Loi sur les transactions immobilières 2023 : Transparence et promotion du développement durable du marché

Le 1er août 2024 marquera un tournant majeur sur le marché immobilier vietnamien avec l'entrée en vigueur officielle de la loi modifiée sur les transactions immobilières. Quang Ninh , province affichant le cinquième taux d'urbanisation le plus élevé du pays, met également en œuvre une réglementation spécifique afin d'assurer la pleine application de ce cadre juridique.

Grâce à l'accent mis sur l'investissement dans le développement synchrone des infrastructures, Quang Ninh s'est hissée ces dernières années parmi les régions du Vietnam affichant les meilleurs indices d'infrastructures. La province compte quatre villes et des zones urbaines développées dans ses districts et bourgs. Son développement économique soutenu, avec un PIB régional à deux chiffres enregistré pendant neuf années consécutives, a fait de l'immobilier à Quang Ninh le marché le plus dynamique du Nord, avec un développement important dans de nombreux secteurs.

Dans le but de mettre rapidement en œuvre la réglementation juridique, de développer sainement le marché immobilier et de gérer strictement ce marché... en application de la circulaire officielle du gouvernement n° 63/CD-TTg du 26 juin 2024 relative à l'accélération des travaux de construction et à la promulgation des documents détaillant la mise en œuvre de la loi sur le commerce immobilier, le Comité populaire de la province de Quang Ninh a immédiatement chargé le Département de la construction de superviser, de recueillir des avis et de promulguer un certain nombre de règlements et de dispositions spécifiques de la loi afin de guider, d'appliquer, de diffuser et de déployer cette loi dans la province.

Le camarade Nguyen Manh Tuan, directeur du Département de la construction, a déclaré : « Conformément aux dispositions de la loi, aux décrets d’orientation et aux instructions du Comité populaire provincial, le Département a demandé à ce dernier de transmettre ses observations au ministère de la Construction sur le contenu du décret et d’élaborer proactivement des règlements d’application afin de recueillir les avis des organismes concernés. D’après les premiers retours, il est à noter que la loi modifiée sur le commerce immobilier comporte de nombreuses nouveautés importantes qui contribuent à l’objectif de perfectionnement des institutions et des politiques, ainsi qu’à l’amélioration de l’efficacité de la gestion publique. Cela contribue à la transparence et à la professionnalisation des activités de courtage et de transaction immobilières, et garantit le développement stable et sain du marché immobilier. »

Comparée à la loi de 2014 relative aux transactions immobilières, la loi de 2023 relative aux transactions immobilières reprend et complète les ajustements visant à simplifier les procédures, à garantir la publicité, la transparence et la liberté contractuelle, dans le respect des droits et intérêts légitimes des parties et sans enfreindre les dispositions légales. Outre sa cohérence avec la loi de 2023 sur le logement et la loi de 2024 sur le foncier, cette nouvelle réglementation confère aux organismes d'État la responsabilité de construire un système juridique unifié, harmonisé et spécifique pour les transactions immobilières, créant ainsi un cadre légal favorable à ces activités.

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Plus précisément, voici quelques nouveautés : interdiction pour les autres organisations ou personnes physiques de signer des contrats de dépôt ; les investisseurs ne sont autorisés à percevoir que des dépôts n’excédant pas 5 % du prix de vente, du prix de location-vente des maisons et des travaux de construction ayant rempli toutes les conditions requises pour la mise en service ; réduction du montant des mensualités dans le cadre des contrats de location-vente de logements en construction ; dispense de la création d’une entreprise pour les particuliers exerçant une activité immobilière de petite envergure ; obligation pour les investisseurs, les entreprises immobilières et les sociétés de services immobiliers de percevoir des paiements contractuels via un compte bancaire ; restriction du périmètre des transferts de droits d’utilisation des sols, notamment par le biais de la division de lots et de la vente de terrains. Par ailleurs, de nouvelles conditions d’exercice pour les agences immobilières ont été modifiées : les organisations et les particuliers exerçant des services d’agence immobilière doivent créer une société de services immobiliers et, avant toute activité, transmettre leurs informations à l’agence d’État chargée de la gestion des activités immobilières afin qu’elles soient publiées sur le système d’information du marché du logement et de l’immobilier ; les salles de marché immobilières doivent obtenir une licence d’exploitation avant leur activité ; les agents immobiliers doivent exercer leur activité au sein d’une société de services immobiliers.

La nouvelle loi ajoute également des actes interdits afin d'assurer sa cohérence avec le droit civil, le droit des investissements, le droit foncier, le droit du logement et son adéquation à la pratique, notamment : l'interdiction stricte de la falsification de documents, de la falsification intentionnelle d'informations sur les biens immobiliers, des projets immobiliers mis en œuvre ; les transactions portant sur des droits d'utilisation des sols, des maisons et des travaux de construction qui ne répondent pas aux conditions commerciales sont encore monnaie courante sur le marché, ce qui rend le contrôle difficile…

En effet, ces derniers temps, de nombreux investisseurs immobiliers ont commis des actes illégaux portant atteinte aux intérêts de l'État et lésant leurs clients, particuliers et entreprises. Parmi ces actes figurent la fraude fiscale, la signature de contrats de vente immobilière à terme illégaux, des contrats déséquilibrés quant aux droits et intérêts des parties, le non-respect des obligations contractuelles (notamment le non-respect des délais de livraison, le défaut de garantie de la qualité de la construction, le détournement de fonds), l'origine de litiges, la violation de la loi, la manipulation du marché et les procédures judiciaires interminables. Ces pratiques ne respectent pas les principes d'égalité devant la loi et d'égalité et de symétrie des droits et obligations des parties à la transaction. Elles ont engendré une grande confusion et ont fortement affecté de nombreuses personnes et organisations. C'est pourquoi, à compter du 1er août 2024, la mise en œuvre de la nouvelle loi sur les transactions immobilières contribuera à prévenir et à minimiser ces lacunes.

Le marché immobilier est considéré comme un pilier de l'économie, contribuant à la concentration des ressources et à la création de capital fixe pour le pays. Son développement dynamise les secteurs connexes (finance, construction, production de matériaux de construction, aménagement intérieur, emploi, etc.), répondant aux besoins en logement et en développement urbain, en tourisme, en services et en infrastructures sociales. Par conséquent, la mise en œuvre d'une nouvelle réglementation du secteur immobilier constitue une solution pratique et efficace, stabilisant la macroéconomie et créant une dynamique de croissance favorable, notamment dans les régions dotées de zones urbaines développées et d'un marché immobilier dynamique, comme Quang Ninh.

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