מחירי הדירות מרקיעים שחקים, ועולים בהרבה על ערכן האמיתי. מגזר זה צפוי להביא את הרווחים הטובים ביותר בשנת 2025.

מחירי הדירות עולים בהרבה על הערך האמיתי, העסקאות עולות על דירות מגורים, דירות במרכז האנוי מבטיחות להביא את הרווחים הטובים ביותר בשנת 2025... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

מחיר המכירה של דירות ראשוניות עולה בהתמדה ואינו מראה סימני עצירה, מה שיוצר כוח מניע לשמירה על רמת מחירים גבוהה של דירות משניות, העולה בהרבה על הערך האמיתי. (צילום: לין אן)

3 הערים עם הצמיחה הגבוהה ביותר בשנת 2024

על פי דו"ח של איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS), שוק הנדל"ן בשנת 2024 עבר את התקופה הקשה ביותר שלו.

בשנת 2024, השוק כולו רשם כמעט 81,000 מוצרים למכירה, עלייה של יותר מ-40% בהשוואה לשנת 2023. מתוכם, היו 65,376 מוצרים חדשים למכירה, פי 3 בערך בהשוואה לשנת 2023 אך רק כ-7% בהשוואה לשנת 2018. ברבעון הרביעי של 2024 בלבד, השוק רשם 28,000 מוצרים חדשים למכירה, פי 2 בהשוואה לרבעון הקודם ופי 4 בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023.

נפח העסקאות בשנת 2024 ממשיך לגדול בהתמדה ככל שההיצע משתפר. בשנת 2024, כלל השוק רשם יותר מ-47,000 עסקאות מוצלחות, המקבילות לשיעור ספיגה של 72%.

ראוי לציין כי קצב עליית המחירים של פלח הדירות בשווקים רבים חזק. על פי מחקר של VARS על 150 פרויקטים נבחרים, עד סוף 2024, מחיר המכירה הממוצע בהאנוי עלה ב-72.4% בהשוואה לרבעון השני של 2019. דא נאנג עקבה אחריה עם עלייה של 49.9% בעוד שהו צ'י מין סיטי חוותה עלייה איטית יותר של כ-34.3%.

מחירי הדירות הראשוניות עולים ברציפות ואינם מראים סימני עצירה, מה שיוצר כוח מניע לשמירה על מחירי דירות משניות ברמה גבוהה, הרבה מעבר לערך האמיתי שלהן.

יחד עם זאת, מחירן של מגרשים, המחולקים לחלקות, עם מסמכים משפטיים מלאים, התאושש גם הוא וצמח בחדות בהקשר של ירידה בהיצע הקרקעות עקב החמרת התקנות על חלוקת קרקעות ומכירתן. בפרט, מגרשים בעלי ערך נמוך, מתחת ל-30 מיליון וונד/מ"ר בערים עם תשתית מפותחת או תוכניות פיתוח, מבוקשות כאשר המחירים עלו ב-15% בהשוואה לסוף השנה שעברה.

הדו"ח של VARS ציין גם כי משקיעים נוטים לחפש קרקעות למגורים בפרובינציות ובערים בפרברים במחירים סבירים ועם פוטנציאל צמיחה רב הודות ליתרונות של מערכת התשתיות, התכנון העירוני... בעוד שמחירי הקרקעות למגורים בשתי ערים מיוחדות, האנוי והו צ'י מין סיטי, עלו בהתמדה והגיעו לרמה גבוהה חדשה, מעבר לנגישות של רוב הלקוחות.

מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, ציין כי שוק הנדל"ן עדיין מתקדם באופן חיובי. הנזילות בשוק נוטה לרדת מעט בפלח היוקרתי אך נותרת יציבה עם מוצרי דיור העונים על צרכי הדיור האמיתיים ובעלי ערכים סבירים.

VARS מאמינה שכדי שהשוק יתאושש ויתפתח בכיוון בטוח, בריא ובר קיימא, על המשקיעים להבטיח שהמחירים מתאימים לכוח הקנייה של השוק, במקום להתמקד ברווחים לטווח קצר.

שני מקטעים יעניינו משקיעים

לדברי מר טראן קוואנג טרונג, מנהל פיתוח עסקי של OneHousing, כתוצאה משינויים במדיניות מאקרו, תוכניות פיתוח פרויקטים והשקות מוצרים על ידי משקיעים, שוק הנדל"ן בשנת 2025 יכלול שני פלחים שיעניינו משקיעים.

