Construire des logements abordables pour réchauffer le marché immobilier ?

Des revenus de plusieurs dizaines de millions de dongs rendent également difficile l'achat d'une maison

« Mon mari et moi louons une maison depuis 7 ans maintenant et nous ne savons pas quand nous pourrons acheter une maison à Ho Chi Minh-Ville », a déclaré Nguyen Thi Thuy, une habitante du district de Tan Binh.

Mme Thuy a expliqué qu'elle travaillait comme comptable dans une entreprise de confection et gagnait 10 millions de VND par mois. Son mari travaillait comme technicien dans une entreprise de construction et gagnait 12 millions de VND par mois. Le revenu total de 22 millions de VND suffit à peine au couple pour subvenir à ses besoins et financer l'éducation de leur fille de 6 ans.

Selon Mme Thuy, elle et son mari ont économisé plusieurs centaines de millions de VND, mais cette somme ne suffit pas pour acheter une maison. Il leur faut au moins 600 millions de VND pour que la banque puisse leur prêter les appartements les plus anciens et les moins chers de la ville.

Mme Thuy a expliqué que malgré ses 600 millions de VND, ses revenus mensuels n'avaient pas augmenté et que son mari et elle n'avaient pas les moyens de payer le capital et les intérêts à la banque. Par conséquent, le rêve d'être propriétaire était encore loin.

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De nombreux ménages à revenus moyens n'ont pas les moyens d'acheter une maison à Hô-Chi-Minh-Ville. (Illustration : Dai Viet)

Comme la famille de Mme Thuy, M. Vo Thanh Tuan, spécialiste en communication pour une entreprise étrangère, n'a pas pu acheter une maison même si son revenu actuel est de 16 millions de VND par mois.

Selon M. Tuan, s'il achète une maison aujourd'hui, il devra emprunter environ 1,5 milliard de VND. Ainsi, le remboursement du capital et des intérêts absorbera la totalité de son salaire.

Le logement social est « sombre »

Alors que des millions de personnes à faibles et moyens revenus ont besoin d'un logement, le secteur du logement social continue de se développer très lentement. Cela s'explique par les nombreux obstacles juridiques, les insuffisances réglementaires, la difficulté d'obtenir des prêts à taux préférentiels et la difficulté d'identifier les bénéficiaires des politiques.

Dr. Doan Van Binh, expert immobilier, a commenté que bien que la loi sur le logement stipule spécifiquement les conditions d'achat de logements sociaux telles que le revenu, le lieu de résidence, le logement, etc. Cependant, déterminer les bons sujets à acheter, louer ou louer avec option d'achat se heurte encore à de nombreuses difficultés.

De plus, la réglementation imposant aux projets de logements commerciaux en zones urbaines de type III ou supérieur de réserver 20 % de leur parc foncier au logement social est inadaptée à la réalité. De nombreux projets réservent donc des terrains au logement social sans les exploiter, gaspillant ainsi les ressources foncières et nuisant à l'esthétique urbaine.

Pour les petits projets, si 20 % de la surface est utilisée pour le logement social, cette surface n’est pas suffisante pour construire une zone de logement social standard avec des services publics et un paysage pour servir la population.

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Le marché du logement social évolue très lentement et de manière morose. (Photo : D.V)

Selon le Dr Binh, les personnes et les entreprises qui construisent des logements sociaux rencontrent également de nombreuses difficultés pour accéder aux prêts préférentiels. Les mesures de crédit visant à soutenir le secteur du logement social n'ont pas encore porté leurs fruits.

Selon Mme Tran Lan Anh, représentante d'une société immobilière du 12e arrondissement de Hô Chi Minh-Ville, la raison pour laquelle les entreprises ne s'intéressent pas au logement social est que les prix des terrains ont trop augmenté et que les bénéfices tirés de la construction de logements sociaux sont trop faibles.

Parallèlement, les mécanismes et les politiques n'ont guère soutenu les entreprises. Par conséquent, celles-ci participent rarement à la construction de logements sociaux et se concentrent uniquement sur la construction de logements commerciaux.

Développer des logements abordables est la solution

Selon les experts immobiliers de Ho Chi Minh-Ville, le développement de logements abordables ouvrira des opportunités pour résoudre le déséquilibre entre l'offre et la demande, répondant aux besoins de logement de la majorité des personnes ayant des revenus moyens et proches de la moyenne, et réduisant le niveau des prix des logements sur l'ensemble du marché.

Au fil des ans, le Parti et le gouvernement ont toujours accordé une attention particulière au logement, le considérant comme un enjeu clé du développement socio -économique du pays. Cependant, la croissance économique rapide et l'urbanisation ont accru la demande de logements. Parallèlement, l'offre a continuellement diminué et ne montre aucun signe d'augmentation depuis 2018, aggravant ainsi le déséquilibre entre l'offre et la demande.

