האנוי משעה שוב ושוב מכירות פומביות של קרקעות, משקיעים מהססים לפני רכישת מגרשים, תנאים להכרה בזכויות בעלות על דיור.

האנוי משהה באופן בלתי צפוי את המכירות הפומביות של מגרשים רבים, אמון הקונים מדכא את שוק מגרשים, החלת "מקדם K" על מחירי קרקעות עלולה "לפספס" פרויקטים גדולים רבים... אלו חדשות הנדל"ן האחרונות.

דוחות אחרונים של מספר חברות מחקר נדל"ן מצביעים על כך שמהרבעון השני של 2022 ועד לרבעון השני של 2023, מגזר מגרשים המשיך לחוות עניין איטי מאוד. (מקור: עיתון טיאן פונג)

מכירות פומביות של קרקעות הושעו שוב ושוב.

לאחרונה, מחוז דונג אנה (העיר האנוי) פרסם שוב ושוב הודעות המשעות זמנית את ארגון מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע עבור הפרויקט לבניית תשתית טכנית עבור אזור מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע בקומונת ואן הא, מחוז דונג אנה.

באופן ספציפי, ב-21 ביולי, חברת המכירות הפומביות Lac Viet ו-Vietnam Auction Company פרסמו בו זמנית הודעות המשעות את המכירה הפומבית של זכויות שימוש בקרקע עבור 28 מגרשים בבלוק LK1 ו-20 מגרשים בבלוק LK3 בפרויקט לבניית תשתית טכנית לאזור המכירה הפומבית של זכויות שימוש בקרקע בקהילת ואן הא, מחוז דונג אן.

הסיבה להשעיה מבוססת על מכתב רשמי מס' 1778/UBND-TNMT מיום 21 ביולי ומכתב רשמי מס' 755/QLDA-KHTH מהוועדה העממית של מחוז דונג אנה ומועצת ניהול פרויקטים להשקעות ובנייה של מחוז דונג אנה בנוגע להשעיה זמנית של מכרז זכויות השימוש בקרקע בחלקות LK1 ו-LK3.

בעבר, 28 מגרשים בבלוק LK1, בגודל של בין 130.8 ל-276.65 מ"ר, הוכרזו למכירה פומבית ב-22 ביולי עם הצעות התחלתיות שנעו בין 29.7 ל-34.4 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. לפיכך, המכירה הפומבית הושעתה באופן בלתי צפוי יום אחד בלבד לפני מועדה המתוכנן.

עשרים מגרשים נוספים בבלוק LK3 הוכרזו למכירה פומבית ב-29 ביולי, עם שטחים הנעים בין 126 ל-270 מ"ר למגרש ומחירים התחלתיים בין 29.7 ל-34.4 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

על פי ההודעה, לקוחות שרכשו מסמכי השתתפות במכירה פומבית ושילמו מקדמה (אם בכלל) יקבלו החזר על דמי המסמכים שלהם תוך שני ימי עסקים ממועד ההודעה (21 ביולי).

בסוף אפריל השנה, מחוז דונג אנה הודיע גם על השעיה זמנית של מכירות פומביות של קרקעות עבור 44 חלקות אדמה באזור X6 של כפר הא לו, בקומונה ליין הא.

בהתאם לכך, 44 מגרשים יוצעו למכירה פומבית בשני שלבים, כאשר המחוז יכריז על 22 מגרשים בכל שלב. כפי שתוכנן בעבר, השלב הראשון של מכרז הקרקעות יתקיים ב-23 באפריל והשלב השני ב-6 במאי. שטחי הקרקע נעים בין 90 ל-154 מ"ר למגרש, כאשר מחירי הקרקעות נעים בין 30.3 ל-33.3 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

בעבר, הוכרז ב-18 במרץ על מכירת 44 מגרשים שהוקפאו זמנית. עם זאת, מגרשים אלה הוכרזו שוב למכירה פומבית בסוף אפריל ותחילת מאי לפני שהוקפאו שוב.

שוק הנדל"ן נותר איטי עקב אמון הקונים.

דוחות אחרונים של מספר חברות מחקר נדל"ן מצביעים על כך שמהרבעון השני של 2022 ועד היום, תחום מגרשים המשיך לחוות עניין איטי מאוד.

כאשר השוק פורח, מגרשים זוכים לתשומת לב רבה ונספגים במהירות רבה, אך כאשר השוק מאט, מגרשים חווים את הירידה החדה ביותר. הסיבה לכך היא שמגרשים הם פלח בעל פוטנציאל ספקולטיבי יותר מאשר צורך ביצירת תזרים מזומנים.

חלק ממומחי הנדל"ן מעריכים כי עסקאות בשוק הקרקעות נותרות איטיות עקב אמון הקונים. קשיים בנוגע למגבלות אשראי וריביות על הלוואות לא נפתרו במלואן, מה שגורם לקונים להסס.

לדברי מר נגוין קווק אן, סגן המנהל הכללי של Batdongsan.com.vn, עסקאות נדל"ן קשות להצלחה משום שעדיין קיים פער משמעותי בציפיות בין מוכרים לקונים.

