आवास और भूमि मूल्य मुद्रास्फीति की समय पर रोकथाम

कई इलाकों में रियल एस्टेट बाजार की मौजूदा सुस्ती को देखते हुए, हनोई और कुछ उत्तरी प्रांतों और शहरों में अपार्टमेंट और जमीन की कीमतों में हाल ही में हुई तीव्र वृद्धि ने निवेशकों को चौंका दिया है। हालांकि, जब हनोई के थान्ह ओई में 100 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से अधिक कीमत वाले एक भूखंड की नीलामी जीतने वाले व्यक्ति ने जमा राशि नहीं दी, तो कई लोगों को एहसास हुआ कि यह सट्टेबाजों की चाल थी।

एकाधिक पुनर्विक्रय लेनदेन को नियंत्रित करें।

पिछले सप्ताह स्थानीय निकायों को भेजे गए एक दस्तावेज़ में निर्माण मंत्रालय ने कहा कि रियल एस्टेट बाजार हाल ही में एक अस्थिर गति से विकसित हुआ है और इसमें कई संभावित जोखिम हैं। विशेष रूप से, कुछ निवेशकों और दलालों ने अफवाहें फैलाई हैं, रियल एस्टेट की खरीद-बिक्री की है, जिससे सूचना का भ्रम पैदा हुआ है और मुनाफाखोरी के लिए रियल एस्टेट की कीमतें बढ़ाई गई हैं।

मंत्रालय के दस्तावेज़ में हनोई के बाहरी इलाकों में हुई ज़मीन की नीलामी का ज़िक्र किया गया है, जिसने जनमत में हलचल मचा दी थी। एजेंसी के अनुसार, शुरुआती कीमतों से कई गुना ज़्यादा रिकॉर्ड तोड़ ऊंची बोली ने सामाजिक -आर्थिक विकास और रियल एस्टेट बाज़ार के स्वस्थ विकास को प्रभावित किया है।

उपरोक्त स्थिति को रोकने के लिए, निर्माण मंत्रालय ने प्रांतों और केंद्र शासित शहरों की जन समितियों से कई कार्यों को लागू करने पर ध्यान केंद्रित करने का अनुरोध किया है। इनमें स्थानीय स्तर पर उद्यमों, निवेशकों, व्यापारिक केंद्रों और दलालों की अचल संपत्ति संबंधी गतिविधियों की जांच और समीक्षा करना शामिल है। इसके अलावा, अधिकारियों को अचल संपत्ति की खरीद-बिक्री पर बार-बार नियंत्रण रखने की आवश्यकता है, विशेष रूप से उन क्षेत्रों, परियोजनाओं और अपार्टमेंट भवनों में जहां कीमतों में असामान्य वृद्धि हुई है; मूल्य वृद्धि, मूल्य हेरफेर, सट्टेबाजी के कृत्यों का निरीक्षण, जांच और निवारण करना तथा भूमि कानून, अचल संपत्ति व्यापार कानून और संबंधित कानूनों के उल्लंघन से निपटना आवश्यक है।

निर्माण मंत्रालय द्वारा लिखित अनुस्मारक जारी करते ही, खान्ह होआ प्रांत की जन समिति ने आधिकारिक आदेश संख्या 9648 जारी कर संबंधित एजेंसियों को क्षेत्र में भूमि उपयोग अधिकार नीलामी के आयोजन की समीक्षा करने का निर्देश दिया ताकि कानून का अनुपालन, प्रचार और पारदर्शिता सुनिश्चित की जा सके; भूमि उपयोग अधिकार नीलामी में कानूनी नियमों के उल्लंघन, विशेष रूप से बाजार में हेरफेर करने, कीमतों को बढ़ाकर अस्वस्थ बाजार बनाने और मुनाफाखोरी के लिए वास्तविकता से परे जाने जैसे कृत्यों का तुरंत पता लगाकर उनसे सख्ती से निपटा जाए।