ראשית, מוצר הדירות, זהו המוצר שיענה על צרכי השקעות תזרים מזומנים או השקעה הממתינה לעליית מחירים. דירות הן פלח עם מחיר כולל מתון, אנשים רבים יכולים להשתתף בהשקעות, בנוסף, הביקוש למוצרי דירות בעתיד עדיין גבוה מאוד. אם לוקחים בחשבון את אותה רמת השקעה, מוצרי דירות מציגים ערכים עדיפים בהשוואה לבתים טוריים ומוצרי קרקע למגורים מבחינת תשואה על השכירות וקצב עליית המחירים.

לפי מרכז OneHousing למחקר שוק ותובנות לקוחות, החל מהרבעון הראשון של 2024 ואילך, יחס העסקאות בין דירות לקרקעות למגורים בהאנוי היה כ-40-60. עם זאת, החל מהרבעון השני של 2024 עם העלייה המהירה בביקוש למוצרי דירות, איזון זה שינה כיוון - כאשר עסקאות הדירות עלו על אלו של בתים טוריים למגורים.

הפלח השני שאליו משקיעים רבים מכוונים הוא מוצרים נמוכים בפרויקטים, פרויקטים גדולים, או מוצרי קרקע עם תשתית השקעה טובה, שיכולים ליצור יחידות מגורים. השוק בשנת 2025 גם "יחלק את העוגה" בגדול יותר עבור פלח זה.

המומחה ממליץ למשקיעים כיום, כאשר הם משתתפים בשוק, לחשב בקפידה את מקור ההון, לקבוע השקעה לטווח ארוך של שנתיים עד שלוש שנים ממועד הרכישה ועד קבלת הבית. או לקנות במטרה לאחסן נכסים או לנצל תזרים מזומנים משכירות, במקום להשתתף בהשקעה "גלישה" לטווח קצר, מכיוון שמדובר בהשקעה מסוכנת ביותר ולא בת קיימא עבור השוק.

איזה פלח ייתן את הרווח הטוב ביותר בשנת 2025?

מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, אמר כי דירות במרכז האנוי הן אופציה שמשקיעים יכולים לשקול. לקו מוצרים זה מאפיינים רבים הקובעים במידה רבה את רווחיות ההשקעה.

יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם אמר כי בתקופה שבין 2018 ל-2023, היצע הדירות באזור מרכז האנוי המשיך להישאר נמוך יחד עם הירידה הכללית בהיצע בהאנוי. עד שנת 2024, היצע הדירות בהאנוי החל לגדול שוב אך התרכז בעיקר באזורים פרבריים, הרחק מהמרכז, והיווה יותר מ-90%.

היצע הדירות באזור המרכז, כולל רובעי הואן קיאם, בה דין, דונג דה והאי בה טרונג, עדיין דל מאוד. נתונים ראשוניים לשנת 2024 מראים כי באזור המרכז יירשמו רק כ-400 מוצרים למכירה, עם 3 פרויקטים חדשים למכירה, רק כ-30% משנת 2023.

היצע הדירות ברובעי הליבה של האנוי נותר תמיד נמוך והוא הולך ונדיר יותר ויותר, עקב מדולדל ההולך וגובר של קרן הקרקע לפיתוח פרויקטים ותקנות מחמירות לגבי גובה וצפיפות בנייה, מה שהופך את ההיצע בשוק לדחוק יותר ויותר. בפרט, מחירי הנדל"ן באזור המרכז נמצאים במגמת עלייה עם ביקוש גדול מפיתוח כלכלי ועירוני. מחיר הדירה הממוצע ב-4 הרובעים המרכזיים של האנוי הוכפל בהשוואה לתחילת 2019, גבוה ב-30% מהעלייה הממוצעת של כלל האנוי. בפרט, האי בה טרונג ודונג דה הם שני הרובעים עם קצב עליית המחירים הטוב ביותר ב-5 השנים האחרונות.

פרויקטים חדשים שהושקו בשלוש השנים האחרונות הותאמו גם הם באופן רציף כדי לעלות את המחירים, כ-10% לאחר כל שלב השקה. בשנת 2024 לבדה, פרויקטים חדשים של דירות יוקרה שהושקו באזור המרכז מציעים מחירים רגילים החל מ-125 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

דירות שירות עולות כ-88 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר (לא כולל מע"מ ודמי תחזוקה). מחירי השכירות של דירות עולים במהירות, גבוהים מהעלייה הכללית של השוק כולו, הן בשל המגמה הכללית והן בשל המחסור, וההערכה היא כי הן יעלו בכ-15% באותה תקופה.

לדברי מר דין, הביקוש לדירות, כולל נדל"ן להשקעה באזור המרכז, נשמר תמיד ברמה גבוהה, במיוחד למוצרי יוקרה. ההיצע הראשוני אינו רב, ונספג היטב עם השקות "טיפה אחר טיפה".

