מציאת מנוף לפיתוח דיור ציבורי

נקודות מדיניות חדשות, יחד עם גמישות בהליכי השקעה, נחשבות למנופים ליצירת פריצת דרך בפיתוח דיור חברתי בהו צ'י מין סיטי.

ב-21 בנובמבר, בהרצאתה בסמינר "דיור חברתי: פריצת דרך ממדיניות חדשה" שאורגן על ידי עיתון נגואי לאו דונג, גב' פאם טי טו הא, סגנית ראש מחלקת הדיור החברתי - מחלקת ניהול שוק הדיור והנדל"ן ( משרד הבינוי ), סיפרה על כמה נקודות חדשות במדיניות פיתוח הדיור החברתי.

פריצת דרך במדיניות

לדברי גב' הא, חוק הדיור 2023 הוא פריצת דרך בכך שהוא מדגיש את תפקידן של הרשויות המקומיות בתכנון והקצאת כספי קרקע לפיתוח דיור ציבורי, בהתאם לחוק ההשקעות בכל השלבים, החל ממדיניות ועד לזיהוי משקיעים. ועדות העם המחוזיות מזהות באופן יזום כספי קרקע מפרויקטים מסחריים, פרויקטים חיצוניים או באמצעות תשלום כדי להבטיח אחריות על פיתוח דיור ציבורי.

החוק גם מרחיב את צורות ההשקעה, מעודד פיתוח של מגורים לעובדים ודיור עבור כוחות מזוינים, ומגביר את התמריצים למשקיעים. באופן ספציפי, משקיעים פטורים מדמי שימוש בקרקע, נהנים משיעור רווח של 10%, ויכולים להשתמש ב-20% משטח הפרויקט למטרות מסחריות, בהתאם למדיניות שאושרה.

בנוסף, החוק מוסיף את קונפדרציית העבודה הכללית של וייטנאם ומפעלים עם השקעות זרות ישירות (FDI) לרשימת משקיעי הדיור החברתי. מספר המוטבים מורחב, מה שמאפשר למפעלים ולקואופרטיבים לשכור דיור חברתי תוך הקלה בתנאי המגורים וההכנסה בעת רכישה או השכרה של דיור חברתי. גם ההכנסה המקסימלית למוטבים גדלה, וגמישה לכל נושא, במיוחד עבור הכוחות המזוינים.

פריצת דרך היא מקור ההון, כאשר מתאפשרים למשקיעים ולאנשים ללוות מבנקים כדי לבנות, לתקן או לקנות דיור ציבורי, ויוצרים כוח מניע גדול לפיתוח פרויקטים. שינויים אלה, יחד עם הפרויקט לבניית מיליון יחידות דיור ציבורי והחלטת הפיקוח הקרובה של האסיפה הלאומית , צפויים בקרוב ליישם את המדיניות, ולפתח דיור ציבורי בר-קיימא.

מנקודת מבט עסקית, מר טראן קווק דונג, סגן המנכ"ל של תאגיד הונג תין, מסכים עם המדיניות פורצת הדרך החדשה לדיור ציבורי, אך הוא גם מקווה שהרשויות יאיצו את ההליכים כדי לקצר את הזמן ולהפחית עלויות עבור משקיעים; וייצרו תנאים למשקיעים גישה לקרנות קרקע. בנוסף, משקיעים בעלי קרנות קרקע המעוניינים לבצע פרויקטים של דיור ציבורי אך עומדים בדרישות התכנון זקוקים להיענות הרשויות, לפתור את בעיית תאימות התכנון ולאשר את מדיניות ההשקעה ליישום הפרויקט בקרוב.

מר טרונג אן טואן, יו"ר קבוצת הואנג קוואן, הציע כי יש להחיל רטרואקטיבית מדיניות מועילה כגון ריביות על הלוואות לעסקים ולרוכשי בתים. בנוסף, צריך להיות מנגנון עבור משקיעים בעלי קרנות קרקע נקייה המעוניינים לבנות דיור ציבורי, לפיו מחיר הקרקע, כולל מס, חייב להיכלל במחיר העלות.

