מחירי הדירות מרקיעים שחקים, ועולים בהרבה על ערכן האמיתי, ופלח זה צפוי להניב את התשואות הטובות ביותר בשנת 2025.

מחירי הדירות עולים בהרבה על ערכן האמיתי, עסקאות עולות על אלו של בתים טוריים ומגרשים, ודירות במרכז האנוי מבטיחות את התשואות הטובות ביותר בשנת 2025... אלו חדשות הנדל"ן האחרונות.

מחירי הדירות הראשוניות עולים בהתמדה ואינם מראים סימני עצירה, הם מניעים ותחזקו מחירי דירות משניות גבוהים שעולים בהרבה על ערכן האמיתי. (צילום: לין אן)

3 הערים עם הצמיחה הגבוהה ביותר בשנת 2024

על פי דו"ח של איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), שוק הנדל"ן בשנת 2024 עבר את השלב הקשה ביותר שלו.

בסך הכל בשנת 2024, רשם השוק כ-81,000 מוצרים שהוצעו למכירה, עלייה של למעלה מ-40% בהשוואה לשנת 2023. מתוכם, 65,376 היו מוצרים חדשים, פי שלושה בערך מאשר בשנת 2023 אך רק כ-7% מהמספר בשנת 2018. ברבעון הרביעי של 2024 בלבד, רשם השוק 28,000 מוצרים חדשים שהוצעו למכירה, כפול מהמספר מהרבעון הקודם ופי ארבעה מהמספר באותה תקופה בשנת 2023.

נפחי העסקאות בשנת 2024 המשיכו לגדול בהתמדה ככל שההיצע השתפר. בסך הכל בשנת 2024, השוק כולו רשם מעל 47,000 עסקאות מוצלחות, השווה ערך לשיעור ספיגה של 72%.

ראוי לציין כי קטגוריית הדירות חוותה עלייה חדה במחירים בשווקים רבים. על פי מחקר של VARS שנערך על 150 פרויקטים נבחרים, עד סוף 2024, מחיר המכירה הממוצע בהאנוי עלה ב-72.4% בהשוואה לרבעון השני של 2019. אחריה הגיעה דא נאנג עם עלייה של 49.9%, בעוד שהו צ'י מין סיטי חוותה עלייה איטית יותר של כ-34.3%.

מחירי השוק הראשוני עולים בהתמדה ואינם מראים סימני עצירה, הם מניעים ונותנים שמירה על מחירי דירות גבוהים בשוק המשני העולים בהרבה על ערכם האמיתי.

יחד עם זאת, מחירן של מגרשים מחולקים עם תיעוד משפטי מלא התאושש וצמח בחדות על רקע ירידה בהיצע הקרקעות עקב תקנות מחמירות יותר על חלוקת קרקעות ומכירתן. בפרט, מגרשים בעלי ערך נמוך, במחיר של פחות מ-30 מיליון וונד/מ"ר בערים עם תשתית מפותחת או פיתוח מתוכנן, מבוקשות מאוד, כאשר המחירים עלו ב-15% בהשוואה לסוף השנה הקודמת.

דו"ח VARS מצביע גם על כך שמשקיעים נוטים לחפש קרקעות למגורים בפרברים ובערים עם מחירים סבירים ופוטנציאל צמיחה משמעותי הודות ליתרונות של תשתיות ותכנון עירוני, בעוד שמחירי הקרקעות למגורים בשתי הערים הגדולות האנוי והו צ'י מין סיטי עלו בהתמדה והגיעו לרמות גבוהות חדשות, העולות על הנגישות של רוב הלקוחות.

מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, ציין כי שוק הנדל"ן עדיין מתקדם באופן חיובי. הנזילות בשוק נוטה לרדת מעט בפלח היוקרתי אך נותרת יציבה עם מוצרי דיור העונים על צרכי הדיור האמיתיים ובעלי מחירים סבירים.

VARS מאמינה שכדי שהשוק יתאושש ויתפתח בכיוון בטוח, בריא ובר קיימא, על המשקיעים להבטיח שהמחירים תואמים את כוח הקנייה של השוק, במקום להתמקד ברווחים לטווח קצר.

שני מקטעים ימשכו עניין של משקיעים.

לדברי מר טראן קוואנג טרונג, מנהל פיתוח עסקי של OneHousing, עקב שינויים במדיניות מקרו-כלכליות, תוכניות פיתוח פרויקטים והשקות מוצרים על ידי משקיעים, שוק הנדל"ן בשנת 2025 יכלול שני פלחים שימשכו את תשומת ליבם של משקיעים.

