Déterminer les prix des terrains en fonction des principes du marché constitue une avancée importante.

Promouvoir les principes du marché

Selon les experts de Savills, la loi foncière vietnamienne de 2024 apporte des changements importants aux principes d'évaluation foncière, en mettant l'accent sur l'évaluation foncière selon les principes du marché, ce qui contribuera à accroître la transparence et la liquidité du marché immobilier.

Auparavant, l'évaluation foncière était régie selon le principe de la destination et de la durée d'utilisation du sol, et « conformément au prix du terrain en vigueur sur le marché », calculé à partir des prix d'enchères et de l'utilisation du sol. Cependant, la nouvelle loi foncière met l'accent sur le principe du marché. Cela signifie que le prix foncier déterminé reflétera la véritable valeur marchande du terrain.

La valeur marchande, telle que définie par l'International Valuation Standards Council (IVSC), est « La valeur marchande d'un bien est le prix estimé auquel un bien serait vendu au moment et au lieu de l'évaluation entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction indépendante et éclairée, où les parties ont agi en toute connaissance de cause, avec prudence et sans contrainte. »

Les nouvelles modifications législatives ont favorisé les principes du marché.

Mme Giang a indiqué que la valeur marchande reflète clairement la compréhension du marché par les acheteurs et les vendeurs. À ce moment-là, les terrains seront attribués aux investisseurs prêts à payer le prix le plus élevé. Cette approche favorise une meilleure affectation des terres et une utilisation plus efficace de celles-ci.

À l'avenir, une fois la base de données des prix fonciers finalisée, les informations relatives aux achats et aux ventes seront rendues publiques. Les acheteurs et les vendeurs pourront alors consulter les informations sur les transactions. Une meilleure visibilité sera ainsi assurée, contribuant ainsi à accroître la transparence du marché immobilier. De plus, l'achat et la vente de biens immobiliers seront plus faciles, ce qui contribuera à accroître la liquidité du marché.

Méthodes d'évaluation

Contrairement à la loi précédente qui manquait de réglementations claires, l’article 158 de la loi foncière de 2024 prévoit également des réglementations détaillées sur les méthodes d’évaluation et les cas et conditions d’application de chaque méthode.

Concernant les méthodes d'évaluation, la loi foncière de 2023 prévoit cinq méthodes : la comparaison, la déduction, le revenu, l'excédent et le coefficient d'ajustement du prix du terrain. La loi foncière révisée prévoit quatre méthodes, dont la méthode de la déduction est considérée comme un cas particulier de la méthode de comparaison. Les deux méthodes couramment utilisées pour l'évaluation des projets de développement sont la méthode de comparaison directe et la méthode de l'excédent.

La méthode de comparaison directe consiste à comparer les prix de transaction de biens similaires sur le marché afin de déterminer la valeur du bien à évaluer. Cette méthode est adaptée aux biens tels que les maisons de ville ou les appartements pour lesquels de nombreuses données de transaction sont disponibles. Les biens comparables sont très similaires, ce qui permet de minimiser la subjectivité lors des ajustements.

Mme Do Thi Thu Giang, directrice des services de conseil, Savills HCMC

De plus, cette méthode est simple, facile à comprendre et permet de gagner du temps. Cependant, elle présente certaines faiblesses. Le manque de données et leur exactitude constituent les principales limites. De plus, elle nécessite des ajustements, qui peuvent être subjectifs pour l'évaluateur. En particulier pour les actifs à valoriser en tant que projets de développement à usage mixte, il est très difficile, voire impossible, de trouver des actifs comparables, en raison des différences de composition de chaque type d'utilisation du sol.

La méthode résiduelle évalue le potentiel de développement d'un projet. Elle consiste à estimer les revenus et à soustraire les coûts pour déterminer la plus-value foncière. Lors de l'évaluation selon cette méthode, l'évaluateur évalue également la faisabilité et la rentabilité du projet, étayant ainsi le processus de décision d'investissement.

Cette méthode permet aux promoteurs d'analyser différents scénarios de développement afin de déterminer le plan d'utilisation du sol optimal offrant la plus grande valeur, également appelé « utilisation optimale ». Malgré ses nombreux avantages, la méthode résiduelle requiert une modélisation financière complexe et une expertise financière, ainsi qu'une compréhension approfondie des prévisions de prix de vente et de coûts, et des plans de développement des projets. Cette méthode est donc chronophage en raison de la collecte extensive de données de marché.

L'un des principaux problèmes des modèles d'évaluation foncière réside dans leur dépendance aux hypothèses, qui font que les résultats d'évaluation sont fortement influencés par des variables telles que les prévisions de revenus, les estimations de coûts et la durée du projet. Chaque méthode d'évaluation présente des avantages et des inconvénients, nécessitant une approche équilibrée pour concilier les valeurs.

Concernant l'impact de ces ajustements sur le marché, les experts de Savills ont déclaré que la régulation des prix fonciers afin de refléter la valeur marchande améliorerait l'efficacité, la transparence et la liquidité du marché immobilier. De plus, le prix d'indemnisation pour la libération des terrains destinés aux projets augmentera. Cela entraînera une augmentation du coût total de l'investissement initial du projet de développement, ce qui devrait entraîner une hausse des prix immobiliers du projet afin de garantir des profits aux investisseurs.

En outre, l’impôt sur le revenu sur le transfert des droits d’utilisation des terres a augmenté car il est calculé sur la base de la valeur marchande, ce qui contribue à augmenter les recettes du budget de l’État, fournissant ainsi des capitaux supplémentaires pour le développement des infrastructures.

« La loi foncière de 2024 apporte des changements révolutionnaires à l'évaluation foncière au Vietnam, favorisant l'efficacité, la transparence et une approche plus flexible et réactive de l'évaluation foncière. En ajustant les prix au marché et en renforçant le pouvoir de décision local, la nouvelle loi vise à améliorer le processus d'évaluation foncière, au bénéfice du marché et du budget de l'État », a déclaré Mme Giang.

Source : https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-bie-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html