באופן ספציפי, על פי הסקר, בין הסיבות לכך שמשקיעים צריכים למכור נדל"ן, 49% הן ארגון מחדש של תיק ההשקעות שלהם; 23% הן משום שהם כבר לא זקוקים לנכס ולכן מוכרים אותו; ורק 22% נובעים מקשיים כלכליים, המחייבים אותם להעביר בעלות כדי לפתור בעיות כלכליות .

"מכיוון שמספר המוכרים שצריכים 'להיפטר' מנכסי הנדל"ן שלהם עקב קשיים כלכליים אינו גבוה, רובם עדיין מקווים למכור את נכסיהם ברווח, עם תשואות הנעות בין כ-10%", שיתף מר קוק אן.

בנוגע לנזילות, מומחים רבים סבורים שאם הריביות יירדו מתחת ל-10% בשנה והשוק יתחמם, גל השקעות הנדל"ן עשוי להתעורר מחדש, ולעסקים עשוי להיות תזרים מזומנים זמין יותר.

לעומת זאת, אם ריביות ההלוואות יישארו גבוהות ושוק הנדל"ן ימשיך להיות איטי, סביר להניח שהכסף יישאר בבנקים.

האם יישום 'מקדם K' על מחירי קרקעות יכול 'לפספס' פרויקטים גדולים רבים?

בתגובה לבקשת משרד משאבי הטבע והסביבה להערות ושיפורים לטיוטת הצו לתיקון והשלמה של צו מס' 44/2014/ND-CP בנושא מחירי קרקעות, הצהירה איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) כי התקנה המחייבת יישום שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע (K coefficient) על חלקות קרקע ואזורים עם הערכת שווי מתחת ל-200 מיליארד וונד בהשוואה למחירי הקרקע אינה מציאותית.

יו"ר HoREA, לה הואנג צ'או, אמר כי האיגוד שלח זה עתה מסמך לראש הממשלה, למשרד משאבי הטבע והסביבה ולוועדה הכלכלית של האסיפה הלאומית, ובו הצעה להחיל את "שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע" לחישוב דמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע עבור כל הפרויקטים הנדל"ניים והעירוניים, מבלי להגביל זאת ל"מגרשי קרקע בעלי ערך המחושב לפי טבלת מחירי הקרקע מתחת ל-200 מיליארד וונד".

לדברי מר צ'או, סעיף 4 בטיוטת הצו לתיקון ומשלים את צו מס' 44/2014/ND-CP (טיוטת צו מס' 44) קובע שלוש שיטות להערכת שווי קרקע, ביניהן: שיטת ההשוואה, שיטת ההכנסה ושיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע. יתר על כן, טיוטת הצו אינה כוללת עוד את "שיטת העודפים".

באופן ספציפי, סעיף 3 לסעיף 5 לטיוטה קובע כי "שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע תיושם על הערכת שווי קרקע" במקרה של: קביעת מחיר הקרקע של חלקת קרקע או אזור שבו הערך המחושב לפי טבלת מחירי הקרקע נמוך מ-200 מיליארד דונג וייטנאמי.

עם זאת, HoREA מצאה כי התקנה המיישמת את "שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע" על חלקות קרקע ואזורים הדורשים הערכה של "פחות מ-200 מיליארד וונד" בהשוואה לרשימת מחירי הקרקע אינה מציאותית משום שהיא "משמיטה" פרויקטים רבים בקנה מידה גדול יותר של נדל"ן, דיור ופיתוח עירוני.

"מכיוון שאין שיטה מתאימה להחלת הערכת שווי קרקע במקרים הנ"ל, שכן טיוטת צו 44 קובעת רק 3 שיטות להערכת שווי קרקע, ולא ניתן להחיל את שיטת ההשוואה או את שיטת ההכנסה להערכת שווי קרקע לצורך חישוב דמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע עבור חלקות קרקע ואזורים שערכם עולה על 200 מיליארד וונד", שיתף מר צ'או.

לכן, לדעת מר צ'או, הסדרת יישום שיטת מקדם התאמת מחירי הקרקע על כל הפרויקטים, בין אם שווי הקרקע או השטח מוערך ב"פחות מ-200 מיליארד דונג וייטנאמי לפי טבלת מחירי הקרקע" או "מעל 200 מיליארד דונג וייטנאמי", תתרום להבטחת שקיפות, הוגנות ומניעת הפסדי הכנסות לתקציב המדינה.

בהתבסס על הניתוח, הדגיש יו"ר HoREA כי על מנת לעמוד בדרישות המעשיות וליישם את שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע על כל פרויקטי הנדל"ן, דיור מסחרי ואזורים עירוניים, הטיוטה צריכה להסיר את התקנה "מתחת ל-200 מיליארד דונג וייטנאמי" ולהחיל את שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע על כל הפרויקטים, בין אם "מגרש הקרקע או השטח עם ערך המחושב לפי טבלת מחירי הקרקע נמוך מ-200 מיליארד דונג וייטנאמי" או "מעל 200 מיליארד דונג וייטנאמי".

