עיקרי חוק המקרקעין משנת 2024

[מודעה_1]

ב-25 בינואר, איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) שלח מסמך לוועדת הקבע של האסיפה הלאומית, ובו הביעה את ברכתה על הצבעת האסיפה הלאומית לאישור חוק הקרקעות לשנת 2024, תוך שיכלול מערכת משפטית סינכרונית לשיפור האפקטיביות והיעילות של ניהול ושימוש בקרקעות, ויצירת מומנטום להפיכת ארצנו למדינה מפותחת בעלת הכנסה גבוהה עד שנת 2045.

המדינה אחראית על הנפקת "ספרים אדומים" למשתמשי הקרקע.

לדברי מר לה הואנג צ'או, יו"ר HoREA, חוק הקרקעות משנת 2024, שאושר וייכנס לתוקף החל מ-1 בינואר 2025, כולל 9 "נקודות עיקריות" בולטות.

נדל — חוק הקרקעות משנת 2024 נחקק ונכנס לתוקף החל מ-1 בינואר 2025, עם 9 נקודות עיקריות בולטות.

ראשית, חוק הקרקעות משנת 2024 מאפשר הרחבת "המגבלה לקבלת העברת זכויות שימוש בקרקע חקלאית של יחידים ללא יותר מפי 15 מהמגבלה להקצאת קרקע חקלאית של יחידים עבור כל סוג קרקע" בסעיף 1, סעיף 177 ובתקנות בנושא "ריכוז קרקע חקלאית" ו"צבירת קרקע חקלאית" בסעיפים 192 ו-193 כדי ליצור תנאים לחקלאות להתפתח במהירות, באופן בר-קיימא, ביעילות, ולהבטיח באופן איתן את הביטחון התזונתי הלאומי...

בהתאם לכך, חוק הקרקעות משנת 2024 ייצור תנאים לשימוש יעיל יותר בקרקעות חקלאיות, כך שהמגזר החקלאי יוכל להתפתח יותר ויותר, החקלאים יוכלו להתעשר ופני הכפר יוכלו להפוך לחדשניים יותר ויותר, דבר שישפיע לטובה הן על הכלכלה והן על שוק הנדל"ן בתהליך העיור והפיתוח של אזורי מגורים כפריים, ויגדיל את הביקוש לדיור עבור אנשים כפריים, ובמיוחד חקלאים מיליארדרים.

שנית, סעיף 9, סעיף 138 לחוק המקרקעין משנת 2024 הוסיף את ההוראה הבאה: "9. המדינה אחראית על מתן תעודות זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים הקשורים לקרקע למקרים שנרשמו ועומדים בתנאים שנקבעו בסעיף זה".

זוהי תקנה חדשנית בנוגע לאחריות המדינה להעניק תעודות זכות שימוש בקרקע לכל משתמשי הקרקע על פי בקשה (עם בקשה) או אפילו במקרים בהם משתמש הקרקע אינו מבקש (ללא בקשה).

"זהו שינוי גדול ומהותי מאוד בניהול המדינה. חוק הקרקעות משנת 2024 לא רק מבטיח את הזכויות והאינטרסים הלגיטימיים של משתמשי הקרקע, אלא גם מדגים באופן מלא את אחריותה של המדינה כלפי משתמשי הקרקע ומשפר את איכות ניהול הקרקעות של המדינה", הדגיש מר לה הואנג צ'או.

הנקודה השלישית, חוק הקרקעות משנת 2024 (סעיף 79) קובע במפורש 31 מקרים בהם המדינה "משיבה קרקע לפיתוח חברתי-כלכלי למען אינטרסים לאומיים וציבוריים" וסעיף 32, סעיף 79 קובע גם "במקרים של השבה של קרקע לצורך יישום פרויקטים ועבודות למען אינטרסים לאומיים וציבוריים שאינם נופלים תחת המקרים הקבועים בסעיפים 1 עד 31 של סעיף זה, האסיפה הלאומית תתקן ותשלים את מקרי השבה של קרקעות בסעיף זה" כדי להבטיח פרסום, שקיפות, קלות פיקוח ולהתגבר על המצב שבו יישובים מסוימים השיבה קרקעות באופן נרחב כפי שקרה בעבר.

במקביל, פרק VII של חוק הקרקעות משנת 2024 כולל תקנות מחמירות בנוגע ל"פיצוי, תמיכה ויישוב מחדש כאשר המדינה משיבה אדמה" כדי להבטיח את הזכויות והאינטרסים הלגיטימיים והחוקיים של אנשים שאדמתם מוחזרת.

הדגש הבא הוא שחוק המקרקעין משנת 2024 הסיר את מסגרת מחירי הקרקע וקבע את טבלת מחירי הקרקע בסעיף 159, לפיה טבלת מחירי הקרקע נבנית מדי שנה וטבלת מחירי הקרקע הראשונה מוכרזת ומוחלת החל מ-1 בינואר 2026 ומותאמת החל מ-1 בינואר של השנה שלאחר מכן, מה שיעזור לטבלת מחירי הקרקע להתקרב למחיר הקרקע בשוק, אך תקנה זו גם תגביר את לחץ העבודה על היישובים.

במקביל, סעיף 5, סעיף 158 וסעיף 160 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובעים 4 שיטות להערכת שווי קרקעות, כולל שיטת ההשוואה, שיטת ההכנסה, שיטת העודפים ושיטת מקדם התאמת מחירי הקרקע, לקביעת מחירי קרקע ספציפיים. במקרה שיש צורך לקבוע שיטות הערכת שווי קרקעות אחרות שלא נקבעו, הממשלה תציע ותשיג את הסכמתה של הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית כדי להבטיח את הפעולה התקינה של הערכת שווי קרקעות לפיתוח חברתי-כלכלי.

הנקודה החמישית, חוק הקרקעות משנת 2024 הוסיף פרק ח' בנושא "פיתוח, ניהול וניצול קרנות קרקע". אם ייושמו עקרונות הפיתוח, הניהול והניצול של קרנות קרקע, ארגון פיתוח קרנות הקרקעות של המדינה יהפוך לספק קרנות הקרקעות הגדול ביותר בשוק הקרקעות הראשוני, וישרת השקעות בפיתוח חברתי-כלכלי. באמצעות יישום מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע והצעות מחיר לפרויקטים המשתמשים בקרקע, כל דמי השכירות ההפרשיים של הקרקע ייגבו לתקציב המדינה כדי לשרת את האינטרס הציבורי, ויזכו לתמיכה והסכמה מצד האנשים שאדמתם הוחזרה והחברה.

הבטחת האינטרסים הלגיטימיים של אנשים שאדמתם הוחזרה

שישית, פרק ט' לחוק הקרקעות משנת 2024 מסדיר במפורש "הקצאת קרקע וחכירת קרקע באמצעות מכרז של זכויות שימוש בקרקע" (סעיף 125) עבור קרקע נקייה שנוצרה על ידי המדינה, או "הקצאת קרקע וחכירת קרקע באמצעות מכרז לבחירת משקיעים ליישום פרויקטים של השקעה המשתמשים בקרקע" (סעיף 126) עבור קרקע שלא נוקתה, תוך הבטחת עקביות ואחדות עם הוראות פרק ח' בנושא פיתוח, ניהול וניצול של קרנות קרקע.

בפרט, סעיף 126 קובע את המנגנון ליישום "הצעה לבחירת משקיעים" עבור קרקע שלא אושרה וקובע כי "המשקיע הזוכה אחראי לספק הון לביצוע פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש כנדרש על ידי סוכנות המדינה המוסמכת"...

תכנים אלה מבטיחים כי האינטרסים הלגיטימיים והחוקיים של משתמשי הקרקע שאדמתם הוחזרה יקבלו פיצוי במחיר השוק הנכון, וייושבו מחדש תוך מתן עדיפות ליישוב מחדש באתר, ולא יהיה עוד מצב שבו משקיעים "מגובים" על ידי מישהו כדי "לקנות בזול" קרקעות מאנשים.

במקביל, הדבר מבטיח את האינטרסים המשפטיים והלגיטימיים של המשקיעים לדעת בבירור את העלויות והזמן הנדרש להשלמת הפיצוי עבור פינוי האתר ולהקצאת קרקע לביצוע הפרויקט, ולא יהיה עוד מצב של "מתווכים" המסתתרים מאחורי "בעלי קרקעות" וגורמים קשיים למשקיעים.

יתר על כן, כל "דמי השכירות הדיפרנציאליים" שנגבים לתקציב המדינה לשרת את האינטרס הציבורי יזכו לתמיכה ולקונצנזוס של האנשים שאדמתם מוחזרת ושל החברה.

בנקודה השביעית, ציינה האיגוד כי סעיף 127 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע באופן רופף מאוד את "השימוש בקרקע ליישום פרויקטים של פיתוח חברתי-כלכלי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע" או "החזקת זכויות שימוש בקרקע" עבור רוב פרויקטי הפיתוח החברתי-כלכלי, כולל פרויקטים של דיור ציבורי, למעט הגבלות מסוימות על פרויקטים של דיור מסחרי לפי סעיף 1, סעיף 127 ..., סעיף 1, סעיף 1, סעיף

שמיני, HoRER מברכת על סעיף 30 לחוק הקרקעות משנת 2024, הקובע כי למשתמשי הקרקע יש "הזכות לבחור את צורת תשלום דמי החכירה", בין אם "לשלם דמי חכירה שנתיים" ובין אם "לשלם דמי חכירה בבת אחת לכל תקופת החכירה". סעיף 34 בסעיף 1 בסעיף 1 ב' לחוק הקרקעות משנת 2024 מאפשר גם לארגונים שחוכרים קרקע על ידי המדינה וגובים דמי חכירה שנתיים לקבל את הזכות "למשכן את נכסיהם הצמודים לקרקע".

הדבר "יעודד" משתמשי קרקע לבחור בשיטה של "חכירת קרקעות על ידי המדינה וגביית דמי שכירות שנתיים" בהתאם למדיניות החלטה 18-NQ/TW, משום שלמשקיעים יש את הזכות "למשכן את נכסיהם הצמודים לקרקע במוסדות אשראי" כדי לגשת לאשראי ביתר קלות.

בפרט, לדברי נציג HOREA, הדגש התשיעי הוא שהאסיפה הלאומית מאפשרת יישום מיידי של מספר סעיפים מחוק הקרקעות משנת 2024, כגון הוראות בנוגע להערכת קרקע או הוראות בנוגע לשימוש בקרקע ליישום פרויקטים של פלישה לים כדי להסיר מכשולים מעשיים, ובמיוחד מתן אפשרות ליישום מיידי של הוראות בנוגע להערכת קרקע ייצור תנאים לממשלה לפתח ולפרסם "צו המסדיר את מחירי הקרקעות" כדי ליישם את חוק הקרקעות משנת 2024, במקום לפרסם "צו המתקן ומשלים מספר סעיפים של צו מס' 44/2014/ND-CP המסדיר את מחירי הקרקעות".

[מודעה_2]
מָקוֹר