Puis-je obtenir un livre rouge si j'achète un terrain avec un acte de vente manuscrit ?

(Dan Tri) - À compter du 1er août, la loi foncière de 2024 stipule que lors du transfert d'un bien immobilier, le contrat doit être notarié ou authentifié, sauf dans le cas prévu à l'article 129, paragraphe 2, du Code civil de 2015.

La vente et l'achat (transfert) de terrains par document manuscrit constituent une transaction de transfert de droits d'utilisation des terres, mais le contrat n'est ni notarié ni certifié conformément à la loi.

Beaucoup craignent que les terrains faisant l'objet de transactions par actes manuscrits ne puissent pas bénéficier d'un certificat de droit d'utilisation. En réalité, il existe deux cas de figure distincts, chacun avec sa propre procédure.

Terrain transféré du 1er août à aujourd'hui

L'article 27, paragraphe 3, de la loi foncière de 2024 stipule que les contrats de transfert, de donation, d'hypothèque et d'apport en capital utilisant des droits d'utilisation des terres, des droits d'utilisation des terres et des actifs attachés à la terre doivent être notariés ou certifiés, sauf dans le cas spécifié au point b du présent paragraphe.

Par conséquent, sauf dans les cas où un ou plusieurs cédants sont des entreprises immobilières, la notarisation ou la certification n'est pas requise.

Toutefois, l'article 129, paragraphe 2, du Code civil de 2015 stipule que pour les contrats qui ne sont ni notariés ni certifiés, mais pour lesquels une ou plusieurs parties ont exécuté au moins les 2/3 des obligations du contrat, à la demande d'une ou plusieurs parties, le tribunal rend une décision reconnaissant la validité du contrat.

Toutefois, demander au tribunal de reconnaître la validité d'un contrat de transfert non notarié ou non authentifié est plus long et plus complexe que si les parties procèdent à une notarisation ou une authentification. Par ailleurs, l'absence de notarisation du contrat expose à un risque élevé de litiges.

Par conséquent, le transfert des droits d'utilisation des terres par document manuscrit n'est valable que si le transfert a lieu avant le 1er août.

Exemple de certificat de droits d'utilisation des terres (Photo : IT).

Terrain transféré avant le 1er août

Pour les transactions antérieures au 1er août, il y aura deux cas : les parcelles de terrain ayant obtenu un certificat et les parcelles de terrain n’ayant pas obtenu de certificat de droits d’utilisation des terres.

Le premier cas est celui de l'achat et de la vente de terrains sans livret rouge.

L’article 137, paragraphe 5, de la loi foncière de 2024 stipule que les ménages et les particuliers qui utilisent un terrain et qui possèdent l’un des types de documents spécifiés aux paragraphes 1, 2, 3 et 4 du présent article, sur lequel figure le nom d’une autre personne, accompagné des documents relatifs au transfert des droits d’utilisation du terrain, mais qui, avant le 1er août, n’ont pas accompli les démarches nécessaires au transfert des droits d’utilisation du terrain conformément aux dispositions légales et dont le terrain n’est pas contesté, se verront délivrer un certificat de droits d’utilisation du terrain et de propriété des biens attachés à celui-ci ; et devront s’acquitter des obligations financières conformément aux dispositions légales.

En conséquence, si le transfert a été effectué dans la pratique (une partie paie, l'autre partie livre le terrain mais n'a pas encore changé le nom), il n'est pas nécessaire d'effectuer les démarches de transfert des droits d'utilisation du terrain, mais il faut effectuer les démarches d'enregistrement et de délivrance du premier certificat.

L'organisme qui reçoit la demande de première délivrance de certificat ne doit pas exiger du cessionnaire qu'il soumette un contrat ou un document de transfert notarié ou authentifié comme prescrit.

En cas d'utilisation d'un terrain transféré par écrit et souhaitant obtenir un certificat, le cessionnaire doit préparer des documents et suivre les procédures prescrites à l'article 42, paragraphe 1, du décret 101/2024.

La seconde consiste à acheter et à vendre des terrains avec des livres rouges.

L'article 42, paragraphe 2, du décret 101/2024 stipule que dans le cas où une personne utilise un terrain en raison d'un transfert avant le 1er août, et que le cessionnaire ne dispose que d'un certificat du cédant ou d'un contrat ou de documents sur le transfert comme prescrit, le cessionnaire doit soumettre une demande de certificat et de documents sur les droits d'utilisation du terrain existants pour obtenir un nouveau certificat.

Le processus d'octroi de nouveaux certificats de droits d'utilisation des terres comprend 4 étapes.

Étape 1 : Préparer les documents

L’article 42, paragraphe 2, du décret 101/2024 stipule que le dossier à soumettre lors des procédures d’octroi d’un certificat en cas de transfert de droits d’utilisation des terres avant le 1er août, lorsque le cessionnaire ne dispose que du certificat original du cédant, comprend :

- Demande d'enregistrement des modifications apportées aux terrains et aux biens attachés à ces terrains conformément au formulaire n° 11/DK.

- Certificat original délivré.

- Les documents relatifs au transfert des droits d'utilisation des terres et des biens qui y sont attachés doivent comporter les signatures complètes du cédant et du cessionnaire (le contrat n'a pas besoin d'être notarié ou certifié, mais doit comporter les signatures complètes de toutes les parties).

Étape 2 : Soumettre la demande

Méthode 1 : Les ménages et les particuliers soumettent, le cas échéant, une demande au Comité populaire de la commune, du quartier ou de la ville où se situe le terrain.

Méthode 2 : Les utilisateurs fonciers peuvent déposer leur demande au guichet unique de la localité ou à la succursale du bureau d’enregistrement foncier du district, de la ville ou de la municipalité de la province où se situe le terrain, ou au bureau d’enregistrement des droits d’utilisation des terres pour les endroits où aucune succursale du bureau d’enregistrement foncier n’a été établie.

Étape 3 : Réception des documents et traitement des demandes

Le bureau d'enregistrement foncier doit informer le cédant par écrit et afficher cet avis au siège du Comité populaire de la commune, du quartier ou de la ville où se situe le terrain, des procédures à suivre pour délivrer un certificat au cessionnaire.

Si l'adresse du cédant est inconnue pour notification, le Bureau d'enregistrement foncier publiera l'avis dans les médias locaux pendant 3 numéros consécutifs (les frais de publication de l'avis seront à la charge de la personne demandant le certificat).

Trente jours après la date de notification ou de première publication dans la presse locale, si le cédant ne présente pas le certificat délivré, celui-ci est annulé. Le service du cadastre constitue alors un dossier à soumettre à l'autorité compétente afin qu'elle statue sur l'annulation du certificat et, simultanément, délivre un nouveau certificat au cessionnaire.

En cas de demande de règlement de litige, le Bureau d'enregistrement foncier orientera les parties vers l'organisme d'État compétent pour résoudre le litige conformément à la réglementation.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm