Modification et complément de plusieurs articles de la résolution 98 : élargissement des droits de restructuration de l’espace urbain

Le projet de résolution modifiant et complétant certains articles de la résolution n° 98/2023/QH15 de l’Assemblée nationale relative à la mise en œuvre pilote de mécanismes et de politiques spécifiques pour le développement de Hô Chi Minh-Ville (ci-après dénommée « résolution 98 ») propose de perfectionner le modèle de développement urbain axé sur les transports publics (TOD). Ces nouvelles dispositions permettront à Hô Chi Minh-Ville de mettre en œuvre avec souplesse les projets TOD et de restructurer l’espace urbain, de développer son économie et de promouvoir l’utilisation du métro.

La station de métro Van Thanh, sur la ligne 1, vise à développer un quartier urbain axé sur les transports en commun. Photo : HOANG HUNG

Les ressources pour le développement du métro attendent un nouveau mécanisme

La ligne de métro Ben Thanh - Tham Luong (ligne 2) compte 11 stations, conçues pour desservir de nombreux quartiers densément peuplés d'Hô-Chi-Minh-Ville. Cependant, les plans d'urbanisme correspondants ont été établis avant 2015, alors que l'emplacement précis des stations n'était pas encore déterminé. Afin de permettre la mise en œuvre du modèle TOD (Développement axé sur le transport en commun), il est nécessaire d'adapter localement le plan d'urbanisme pour accroître la densité de construction et aménager des espaces mixtes autour des stations. Cela implique de définir des zones TOD le long de toute la ligne et d'intégrer le système de correspondance bus-métro-route à proximité immédiate.

Selon le Département de la construction de Hô-Chi-Minh-Ville, le pouvoir d'ajuster localement les plans d'aménagement relève du Comité populaire de chaque arrondissement. Toutefois, en l'absence de consensus, le risque de voir apparaître des « styles propres à chaque arrondissement » est élevé. C'est pourquoi Hô-Chi-Minh-Ville a proposé que le gouvernement central confère au Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville le pouvoir d'approuver les ajustements de plans nécessaires à la mise en œuvre des projets de développement axés sur le transport en commun (TOD).

Le ministère de la Construction a également identifié, le long de la ligne 2 du métro, de nombreux terrains publics de grande superficie bénéficiant d'un statut juridique clair, tels que le bloc 1/82a (26,65 ha), le centre d'expositions et de sports de Bay Hien (5,1 ha), la zone C30 (40,9 ha) et le dépôt de Tham Luong. Ces emplacements de premier choix présentent un fort potentiel pour le développement de projets axés sur le transport en commun (TOD). Toutefois, afin d'exploiter ce potentiel foncier, la ville d'Hô Chi Minh-Ville est autorisée à percevoir la plus-value foncière générée par le métro – une disposition qui n'est pas mentionnée dans la résolution 98.

Par ailleurs, selon le ministère de la Construction, trois nouvelles sources de revenus méritent une attention particulière : les recettes issues de l’augmentation de la surface de plancher grâce à l’ajustement du coefficient d’occupation des sols (COS) ; les recettes provenant de la plus-value foncière générée par la planification des transports en commun et les investissements dans le métro ; et les redevances d’amélioration des infrastructures perçues auprès des activités commerciales bénéficiant de la proximité des stations. De nombreux pays ont eu recours à ces outils pour compenser le coût des investissements dans le développement des infrastructures ; toutefois, la réglementation actuelle, notamment la résolution 98, ne prévoit pas la récupération de la plus-value foncière (capture de la plus-value foncière), ce qui prive Hô Chi Minh-Ville de tout fondement pour sa mise en œuvre.

Par ailleurs, selon l'analyse du Dr Ngo Viet Nam Son, les investissements dans le métro augmentent le prix des terrains aux alentours des stations de 20 à 50 %. Sans mécanisme permettant à l'État de récupérer cette plus-value, le développement axé sur le transport en commun (TOD) ne constituera pas une source de financement durable pour le développement des transports publics.

Renforcement des pouvoirs pour la mise en œuvre des projets de développement axés sur le transport en commun (TOD).

L'une des exigences essentielles du développement axé sur le transport en commun (TOD) est d'accroître la densité de population et l'activité économique à une distance de 10 à 15 minutes à pied d'une station de métro. Cependant, les normes actuelles en matière de densité de construction, de hauteur des bâtiments, d'indice d'espaces verts, etc., restent contraignantes, ce qui complexifie et allonge considérablement les procédures.

Le directeur du Conseil de gestion du réseau ferroviaire urbain de Hô-Chi-Minh-Ville, Phan Cong Bang, a déclaré que le développement axé sur le transport en commun (TOD) n'est efficace que lorsque l'ensemble du réseau de transports publics fonctionne comme un système unifié. Dans ce cas, les usagers peuvent se rendre facilement à pied à la station, utiliser une carte ou une application pour emprunter le métro, le bus et les vélos en libre-service.

Cependant, la décentralisation des pouvoirs et la possibilité pour chaque ligne de métro ou unité de transport de choisir une technologie différente compliquent la mise en œuvre du développement axé sur le transport en commun (TOD). C'est pourquoi Hô Chi Minh-Ville a proposé de définir ses propres normes technologiques, de billetterie électronique et d'infrastructure de connexion pour l'ensemble du réseau.

Pour résoudre les problèmes de congestion routière, Hô Chi Minh-Ville ambitionne de construire 232 km de lignes de métro d'ici 2030, pour un investissement préliminaire total d'environ 19,67 milliards de dollars américains. Selon les estimations, le budget de l'État et celui de la ville ne couvrent actuellement qu'environ 66 % des besoins.

Selon M. Tran Quang Lam, directeur du département de la construction de la ville d'Hô Chi Minh-Ville, la ville élabore en urgence un projet visant à mobiliser des ressources supplémentaires, en se concentrant sur l'exploitation des fonds fonciers selon le modèle TOD et sur l'expansion des mécanismes de partenariat public-privé (PPP), en particulier les contrats de construction-transfert (BT), afin de créer davantage de capitaux pour les projets d'infrastructure clés.

Le projet de résolution de l'Assemblée nationale modifie et complète plusieurs articles de la résolution 98, proposant d'étendre les pouvoirs de Hô Chi Minh-Ville en matière de mise en œuvre des projets de développement axés sur le transport en commun (TOD). La principale nouveauté réside dans l'autorisation accordée à Hô Chi Minh-Ville d'utiliser son budget pour indemniser les propriétaires, libérer des terrains et constituer des fonds fonciers non constructibles à proximité des gares et des intersections situées le long du périphérique 3, afin de mettre aux enchères les droits d'utilisation des sols.

Les recettes issues de l'exploitation de ce fonds foncier sont conservées pour mettre en œuvre des projets de développement urbain, de commerce et de services, ou pour rémunérer les investisseurs dans le cadre de projets ferroviaires sous contrat avec BT... Selon les experts, grâce à ces propositions, Hô Chi Minh-Ville disposera de davantage de ressources pour accélérer la planification, l'investissement et l'exploitation des zones urbaines liées au métro, ce qui permettra de créer rapidement des pôles de développement axés sur le transport en commun (TOD) modernes, d'accroître l'attractivité des transports publics et d'améliorer la qualité de vie des habitants.

QUOC HUNG

Source : https://www.sggp.org.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-dieu-nghi-quyet-98-mo-rong-quyen-de-tai-cau-truc-khong-gian-do-thi-post827170.html