האנוי משעה באופן מתמשך מכירות פומביות של קרקעות, משקיעים "מהססים" לפני חלוקת קרקעות ותנאים להכרה בבעלות על בית.

האנוי משעה לפתע את המכירות הפומביות של חלקות קרקע רבות, אמון הקונים קודר את שוק הקרקעות, יישום "מקדם K" על מחירי קרקעות עלול "לפספס" פרויקטים גדולים רבים... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

דוחות שפורסמו לאחרונה על ידי יחידות מחקר רבות בתחום הנדל"ן מראים כי מהרבעון השני של 2022 ועד לרבעון השני של 2023, תחום הקרקעות עדיין חווה רמת עניין קודרת מאוד. (מקור: טיאן פונג)

השעיה רצופה של מכירות פומביות של קרקעות

לאחרונה, מחוז דונג אנה (העיר האנוי) פרסם באופן שוטף הודעות על השעיה זמנית של ארגון מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע במסגרת פרויקט בניית תשתית טכנית עבור אזור מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע בקומונת ואן הא, מחוז דונג אנה.

באופן ספציפי, ב-21 ביולי, חברת המכירות הפומביות Lac Viet וחברת המכירות הפומביות Vietnam Joint Stock Company פרסמו בו זמנית הודעות על השעיה זמנית של מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע עבור 28 מגרשים בבלוק LK1 ו-20 מגרשים בבלוק LK3 של הפרויקט לבניית תשתית טכנית עבור אזור מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע בקהילת ואן הא, מחוז דונג אן.

הסיבה להשעיה מבוססת על מסמך רשמי מס' 1778/UBND - TNMT מיום 21 ביולי ועל מסמך רשמי מס' 755/QLDA - KHTH של הוועדה העממית של מחוז דונג אנה ומועצת ניהול פרויקטי השקעות בבנייה של מחוז דונג אנה בנוגע להשעיית המכירה הפומבית של זכויות שימוש בקרקע בחלקות LK1 ו-LK3.

בעבר, 28 מגרשים בבלוק LK1 הוכרזו למכירה פומבית ב-22 ביולי בשטח של 130.8 - 276.65 מ"ר והוצעו למכירה פומבית במחיר התחלתי של 29.7 - 34.4 מיליון דונג/מ"ר. לפיכך, המכירה הפומבית הושעתה לפתע בדיוק יום אחד לפני התאריך הרשמי כפי שהוכרז קודם לכן.

20 החלקות הנותרות בבלוק LK3 הוכרזו למכירה פומבית ב-29 ביולי, בשטח של 126-270 מ"ר למגרש ובמחיר התחלתי של 29.7-34.4 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

על פי ההודעה, לקוחות שרכשו מסמכי מכירה פומבית ושילמו מראש (אם בכלל) יקבלו החזר כספי על המסמכים שלהם תוך שני ימי עסקים ממועד ההודעה (21 ביולי).

בסוף אפריל השנה, מחוז דונג אנה הודיע גם על השעיה זמנית של מכירות פומביות של קרקעות עבור 44 חלקות אדמה באזור X6, בכפר הא לו, בקומונה ליין הא.

בהתאם לכך, 44 מגרשים יאורגנו בשני שלבים, כאשר בכל שלב המחוז ימכור 22 מגרשים. כפי שתוכנן בעבר, השלב הראשון יתקיים ב-23 באפריל והשלב השני יתקיים ב-6 במאי. במסגרתו, שטח המגרשים יהיה 90-154 מ"ר למגרש והמחיר ההתחלתי הוא בין 30.3 ל-33.3 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

בעבר, הוכרז כי 44 חלקות האדמה שהמכירות הפומביות שלהן הושעו יועמדו למכירה פומבית ב-18 במרץ. עם זאת, הוכרז כי המגרשות יועמדו למכירה פומבית נוספת בסוף אפריל ותחילת מאי, ולאחר מכן הוכרז שוב כי הן הושעו.

