La construction de logements abordables contribuera-t-elle à relancer le marché immobilier ?

Même avec un revenu de quelques dizaines de millions de dongs, il est difficile d'acheter une maison.

« Mon mari et moi louons une maison depuis sept ans et nous ne savons pas quand nous pourrons acheter une maison à Hô Chi Minh-Ville », a déclaré Mme Nguyen Thi Thuy, une habitante du district de Tan Binh.

Mme Thuy travaille comme comptable dans une entreprise de confection et gagne 10 millions de VND par mois. Son mari est technicien dans une entreprise de construction et perçoit 12 millions de VND par mois. Leurs revenus cumulés, s'élevant à 22 millions de VND, suffisent tout juste à couvrir leurs dépenses courantes et à financer la scolarité de leur fille de six ans.

D'après Mme Thuy, son mari et elle ont économisé plusieurs centaines de millions de dongs, mais cette somme est insuffisante pour acheter un logement. Il leur faut au minimum 600 millions de dongs pour obtenir un prêt bancaire afin d'acquérir les appartements les moins chers et les plus anciens de la ville.

Mme Thuy a expliqué que même avec 600 millions de dongs, son revenu mensuel n'a pas augmenté et que son mari et elle n'ont pas les moyens de rembourser le capital et les intérêts de leur prêt bancaire. Par conséquent, leur rêve d'acquérir une maison reste un rêve lointain.

De nombreux ménages à revenus moyens n'ont toujours pas les moyens de se loger à Hô Chi Minh-Ville. (Image d'illustration : Dai Viet)

Tout comme la famille de Thuy, Vo Thanh Tuan, spécialiste en communication dans une entreprise étrangère, n'a pas non plus pu acheter de maison malgré son revenu actuel de 16 millions de VND par mois.

D'après M. Tuan, s'il voulait acheter une maison aujourd'hui, il devrait emprunter environ 1,5 milliard de dongs. Cela signifie que le remboursement du capital et les intérêts absorberaient la totalité de son salaire.

Le marché du logement social est « morose ».

Alors que des millions de personnes à revenus faibles et moyens ont besoin d'un logement, le secteur du logement social demeure très atone. Ceci s'explique par de nombreux obstacles liés aux procédures juridiques, aux lacunes de la réglementation, aux difficultés d'obtention de prêts à taux préférentiels et aux défis posés par l'identification des bénéficiaires éligibles.

Le Dr Doan Van Binh, expert en immobilier, a fait remarquer que même si la loi sur le logement stipule précisément les conditions d'achat de logements sociaux, telles que les revenus, la résidence et l'état du logement, l'identification précise des acheteurs, locataires ou candidats à la location-accession admissibles reste un défi.

Par ailleurs, la réglementation imposant aux projets de logements commerciaux dans les villes de type III et supérieur de consacrer 20 % de leur terrain au logement social est actuellement inadaptée à la réalité. De ce fait, de nombreux projets allouent des terrains au logement social sans les utiliser, ce qui entraîne un gaspillage de ressources foncières et nuit à l'esthétique urbaine.

Pour les petits projets, même si 20 % de la surface est utilisée pour le logement communautaire, cette surface reste insuffisante pour construire un complexe de logements sociaux standard avec des équipements et des aménagements paysagers adaptés aux résidents.

Le marché du logement social se développe très lentement. (Photo : D.V.)

Selon le Dr Binh, les particuliers et les entreprises rencontrent également de nombreuses difficultés pour accéder aux prêts à taux préférentiels destinés aux projets de logements sociaux. Les mesures de crédit mises en place pour soutenir le secteur du logement social n'ont pas encore porté leurs fruits.

Selon Mme Tran Lan Anh, représentante d'une société immobilière du district 12 de Hô Chi Minh-Ville, si les entreprises ne sont pas enthousiastes à l'égard du logement social, c'est parce que les prix des terrains ont trop augmenté et que la marge bénéficiaire pour la construction de logements sociaux est trop faible.

Parallèlement, les mécanismes et les politiques mis en place n'ont pas apporté un soutien suffisant aux entreprises. De ce fait, ces dernières s'impliquent moins dans la construction de logements sociaux et se concentrent principalement sur le logement commercial.

Développer des logements abordables est la solution.

Selon des experts immobiliers de Hô Chi Minh-Ville, le développement de logements abordables permettra de remédier au déséquilibre entre l'offre et la demande, de répondre aux besoins en logement de la majorité des personnes ayant des revenus moyens ou proches de la moyenne et de faire baisser le niveau global des prix du logement sur le marché.