מר לה הואו ​​נגיה, מנהל חברת הנדל"ן לה טאן, אמר כי עסקים רוצים תקנות ברורות יותר ליישום חלק, תוך הימנעות מאי-עקביות בין החוקים הישנים לחדשים בשלב שלאחר הביקורת של פיתוח פרויקטים של דיור ציבורי. בנוגע להון אשראי, הבנקים סיפקו תמיכה טובה להלוואות, אך הבעיה טמונה בשאלה האם הליכי הפרויקט מאושרים או לא. ללא שקיפות ובהירות, עידוד השקעות בדיור ציבורי בעתיד ייתקל בקשיים רבים.

נציגי מערכת ונציגים החליפו דיונים בשולי הדיון שאורגן על ידי עיתון לאו דונג, 21 בנובמבר. צילום: הואנג טריאו

לפשט תהליכים, להגביר תמריצים

מנקודת מבט ניהולית, מר נגוין ואן הואן, סגן ראש מחלקת פיתוח דיור ושוק הנדל"ן - מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, הסכים עם הצורך לקצר את הליכי ההשקעה. הוא אמר כי לאחרונה, מחלקת הבנייה אספה חוות דעת מיחידות, המציעות לשלב את 3 שלבי הליך ההשקעה הנוכחיים במחלקת התכנון וההשקעות, מחלקת התכנון והאדריכלות, מחלקת משאבי טבע וסביבה כדי לקצר את הזמן, לאחר מכן מחלקת הבנייה מבצעת את הליכי היתרי הבנייה.

לדברי מר הוין טרין פונג, ראש מחלקת התכנון והניהול המשפטי - מחלקת התכנון והאדריכלות של הו צ'י מין סיטי, כיום יש בעיר שתי קרנות קרקע לפרויקטים של דיור ציבורי: קרן קרקע של 20% בפרויקטים של דיור מסחרי עם חובות שטרם נפרעו, השנייה היא קרן הקרקע שמשקיעי דיור ציבורי מוצאים, קונים, מעבירים או מגישים בקשה להשקעה בפרויקט.

כיום, העירייה מכוון את סידורם של פרויקטים מעודכנים של דיור ציבורי ומשלבת אותם בתכנית הבנייה. צעד חדש קדימה הוא הגדרה ברורה של המיקום והיעדים הספציפיים, ללא צורך להתאים את התכנון המקומי או את המקדמים.

מר פונג המליץ ​​גם כי העיר תבחן את קרן הקרקעות שלא עמדה בהתחייבויותיה לדיור חברתי, שהיא קרן הקרקעות של 20% בפרויקטים של דיור מסחרי; תמצא מיקומים חלופיים מתאימים אחרים; תכניס קרקעות ציבוריות לקרן הקרקעות לדיור חברתי ותציג אותה למשקיעים; תמליץ כי העיר תקים אתר אינטרנט המתמחה בדיור חברתי עבור אלו הזקוקים לו כדי לחפש ולהכריז בפומבי על פרויקטים כדי שאנשים יוכלו לגשת אליהם ולבחור אותם בקלות.

מר טראן קוואנג טאנג, מנהל המכון למחקר כלכלי וניהולי בעיר הו צ'י מין, מקווה שהממשלה, המשרדים והסניפים צריכים לקדם פריצות דרך משמעותיות יותר בקידום מדיניות פיתוח דיור חברתי. זה לא רק דורש חשיבה חדשנית, אלא גם שיתוף פעולה של הקהילה כדי להפוך את המדיניות ההומנית הזו למציאות. בנוסף, מחלקות וסניפים ברמת העיר צריכים להאיץ את תהליך הליכי ההשקעה, וליצור סביבה נוחה יותר לפרויקטים. במקביל, לעודד את השתתפותם של מומחים וארגונים מקומיים בתרומה לרעיונות, בניית מדיניות והצעת פתרונות מתאימים.

עיתון נגואי לאו דונג מודה ל-Vietcombank על ליווי הדיון "דיור חברתי: פריצת דרך ממדיניות חדשה".

פתרון קשיים באמצעות פתרונות ספציפיים רבים

סגן יו"ר הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי, בוי שואן קואנג, אמר כי בתהליך פיתוח הדיור הציבורי, הו צ'י מין סיטי נתקלה בקשיים ובעיות רבים כמעט בכל השלבים, החל מתכנון הבנייה, דרך הליכי הקרקע, קביעת התחייבויות כספיות ועד לקביעת מחירי הדיור הציבורי. הקצאת קרקעות, קריאה להשקעה וגיוס משאבים כספיים אחרים ליישום הפרויקט הן גם בעיות מרכזיות.

לנוכח צווארי הבקבוק הנ"ל, העיר יישמה פתרונות ספציפיים רבים כדי להסיר קשיים ולהאיץ את ההתקדמות. בכל הנוגע לתכנון, הו צ'י מין סיטי מגישה בדחיפות לאישור ראש הממשלה את תוכנית האב של הו צ'י מין סיטי לשנת 2030, עם חזון לשנת 2050. משימה חשובה נוספת היא השלמה דחופה של הכנת פרויקט התאמת תוכנית האב של הו צ'י מין סיטי. נכון לעכשיו, העיר מתמקדת בהשלמתו כדי להגיש לראש הממשלה בנובמבר.

על בסיס זה, העיר תפרט את תוכנית הבנייה, תזהה בבירור מיקומים לדיור ציבורי, ובכך תעניק עדיפות לפיתוח אזורים חדשים או לשימוש חוזר במיקומים ישנים, ותבטיח את חוקיות התכנון במהלך תהליך הבנייה.

בכל הנוגע להשקעות, תהליך אישור המדיניות וההכרה במשקיעים עבור פרויקטים של דיור חברתי עדיין מסובך, ודורש תיאום בין מחלקות וענפים רבים. כדי לפתור בעיה זו, הקימה העיר הו צ'י מין קבוצת עבודה מיוחדת בראשות מנהיג מחלקת התכנון וההשקעות. קבוצה זו תתמקד בפתרון סוגיות הקשורות להשקעות, קיצור זמן עיבוד מסמכים ואיסוף חוות דעת בין-מגזריות.

בנוגע לקרקעות, פרויקטים של דיור ציבורי פטורים מאגרות שימוש בקרקע, אך עדיין יש צורך לזרז את השלמת הליכי הקצאת הקרקעות ולאפשר את המרת ייעודי הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע לא חקלאית על מנת ליישם את הפרויקט.

בנוסף, ועדת העם של העיר HCM הטילה על מחלקת הבנייה לתאם עם פדרציית העובדים של העיר HCM לקידום בניית דיור ציבורי, ובמיוחד מודלים של דיור להשכרה ורכישה בשכר דירה, כדי לענות על הצרכים הגדולים של עובדים ופועלים.

דגש על פיתוח דיור להשכרה

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, אמר כי פיתוח דיור ציבורי להשכרה צריך להיחשב ככיוון העיקרי. סקר שנערך לאחרונה מראה כי הביקוש לדיור ציבורי להשכרה על ידי עובדים ופועלים גבוה בהרבה מהביקוש לקנייה. זה מתאים ליכולתם הכלכלית ולתנאי המחיה של רוב העובדים.

לדברי מר צ'או, כדי לקדם פיתוח דיור חברתי, יש להתמקד בגורמים מרכזיים כגון מימון קרקע, תמיכה באשראי ופישוט הליכי השקעה. יש לחשב את עלויות רכישת הקרקע בצורה נכונה ומספקת, ויש להפחית את שיעורי הריבית על הלוואות כדי ליצור תנאים נוחים יותר. פיתוח דיור חברתי, במיוחד בהו צ'י מין סיטי, הוא משימה דחופה, הדורשת שיתוף פעולה ותמיכה של החברה כולה כדי להשיג את המטרות שנקבעו.

מקור: https://nld.com.vn/tim-don-bay-de-phat-trien-nha-o-xa-hoi-196241121223038311.htm