L'offre s'oriente de plus en plus vers des produits haut de gamme et de grande valeur, destinés à l'investissement et à la spéculation. Ce déséquilibre durable entraîne une hausse continue des prix de l'immobilier, atteignant un niveau de prix bien supérieur à celui accessible à la majorité des ménages. Par conséquent, le développement de logements abordables permettra de résorber le déséquilibre entre l'offre et la demande et de répondre aux besoins de logement de la population.

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Le logement abordable devrait contribuer à la relance du marché immobilier à l'avenir. (Photo d'illustration : Dai Viet)

Les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent que la proportion de l'offre d'appartements dans le segment abordable (moins de 25 millions de VND/m2) par rapport à l'offre totale de logements n'a cessé de diminuer, passant de 30 % en 2019 à 7 % en 2022 et 6 % en 2023.

Au cours de la période 2019-2022, la proportion d'appartements de milieu de gamme (25-50 millions/m2) a également diminué à 54 %, 34 %, 27 % respectivement, l'offre provenant principalement de produits dont le prix est compris entre 40 et 50 millions de VND/m2.

Parallèlement, la demande de logements immobiliers domine toujours la structure de la demande, avec une proportion de 80 %, les 15 % restants étant des demandes d'investissement à long terme et les 5 % des demandes spéculatives. Toujours selon les données de VARS, seulement 25 % environ de la demande de logements immobiliers est financièrement viable.

Dans ce contexte, VARS estime qu'avec le logement social, le logement abordable sera la principale tendance de développement du marché immobilier dans la période à venir, car il s'agit d'un segment provenant des besoins et des capacités réelles de la majorité des gens.

Qu'est-ce qui est « abordable » ?

Le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré que le Vietnam n'a pas de concept officiel de logement abordable, mais qu'il est possible de souligner certaines caractéristiques de ce type en le comparant au logement social et en se basant sur la manière de déterminer le caractère raisonnable des prix des logements.

Ainsi, à l’heure actuelle, le logement social s’adresse principalement aux personnes à faibles revenus et aux travailleurs des parcs industriels, exonérés de droits d’utilisation du sol et bénéficiant d’un accès à des formules de crédit préférentielles réservées exclusivement aux investisseurs et aux acheteurs de logements...

Le logement abordable est un logement commercial à prix abordable, adapté à la capacité financière de la majorité des personnes, destiné au groupe de personnes ayant un revenu moyen et proche de la moyenne, avec un certain niveau d'épargne, dans des zones urbaines particulières.

M. Dinh estime que les prix des logements sont raisonnables lorsque les familles peuvent équilibrer les coûts du logement et les autres dépenses de subsistance dans la limite de leurs revenus.

Selon l'expérience acquise en matière d'évaluation de l'accessibilité au logement dans de nombreux pays , un logement abordable est un logement dont le coût ne dépasse pas 30 % du revenu total du ménage. Pour un ménage dont le revenu mensuel est d'environ 30 millions de VND, 30 % de ce coût équivaut à une accumulation d'environ 100 millions de VND par an ; le prix d'un logement abordable est alors d'environ 2 à 2,5 milliards de VND par appartement.

Cependant, selon M. Dinh, en réalité, il est très difficile de développer des projets d'appartements avec des prix allant de 2 à 2,5 milliards de VND, en particulier dans deux grandes villes comme Ho Chi Minh-Ville et Hanoi , mais difficile ne veut pas dire impossible.

M. Dinh estime que si l'ensemble du marché se mobilise et que les politiques du logement s'inscrivent dans la logique de l'économie de marché, le logement abordable se développera. Développer le logement abordable parallèlement au logement social

Selon le VARS, du côté de l'État, il est nécessaire de fournir une définition officielle du logement abordable ; des mécanismes de recherche et des politiques préférentielles spécifiquement pour le logement abordable avec pour objectif principal d'encourager les investisseurs à participer au développement de l'offre de ce segment, en répondant aux besoins de logement des ménages à revenu moyen ou proche de la moyenne.

Il s'agit notamment de politiques de crédit préférentielles spécifiquement conçues pour accroître le pouvoir d'achat ou d'augmenter les taux d'imposition des résidences secondaires et tertiaires afin de réduire les incitations à la spéculation. Les recettes fiscales peuvent également être réinvesties pour soutenir les personnes dans le besoin. Soutenir les investisseurs dans le développement et l'exploitation de projets d'infrastructures sociales…

Il faut également accroître les investissements et développer les infrastructures de transport. Lorsque la distance n'est plus un problème, la tendance à migrer du centre vers les banlieues est inévitable.

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