Les zones périurbaines instaurent de nouveaux niveaux de prix, proposent une deuxième taxe foncière et abandonnent les dépôts pour la vente aux enchères de terrains de Thanh Oai.

La deuxième proposition de taxe immobilière ; les villas et maisons de ville en périphérie d’Hanoï connaissent une « surchauffe », les prix vont augmenter ; de nombreuses personnes ont renoncé à leurs acomptes pour enchérir sur des terrains à Thanh Oai, des cas de conversion de logements… sont les dernières nouvelles du secteur immobilier.

Immobilier : Terrains mis aux enchères dans le district de Hoai Duc, à Hanoï. (Source : Vietnamnet)

L'immobilier « tombe » entre les mains des riches, les prix ne cessent d'augmenter.

L'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) a constaté une augmentation des cas de maisons, de villas et de zones urbaines abandonnées. Même dans les grandes villes, où le foncier est rare et la population dense, ce phénomène reste répandu, illustrant le paradoxe suivant : d'une part, des terrains et des maisons abandonnés ; d'autre part, des personnes qui peinent à se loger, travaillant toute leur vie sans jamais avoir la certitude de pouvoir acquérir un terrain ou une maison.

Toujours selon VARS, la pratique de la spéculation, qui consiste pour les investisseurs à thésauriser des biens rares et invendables en attendant une hausse des prix, ou à créer une pénurie artificielle pour faire grimper les prix et réaliser des profits importants, est très courante, aussi bien en milieu urbain que rural. Elle affecte le développement foncier, l'offre et la demande, et a des répercussions économiques à long terme.

VARS estime que cette taxe devrait s'appliquer aux résidences secondaires, voire plus. Il est logique que les personnes possédant un patrimoine important, et notamment des actifs générant des revenus réguliers, paient davantage d'impôts. De fait, la plupart des acquéreurs immobiliers actuels achètent une résidence secondaire, voire tertiaire.

Cette proposition a été formulée dans un contexte de hausse continue des prix de l'immobilier, sans aucun signe de ralentissement.

Selon les données de cette unité, l'indice des prix des appartements à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville a augmenté respectivement de 58 % et 27 % au deuxième trimestre 2024 par rapport à la même période en 2019. Le segment moyen de gamme se raréfie et plus de 80 % de l'offre d'appartements nouvellement mis sur le marché cette année est affichée à un prix supérieur à 50 millions de VND/m².

Les prix des appartements, qu'ils soient neufs ou anciens, ont explosé. Nombre d'appartements occupés depuis des décennies sont encore proposés à des prix deux à trois fois supérieurs à leur prix d'origine. Le marché des villas, des maisons de ville et des terrains en périphérie connaît lui aussi une hausse des prix, certains investisseurs créant artificiellement l'offre et la demande pour réaliser des profits.

Par conséquent, afin de réguler le marché pour qu'il évolue dans une direction sûre, saine et durable, de sorte que les prix des terrains augmentent et diminuent en fonction du marché, selon VARS, la promulgation d'une politique fiscale immobilière est une tâche urgente qui ne peut être ignorée car elle est difficile.

VARS propose une politique de taxe foncière qui s'applique à deux catégories : les acquéreurs de résidences secondaires ou plus et les propriétaires qui abandonnent leur projet. Le taux d'imposition augmentera progressivement pour les transactions où le vendeur a détenu le bien pendant une courte période.

Comme à Singapour, les acquéreurs doivent s'acquitter d'une taxe de 20 % de la valeur du bien pour une résidence secondaire et de 30 % pour une troisième. Les propriétaires qui vendent leur logement la première année sont redevables d'une taxe de 6 % de la valeur du bien, 8 % la deuxième année et 4 % la troisième année. Aucune taxe ni frais ne sont applicables après la quatrième année.

VARS a également proposé que, si le propriétaire ne réalise aucun projet après avoir acquis le terrain, il soit redevable d'une taxe sur l'abandon de propriété. En Corée, ce système est appliqué : les terrains abandonnés ou en cours d'aménagement depuis plus de deux ans sont taxés à 5 %, ce taux augmentant progressivement avec la durée d'abandon : 8 % pour cinq ans, 9 % pour sept ans et 10 % pour plus de dix ans. Aux États-Unis, la taxe sur les terrains abandonnés est de 3 %.