מחירי הקרקעות נותרו איטיים עקב אמון הקונים

דוחות שפורסמו לאחרונה על ידי יחידות מחקר רבות בתחום הנדל"ן מראים כי מהרבעון השני של 2022 ועד כה, תחום הקרקעות עדיין חווה רמת עניין קודרת מאוד.

כאשר השוק "חם", קרקעות הן הקטגוריה שמקבלת תשומת לב רבה ונספגת מהר מאוד, אך כאשר השוק מאט, קרקעות יורדות בצורה העמוקה ביותר. מכיוון שקרקעות הן קטגוריה ספקולטיבית יותר מאשר הצורך לנצל תזרים מזומנים.

חלק ממומחי הנדל"ן מעריכים כי שוק הקרקעות עדיין שקט עקב אמון הקונים. קשיים במגבלות האשראי ובריביות לא נפתרו לחלוטין, מה שגורם לקונים "להסס".

לדברי מר נגוין קווק אן - סגן מנכ"ל Batdongsan.com.vn, עסקאות נדל"ן קשות להצלחה משום שהציפיות בין מוכרים לקונים עדיין רחוקות זו מזו.

באופן ספציפי, על פי הסקר, בין הסיבות לכך שמשקיעים צריכים למכור נדל"ן, 49% הן כדי לארגן מחדש את תיק ההשקעות שלהם; 23% הן משום שאין להם צורך להשתמש בו, ולכן הם מוכרים אותו מחדש; רק 22% נובעים מקשיים כלכליים, הצורך להעביר אותו כדי לפתור בעיות כלכליות .

"מכיוון שקבוצת המוכרים שצריכים 'להיפטר מנכסיהם' עקב קשיים כלכליים אינה גבוהה, רובם עדיין מקווים למכור את נכסיהם ברווח, כאשר הרווחים נעים סביב 10%", שיתף מר קוק אן.

בנוגע לנזילות, מומחים רבים סבורים שאם הריביות יירדו מתחת ל-10% לשנה והשוק יתחמם, גל השקעות הנדל"ן עשוי להתעורר מחדש, ותזרים המזומנים לעסקים עשוי להיות שופע יותר.

להיפך, אם ריביות ההלוואות יישארו גבוהות ושוק הנדל"ן ימשיך לקפוא על שמריה, סביר להניח שתזרים המזומנים יישאר בבנק.

יישום 'מקדם K' על מחירי קרקעות עלול 'לפספס' פרויקטים רבים בקנה מידה גדול?

בתגובה לבקשת משרד משאבי הטבע והסביבה להערות ולהשלמת טיוטת הצו לתיקון והשלמה של צו מס' 44/2014/ND-CP המסדיר את מחירי הקרקעות, אמר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) כי התקנה ליישום שיטת מקדם התאמת מחירי הקרקע (מקדם K) עבור מגרשים ושטחי קרקע ששווים פחות מ-200 מיליארד וונד בהשוואה לרשימת מחירי הקרקעות אינה קרובה למציאות.

יו"ר HoREA, לה הואנג צ'או, אמר כי האיגוד שלח זה עתה מסמך לראש הממשלה, למשרד משאבי הטבע והסביבה ולוועדה הכלכלית של האסיפה הלאומית, ובו הצעה ליישם את "שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע" לחישוב דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע עבור כל הנדל"ן והפרויקטים העירוניים, מבלי להגביל "מגרשי קרקע בעלי ערך המחושב לפי מחיר הקרקע ברשימת מחירי הקרקע מתחת ל-200 מיליארד וונד".

לדברי מר צ'או, סעיף 4 בטיוטת הצו לתיקון ומשלימה של צו מס' 44/2014/ND-CP (טיוטת צו מס' 44) קובע 3 שיטות להערכת שווי קרקע, ביניהן: שיטת השוואה, שיטת הכנסה, שיטת מקדם התאמת מחיר קרקע, וטיוטת הצו אינה קובעת עוד את "שיטת העודפים".