שיעור הקליטה הראשוני של היצע חדש בשנת 2024 מוערך ב-50%. שיעור התפוסה של דירות להשכרה עומד תמיד מעל 80% ונמצא במגמת עלייה מתמדת. עסקאות באזור מתרחשות בעיקר בשוק המשני עקב היצע ראשוני מוגבל.

מר דין הדגיש כי ארבעת המחוזות המרכזיים של הואן קיאם, בה דין, דונג דה והאי בה טרונג תמיד מבוקשים על ידי משקיעים בזכות מיקומם המעולה ומערכת התשתיות החברתיות המודרנית והאיכותית ביותר בבירה. זה גם המקום שבו ממוקמים מטה של ​​חברות גדולות, תאגידים ושגרירויות.

כתוצאה מכך, לנדל"ן הממוקם באזורים אלה יש גישה נוחה למסעדות, בתי קפה, קניונים, בתי חולים בינלאומיים ואזורי בילוי, המתאימים לצרכים של שוכרים יוקרתיים. בפרט, תכנון של 4 רובעים מרכזיים עד 2030, עם חזון לשנת 2050, שואף ליצור אזור זה עם מרחבי מגורים איכותיים רבים שייצרו סביבת מגורים אידיאלית לתושבים.

קרקע נמכרת במכירה פומבית ברובע פרברי האנוי במחיר הגבוה ביותר מעל 76 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר

מרכז פיתוח קרן הקרקעות של מחוז קווק אואי, בשיתוף פעולה עם חברת המכירות הפומביות הלאומית מספר 5, מכר בהצלחה 26 חלקות אדמה (אזורים LK2, LK6) באזור המכירה הפומבית של הקרקע עבור זכויות שימוש בקרקע DG31/2019 כפר ין קוואן, קומונת טאן פו, מחוז קווק אואי (העיר האנוי).

שטח הקרקעות המוצעות למכירה פומבית הוא 73.2-101.5 מ"ר, עם מחיר התחלתי של 4.7 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

לאחר כמעט 14 שעות, המכירה הפומבית של 26 מגרשים הסתיימה בהצלחה. מתוכם, המגרש עם המחיר הגבוה ביותר היה 76.7 מיליון דונג וייט למ"ר, גבוה פי 16 בערך ממחיר ההתחלה, והנמוך ביותר היה 40.7 מיליון דונג וייט למ"ר, גבוה פי 8.6 ביותר ממחיר ההתחלה.

סכום הכסף שגבה מחוז קוק אואי ממכירה פומבית זו היה כמעט 133 מיליארד דונג וייטנאמי, הפרש של יותר מ-121 מיליארד דונג וייטנאמי מהמחיר ההתחלתי.

בעבר, בנובמבר, מחוז קווק אואי מכר בהצלחה עשרות מגרשים בכפר ין קוואן, בקומונה טאן פו. המגרש עם המחיר הגבוה ביותר היה 94.7 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר והנמוך ביותר היה 70.7 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

על פי ועדת העם של מחוז קווק אואי, בשנת 2024, המחוז ארגן בהצלחה 7 מכרזים ב-6 פרויקטים עם 161 חלקות אדמה, בשטח של מעל 14,920 מ"ר. סכום המכירה הפומבית הזוכה היה מעל 825.3 מיליארד דונג וייטנאמי.

בינואר הקרוב, חברת המכירות הפומביות הלאומית מספר 5 למניות משותפות, בתיאום עם מרכז פיתוח קרן הקרקעות של מחוז קווק אואי, תמשיך לארגן את המכירה הפומבית של זכות השימוש ב-26 חלקות אדמה (אזורי LK1, LK2) שהן נכסי הוועדה העממית של מחוז קווק אואי.

26 חלקות אדמה המוצעות למכירה פומבית שייכות לפרויקט בניית תשתית טכנית לאזור מכירה פומבית של קרקעות עבור זכויות שימוש בקרקע ב-DG 31, כפר ין קוואן, קומונה טאן פו, מחוז קוק אואי.

גודל המגרשים נע בין 85 ל-122 מ"ר. מחיר התחלתי הוא 4.7 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר; שווה ערך ל-399.5 מיליון עד למעלה מ-573 מיליון דונג וייטנאמי למגרש.

זמן למכירה וקבלת מסמכי מכירה פומבית עד השעה 17:00 ב-15 בינואר.

המכירה הפומבית תתקיים באמצעות הצבעה ישירה במספר סבבים ולפחות 6 סבבי חובה. ההצבעה הישירה במספר סבבים תסתיים כאשר אף אחד אחר לא יגיש הצעה. שיטת ההצעות היא עולה. המכירה הפומבית תתקיים בבוקר ה-18 בינואר.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html