaluation.
Dans un premier temps, les organismes de gestion et les unités de conseil en évaluation foncière doivent s'entendre sur la méthode de sélection et d'application des méthodes d'évaluation foncière, combinée à une vérification appropriée, garantissant l'honnêteté, l'objectivité, l'exactitude et l'alignement sur la valeur marchande, minimisant la dépendance aux opinions subjectives et assurant la fiabilité entre les organismes de gestion, les unités de conseil en évaluation foncière et les organismes d'application de la loi.
Le vice-Premier ministre Tran Hong Ha a déclaré sans ambages : l’évaluation foncière est un enjeu crucial pour résoudre les difficultés, les obstacles et les violations actuels liés au foncier. La modification du décret n° 44 exige une méthodologie rigoureuse, des fondements scientifiques et une expérience pratique.
Les méthodes d'évaluation foncière (comparative, par le revenu, par l'excédent) sont utilisées dans de nombreux pays à travers le monde. Ces méthodes reposent sur des données et des informations spécifiques au marché foncier, essentielles à leur application précise. Chaque méthode est appliquée en fonction des données et informations disponibles pour chaque parcelle.
Des experts ont assisté à la réunion.
Le vice-Premier ministre a chargé le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de collaborer étroitement avec le ministère des Finances, le ministère de la Construction, les autres ministères, secteurs et associations afin de préciser les critères et les conditions de collecte des informations et des données nécessaires pour chaque parcelle de terrain et projet, en vue d'appliquer la méthode d'évaluation la plus appropriée et d'éviter toute subjectivité.
« Les critères de collecte des informations doivent être cohérents, transparents, publics, simples et réalisables, servant de base à l'application de méthodes d'évaluation appropriées », a déclaré le vice-Premier ministre, qui a demandé à l'organisme chargé de la rédaction de clarifier les pouvoirs et les responsabilités des organismes de gestion, des organismes de conseil en évaluation, des conseils d'évaluation, etc., dans les procédures d'évaluation foncière.
Le vice-Premier ministre a également souligné que même si le projet de loi foncière révisé est adopté, autorisant l'application de méthodes d'évaluation foncière fondées sur les zones de valeur, d'autres méthodes d'évaluation devraient continuer d'être appliquées aux zones où les données foncières recueillies selon ces zones sont insuffisantes. Les collectivités locales qui suivent de près les fluctuations du marché foncier peuvent, quant à elles, appliquer la méthode d'évaluation par zones de valeur.
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