Toutefois, cette association reconnaît également que l'utilisation d'outils fiscaux pour réguler le marché se heurte à de nombreux obstacles. Elle exige notamment d'importants investissements dans les technologies et les ressources humaines, car pour déterminer ce qui constitue une résidence secondaire ou tertiaire, et pour utiliser efficacement et de manière transparente ces outils, les organismes de gestion de l'État doivent promouvoir la mise en place et le développement de systèmes d'information et de bases de données sur le logement et le marché immobilier.

VARS recommande également de prendre en compte les impacts négatifs potentiels, tels qu'une taxation qui pourrait amener les ménages à « épuiser » leur pouvoir d'achat, entraînant d'autres conséquences à long terme pour l'économie ou créant des failles juridiques permettant aux plus riches d'échapper à l'impôt en transférant la propriété de résidences secondaires, voire tertiaires, à des proches, ou en augmentant les loyers pour compenser le coût du paiement des impôts.

Villas de banlieue voisines et très recherchées

Selon Vietnamnet, les ventes aux enchères de terrains en périphérie d'Hanoï ont connu un véritable engouement ces derniers jours. L'évolution du marché a incité de nombreux investisseurs et acheteurs à se ruer sur les terrains destinés à la construction de villas et de maisons de ville dans les zones périurbaines, intégrées aux zones urbaines. Des enquêtes menées dans les districts périphériques d'Hanoï montrent que l'offre sur ce segment est très limitée : le nombre de projets de villas et de maisons de ville mis en vente en périphérie de Hanoï est faible et ils trouvent rapidement preneur.

À l'ouest, certains nouveaux projets de villas coûtent entre 180 et près de 200 millions de VND/m².

Dans la région Sud, 159 maisons-boutiques Him Lam Thuong Tin constituent un bien rare mis en vente. Ces maisons de ville de cinq étages, dotées de deux façades (avant et arrière), sont achevées et disposent d'un titre de propriété. Leur prix de départ est de 100 millions de VND/m².

Outre l'offre existante, le marché a également attiré l'attention avec des informations concernant un projet à Dong Anh qui devrait être lancé au quatrième trimestre à un prix d'environ 300 millions de VND/m²...

L'offre de villas et de maisons de ville est considérée comme étant à son plus bas niveau depuis dix ans, ce qui a entraîné une hausse continue des prix de vente de ce segment au cours de l'année écoulée. Dans certains quartiers de Hoai Duc et Ha Dong, les prix des villas atteignent des sommets, avec des augmentations de 30 à 50 % par rapport à l'année dernière. Dans certains secteurs prometteurs, le nombre d'acheteurs potentiels a même augmenté, provoquant une véritable frénésie d'achats.

Mme Le Thi Bich Ngoc, directrice générale adjointe de Truong Son Land, a déclaré que la forte hausse des prix des appartements et les prix élevés des ventes aux enchères ont incité de nombreux investisseurs à se tourner vers les zones périurbaines. Par conséquent, le segment des logements de faible hauteur devrait continuer de se développer. Dans un avenir proche, le prix des nouveaux logements en périphérie pourrait atteindre un nouveau niveau lorsque la loi foncière entrera officiellement en vigueur le 1er août, entraînant une augmentation du coût des villas et des maisons de ville.

D'après les observateurs, à court terme, la liquidité du marché des villas et maisons de ville devrait augmenter, et les prix sur le marché secondaire devraient continuer de progresser. « D'ici la fin de l'année, le marché des villas et maisons de ville à Hanoï continuera d'enregistrer des hausses de prix, l'offre étant limitée face à une demande croissante. Toutefois, l'offre se concentrera principalement dans les zones périurbaines, le centre-ville ayant épuisé ses réserves foncières pour les nouveaux projets », a déclaré Mme Nguyen Hoai An, directrice de CBRE Hanoï.

