Hô Chi Minh-Ville interdit le lotissement et la vente de terrains : les prix des terrains devraient augmenter, mais il est peu probable qu’ils s’envolent.

Pourquoi la ville d'Hô Chi Minh interdit-elle le lotissement et la vente de terrains ?

Le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville vient de publier la décision n° 83/2024, applicable à compter du 21 octobre, stipulant que les investisseurs dans les projets immobiliers et les projets d’investissement en construction de logements sur l’ensemble du territoire ne sont pas autorisés à transférer les droits d’utilisation des terrains, y compris les infrastructures techniques, à des organisations ou à des particuliers pour la construction de logements. Cette réglementation ne s’applique pas aux cas où les investisseurs ont pour objectif le relogement de populations par l’acquisition de terrains dans les communes, les villes et les districts de Hô-Chi-Minh-Ville.

Ainsi, la ville d'Hô Chi Minh interdit la division et la vente de parcelles de terrain dans le cadre de projets destinés aux organisations et aux particuliers pour la construction de leurs propres maisons, y compris dans les 5 districts de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi et Can Gio.

Auparavant, le Département de la construction de Hô Chi Minh-Ville avait expliqué que l'interdiction du lotissement et de la vente de parcelles de terrain s'inscrivait dans le cadre d'un projet d'investissement et de transformation de districts en villes autonomes au sein de Hô Chi Minh-Ville entre 2021 et 2030. D'ici 2030, ces districts concentreront leurs investissements sur la construction d'infrastructures en vue d'atteindre des objectifs urbains et devenir ainsi des villes à part entière.

Afin d'éviter toute discrimination entre les projets d'investissement dans la construction de logements commerciaux et d'harmoniser l'application de la réglementation, les investisseurs immobiliers à Hô-Chi-Minh-Ville doivent investir dans la construction complète de logements conformément à la réglementation, puis procéder au transfert des droits d'utilisation du sol, des droits de propriété et autres actifs fonciers aux organismes et particuliers concernés. Cette obligation ne s'applique pas aux projets immobiliers de relogement sur des terrains situés dans les communes, villes et districts qui remplissent les conditions réglementaires.

Ainsi, la réglementation interdisant le lotissement et la vente de parcelles de terrain sur l'ensemble du territoire de la ville vise à unifier la gestion du logement par l'État et à renforcer la responsabilité des promoteurs immobiliers, en garantissant un investissement coordonné dans la construction d'infrastructures techniques et sociales. Elle permet également d'éviter les constructions illégales, sans autorisation ni respect des règles d'urbanisme. Le Département de la Construction estime que cette interdiction est indispensable.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré que l'explication ci-dessus n'est pas conforme aux dispositions de la loi sur le commerce immobilier de 2023 ni à la réalité du terrain. En effet, il s'agit encore d'un projet. Actuellement, les cinq districts de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi et Can Gio sont des districts, et non des arrondissements ou des villes de Hô Chi Minh-Ville.

Conformément aux dispositions de la Loi sur le commerce immobilier de 2023 et de la Loi sur le logement de 2023, ces cinq districts restent soumis à la réglementation suivante : « Dans les zones restantes, le Comité populaire provincial détermine, en fonction des conditions locales, les secteurs où les promoteurs immobiliers sont autorisés à transférer les droits d’utilisation des terrains, incluant les infrastructures techniques, à des particuliers pour la construction de leur propre logement. » Par ailleurs, la demande de personnes souhaitant bénéficier de ce transfert de droits d’utilisation des terrains, incluant les infrastructures techniques, dans le cadre de projets immobiliers situés dans ces cinq districts, demeure très importante.

Il a donc suggéré que le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville revoie et modifie la réglementation relative à la division des parcelles de terrain à vendre dans les communes, à l'exclusion des villes des 5 districts de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio et non dans le cas de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour investir dans des projets de construction de logements.

Partageant cet avis, Dinh Minh Tuan, expert immobilier et directeur de la région Sud de Batdongsan.com.vn, a déclaré que pour urbaniser une zone, il est nécessaire d'attirer des résidents, d'investir dans des infrastructures de qualité et de proposer des prix immobiliers attractifs. Pour qu'un quartier devienne une ville ou un district rattaché à Hô Chi Minh-Ville, les habitants doivent choisir d'y vivre et accepter de s'éloigner du centre-ville pour bénéficier de prix immobiliers plus abordables.

Toutefois, lorsque le lotissement et la vente de parcelles de terrain seront interdits dans ces cinq districts, l'écart de prix des logements avec les districts périphériques ne sera plus aussi important, ce qui freinera les migrations. Par conséquent, M. Tuan estime que l'objectif du projet sera difficile à atteindre d'ici 2030.