סעיף 5, סעיף 3 לטיוטה קובע כי "שיטת מקדם התאמת מחירי הקרקע מיושמת לקביעת מחירי הקרקע" במקרים הבאים: קביעת מחירי קרקע של מגרשים ושטחי קרקע כאשר לחלקות ולשטחי הקרקע ערך המחושב לפי מחיר הקרקע ברשימת מחירי הקרקע נמוך מ-200 מיליארד דונג וייטנאמי.

עם זאת, HoREA מצאה כי הרגולציה של יישום "שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע" על מגרשים ושטחי קרקע שמחירן חייב להיות "מתחת ל-200 מיליארד וונד" בהשוואה למחירי הקרקע אינה קרובה למציאות משום שהיא "משמיטה" פרויקטים רבים של נדל"ן, דיור ואזורים עירוניים בעלי קנה מידה גדול יותר.

"מכיוון שאין שיטה מתאימה להחלת הערכת שווי קרקע במקרים הנ"ל, משום שטיוטת צו 44 קובעת רק 3 שיטות להערכת שווי קרקע, בהן לא ניתן להחיל את שיטת ההשוואה או שיטת ההכנסה על הערכת שווי קרקע לחישוב דמי שימוש בקרקע ושכר דירה עבור מגרשים ושטחי קרקע בשווי של מעל 200 מיליארד וונד", שיתף מר צ'או.

לכן, לדעת מר צ'או, הרגולציה של יישום שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע על כל הפרויקטים ללא קשר ל"מגרשי קרקע ושטחי קרקע בעלי ערך המחושב לפי מחיר הקרקע ברשימת מחירי הקרקע מתחת ל-200 מיליארד וונד" או "מעל 200 מיליארד וונד" תתרום להבטחת שקיפות, הוגנות, ולאי גרימת אובדן הכנסות תקציב המדינה.

בהתבסס על הניתוח, הדגיש יו"ר HoREA כי על מנת לעמוד בדרישות המעשיות וליישם את שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע על כל פרויקטי הנדל"ן, דיור מסחרי ואזורים עירוניים, יש להסיר מהטיוטה את התקנה "מתחת ל-200 מיליארד דונג וייטנאמי" כדי להחיל את שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע על כל הפרויקטים, ללא קשר ל"מגרשי קרקע ושטחי קרקע בעלי ערך המחושב לפי מחיר הקרקע ברשימת מחירי הקרקע מתחת ל-200 מיליארד דונג וייטנאמי" או "מעל 200 מיליארד דונג וייטנאמי".

"במקרה ששיטת מקדם התאמת מחירי הקרקע עדיין מיושמת על מגרשים ושטחי קרקע שערכם נמוך מ-200 מיליארד וונד, יש צורך לשמור על שיטת העודפים כדי לקבוע מחירי קרקע ספציפיים ולחשב דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע עבור מגרשים ושטחי קרקע בעלי פוטנציאל פיתוח ובקנה מידה גדול עם ערכים המחושבים לפי מחירי קרקע ברשימת מחירי הקרקע של מעל 200 מיליארד וונד", הציע מר צ'או.

סעיף 7 לחוק הדיור משנת 2014 קובע בבירור כי ישנם 3 נושאים המורשים להחזיק בתים בווייטנאם, דהיינו: ארגונים מקומיים, משקי בית ויחידים; אנשים וייטנאמים המתגוררים בחו"ל; ארגונים ויחידים זרים המפורטים בסעיף 1, סעיף 159 לחוק זה. (מקור: BXD)

תנאים להכרה בבעלות על דירה

סעיף 8 לחוק הדיור משנת 2014 קובע בבירור את התנאים להכרה בזכויות בעלות על בית.

נושאים הזכאים להחזיק בבעלות על דיור בווייטנאם

סעיף 7 לחוק הדיור משנת 2014 קובע בבירור כי ישנם 3 נושאים המורשים להחזיק בבעלות על בתים בווייטנאם, דהיינו: ארגונים מקומיים, משקי בית ויחידים; אנשים וייטנאמים המתגוררים בחו"ל; ארגונים ויחידים זרים המפורטים בסעיף 1, סעיף 159 לחוק זה.