Selon M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, alors que le marché immobilier touristique reste relativement calme, que les terrains en province attendent le moment opportun et que les appartements en centre-ville sont très demandés, les villas et maisons de ville en périphérie demeurent le choix privilégié de nombreux investisseurs. Elles offrent en effet stabilité et un fort potentiel d'appréciation. « Actuellement, le marché des villas et maisons de ville à Hanoï est saturé en centre-ville, ce qui pousse la demande de logements de faible hauteur vers la périphérie. Ce phénomène contribuera à la hausse continue des prix sur ce segment à l'avenir », a affirmé M. Dinh.

Thanh Oai a vendu aux enchères 55 lots sur 68 avec dépôt.

Le délai de paiement est expiré, mais seuls 13 des 68 terrains situés dans le quartier de Ngo Ba, village de Than, commune de Thanh Cao, district de Thanh Oai (Hanoï), ont fait l'objet d'un règlement financier. Les 55 terrains pour lesquels les dépôts ont été perdus ont été vendus à des prix allant de 80 millions de VND/m² à plus de 100 millions de VND/m².

Conformément à la réglementation, l'adjudicataire doit s'acquitter de ses obligations financières en deux versements dans un délai de 30 jours. Le dernier versement est prévu le 14 septembre.

Cependant, selon les informations communiquées à la presse par le Centre de développement du fonds foncier du district de Thanh Oai, au 16 septembre, bien que le délai de paiement soit expiré, seuls 13 des 68 terrains ont fait l'objet d'un règlement complet. Parmi ces terrains, le plus cher coûte plus de 55 millions de VND/m².

Les lots ayant atteint des prix de vente élevés, à partir de 80 millions de VND/m², y compris le lot ayant atteint le prix le plus élevé (100,5 millions de VND/m²), n'ont pas été payés à temps. Par conséquent, 55 lots sont considérés comme ayant entraîné la perte de leurs dépôts.

Auparavant, la vente aux enchères de 68 parcelles de terrain dans la zone de Ngo Ba, village de Thanh Than, commune de Thanh Cao, avait suscité un vif intérêt auprès des investisseurs immobiliers et du public. Plus de 4 000 candidatures qualifiées avaient été déposées, et plus de 1 500 acheteurs s'étaient inscrits. Le prix d'adjudication était 7 à 8 fois supérieur au prix de départ. Alors que ce dernier se situait entre 8,6 et 12,5 millions de VND/m², le prix d'adjudication le plus élevé a dépassé les 100 millions de VND/m².

Plus précisément, le lot LK03-10 d'une superficie de près de 65 mètres carrés a le prix gagnant le plus élevé, jusqu'à 100,5 millions de VND/mètre carré, 8 fois plus élevé que le prix de départ.

On sait que la vente aux enchères de 68 parcelles de terrain dans la zone de Ngo Ba, village de Thanh Than, commune de Thanh Cao, s'est tenue le 10 août, avec pour objectif de récolter plus de 400 milliards de VND. Treize parcelles ayant fait l'objet d'un règlement financier, le montant total collecté s'élève à un peu plus de 80 milliards de VND, soit 20 % du montant escompté.

Cas de conversion de logements à partir du 1er août

L’article 124 de la loi de 2023 sur le logement stipule clairement les cas dans lesquels les fonctions de logement peuvent être converties.

Par conséquent, les cas de conversion de fonctions d'habitation comprennent :

Conversion de logements de relogement en logements sociaux.

Convertir les logements sociaux ou publics, lorsqu'ils ne sont plus nécessaires, en logements de relogement.

Convertir des logements en vertu des dispositions du point d, paragraphe 1, article 13 de la loi de 2023 sur le logement en logements publics ou en logements sociaux à louer.

Autres cas selon la décision du Premier ministre sur proposition du ministère de la Construction .

Remarque : La conversion des fonctions d’habitation prévue à l’article 1 doit respecter les principes suivants :

Doit être conforme au programme et au plan provincial approuvés de développement du logement, et ne pas entraîner de perte de biens publics.

Après sa transformation, la maison doit être utilisée efficacement, à des fins appropriées et conformément aux normes et réglementations techniques applicables à la maison transformée.

Doit être approuvé par le ministère de la Construction ou le Comité populaire provincial.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html