खान्ह होआ प्रांतीय पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष श्री ट्रान होआ नाम के अनुसार, स्थानीय रियल एस्टेट बाजार को स्थिर करने के लिए, स्थानीय निकाय सामाजिक आवास के विकास को बढ़ावा देना जारी रखेगा, "2021-2030 की अवधि में कम आय वाले लोगों और औद्योगिक पार्क श्रमिकों के लिए कम से कम दस लाख सामाजिक आवास अपार्टमेंट के निर्माण में निवेश" परियोजना को प्रभावी ढंग से लागू करेगा और "120,000 बिलियन वीएनडी क्रेडिट कार्यक्रम" को प्रभावी ढंग से कार्यान्वित करेगा।

इस बीच, खान्ह होआ प्रांत के वित्त विभाग के उप निदेशक श्री ले क्वोक थान्ह ने कहा कि 2025 में प्रांत 41 घरों और जमीनों की नीलामी करेगा। ये जमीनें विकास निवेश कोष और निन्ह होआ शहर के शहरी प्रबंधन विभाग द्वारा राजस्व जुटाने और विकास संसाधनों को बढ़ाने के लिए प्रबंधित की जाती हैं।

इसके अतिरिक्त, खान्ह होआ प्रांत तीन महत्वपूर्ण क्षेत्रों में ज़ोनिंग योजनाओं (स्केल 1/2,000) को पूरा करने पर भी ध्यान केंद्रित कर रहा है: वान फोंग आर्थिक क्षेत्र (वान निन्ह जिले और निन्ह होआ शहर का हिस्सा), न्हा ट्रांग शहर और कैम लाम नया शहरी क्षेत्र। योजना पूरी होने पर, नई परियोजनाओं के लिए बोली लगाई जा सकती है और नीलामी की जा सकती है।

हनोई के उपनगरीय इलाकों में कई दलाली सेवाएं उभर आई हैं जो नीलाम की गई जमीनों को ऊंची कीमतों पर बेच रही हैं। फोटो: थूई लिन्ह

जमा राशि बढ़ाएं और भारी जुर्माना लगाएं।

उद्योग जगत के एक जानकार के दृष्टिकोण से, एसजीओ होम्स रियल एस्टेट कंसल्टिंग एंड डेवलपमेंट जॉइंट स्टॉक कंपनी (हनोई) के महाप्रबंधक श्री ले दिन्ह चुंग ने कहा कि सट्टेबाजी और "मूल्य वृद्धि" को रोकने के लिए, राज्य को एक उपयुक्त भूमि मूल्य ढांचा फिर से परिभाषित करने की आवश्यकता है, वर्तमान में नीलामी भूमि मूल्य ढांचा बाजार मूल्य से कम है।

इसके साथ ही, जमा राशि को भी बढ़ाया जाना चाहिए, जो नीलामी में बिकने वाली जमीन के मूल्य का 10% से 20% तक हो सकती है, ताकि निवेशकों द्वारा सट्टेबाजी और कीमतों में बढ़ोतरी को रोका जा सके। विशेष रूप से, जो लोग जमीन का मूल्य जीत लेते हैं लेकिन फिर उसे खरीदते नहीं हैं, उनके लिए श्री चुंग का सुझाव है कि उनका क्रेडिट स्कोर कम कर दिया जाए या उन्हें अन्य जमीन की नीलामी में भाग लेने से रोक दिया जाए। श्री चुंग ने जोर देते हुए कहा, "कीमत और नीलामी विधि का प्रबंधन आवश्यक है।"

कैन थो विश्वविद्यालय के विधि संकाय में प्रशासनिक विधि विभाग के प्रमुख डॉ. चाउ होआंग थान के अनुसार, भूमि उपयोग अधिकार नीलामी को सबसे प्रभावी बनाने के लिए, भूमि को नीलामी के लिए रखने का निर्णय प्रांतीय जन समिति द्वारा सुसंगत रूप से लिया जाना चाहिए। भूमि भूखंडों और भूखंडों की मात्रा और स्थान की समीक्षा और निर्धारण करना आवश्यक है; कमी पैदा करने वाले "अचानक बिक्री" से बचने के लिए एक उपयुक्त नीलामी योजना विकसित करना आवश्यक है। प्रभावी नीलामी के लिए भूमि भूखंडों और भूखंडों की सूची की समीक्षा, व्यवस्था और घोषणा करना आवश्यक है। विशेष रूप से, सामूहिक रूप से घोषणा किए जाने पर नीलामी में अतिरिक्त वस्तुओं से बचना चाहिए।