תנאים להכרה בבעלות על דירה

כדי לקבל הכרה כבעלים של בית, התנאי הראשון הוא שהארגון, משק הבית או האדם חייבים להיות מקומיים. עבור וייטנאמים המתגוררים בחו"ל, עליהם להיות מורשים להיכנס לווייטנאם; עבור ארגונים ואנשים זרים, עליהם לעמוד בתנאים המפורטים בסעיף 160 לחוק הדיור משנת 2014.

בנוסף, יש צורך בדיור חוקי בצורות הבאות: עבור ארגונים פרטיים, משקי בית ויחידים, מדובר בצורת השקעה בבנייה, רכישה, שכירות, קבלת מתנות, קבלת ירושה, קבלת תרומות הון, קבלת חליפין של דיור וצורות אחרות בהתאם להוראות החוק.

עבור אזרחים וייטנאמים המתגוררים בחו"ל, באמצעות רכישה או השכרה של דיור מסחרי ממפעלי נדל"ן וקואופרטיבים (להלן: מפעלי נדל"ן); רכישה, קבלת מתנות, קבלה בתמורה, קבלת ירושה של דיור ממשקי בית ומיחידים; קבלת זכויות שימוש בקרקע בפרויקטים של השקעה בבנייה למגורים מסחריים, המורשים למכור קרקעות כדי לארגן את בניית הדיור בעצמם בהתאם להוראות החוק.

עבור ארגונים ויחידים זרים, הדבר נעשה באמצעות הטפסים הקבועים בסעיף 2, סעיף 159 לחוק הדיור משנת 2014.

Vingroup הקימה חברת בת עם הון מייסד של למעלה מ-1,200 מיליארד וונד בנגה אן

חברת Vingroup Joint Stock Company (קוד מניה: VIC) הודיעה זה עתה על החלטה על הפרדת חברת בת והקמת חברה חדשה.

באופן ספציפי, מועצת המנהלים של Vingroup אישר את הפרדת חברת Vinpearl Joint Stock Company, חברת בת של הקבוצה, ואת הקמת חברת בת חדשה, על בסיס הפרדת המיזם הנ"ל, לצורך ארגון מחדש של הבעלות הפנימית.

החברה החדשה שהוקמה היא Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Company, שמשרדה הראשי ממוקם ברחוב Binh Minh, וורד Ngi Hai, טאון Cua Lo, מחוז Nghe An.

ההון הצפוי של Vinpearl Cua Hoi הוא 1,263.8 מיליארד דונג וייטנאמי. מתוכם, יחס תרומת ההון של Vingroup הוא 99.99% מההון הצטרפות. תחום העסקים העיקרי של מיזם זה הוא שירותי מלונות ותיירות.

לפני הפרידה והקמת חברה חדשה, סניף Nghe An של חברת Vinpearl Joint Stock Company הוקם בשנת 2017. נציגת הסניף היא גב' וו טי פואנג טאו.

בעיר נגה אן, Vingroup מפתחת פרויקטים של נדל"ן כגון Vinpearl Cua Hoi, Vincom Shophouse Vinh, ופרויקט שיפוץ של אזור B - קומפלקס הדירות Quang Trung, עיר וין.

בשנת 2022, חברת Vinpearl Joint Stock Company שיתפה פעולה עם קבוצת Melía Hotels International כדי להכריז על מפת דרכים לשיתוף פעולה אסטרטגי. Melía Vinpearl Cua Hoi הוא אחד מ-12 פרויקטים שווינפארל שיתפה פעולה בהם כדי להעביר את זכויות הניהול למליה לתקופה מינימלית של 10 שנים.

אתר נופש זה הוא קומפלקס של וילות ומלונות בשטח של 38.7 דונם, הכולל 184 חדרי מלון הממוקמים על שטח של 5,000 מ"ר. סך ההשקעה בפרויקט עומד על כמעט 900 מיליארד דונג וייטנאמי. הפרויקט החל ביוני 2016 ונחנך באפריל 2017.

[מודעה_2]
מָקוֹר