L'expert mentionné ci-dessus a suggéré qu'à l'heure actuelle, Hô Chi Minh-Ville devrait envisager des plans de préparation, limiter les décisions susceptibles d'affecter les prix de l'immobilier, ou, le cas échéant, établir une feuille de route pour en atténuer progressivement l'impact. Par ailleurs, si Hô Chi Minh-Ville interdit le lotissement et la vente de terrains, elle pourrait limiter cette interdiction à certaines zones fortement urbanisées, notamment les centres-villes. Il convient de ne pas précipiter les choses dans les zones reculées à faible densité de population.

La ville d'Hô Chi Minh interdit le lotissement et la vente de parcelles de terrain dans toute la zone, y compris 5 districts de banlieue (Illustration : Nam Anh).

Les prix des terrains et des terrains résidentiels devraient augmenter fortement, mais il est peu probable qu'ils s'emballent.

Les experts craignent que la réglementation interdisant le lotissement et la vente de terrains à Hô Chi Minh-Ville n'ait un impact significatif sur le marché, d'autant plus qu'une nouvelle grille tarifaire foncière est publiée simultanément. Le prix des terrains résidentiels et des terrains issus de lotissements devrait augmenter fortement. Parallèlement, les coûts d'indemnisation et de déblaiement des sites pour les projets d'infrastructure pourraient également augmenter.

M. Dinh Minh Tuan a déclaré que l'interdiction du lotissement et de la vente de terrains rendrait encore plus rare l'offre foncière déjà limitée à Hô Chi Minh-Ville, et réduirait les possibilités pour les gens de déménager en banlieue.

Il a déclaré que les personnes souhaitant convertir des terrains en zones résidentielles devront débourser davantage en raison de l'impact du nouveau barème foncier, ce qui rendra la tâche plus difficile. La restriction du lotissement et de la vente de terrains entraînera une hausse des prix fonciers et résidentiels dans les prochains mois. Cette augmentation des prix du marché ajustera à la baisse le barème foncier annuel, ce qui impactera le coût du déblaiement des sites pour les projets d'infrastructures d'investissement public et augmentera ainsi le coût estimé.

De plus, cette réglementation exige que les petites unités de développement de projets disposent des capacités nécessaires pour mener à bien leurs projets : construction de logements, achèvement des travaux, mise en place des infrastructures permettant la vente des produits. L’augmentation des coûts de production les empêche de vendre des produits à bas prix. Or, la hausse des prix, en limitant le nombre d’acheteurs, peut entraîner la formation de zones urbaines fantômes.

De manière générale, il estime que la réglementation interdisant le lotissement et la vente de terrains contribuera à réduire les risques juridiques pour les acquéreurs de logements. Toutefois, dans le contexte actuel, cette réglementation pourrait s'avérer inadaptée, le marché ayant traversé une période difficile. Le désintérêt pour les terrains a entraîné une stagnation du marché. Son application risquerait d'aggraver la hausse des prix de l'immobilier et de compromettre les objectifs de dépeuplement du centre-ville et d'urbanisation de la périphérie d'Hô-Chi-Minh-Ville.

Toutefois, soutenant la décision judicieuse de Hô Chi Minh-Ville, M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint du groupe DKRA, a déclaré que l'interdiction du lotissement permet à la ville de résoudre de nombreux problèmes. Autoriser les investisseurs à diviser et à vendre des terrains sans discernement risque de compromettre la planification urbaine, notamment lorsque la ville a d'importants projets d'aménagement nécessitant plusieurs centaines d'hectares et se trouve bloquée par le lotissement.

D'après M. Thang, les terrains sont principalement destinés à être achetés par des investisseurs qui les revendent pour réaliser un profit ; les acheteurs réels sont très peu nombreux. Par conséquent, les terrains lotis sont peu utilisés, le taux d'urbanisation est faible et il en résulte un gaspillage de ressources.

Il a également admis que l'interdiction du lotissement et de la vente de parcelles de terrain pourrait potentiellement faire grimper les prix des terrains, notamment résidentiels, compte tenu de la rareté de l'offre. Cependant, le marché foncier du sud du pays souffre actuellement d'une faible liquidité et l'État dispose de politiques de gestion appropriées ; il est donc peu probable qu'une ruée vers les terrains se produise.

Les investisseurs peuvent tout à fait rechercher des produits adaptés sur d'autres marchés de la banlieue d'Hô Chi Minh-Ville tels que Binh Duong, Long An , Ba Ria - Vung Tau... Quant aux acheteurs, ils disposent de nombreuses options intéressantes telles que des produits de seconde main disponibles ; des terrains, des maisons de ville existantes dans des zones résidentielles disponibles ; des appartements, a-t-il ajouté.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm