מחירי הדירות מרקיעי שחקים, אך הכנסותיהם של תושבי האנוי עדיין מפגרות מאחור.

[מודעה_1]

מחירי הדירות מרקיעי שחקים, אך הכנסות תושבי האנוי עדיין מפגרות מאחור.

על פי דו"ח Savills Vietnam, הרבעון השני של 2023 הוא הרבעון ה-18 ברציפות שבו מחירי הדירות בהאנוי עלו. נכון לעכשיו, מחיר המכירה הממוצע של דירות ראשוניות בהאנוי עומד על 53 מיליון דונג וייטנאם למ"ר, עלייה של 73% בהשוואה לפני 4 שנים (2019).

גב' דו תו האנג, מנהלת בכירה במחלקת הייעוץ של סאבילס האנוי, הסבירה: העלייה המתמשכת במחירי דירות היסוד בהאנוי נובעת מהעלייה הגבוהה במחירי הקרקע ובעלויות הבנייה.

מחירי הדיור עולים אך הכנסתם של תושבי האנוי עדיין לא מספיקה, תמונה 1 — מחירי הדירות מרקיעי שחקים, בעוד שהכנסות תושבי האנוי מפגרות. (צילום: TTX)

בנוסף, הצורך להשקיע בשיפור איכות המוצרים והתשתיות והתשתיות הסובבות, ובפרויקטים פנימיים, מוביל גם לכך שמחירי השוק הראשוני, או מחירי פרויקטים שהושקו לאחרונה, תמיד גבוהים מרמת השוק הכללית של דירות למכירה.

על פי מחקר של Savills, הביקוש לדיור בהאנוי ממשיך לעלות מדי שנה עקב העלייה המתמדת בהגירה. בנוסף, התחזית היא שבין 2023 ל-2025 יהיו בהאנוי 157,000 משקי בית נוספים.

עם זאת, היצע הדירות נמוך מאוד, כאשר צפויים להיפתח למכירה בעתיד רק 59,000 דירות מכל הסוגים, 9,000 בתים נמוכים ו-18,700 בתים ציבוריים. קיים מחסור של 70,300 בתים.

דו"ח סאבילס מראה כי האנוי שואפת להגיע להכנסה ממוצעת לנפש של 150 מיליון דולר לשנה בשנת 2023. בהשוואה לשנת 2019, קצב צמיחת ההכנסה הממוצע הוא 6% לשנה. בינתיים, קצב צמיחת מחירי הדירות משנת 2019 ועד המחצית הראשונה של 2023 הוא 13% לשנה.

גב' האנג ציינה כי המציאות היא שצמיחת ההכנסה הממוצעת לנפש בהאנוי נמוכה מצמיחת מחירי הדירות. זוהי דוגמה המראה שאנשים יחזיקו בבתים למשך זמן רב יותר אם פער זה יגדל.

"אם שני המספרים הללו לא יתקרבו זה לזה, הדבר יהפוך את בעלות על בית עבור אנשים באופן כללי, אלו המתגוררים בהאנוי ואלו ממחוזות אחרים שרוצים שיהיה להם בית בהאנוי לעבודה או עבור ילדיהם לקשה יותר ויותר", אמרה גב' האנג.

שלא לדבר על מוצרי דיור נמוכים, כאשר המחיר גבוה, קונים ישקלו גם את סבירות המחיר וכן את ההתאמה לערך האמיתי של המוצר או לא. מכאן, החלטת הקונה תהיה איטית וארוכה יותר.

פלח נדיר בהנחה, אבל לא להמונים

בניגוד לפלח הדירות, פלח הווילות והבתים המדורגים מתכוונן מעט כלפי מטה. באופן ספציפי, המחיר העיקרי של וילות ירד ב-10% לעומת הרבעון הקודם, ל-100 מיליון דונג וייט למ"ר של קרקע שלא נמכרה במה לינה. מחירי בתי המסחר ירדו ב-7% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, מחירי הבתים המדורגים רשמו עלייה של 4% לעומת הרבעון הקודם, והגיעו ל-173 מיליון דונג וייט למ"ר. למרות הירידה, זהו אינו פלח עבור הרוב בגלל המחיר הגבוה.

גב' האנג אמרה כי הירידה במחירי הווילות והבתים הדו-משפחתיים נובעת מפרויקטים מרוחקים מהמרכז שהושקו במחירים סבירים, מה שגורם גם לירידה ברמת השוק.

במציאות, מחירם של מקטעי הבנייה הנמוכים עדיין גבוה, במיוחד באזורים הסמוכים לכביש הטבעת 2 וכביש הטבעת 3 של האנוי, באזורים מפותחים עם תשתית חברתית יציבה ותכנון תשתיות תנועה, ובאזורים עם צפיפות אוכלוסין גבוהה.

מחירי הדיור עולים אך הכנסתם של תושבי האנוי עדיין לא מספיקה, תמונה 2 — וילות הן פלח נדיר עם הנחות מחירים, אך לא עבור הרוב. (צילום: DP)

לדברי גב' האנג, בשוק הווילות והטאונהאוסים, מוצרים במחירים סבירים ופרויקטים מתוכננים היטב עדיין מושכים קונים. הדבר בא לידי ביטוי בעובדה שעסקאות בפלח הבנייה הנמוך בהאנוי נטו להשתפר לאחר רבעון ראשון קודר, עם 106 יחידות שנמכרו, עלייה של 20% לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

"זהו אחד הסימנים החיוביים שנרשמו בסוף הרבעון השני של 2023, כאשר בשוק ישנם פרויקטים נמוכי קומה עם מוצרים המוצעים במחירים של כ-10 מיליארד וונד ליחידה", אמרה גב' האנג.

על פי הרבעון השני של 2023 בהאנוי, פרויקטים במחירים ראשוניים מתחת ל-10 מיליארד וונד היוו 39% מהעסקאות, דירות במחירים שבין 10 ל-20 מיליארד וונד היוו 28% ודירות מעל 30 מיליארד וונד היוו רק 13%. הנתונים מראים שככל שמחיר המוצר סביר יותר, כך שיעור המכירה טוב יותר.

ההיצע הראשוני מוגבל, אך היתרון עבור קוני בתים בשוק האנוי כיום הוא שהם יכולים לבחור בשוק המשני - עם מוצרים רבים שפותחו מראש, מובטחים כחוק ובעלי מחירים סבירים יותר. בתנאים הנוכחיים, מחיר השוק המשני עדיין תחרותי בהשוואה לשוק הראשוני.

בדרך כלל, מוצרים נמוכים, על פי סאבילס ברבעון השני של 2023, היצע משני הוא בעל מחיר נמוך ב-20% מיחידות ראשוניות. בשוק הראשוני אין הרבה אפשרויות בעוד שבשוק המשני יש יותר אפשרויות מבחינת מחיר, למרות שהמוצר כבר אינו חדש, בתמורה, הקונים יכולים להיות מוכנים לשימוש או להשתמש בו באופן מיידי.

בפרט, לאחרונה, קידמה האנוי את חלוקת ההשקעות הציבוריות. זהו גורם חיובי לקידום הפעילות הכלכלית של האנוי בכלל ופעילויות אחרות, כולל עסקי נדל"ן בפרט.

עם תחילת בנייתו לאחרונה של כביש טבעת 4, צפוי כי הוא יגביר את הפיתוח באזורים פרבריים כמו מה לין, דאן פואנג, הואאי דוק, סוק סון, הא דונג, טאנה אואי וטאנה טרי כאשר כביש טבעת 4 ייפתח לתנועה בשנת 2027. היצע הדיור באזורים סביב כביש טבעת 4 צפוי לגדול ב-36% בהשוואה להווה.

ברגע שהתשתית תפותח באופן סינכרוני, היא תתמוך בהיצע ביקוש מאוזן בכל האזורים. בעזרת תחבורה נוחה, אנשים הזקוקים לכך יהיו מוכנים לעבור לאזורים עם מחירים סבירים יותר.

"זה נחשב לאחד הגורמים שפתרו את הבעיה שלאחרונה, אזור מרכז העיר או האזור הסמוך לכביש הטבעת 3 של שוק האנוי יצר רמות מחירים גבוהות חדשות, מה שגרם למכשולים ליכולתם של אנשים לגשת לרכישת דירה", העיר גב' האנג.

[מודעה_2]
מָקוֹר