מחירי הקרקעות נמצאים ב"תקופת קור", מחירי הדירות בדה נאנג בשמיים, האם יש קנוניה כדי להעלות את המחירים?

הגיע הזמן לקנות מגרשים כדי לנצל הזדמנויות; מחירי הדירות בדאנאנג בשמיים; דירות טוריות במחיר של מעל 30 מיליארד וונד שולטות בשוק... אלו חדשות הנדל"ן האחרונות.

חדשות נדל"ן אחרונות: מומחים צופים כי שוק הקרקעות יחווה שינויים משמעותיים החל מהרבעון השני של 2024. (מקור: CafeF)

הגיע הזמן לקנות קרקע כהשקעה.

לדברי מומחי נדל"ן רבים, משקיעים "צדים" באופן פעיל אחר קרקעות, ומנצלים את הירידה הנוכחית בשוק, מה שמקל על המשא ומתן. במקביל, משקיעים יכולים לנצל הזדמנויות לפני כניסתם לתוקף של חוק המקרקעין וחוק עסקי הנדל"ן, אשר צפויים לשנות באופן משמעותי את רמות המחירים של כל סוגי הנדל"ן.

לדברי מר וו הונג טאנג, מנהל שירותי ייעוץ ופיתוח פרויקטים בקבוצת DKRA, בסך הכל, שוק הקרקעות עדיין מתמודד עם קשיים רבים וההתאוששות אינה אחידה בין המגזרים השונים. למרות שהתקופה הקריטית ביותר התגברה וייתכן שתראה סימנים חיוביים יותר הן מבחינת היצע והן מבחינת ביקוש, הן מבחינת קלט והן מבחינת תפוקה, תקופה זו עדיין מהווה "נקודה קרה" עבור שוק הקרקעות.

מר טאנג ציין כי בארבעת החודשים הראשונים של השנה, עסקאות הקרקעות בדרום נותרו איטיות למדי. ברוב היישובים, מהו צ'י מין סיטי ועד לונג אן , דונג נאי, בין דואנג, או אפילו רחוק יותר כמו טיי נין ובין פואוק, מכירות הקרקעות נעו רק סביב 20-25% מהכמות המוצעת. אזורים רבים שחוו פריחה בשנים קודמות אינם רושמים כעת עסקאות כלל.

"התקנות החדשות המחמירות את חלוקת הקרקעות ופעילויות המכירה בחוק עסקי הנדל"ן המתוקן משמעותן ששוק הקרקעות יזדקק לזמן נוסף כדי להתאושש. לכן, הזמן המוקדם ביותר בו שוק הקרקעות יכול 'להפוך את כיוון השינוי' הוא סוף השנה, ועכשיו זה עדיין זמן טוב לחפש נכסים במחירים סבירים", ציין מר טאנג.

מר דין מין טואן, מנהל Batdongsan.com.vn באזור הדרום, חולק את אותה דעה וצופה כי חוק עסקי הנדל"ן המתוקן, לאחר שייכנס לתוקף באופן רשמי, יחמיר את התקנות בנוגע לחלוקת קרקעות ומכירתן, דבר שעלול להוביל לירידה נוספת בעניין במגרשי קרקע. מחירי הקרקעות יותאמו גם הם כלפי מטה, במיוחד עבור מגרשים גדולים יותר. עם זאת, בטווח הארוך, מחירי הקרקעות עשויים להמשיך לעלות והעסקאות יתחדשו. הסיבה לכך היא שמחירי הנדל"ן תלויים גם בגורמים אחרים כגון פיתוח תשתיות, צמיחה כלכלית והכנסות של אנשים.

"הגישה של 'כל סנטימטר של אדמה שווה זהב' משמעותה שהביקוש לבעלות על קרקע ולצבירת נכסים בקרב העם הווייטנאמי גבוה מאוד. לכן, מגרשים ימשיכו לקבל את תשומת הלב הרבה ביותר מצד הצרכנים בשנים הקרובות. בעלי מצב כלכלי יציב יכולים לשקול לקנות קרקעות כעת לצורך צבירה והשגת רווחים טובים בשנים הבאות", הוסיף מר טואן.

בהתייחס לשאלה האם להשקיע בקרקעות או לא, מומחים מציעים כי שוק הקרקעות יחווה שינויים משמעותיים החל מהרבעון השני של השנה. משקיעים המשתמשים במינוף פיננסי לא צריכים להשתתף כרגע. עם זאת, עבור משקיעים גדולים עם תזרים מזומנים חזק, עכשיו זה הזמן המתאים לחפש הזדמנויות.

טאונהאוסים במחירים של מעל 30 מיליארד וונד שולטים בשוק הו צ'י מין סיטי.

לפי Savills Vietnam, ברבעון הראשון של 2024, היצע הבתים הביתיים והווילות החדשות בהו צ'י מין סיטי היה מוגבל מאוד, עם 42 יחידות בלבד. היצע חדש זה הגיע מפרויקט אחד בלבד בעיר Thu Duc, עם מחירי מכירה של כ-10 מיליארד וונד ליחידה.

בנוגע לסיבות להיצע המוגבל בשלוש השנים האחרונות, מומחים מסאבילס וייטנאם סבורים כי הדבר נובע בעיקר ממכשולים משפטיים, המובילים לקיפאון של פרויקטים חדשים.

בשלושת החודשים הראשונים של 2024, ההיצע העיקרי של בתים דו-משפחתיים ווילות בהו צ'י מין סיטי הגיע ל-762 יחידות, ונשאר יציב לעומת הרבעון הקודם אך גדל ב-13% לעומת הרבעון הקודם. מוצרים במחירים מעל 30 מיליארד וונד היוו 76% מנתח השוק, ו-85% מההיצע העיקרי התרכז בעיר טו דוק.

סאבילס וייטנאם צופה כי בשלושת הרבעונים הנותרים של השנה, היצע הבתים הדו-משפחתיים והווילות בהו צ'י מין סיטי יגיע לכ-1,149 יחידות, בעיקר משלבים עתידיים של פרויקטים קיימים. רוב ההיצע העתידי יהיה בפלח הבתים הדו-משפחתיים, עם מחירי מכירה העולים על 20 מיליארד וונד ליחידה.

בינתיים, בהערכת שוק הבתים הדו-משפחתיים והווילות בהו צ'י מין סיטי והסביבה במחצית הראשונה של השנה, קבוצת DKRA סבורה כי הביקוש בשוק נותר נמוך, כאשר עסקאות מתרחשות בעיקר בקבוצת מוצרים במחיר של פחות מ-10 מיליארד וונד ליחידה. הו צ'י מין סיטי ובין דואונג הובילו את השוק, והיו אחראיות ליותר מ-80% מצריכת המוצרים העיקריים ברבעון.

לדברי מומחים מקבוצת DKRA, מחיר השוק העיקרי של בתים טוריים ווילות בהו צ'י מין סיטי והסביבה נותר גבוה, כאשר מחירים ממוצעים נעים בין 4.1 ל-27.8 מיליארד וינדיש וינדי ליחידה.

סקרים מראים כי היצע הבתים הדו-משפחתיים והווילות בהו צ'י מין סיטי מוגבל מאוד, מה שמעלה את מחירי הבתים. רוב היזמים עם נכסים זמינים כרגע רוצים למקם מחדש את מוצריהם ולמכור אותם במחירים גבוהים יותר מאשר בשנים קודמות. השוק ראה גם מקרים של בעלי פרויקטים ששיתפו פעולה כדי לנפח את המחירים באופן מלאכותי.

לדוגמה, הופעתו של פרויקט וילה סופר-יוקרתי בעיר תו דוק, עם מחיר מכירה של מעל 700 מיליארד וונד ליחידה, העלתה משמעותית את רמת המחירים של פרויקטים שכנים. לדוגמה, פרויקט שנמכר בעבר תמורת 15-17 מיליארד וונד ליחידה עלה כעת ל-20-25 מיליארד וונד ליחידה.

רוב הנכסים המוצעים למכירה הם בפלח היוקרה וממוקמים לאורך נהר האן.

דירות בדה נאנג יקרות.

בסוף מאי, שוק הדירות בדאנאנג רשם מחירים דומים לאלה שבהאנוי, והגיעו ל-150 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. רוב הפרויקטים החדשים ממוקמים במיקומים מרכזיים וטובים לאורך נהר האן.

פרויקט אחד הממוקם לאורך נהר האן, The Filmore, מתהדר בתג מחיר של יותר מ-100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, הכולל 206 דירות יוקרה בגדלים שבין 48 ל-125 מ"ר. הפרויקט מוסר כעת יחידות ללקוחות. דירת שני חדרי שינה בשטח של מעל 74 מ"ר ונוף לנהר מוצעת למכירה בכמעט 11 מיליארד דונג וייטנאמי, או 145 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. דירת פינה עם שלושה חדרי שינה בשטח של 152 מ"ר מתומחרת ב-23 מיליארד דונג וייטנאמי, השווה ערך ליותר מ-150 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

לידו נמצא פרויקט The Royal, שגם לו מחירים מופרזים. דירת 2 חדרי שינה בשטח של 77 מ"ר עולה 10 מיליארד דונג וייטנאמי, שווה ערך ל-129 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

בנוסף, פרויקט נוסף ברחוב טראן הונג דאו משתרע על פני 8 דונם וכולל 3 מגדלים עם למעלה מ-1,300 דירות, בגודל של 25.8 עד 112 מ"ר כל אחד. מחיר המכירה הצפוי נע בין 65 ל-100 מיליון דונג וייטנאמי.

פרויקט נוסף, סאן פונטה רזידנס, ממוקם גם הוא ברחוב טראן הונג דאו, כ-300 מטר מגשר הדרקון. בהתאם לקומת הקרקע ולנוף, מחיר המכירה של הדירות כאן נע בין 65 ל-100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. לדברי סוכני נדל"ן, הפרויקט כמעט אזל תוך מספר שבועות בלבד מהשקתו.

