Puis-je obtenir un livre rouge si j'achète un terrain avec un papier manuscrit ?

(Dan Tri) - À partir du 1er août, la loi foncière de 2024 stipule que lors du transfert de biens immobiliers, le contrat doit être notarié ou authentifié, sauf dans le cas prévu à l'article 129, paragraphe 2, du Code civil de 2015.

La vente et l'achat (transfert) d'un terrain par document manuscrit sont une transaction de transfert de droits d'utilisation du terrain, mais le contrat n'est pas notarié ou certifié conformément à la loi.

De nombreuses personnes craignent que les terrains cédés par écrit ne bénéficient pas de certificats de droit d'usage. En réalité, il existe deux cas de transaction différents, et leurs modalités de traitement diffèrent.

Terrain transféré du 1er août à aujourd'hui

L'article 27 de la clause 3 de la loi foncière de 2024 stipule que les contrats de transfert, de donation, d'hypothèque et d'apport en capital utilisant les droits d'utilisation des terres, les droits d'utilisation des terres et les biens attachés aux terres doivent être notariés ou certifiés, sauf dans le cas spécifié au point b de la présente clause.

En conséquence, sauf dans les cas où un ou plusieurs cédants sont des sociétés immobilières, la notarisation ou la certification n’est pas requise.

Toutefois, l'article 129, clause 2, du Code civil de 2015 stipule que pour les contrats qui ne sont pas notariés ou certifiés mais dans lesquels une ou plusieurs parties ont exécuté au moins 2/3 des obligations du contrat, à la demande d'une ou plusieurs parties, le tribunal rendra une décision reconnaissant la validité du contrat.

Cependant, demander au tribunal de reconnaître la validité d'un contrat de transfert non notarié ou authentifié prend plus de temps et est plus complexe que si les parties procèdent à une notarisation ou une authentification. En revanche, l'absence de notarisation du contrat comporte un risque élevé de litiges juridiques.

Par conséquent, le transfert des droits d'usage du sol par document manuscrit n'est valable que si le transfert a lieu avant le 1er août.

Exemple de certificat de droits d'utilisation du sol (Photo : IT).

Terrain transféré avant le 1er août

Pour les transactions effectuées avant le 1er août, il y aura deux cas : les terrains ayant bénéficié d'un certificat et les terrains n'ayant pas bénéficié d'un certificat de droit d'usage du sol.

Le premier cas est celui de l’achat et de la vente de terrains sans livre rouge.

L'article 137, clause 5, de la loi foncière de 2024 stipule que les ménages et les particuliers qui utilisent des terres et qui possèdent l'un des types de documents spécifiés aux clauses 1, 2, 3 et 4 du présent article, sur lesquels le nom d'une autre personne est enregistré, accompagné de documents sur le transfert des droits d'utilisation des terres, mais avant le 1er août, n'ont pas effectué les procédures de transfert des droits d'utilisation des terres conformément aux dispositions de la loi et que la terre n'est pas en litige, se verront accorder un certificat de droits d'utilisation des terres et de propriété des actifs attachés à la terre ; et s'acquitter des obligations financières conformément aux dispositions de la loi.

En conséquence, si le transfert a été effectué en pratique (une partie paie, l'autre partie livre le terrain mais n'a pas encore changé de nom), il n'est pas nécessaire d'effectuer les procédures de transfert des droits d'utilisation du terrain mais doit effectuer les procédures d'enregistrement et de délivrance du premier certificat.

L'organisme qui reçoit la demande de délivrance du premier certificat ne doit pas exiger du cessionnaire qu'il soumette un contrat ou un document de transfert notarié ou authentifié comme prescrit.

En cas d'utilisation d'un terrain transféré par écrit et souhaitant obtenir un certificat, le cessionnaire doit préparer les documents et suivre les procédures prescrites à l'article 42, clause 1, du décret 101/2024.

La deuxième consiste à acheter et vendre des terrains avec des livres rouges.

L'article 42, clause 2, du décret 101/2024 stipule que dans le cas où une personne utilise un terrain en raison d'un transfert avant le 1er août et que le cessionnaire ne dispose que d'un certificat du cédant ou d'un contrat ou de documents sur le transfert comme prescrit, le cessionnaire doit soumettre une demande de certificat et de documents sur les droits d'utilisation du terrain existants pour obtenir un nouveau certificat.

Le processus d’octroi de nouveaux certificats de droits d’utilisation des terres comprend 4 étapes.

Étape 1 : Préparer les documents

L'article 42, clause 2, du décret 101/2024 stipule que le dossier à présenter lors de la réalisation des procédures d'octroi d'un certificat dans les cas de transfert de droits d'utilisation du sol avant le 1er août, dans lesquels le cessionnaire ne dispose que du certificat original du cédant, comprend :

- Demande d'enregistrement des modifications apportées aux terres et aux biens attachés aux terres conformément au formulaire n° 11/DK.

- Certificat original délivré.

- Les documents relatifs au transfert des droits d'utilisation du sol et des biens attachés au terrain doivent comporter les signatures complètes du cédant et du cessionnaire (le contrat n'a pas besoin d'être notarié ou certifié mais doit comporter les signatures complètes de toutes les parties).

Étape 2 : Soumettre la candidature

Méthode 1 : Les ménages et les particuliers soumettent des demandes au Comité populaire de la commune, du quartier ou de la ville où se trouve le terrain si nécessaire.

Méthode 2 : Les utilisateurs fonciers peuvent déposer leur dossier au guichet unique de la localité ou à la succursale du bureau d'enregistrement foncier du district, de la ville, de la province où se trouve le terrain ou au bureau d'enregistrement des droits d'utilisation des terres pour les endroits où la succursale du bureau d'enregistrement foncier n'a pas été établie.

Étape 3 : Réception des documents et traitement des demandes

Le bureau d'enregistrement foncier doit informer le cédant par écrit et l'afficher au siège du Comité populaire de la commune, du quartier ou de la ville où se trouve le terrain des procédures d'octroi d'un certificat au cessionnaire.

Si l'adresse du cédant n'est pas connue pour la notification, le Bureau d'enregistrement foncier publiera l'avis dans les médias locaux pendant 3 numéros consécutifs (les frais de publication de l'avis seront à la charge de la personne demandant le certificat).

Après 30 jours à compter de la date de notification ou de la première publication dans les médias locaux, si le cédant ne présente pas le certificat délivré, celui-ci sera annulé. Le bureau d'enregistrement foncier constituera un dossier à soumettre à l'autorité compétente afin qu'elle décide d'annuler le certificat délivré, afin de finaliser la procédure et de délivrer simultanément un nouveau certificat au cessionnaire.

En cas de demande de règlement d'un litige, le Bureau d'enregistrement foncier guidera les parties pour soumettre la demande à l'organisme d'État compétent afin de résoudre le litige conformément à la réglementation.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm