भूमि नियमों के कारण उद्यम परियोजनाओं को छोड़ रहे हैं

परियोजना को छोड़ दें क्योंकि इसका समाधान नहीं हो सकता

निर्माण मंत्रालय के आंकड़ों के अनुसार, 2023 की दूसरी तिमाही में, देश भर में केवल 15 नई वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को लाइसेंस दिया गया था। इनमें से उत्तरी क्षेत्र में 7 परियोजनाएँ, मध्य क्षेत्र में 3 परियोजनाएँ और दक्षिणी क्षेत्र में 5 परियोजनाएँ थीं।

सरकार द्वारा लगभग एक वर्ष तक लगातार कठिनाइयां दूर करने के बाद भी रियल एस्टेट बाजार में आपूर्ति की समस्या का समाधान नहीं हो पाया है, क्योंकि परियोजनाओं की 70% समस्याएं कानूनी मुद्दों के कारण हैं।

हालांकि संशोधित मसौदा भूमि कानून से रियल एस्टेट के लिए कानूनी गति पैदा होने की उम्मीद है, लेकिन व्यवसायियों को चिंता है कि कुछ नियम बाजार की रिकवरी में बाधा बन जाएंगे।

उल्लेखनीय है कि अनुच्छेद 128 के खंड 1 और खंड 6 के बिंदु बी में भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने या भूमि उपयोग अधिकार रखने पर समझौतों के माध्यम से सामाजिक -आर्थिक विकास परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि के उपयोग का प्रावधान है।

तदनुसार, वाणिज्यिक आवास परियोजना को क्रियान्वित करने के लिए भूमि का उपयोग करने के मामले में, उपयोग का अधिकार प्राप्त करने पर एक समझौता: आवासीय भूमि या आवासीय भूमि और आवासीय भूमि के अलावा गैर-कृषि भूमि जिसके लिए भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान किया गया है या पूरे किराये की अवधि के लिए एक बार भूमि किराया का भुगतान किया गया है।

एक व्यवसाय के रूप में, जिसे आवासीय भूमि नियमों के कारण एक परियोजना को छोड़ना पड़ा, वियतनामनेट रिपोर्टर के साथ साझा करते हुए, ग्लोबल रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (जीपी.इन्वेस्ट) के निदेशक मंडल के अध्यक्ष श्री गुयेन क्वोक हीप ने कहा कि उनकी कंपनी को हा डोंग (हनोई) में 4 हेक्टेयर की परियोजना और जिला 12 (एचसीएमसी) में एक परियोजना करनी चाहिए थी... हालांकि, उन्हें हार माननी पड़ी क्योंकि वह कई वर्षों से बिना सफलता के इसके लिए प्रयास कर रहे थे, और किसी ने भी आवासीय भूमि नियमों के कारण इस मुद्दे को हल नहीं किया था।

आवासीय भूमि नियमों के कारण उद्यम अपनी परियोजनाएँ छोड़ रहे हैं। (फोटो: होआंग हा)

श्री हीप के अनुसार, 2021 से, डिक्री 30 (डिक्री 99/2015 के कई लेखों को संशोधित और पूरक करते हुए, आवास कानून - पीवी के कई लेखों के कार्यान्वयन का विवरण और मार्गदर्शन करते हुए) यह निर्धारित करता है कि अन्य भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने के लिए कम से कम थोड़ी मात्रा में आवासीय भूमि होनी चाहिए, जिसे लागू करना बहुत मुश्किल है।

"यही वजह है कि सैकड़ों परियोजनाएँ अटकी पड़ी हैं और उनका रूपांतरण नहीं हो पा रहा है। यहाँ तक कि ज़मीन का इस्तेमाल करने वाले लोगों के मामले में भी, योजना तो है, लेकिन उनका रूपांतरण नहीं हो पा रहा है क्योंकि वहाँ एक वर्ग मीटर भी ज़मीन नहीं है।"

संशोधित भूमि कानून के मसौदे में इस बात पर विचार किया जाना चाहिए था कि किन प्रावधानों को बनाए रखना उचित है और किनमें बदलाव करना अनुचित है। हालाँकि, अनुच्छेद 128 दोहराया गया है, मुझे लगता है कि आवास परियोजनाएँ विकसित करने वाले व्यवसायों के लिए यह बहुत मुश्किल है; मसौदा समिति को इस पर ध्यान देना चाहिए था," श्री हीप ने कहा।

इस बीच, डाट ज़ान्ह मियां बाक के महानिदेशक श्री वु कुओंग क्वेट ने कहा कि ये नियम राज्य एजेंसियों के लिए बाधाएं पैदा करते हैं।

श्री क्वायेट ने एक उदाहरण दिया: एक ज़िला एक परियोजना की योजना बनाना चाहता है, लेकिन वह परियोजना आवासीय भूमि पर स्थित नहीं है। क्या वे ज़िले उसे नीलामी के लिए रखने की योजना बना सकते हैं?

"मुझे चिंता है कि जब कानून एक-दूसरे से ओवरलैप होंगे, तो राज्य एजेंसियों को भी मुश्किलों का सामना करना पड़ेगा। जहाँ तक व्यवसायों की बात है, आवासीय भूमि के बिना ज़मीन पर योजना बनाते समय, उनमें से ज़्यादातर व्यावसायिक सेवा भूमि, पेड़ लगाने की ज़मीन होती है... आवासीय क्षेत्रों के पास स्थित, आवासीय क्षेत्रों के लिए नियोजित क्षेत्रों में स्थित। उस समय, अगर आवासीय भूमि नहीं होगी, तो व्यवसाय योजना नहीं बना पाएँगे, भले ही योजना में आवासीय भूमि शामिल हो, लेकिन भूमि की प्रकृति आवासीय भूमि में परिवर्तित नहीं हुई है। ये चीज़ें रियल एस्टेट परियोजनाएँ विकसित करने वाले व्यवसायों के लिए कई मुश्किलें और जटिलताएँ पैदा करेंगी," श्री क्वायट ने कहा।

इसके अलावा, इस नेता ने कहा कि हनोई में भी, वर्तमान में बेल्ट 3, बेल्ट 4 में व्यापक रूप से विकास हो रहा है... लेकिन बेल्ट 3 में, बहुत सारी कृषि भूमि है; यदि इसे मसौदे के अनुसार विनियमित किया जाता है, तो भूमि बर्बाद हो जाएगी क्योंकि उस क्षेत्र को आवासीय भूमि के लिए नियोजित किया गया है, वहां ऊंची और कम ऊंची इमारतों का विकास संभव है, लेकिन वहां एक मीटर भी मौजूदा आवासीय भूमि नहीं है, फिर अंत में यह एक गतिरोध होगा।

एसजीओ ग्रुप कॉर्पोरेशन (एसजीओ ग्रुप) के निदेशक मंडल के अध्यक्ष श्री वु किम गियांग ने पूछा: "यदि मसौदे के प्रावधान पारित हो जाते हैं, तो इसके कई प्रभाव होंगे, क्योंकि भूमि की उत्पत्ति का इतिहास अधिकांशतः आपस में जुड़ा हुआ है। यदि समग्र परियोजना में कृषि भूमि, उत्पादन भूमि आदि जैसे भूमि प्रकारों का हिस्सा शामिल है, तो उसका प्रबंधन कैसे किया जाएगा?"

श्री गियांग ने कहा, "मुझे डर है कि यदि कानून में यह मसौदा विनियमन पारित हो जाता है, तो हमें प्रत्येक इलाके की सामान्य योजना और ज़ोनिंग योजनाओं को समायोजित करना होगा, क्योंकि अतीत में, कई इलाकों ने प्रत्येक क्षेत्र में भूमि नियोजन को लगभग पूरी तरह से अद्यतन कर लिया है।"

आवास आपूर्ति और शहरी आवास की कीमतों पर प्रभाव

वियतनामनेट संवाददाता से बात करते हुए, एसबीलॉ कंपनी के अध्यक्ष, वकील गुयेन थान हा ने आकलन किया कि उपरोक्त विनियमन से रियल एस्टेट बाजार में “रुकावट” और अधिक कठिनाइयां पैदा होंगी, क्योंकि सैकड़ों पुरानी परियोजनाओं को कानूनी मुद्दों को हल करना होगा; जबकि नई परियोजनाओं को लागू करना भी मुश्किल होगा, जिससे आवास की आपूर्ति और भी कम हो जाएगी।

वकील ने विश्लेषण किया कि परियोजना के लिए भूमि उपयोग परिवर्तन हेतु अनुरोधित भूमि पर भूमि प्राप्त करना कठिन है। इस बीच, अधिकांश नई रियल एस्टेट विकास परियोजनाएँ वर्तमान में कृषि भूमि, गैर-कृषि भूमि, उत्पादन भूमि और अन्य प्रकार की भूमि की प्रारंभिक भूमि निधि पर क्रियान्वित की जा रही हैं।

नियमों में कठिनाई केवल तभी देखी जाती है जब कोई गैर-कृषि भूमि हो जो आवासीय भूमि न हो और जिसने पूरी लीज़ अवधि के लिए एक बार भूमि उपयोग शुल्क या भूमि किराया चुकाया हो। लेकिन वास्तव में, अधिकांश वर्तमान परियोजनाएँ ऐसे उद्यमों के रूप में क्रियान्वित की जा रही हैं जो वार्षिक रूप से भूमि किराया देते हैं। इस प्रकार, वार्षिक रूप से भूमि किराया देने वाली परियोजनाओं के साथ, रियल एस्टेट परियोजनाओं का विकास असंभव है।

इसके साथ ही, यह विनियमन वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को क्रियान्वित करने के लिए परियोजनाओं के हस्तांतरण पर बातचीत करना कठिन बना देता है, क्योंकि यह विनियमन केवल गैर-कृषि भूमि पर लागू होता है, आवासीय भूमि पर नहीं, जिसके लिए भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान किया गया है या संपूर्ण किराये की अवधि के लिए एक बार भूमि किराया का भुगतान किया गया है।

वास्तव में, वर्तमान नियम निवेशकों को शहरी और वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को क्रियान्वित करने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण पर बातचीत करने के लिए प्रोत्साहित कर रहे हैं; हालांकि, गैर-कृषि भूमि की आवश्यकता, जिसके लिए भूमि किराया का पूरा भुगतान किया गया हो, कई परियोजनाओं को परिवर्तित होने से रोकेगी।

"यदि मसौदा भूमि कानून के अनुच्छेद 128 के खंड 1 और खंड 6 के बिंदु बी का पालन किया जाता है, तो उद्यम वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को लागू नहीं कर पाएंगे। इससे अपार्टमेंट की आपूर्ति और शहरी आवास की कीमतों पर असर पड़ेगा।"

यह विनियमन परियोजना के लिए कानूनी बाधाओं को दूर करने के मौजूदा दिशानिर्देशों के भी विरुद्ध है, क्योंकि यह कानून संख्या 03/2022/QH15 के मौजूदा विनियमों से संकीर्ण है, जो 9 कानूनों में संशोधन करता है, जिसमें वाणिज्यिक आवास के लिए उपयोग की जाने वाली भूमि के प्रकारों पर 2014 के आवास कानून के खंड 1, अनुच्छेद 23 में संशोधन शामिल है। तदनुसार, विनियमन यह निर्धारित करता है कि उद्यमों को निवेश नीतियों के लिए अनुमोदित किया जाता है; साथ ही, वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं में निवेशकों को अनुमोदित किया जाता है यदि उनके पास भूमि उपयोग के अधिकार हैं या उन्हें आवासीय भूमि या आवासीय भूमि और अन्य भूमि जो आवासीय भूमि नहीं है, के लिए भूमि उपयोग के अधिकार प्राप्त हैं जो निवेश परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि उपयोग के उद्देश्यों को बदलने की अनुमति की शर्तों को पूरा करती हैं," श्री हा ने कहा।

मसौदा भूमि कानून: सामाजिक-आर्थिक विकास के लिए भूमि पुनर्ग्रहण को लेकर कई मत अभी भी चिंतित हैं । राष्ट्रीय सभा के कई प्रतिनिधि मसौदा भूमि कानून (संशोधित) में राष्ट्रीय और सार्वजनिक हितों के लिए सामाजिक-आर्थिक विकास हेतु भूमि पुनर्ग्रहण के प्रावधानों को लेकर चिंतित और चिंतित हैं।

स्रोत: https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-tu-bo-du-an-chi-vi-quy-dinh-dat-o-2200137.html