ראשית, ישנן דירות, אשר יענו על הצרכים של משקיעים בעלי תזרים מזומנים ומשקיעים המחפשים עליית מחיר. דירות הן פלח בעל מחיר כולל מתון, מה שהופך אותן לנגישות למשקיעים רבים, והביקוש לדירות בעתיד נותר גבוה מאוד. בהתחשב באותה רמת השקעה, דירות מפגינות ערך עדיף בהשוואה לבתים דו-משפחתיים ונכסי קרקע מבחינת תשואה על השכירות ועליית מחיר.

על פי מרכז מחקרי השוק ותובנות הלקוחות של OneHousing, לפני הרבעון הראשון של 2024, יחס העסקאות בין דירות למגרשים בהאנוי היה כ-40-60%. עם זאת, החל מהרבעון השני של 2024, עם העלייה המהירה בביקוש למוצרי דירות, איזון זה התהפך - כאשר עסקאות הדירות עלו על אלו של מגרשי קרקע.

הפלח השני, אליו מכוונים משקיעים רבים, הוא נכסים נמוכים בפרויקטים גדולים, או מגרשים עם תשתית מפותחת שניתן לפתח ליחידות מגורים. גם בשוק בשנת 2025 יוקצה נתח גדול יותר לפלח זה.

המומחה ממליץ למשקיעים לשקול היטב את ההון שלהם בעת כניסתם לשוק בשלב זה, ולקבוע השקעה לטווח ארוך של שנתיים עד שלוש שנים ממועד הרכישה ועד קבלת הנכס. לחלופין, עליהם לקנות במטרה להחזיק נכסים או לייצר הכנסות משכירות, במקום לעסוק בהשקעות ספקולטיביות לטווח קצר, שכן זוהי צורת השקעה מסוכנת ביותר ולא בת קיימא.

איזה פלח יניב את הרווחים הטובים ביותר בשנת 2025?

מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, מאמין שדירות במרכז האנוי הן אופציה שמשקיעים יכולים לשקול. לקו מוצרים זה מאפיינים רבים הקובעים במידה רבה את רווחיות ההשקעה.

לדברי יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, בתקופה שבין 2018 ל-2023, היצע הדירות במרכז האנוי נותר נמוך באופן עקבי, יחד עם ירידה כללית בהיצע ברחבי האנוי. עד 2024, היצע הדירות בהאנוי החל לגדול שוב, אך התרכז בעיקר באזורים פרבריים, הרחק ממרכז העיר, והיווה יותר מ-90%.

היצע הדירות באזור המרכז, כולל רובעי הואן קיאם, בה דין, דונג דה וחאי בה טרונג, נותר דל מאוד. נתונים ראשוניים לשנת 2024 מצביעים על כך שבאזור המרכז יושקו רק כ-400 יחידות דיור חדשות, עם 3 פרויקטים חדשים בלבד, המהווים רק כ-30% מהנתון של 2023.

היצע הדירות ברובעים המרכזיים של האנוי נותר נמוך והופך לנדיר יותר ויותר עקב הידלדלות הקרקע הזמינה לפיתוח ותקנות מחמירות לגבי גובה וצפיפות הבנייה, מה שמביא להיצע מוגבל הנכנס לשוק. בפרט, מחירי הנדל"ן באזור המרכזי נמצאים במגמת עלייה, המונעת על ידי ביקוש חזק מפיתוח כלכלי ועירוני. מחיר הדירה הממוצע בארבעת הרובעים המרכזיים של האנוי הוכפל מתחילת 2019, ועולה ב-30% על העלייה הממוצעת בעיר כולה. מבין אלה, רובעי האי בה טרונג ודונג דה חוו את עליות המחירים הטובות ביותר בחמש השנים האחרונות.

פרויקטים חדשים שהושקו בשלוש השנים האחרונות חוו גם הם עליות מחירים מתמשכות, כ-10% לאחר כל שלב מכירה. באופן ספציפי בשנת 2024, פרויקטים חדשים של דירות יוקרה שהושקו באזור המרכז רשמו מחירים נפוצים החל מ-125 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

דירות שירות מתומחרות בכ-88 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר (לא כולל מע"מ ודמי תחזוקה). מחירי השכירות עולים במהירות, ועולים על העלייה הכוללת בשוק, הן בשל מגמות כלליות והן בשל מחסור, ומוערכים בכ-15% יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד.

לדברי מר דין, הביקוש לדירות, הן להשקעה והן למגורים, באזור המרכז נותר גבוה באופן עקבי, במיוחד לנכסי יוקרה. ההיצע הראשוני מוגבל ונספג היטב עם שחרור יחידות חדשות בקבוצות קטנות.

שיעור הקליטה הראשוני של היצע חדש בשנת 2024 מוערך ב-50%. שיעור התפוסה של דירות להשכרה נותר באופן עקבי מעל 80% ומראה מגמת עלייה מתמדת. עסקאות באזור מתרחשות בעיקר בשוק המשני עקב היצע ראשוני מוגבל.

מר דין הדגיש כי ארבעת המחוזות המרכזיים של הואן קיאם, בה דין, דונג דה וחאי בה טרונג תמיד מבוקשים על ידי משקיעים בשל מיקומם המעולה והתשתית החברתית המודרנית והאיכותית שלהם. מחוזות אלה הם גם ביתם של מטות עסקים גדולים, תאגידים ושגרירויות.

כתוצאה מכך, לנכסים הממוקמים באזורים אלה יש גישה נוחה למסעדות, בתי קפה, קניונים, בתי חולים בינלאומיים ומקומות בילוי, מה שנותן מענה לצרכים של שוכרים יוקרתיים. בפרט, התכנון עבור ארבעת המחוזות המרכזיים עד 2030, עם חזון לשנת 2050, שואף ליצור אזור המאגד יחד מרחבי מגורים איכותיים רבים, ובכך ליצור סביבת מגורים אידיאלית עבור התושבים.

קרקעות שנמכרו במכירה פומבית באזורים הגובלים בהאנוי נמכרו במחיר הגבוה ביותר, ועבר את 76 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

מרכז פיתוח הקרקעות של מחוז קווק אואי, בשיתוף פעולה עם חברת המכירות הפומביות המשותפת מספר 5 - לאומית, מכר לאחרונה בהצלחה 26 חלקות אדמה (LK2, LK6) באזור המכירה הפומבית של זכויות שימוש בקרקע DG31/2019 בכפר ין קוואן, קומונת טאן פו, מחוז קווק אואי (האנוי).

חלקות הקרקע המוצעות למכירה פומבית נעות בגודלן בין 73.2 ל-101.5 מ"ר, עם מחיר התחלתי של 4.7 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

לאחר כמעט 14 שעות, המכירה הפומבית של 26 חלקות אדמה הושלמה בהצלחה. ההצעה הזוכה הגבוהה ביותר הייתה 76.7 מיליון דונג וייט למ"ר, פי 16 בערך ממחיר ההתחלה, בעוד שהנמוכה ביותר הייתה 40.7 מיליון דונג וייט למ"ר, גבוה פי 8.6 ביותר ממחיר ההתחלה.

מחוז קווק אואי גייס כמעט 133 מיליארד דונג וייטנאמי במכירה פומבית זו, הפרש של למעלה מ-121 מיליארד דונג וייטנאמי בהשוואה למחיר ההתחלה.

מוקדם יותר בנובמבר, מחוז קווק אואי מכר בהצלחה עשרות חלקות אדמה בכפר ין קוואן, בקומונה טאן פו. ההצעה הזוכה הגבוהה ביותר הייתה 94.7 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר והנמוכה ביותר הייתה 70.7 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

על פי ועדת העם של מחוז קווק אואי, בשנת 2024, המחוז ארגן בהצלחה 7 מכרזים ב-6 פרויקטים, שכללו 161 חלקות אדמה בשטח של מעל 14,920 מ"ר. סך ההצעות הזוכות הסתכם ביותר מ-825.3 מיליארד דונג וייטנאמי.

בינואר הקרוב, חברת המכירות הפומביות הלאומית המשותפת מספר 5, בתיאום עם מרכז פיתוח קרן הקרקעות של מחוז קווק אואי, תמשיך למכרז את הזכות להשתמש ב-26 חלקות אדמה (אזורי LK1, LK2) שהן נכסי הוועדה העממית של מחוז קווק אואי.

26 מגרשים מוצעים למכירה פומבית כחלק מפרויקט בניית תשתיות עבור אזור המכירה הפומבית של זכויות שימוש בקרקע DG 31 בכפר ין קוואן, בקומונה טאן פו, במחוז קוק אואי.

גודל החלקות נע בין 85 ל-122 מ"ר. המחיר ההתחלתי הוא 4.7 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר; שווה ערך ל-399.5 מיליון עד למעלה מ-573 מיליון דונג וייטנאמי לחלקה.

המועד האחרון למכירה וקבלת מסמכי המכירה הפומבית הוא השעה 17:00 ב-15 בינואר.

המכירה הפומבית תתקיים באמצעות מספר סבבים של הצבעה ישירה, עם מינימום של שישה סבבים חובה. תהליך ההצבעה מסתיים כאשר אף אחד לא יגיש הצעה נוספת. ההצעות יהיו ברמת עלייה. המכירה הפומבית תתקיים בבוקר ה-18 בינואר.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html