La fixation des prix fonciers selon les principes du marché constitue un pas en avant important.

Respecter les principes du marché

Selon les experts de Savills, la loi foncière vietnamienne de 2024 apporte des changements importants aux principes d'évaluation foncière, en mettant l'accent sur une évaluation foncière basée sur les principes du marché, ce qui contribuera à accroître la transparence et la liquidité du marché immobilier.

Auparavant, l'évaluation foncière était régie par le principe de la destination et de la durée d'utilisation du terrain, et se fondait sur le prix du marché, calculé à partir des prix de vente aux enchères et des recettes liées à l'utilisation du terrain. La nouvelle loi foncière, quant à elle, privilégie le principe du marché. Ainsi, le prix du terrain fixé reflétera sa véritable valeur marchande.

La valeur marchande, telle que définie par le Conseil international des normes d'évaluation (IVSC), est « la valeur marchande d'un bien immobilier est le prix estimé de ce bien au moment et au lieu de l'évaluation entre un acheteur et un vendeur consentants dans le cadre d'une transaction indépendante et éclairée, où les parties ont agi en toute connaissance de cause, avec prudence et sans contrainte. »

La détermination des prix fonciers selon les principes du marché constitue une étape particulièrement importante de la loi foncière de 2024 (figure 1). — Les nouvelles modifications législatives ont favorisé les principes du marché.

Mme Giang a fait remarquer que la valeur marchande reflète clairement la compréhension des acheteurs et des vendeurs sur le marché. Dans ce cas, les terrains seront attribués aux investisseurs disposés à payer le prix le plus élevé. Cette approche favorise une meilleure répartition des terres et une utilisation plus efficace de celles-ci.

À l'avenir, une fois la base de données sur les prix fonciers finalisée, les informations relatives aux transactions d'achat et de vente seront rendues publiques. Acheteurs et vendeurs pourront alors consulter ces informations. Cette transparence accrue du marché immobilier permettra une meilleure compréhension de la situation et facilitera les transactions. De plus, la liquidité du marché s'en trouvera améliorée.

Méthodes d'évaluation

Contrairement à la loi précédente qui manquait de réglementation claire, l'article 158 de la loi foncière de 2024 fournit également des détails sur les méthodes d'évaluation et les cas et conditions d'application de chaque méthode.

Concernant les méthodes d'évaluation, la loi foncière de 2023 en prévoit cinq : la comparaison, la déduction, le revenu, l'excédent et le coefficient d'ajustement du prix du terrain. La loi foncière révisée en prévoit quatre, la méthode de déduction étant considérée comme un cas particulier de la méthode de comparaison. Parmi celles-ci, les deux méthodes les plus couramment utilisées dans l'évaluation des projets d'aménagement sont la méthode de comparaison directe et la méthode de l'excédent.

La méthode de comparaison directe consiste à comparer les prix de transaction de biens similaires sur le marché afin de déterminer la valeur du bien à évaluer. Cette méthode convient aux biens tels que les maisons de ville ou les appartements pour lesquels on dispose de nombreuses données de transaction ; les biens comparables étant très similaires, elle contribue à minimiser la subjectivité lors des ajustements.

De plus, cette méthode est simple, facile à comprendre et rapide. Cependant, elle présente aussi certaines faiblesses. La quantité et la précision limitées des données constituent ses principales limitations. Par ailleurs, la méthode nécessite des ajustements, qui peuvent être subjectifs à l'appréciation de l'évaluateur. En particulier, pour les actifs à évaluer dans le cadre de projets de développement à usage mixte, trouver des actifs comparables est très difficile, voire impossible, en raison des différences de composition entre les différents types d'utilisation des sols.

La méthode résiduelle évalue le potentiel de développement d'un projet en estimant les revenus et en soustrayant les coûts afin de déterminer la plus-value foncière. Lors de l'évaluation par cette méthode, l'expert évalue également la faisabilité et la rentabilité du projet, contribuant ainsi au processus de décision d'investissement.

Cette méthode permet aux promoteurs d'analyser différents scénarios d'aménagement afin de déterminer le plan d'utilisation des sols optimal, celui qui offre la plus grande valeur ajoutée. Malgré ses nombreux avantages, la méthode résiduelle exige une modélisation financière complexe et une expertise financière pointue, ainsi qu'une parfaite connaissance des prévisions de marché concernant les prix de vente et les coûts, et des plans de développement des projets. De ce fait, la collecte exhaustive de données de marché rend la méthode résiduelle particulièrement chronophage.

Un problème majeur des modèles d'évaluation foncière réside dans leur dépendance à des hypothèses, ce qui rend les résultats d'évaluation fortement influencés par des variables telles que les prévisions de revenus, les estimations de coûts et la durée du projet. Chaque méthode d'évaluation présente des avantages et des inconvénients, nécessitant une approche équilibrée pour une évaluation précise.

Concernant l'impact de ces ajustements sur le marché, les experts de Savills ont indiqué que la régulation des prix fonciers afin de refléter les valeurs marchandes améliorera l'efficacité, la transparence et la liquidité du marché immobilier. Par ailleurs, le prix d'indemnisation pour le défrichement des terrains nécessaires aux projets augmentera. Ceci entraînera une hausse du coût total d'investissement initial du projet de développement, ce qui devrait se traduire par une augmentation des prix de l'immobilier afin de garantir la rentabilité des investisseurs.

De plus, l'impôt sur le revenu relatif aux transferts de droits d'utilisation des terres augmente car il est calculé sur la base de la valeur marchande, ce qui contribue à accroître les recettes budgétaires de l'État et fournit ainsi des capitaux supplémentaires pour le développement des infrastructures.

« La loi foncière de 2024 apporte des changements novateurs à l’évaluation foncière au Vietnam, en promouvant l’efficacité, la transparence et une approche plus souple et réactive. En ajustant les prix au marché et en renforçant le pouvoir de décision local, cette nouvelle loi vise à améliorer le processus d’évaluation foncière, au bénéfice du marché et du budget de l’État », a déclaré Mme Giang.

Source : https://www.congluan.vn/dac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html