Récemment, de nombreuses entreprises immobilières ont exprimé leurs inquiétudes concernant la réglementation relative aux conditions des prêts immobiliers.
Plus précisément, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que lui et d'autres entreprises immobilières étaient très préoccupés par la réglementation du point a, clause 11, article 2 de la circulaire 41/2016/TT-NHNN (modifiée et complétée par la circulaire 22/2023/TT-NHNN).
Le secteur immobilier vient de traverser une année turbulente et difficile.
Selon cette réglementation, pour les prêts garantis par des biens immobiliers accordés à des particuliers pour l'achat de logements, y compris les logements commerciaux, les banques ne sont autorisées à prêter qu'à des particuliers pour l'achat de logements achevés et prêts à être habités.
Par conséquent, la circulaire 22/2023/TT-NHNN n'autorise pas les banques à accorder des prêts aux particuliers pour l'acquisition de logements commerciaux inachevés (c'est-à-dire des logements commerciaux en construction) garantis par le logement lui-même. Ainsi, les particuliers souhaitant obtenir un crédit pour l'achat d'un logement commercial en construction doivent mettre en œuvre d'autres mesures de garantie ou fournir des sûretés sous forme d'autres actifs.
La Banque d'État du Vietnam a publié une réponse à ce sujet le 31 janvier.
Selon la Banque d'État du Vietnam, la circulaire 41/2016/TT-NHNN (modifiée et complétée par la circulaire 22/2023/TT-NHNN) réglementant le ratio d'adéquation des fonds propres des banques commerciales et des succursales de banques étrangères n'est pas un document guidant les opérations d'octroi de crédit des établissements de crédit.
L'article 2, paragraphe 10, de la circulaire 41/2016/TT-NHNN stipule : « Les prêts garantis par un bien immobilier sont des prêts accordés à des personnes physiques et morales pour l'acquisition de biens immobiliers ou la réalisation de projets immobiliers, et sont garantis par le bien immobilier ou le projet immobilier constitué à partir du prêt, conformément aux dispositions de la loi sur les opérations garanties. »
La Banque d'État du Vietnam confirme que la circulaire 22/2023/TT-NHNN ne modifie ni ne complète le présent document. Les organismes et les particuliers souhaitant acquérir un logement et le garantir par un prêt hypothécaire devront appliquer une pondération des risques de 30 à 120 % en fonction du ratio prêt/valeur (LTV), calculé comme le rapport entre le solde du prêt et la valeur du bien mis en garantie. Lorsque le ratio LTV n'est pas disponible, la pondération des risques sera de 150 %.
L’obtention d’un emprunt pour l’achat d’un logement social ne requiert pas que le logement soit achevé et livré.
Selon la Banque d'État du Vietnam, l'article 11, paragraphe 2 de la circulaire 41/2016/TT-NHNN stipule : « Un prêt hypothécaire est un prêt garanti par un bien immobilier accordé à un particulier dans le but d'acquérir une maison. » Les conditions suivantes doivent être remplies : les fonds de remboursement ne doivent pas provenir des revenus locatifs générés par le prêt ; et la maison doit être achevée conformément au contrat d’achat.
Un complexe de logements sociaux dans le district 12 (Hô Chi Minh-Ville)
Les banques et les succursales de banques étrangères ont le plein droit légal de saisir les biens hypothéqués lorsque les clients ne remboursent pas leurs dettes, conformément à la loi sur les opérations garanties.
Le bien acquis grâce à ce prêt hypothécaire doit faire l'objet d'une évaluation indépendante (par un tiers ou par un service indépendant du service d'approbation de crédit de la banque ou de la succursale de la banque étrangère) avec une évaluation prudentielle (le prix ne doit pas dépasser le prix du marché au moment de l'approbation du prêt) comme stipulé par la banque ou la succursale de la banque étrangère.
Par ailleurs, l'article 1, paragraphe 1, de la circulaire 22/2023/TT-NHNN stipule : « 1. Modifier et compléter l'article 2, paragraphe 11, comme suit : « 11. Les prêts hypothécaires sont des prêts garantis par un bien immobilier accordés à des particuliers pour l'achat de maisons, y compris les prêts garantis par un bien immobilier accordés à des particuliers pour l'achat de maisons qui remplissent les conditions suivantes : la source de remboursement ne provient pas des revenus locatifs générés par le prêt ; la maison a été achevée et est prête à être remise conformément au contrat d'achat de la maison.
Les banques et les succursales de banques étrangères ont pleine autorité légale pour saisir les biens hypothéqués lorsque les clients ne remboursent pas leurs dettes, conformément aux lois sur les transactions garanties et les lois sur le logement.
Le bien acquis grâce à ce prêt hypothécaire doit faire l'objet d'une évaluation indépendante (par un tiers ou par un service indépendant du service d'approbation de crédit de la banque ou de la succursale de la banque étrangère) selon un principe prudentiel (la valeur ne doit pas excéder le prix du marché au moment de l'approbation du prêt) tel que stipulé par la banque ou la succursale de la banque étrangère...
Banque d'État du Vietnam
Les prêts hypothécaires résidentiels comprendront : les prêts hypothécaires résidentiels pour l’achat de logements admissibles, y compris la condition d’achèvement et de remise ; et les prêts pour l’achat de logements sociaux ou de logements dans le cadre de programmes et de projets de soutien gouvernementaux.
La pondération des risques appliquée aux prêts hypothécaires varie selon le type de prêt, allant de 20 % à 100 %, en fonction du ratio prêt/valeur (LTV) et de la pondération des risques distributionnels (DSC). Pour les prêts destinés à l'acquisition de logements sociaux ou de logements relevant de programmes et projets d'aide publique, qui ne nécessitent pas que le logement soit achevé et prêt à être livré, la pondération des risques est plus faible que pour les autres prêts hypothécaires, oscillant entre 20 % et 50 %, conformément à la politique gouvernementale de promotion du logement social.
Selon la Banque d'État du Vietnam, la condition selon laquelle la maison doit être achevée conformément au contrat d'achat ne s'applique qu'aux prêts hypothécaires garantis par un bien immobilier (qui sont soumis à une pondération des risques plus faible que les autres créances garanties par un bien immobilier).
Dans les cas où des organisations ou des particuliers doivent construire ou acheter un logement en construction et hypothéquer ce logement en construction, il s'agira d'un prêt garanti par un bien immobilier, conformément à l'article 2, paragraphe 10, de la circulaire 41/2016/TT-NHNN, et le coefficient de risque correspondant sera appliqué conformément à l'article 9, paragraphe 10, de la circulaire 41/2016/TT-NHNN.
« Par conséquent, ce règlement ne restreint pas les droits des organisations et des particuliers d'acquérir des logements en construction et ne contredit pas les réglementations en vigueur (Loi civile, Loi sur le logement, Loi sur les transactions immobilières, Loi sur les investissements de 2020, Loi sur les établissements de crédit de 2024) », a déclaré la Banque d'État du Vietnam.
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