בינתיים, בפרויקטי הדירות פנומה 1 ופנומה 2 הממוקמים למרגלות גשר טראן טי לי, מחירן של דירות בקומות גבוהות עם נוף יפהפה נע גם הוא סביב 80-100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

על פי מחלקת הבנייה של העיר דא נאנג, ברבעון הראשון של 2024, מספר עסקאות הנדל"ן בעיר עמד על 2,117 דירות ובתים פרטיים, עלייה של 145% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023 ועלייה של 103.2% בהשוואה לרבעון הרביעי של 2023.

גב' וו קווי הוי, ראש מחלקת המכירות בקבוצת מין מין, אמרה כי שוק הדירות בדה נאנג חווה ספיגה טובה. חלק מהפרויקטים כבר מכרו 90% מהיחידות שלהם מאז השקתם. קונים מקומיים מהווים עד 40%.

לדברי גב' הוי, בהשוואה להאנוי והו צ'י מין סיטי, עליית מחירי הדירות בדאנאנג עדיין אינה משמעותית (7-10%). בנוסף, ריביות בנקאיות נמוכות הובילו לקוחות רבים עם כספים פנויים לבחור לרכוש דירות למגורים או להשקעה, מתוך כוונה להשכירן בהמשך, שכן רוב פרויקטי הדירות ממוקמים במיקומים נוחים, ליד נהרות, חופים ובאזורי התיירות המרכזיים של דאנאנג.

בנוגע לעניין המתמשך בדירות יוקרה במחירים של מאות מיליוני וונד, מר וו הונג טאנג, מנהל שירותי ייעוץ ופיתוח פרויקטים בקבוצת DKRA, הצהיר כי הדבר נובע ממחסור מתמשך בהיצע דירות בדאנאנג, כאשר רק 500 עד פחות מ-1,000 יחידות יוצאות לשוק מדי שנה. קרקע נקייה לפיתוח פרויקטים במרכז העיר ובסביבתה הולכת ואוזלת בהדרגה, ועלויות הקרקע נותרות גבוהות.

יתר על כן, רוב הפרויקטים המושקים מפותחים על ידי משקיעים גדולים ובעלי מוניטין, בעלי תיעוד משפטי מלא והתקדמות בנייה מהירה, מה שבונה אמון בקרב הקונים. כמו כן מיושמות מדיניות מכירה מועדפת רבות וצעדי תמיכה לעידוד הביקוש.

ההיתר לבניית המרתף של מגרש הגולף דוי קו בדה לאט בוטל.

ב-29 במאי, פרסמה מחלקת הבנייה של מחוז לאם דונג החלטה לבטל את היתר הבנייה למרתף בתוך פרויקט מגרש הגולף דוי קו בדה לאט, הנמצא בבעלות חברת המניות המשותפת הואנג ג'יה DL.

החלטה זו התקבלה על ידי משרד הבינוי לאחר שקבע כי המשקיע לא תיקן את חריגות הבנייה מההיתר בתוך מסגרת הזמן שצוינה במסמך הטיפול בהפרות שהוציאו הרשויות.

במקביל, העסק נדרש להחזיר את היתר הבנייה שהונפק בעבר. המועד האחרון לעשות זאת הוא 5 ימים, החל ממועד חתימת ההחלטה על ביטול היתר הבנייה.

אם המשקיע בבניין מגרש הגולף דוי קו בדה לאט לא יחזיר את היתר הבנייה כנדרש, הרשויות יוציאו החלטה לבטל את היתר הבנייה.

בהתאם לכך, בשנת 2023, מחלקת הבנייה של מחוז לאם דונג העניקה היתר למשקיע בפרויקט לבצע חלק ממרתף בניין שירותי הגולף בבניין מגרש הגולף דוי קו בדה לאט, בשטח של כ-2,639 מ"ר.

בעבר, במהלך בדיקה, גילו הרשויות הפרות רבות של תקנות בנייה והיתרי בנייה לא מורשים במתחם מגרש הגולף דוי קו בדא לאט. הפרות אלו תועדו והוטלו קנסות. כעת המשקיע עצר את הבנייה בפרויקט.

בנוגע לפרויקט זה, מחלקת משאבי הטבע והסביבה של לאם דונג קבעה לאחרונה כי כ-5,629 מטרים רבועים של אדמות יער מוגנות, בהן בנה המיזם מבנים באופן בלתי חוקי במסגרת הפרויקט, חסרים את הבסיס הדרוש להמרת ייעוד קרקע ולא יומרו לאדמות מסחריות או שירות.

לכן, המחלקה מציעה, וממתינה לחוות דעתה של ועדת העם המחוזית, להגיש דו"ח למועצת העם המחוזית, בבקשה להתאמה וביטול הפרויקט להמרת 5,629 מ"ר של אדמות יער מוגנות לאדמות מסחר ושירותים לצורך בניית בניין מועדון גולף.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-o-giai-doan-diem-lanh-gia-chung-cu-da-nang-cao-ngat-nguong-co-hien-tuong-bat-tay-nhau-day-gia-273347.html