"אם התקנות עדיין קובעות כי יש להחיל את שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע על חלקות קרקע ואזורים שערכם נמוך מ-200 מיליארד וונד, אזי יש לשמור על שיטת העודפים כדי לקבוע את מחיר הקרקע הספציפי ולחשב דמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע עבור חלקות קרקע ואזורים בעלי פוטנציאל פיתוח; חלקות קרקע בקנה מידה גדול ואזורים שערכם עולה על 200 מיליארד וונד בהתבסס על מחיר הקרקע בטבלת מחירי הקרקע", הציע מר צ'או.

סעיף 7 לחוק הדיור משנת 2014 קובע בבירור כי ישנן שלוש קטגוריות של ישויות הזכאיות לבעלות על דיור בווייטנאם: ארגונים מקומיים, משקי בית ויחידים; אנשים וייטנאמים המתגוררים בחו"ל; וארגונים ויחידים זרים כמפורט בסעיף 1, סעיף 159 לחוק זה. (מקור: משרד הבינוי)

תנאים להכרה בבעלות על דיור

סעיף 8 לחוק הדיור משנת 2014 קובע בבירור את התנאים להכרה בזכויות בעלות על דיור.

מי זכאי להיות בעל בית בווייטנאם?

תנאים להכרה כבעל זכויות בעלות על בית.

כדי להיות מוכר כבעל בית, התנאי הראשון הוא שהמבקש חייב להיות ארגון מקומי, משק בית או יחיד. עבור אזרחים וייטנאמים המתגוררים בחו"ל, עליהם להיות בעלי אישור כניסה לווייטנאם; עבור ארגונים ויחידים זרים, עליהם לעמוד בתנאים הקבועים בסעיף 160 לחוק הדיור משנת 2014.

בנוסף, יש להשיג דיור חוקי בצורות הבאות: עבור ארגונים פרטיים, משקי בית ויחידים, זה יכול להיות באמצעות השקעה בבנייה, רכישה, חכירה-רכישה, קבלת דיור כמתנה, ירושה, תרומה הונית, החלפת דיור וצורות אחרות כפי שנקבע בחוק.

עבור אנשים וייטנאמים המתגוררים בחו"ל, ניתן לעשות זאת באמצעות רכישה או רכישה-חכירה של דיור מסחרי מעסקי נדל"ן או קואופרטיבים (להלן עסקי נדל"ן); רכישה, קבלה במתנה, החלפה או ירושה של דיור ממשקי בית או יחידים; או קבלת העברת זכויות שימוש בקרקע בפרויקטים של השקעה בבנייה לדיור מסחרי המורשים למכור מגרשים לבנייה עצמית של דיור על פי חוק.

עבור ארגונים ויחידים זרים, הנהלים הם כפי שנקבעו בסעיף 2, סעיף 159 לחוק הדיור משנת 2014.

Vingroup מקימה חברת בת עם הון מייסד של למעלה מ-1.2 טריליון וונד (VND) בנגה אן.

חברת Vingroup Corporation (קוד מניה: VIC) הודיעה זה עתה על החלטה בנוגע להפרדת חברת בת והקמת חברה חדשה.

באופן ספציפי, מועצת המנהלים של Vingroup אישר את הפרדת חברת Vinpearl Joint Stock Company, חברת בת של הקבוצה, ואת הקמת חברת בת חדשה המבוססת על הפרדת העסק הנ"ל, במטרה לבצע ארגון מחדש של הבעלות הפנימית.

החברה החדשה שהוקמה היא Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Company, שמשרדה הראשי ממוקם ברחוב Binh Minh, וורד Ngi Hai, טאון Cua Lo, מחוז Nghe An.

ההון הצפוי של Vinpearl Cửa Hội הוא 1,263.8 מיליארד דונג וייטנאמי. מתוכם, תרומת ההון של Vingroup היא 99.99%. עסקיה העיקריים של החברה הם שירותי מלונות ותיירות.

לפני ההפרדה והקמת החברה החדשה, הוקם סניף Nghe An של חברת Vinpearl Joint Stock Company בשנת 2017. נציגת הסניף הייתה גב' וו טי פואנג טאו.

בנגה אן, Vingroup מפתחת פרויקטים של נדל"ן כגון Vinpearl Cua Hoi, Vincom Shophouse Vinh, ופרויקט שיפוץ של אזור B - קומפלקס הדירות Quang Trung, וין סיטי.

בשנת 2022, חברת Vinpearl Joint Stock Company שיתפה פעולה עם Melía Hotels International כדי להכריז על מפת דרכים לשיתוף פעולה אסטרטגי. Melía Vinpearl Cửa Hội הוא אחד מ-12 פרויקטים בהם Vinpearl העבירה את זכויות הניהול למליה לתקופה מינימלית של 10 שנים.

אתר נופש זה הוא קומפלקס של וילות ומלונות המשתרע על פני 38.7 דונם, הכולל 184 חדרי מלון הממוקמים על שטח של 5,000 מ"ר. ההשקעה הכוללת בפרויקט היא כמעט 900 מיליארד דונג וייטנאמי. הבנייה החלה ביוני 2016 והפרויקט נחנך באפריל 2017.

[מודעה_2]
מָקוֹר