Depuis de nombreuses années, répondre aux besoins en logement de la population est une priorité pour le Parti et le Gouvernement, considéré comme un élément clé du développement socio -économique du pays. Cependant, la croissance économique rapide et l'urbanisation ont accru la demande de logements. Parallèlement, l'offre n'a cessé de diminuer et ne montre aucun signe de reprise depuis 2018, aggravant ainsi le déséquilibre entre l'offre et la demande.

L'offre est de plus en plus orientée vers des produits haut de gamme et de grande valeur, destinés à l'investissement et à la spéculation. Ce déséquilibre persistant a entraîné une hausse continue des prix de l'immobilier, établissant un niveau de prix inaccessible à la grande majorité de la population. Par conséquent, le développement de logements abordables permettra de remédier au déséquilibre entre l'offre et la demande et de répondre aux besoins en logement de la population.

Le logement abordable devrait contribuer à relancer le marché immobilier à l'avenir. (Image d'illustration : Dai Viet)

Les données de recherche de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS) montrent que la proportion de logements abordables (moins de 25 millions de VND/m2) dans l'offre totale de logements a continuellement diminué, passant de 30 % en 2019 à 7 % en 2022 et 6 % en 2023.

Au cours de la période 2019-2022, la proportion d'appartements de gamme moyenne (25-50 millions de VND/m2) a également diminué à 54 %, 34 % et 27 % respectivement, l'offre provenant principalement de produits dont le prix est de 40 à 50 millions de VND/m2.

Parallèlement, la demande d'acquisition de logements représente 80 % de la demande totale, contre 15 % pour l'investissement à long terme et 5 % pour la spéculation. Selon les données de VARS, seulement 25 % environ des personnes ayant un besoin concret d'acquérir un logement disposent des moyens financiers nécessaires.

Dans ce contexte, VARS estime que, parallèlement au logement social, le logement abordable constituera la principale tendance de développement du marché immobilier dans la période à venir, car ce segment répond aux besoins et aux capacités réels de la grande majorité de la population.

Que signifie « abordable » ?

Le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a déclaré que le Vietnam ne dispose pas encore d'une définition officielle du logement abordable, mais que certaines caractéristiques de ce type de logement peuvent être identifiées en le comparant au logement social et en fonction de la manière dont le caractère raisonnable des prix du logement est déterminé.

En conséquence, le logement social cible actuellement les personnes à faibles revenus et les travailleurs des zones industrielles, avec des exemptions de frais d'utilisation des sols et un accès à des offres de crédit préférentielles spécifiquement destinées aux promoteurs et aux acheteurs de logements.

Le logement abordable désigne les logements commerciaux à prix abordables, adaptés aux capacités financières de la majorité de la population, ciblant les groupes à revenus moyens et proches des revenus moyens disposant d'un certain niveau d'épargne, notamment dans les zones urbaines.

M. Dinh estime que des prix de logement raisonnables sont atteints lorsque les familles peuvent équilibrer les coûts du logement avec leurs autres dépenses courantes dans les limites de leurs revenus.

D'après les évaluations de l'accessibilité au logement dans de nombreux pays , un logement abordable est défini comme un logement dont les dépenses ne dépassent pas 30 % du revenu total d'un ménage. Pour un ménage disposant d'un revenu d'environ 30 millions de VND par mois, 30 % de ces dépenses représentent une économie annuelle d'environ 100 millions de VND. Un logement abordable coûterait donc entre 2 et 2,5 milliards de VND.

Cependant, selon M. Dinh, il est actuellement très difficile de réaliser des projets d'appartements dont le prix se situe entre 2 et 2,5 milliards de VND, notamment dans les grandes villes comme Hô Chi Minh-Ville et Hanoï . Mais difficile ne signifie pas impossible.

M. Dinh estime que si l'ensemble du marché fonctionne de concert et que les politiques du logement sont orientées vers une économie de marché, alors le logement abordable se développera. Il suggère de développer le logement abordable parallèlement au logement social.

Selon VARS, le gouvernement doit fournir une définition officielle du logement abordable ; et étudier des mécanismes et des politiques préférentielles spécifiquement destinés au logement abordable, dans le but principal d'encourager les investisseurs à participer au développement de l'offre de ce segment, répondant aux besoins en logement des ménages à revenus moyens ou proches de la moyenne.

Ces mesures comprennent des politiques de crédit préférentielles spécifiquement conçues pour stimuler le pouvoir d'achat, ou une augmentation des taxes sur les résidences secondaires et tertiaires afin de réduire les incitations à la spéculation, les recettes fiscales pouvant être réinvesties pour soutenir les personnes qui en ont réellement besoin. Un soutien est également apporté aux promoteurs immobiliers pour le développement et l'exploitation de projets d'infrastructures sociales.

Par ailleurs, il est nécessaire d'accroître les investissements et de développer les infrastructures de transport. Lorsque la distance ne sera plus un obstacle, l'exode rural sera inévitable.

Source: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html