डॉ. चाउ होआंग थान ने टिप्पणी की, "हम जल्दबाजी में यह निष्कर्ष नहीं निकाल सकते कि नीलामी के परिणाम शुरुआती कीमत से कई गुना अधिक हैं, जैसे कि हनोई के होआई डुक जिले में भूमि की नीलामी, जो अस्थिर है, लेकिन इस क्षेत्र में स्पष्ट रूप से मूल्य मुद्रास्फीति है। जहां तक ​​शुरुआती कीमत के बहुत कम निर्धारित होने की बात है, यह नीलामी के समय वास्तविक बाजार मूल्य को प्रतिबिंबित नहीं कर सकता है।"

कानूनी दृष्टिकोण से, सेनलाव लॉ फर्म की वकील गुयेन फुओंग लियन ने सुझाव दिया कि मूल्य वृद्धि और बाजार अस्थिरता को रोकने के लिए, बाजार मूल्य के अनुरूप प्रारंभिक मूल्य निर्धारित करना आवश्यक है। क्योंकि प्रारंभिक मूल्य जमा राशि की गणना का आधार है, और यदि नीलामी विजेता नीलामी जीतने की पूरी राशि का भुगतान नहीं करता है, तो जमा राशि वापस नहीं की जाएगी।

वकील लियन के अनुसार, यद्यपि डिक्री 10/2023/एनडी-सीपी में भूमि नीलामी में भाग लेने के लिए जमा राशि को भूमि भूखंड के मूल्य के 20% तक बढ़ाने का प्रावधान है, लेकिन भूमि क्षेत्र की गणना नीलामी के शुरुआती मूल्य (पहले से चार गुना अधिक) के अनुसार की जाती है, और चूंकि शुरुआती मूल्य कम है, इसलिए यह प्रभावी नहीं है। "यदि शुरुआती मूल्य कम रखा जाता है, तो जमा राशि को वर्तमान 20% से अधिक बढ़ाना होगा, क्योंकि नीलामी में भाग लेने वालों को आर्थिक रूप से बहुत सक्षम होना चाहिए।"

इसके अतिरिक्त, एक अन्य समाधान यह है कि नीलाम की गई संपत्तियों की खरीद-बिक्री के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर न करने (जमा राशि जब्त करने) के लिए प्रशासनिक जुर्माने को बढ़ाया जाए। वर्तमान में, इस कृत्य के लिए व्यक्तियों पर केवल 70 लाख से 100 लाख वियतनामी डॉलर का जुर्माना लगाया जाता है (अध्यादेश 82/2020/एनडी-सीपी के अनुच्छेद 23, खंड 1, बिंदु सी के अनुसार) - सुश्री लियन ने सुझाव दिया।

इसी बीच, ब्रिटेन के ब्रिस्टल विश्वविद्यालय में वित्त एवं लेखा प्रशिक्षण कार्यक्रम के निदेशक और व्याख्याता डॉ. हो क्वोक तुआन ने अंतरराष्ट्रीय अनुभव का हवाला देते हुए कहा कि अचल संपत्ति बाजार को स्थिर करने का एकमात्र उपाय उचित कर प्रणाली लागू करना है, जो इस सिद्धांत पर आधारित हो कि अचल संपत्ति व्यवसाय में लाभ केवल वस्तुओं के व्यापार और सेवाओं के प्रावधान में होने वाले लाभ के बराबर हो। इससे मूल्य वृद्धि या आभासी कीमतों को रोका जा सकता है।

हनोई के बाहरी इलाके में नीलाम किए जा रहे भू-भागों के बीचोंबीच स्थित एक भू-भाग बिक्री केंद्र। फोटो: थूई लिन्ह

जमीन की कीमतों में भारी उछाल आने की संभावना नहीं है।

बिन्ह डुओंग प्रांत के बेन कैट शहर पार्टी समिति के सचिव श्री बुई मिन्ह थान्ह ने कहा कि हाल ही में इस क्षेत्र में, विशेष रूप से साइगॉन नदी के किनारे स्थित क्षेत्रों जैसे आन ताय, आन दीन, रच बाप वार्ड और रिंग रोड 4 के आसपास के इलाकों में, भूमि अधिग्रहण की तीव्र इच्छा देखी जा रही है। व्यस्त नोटरी कार्यालयों में लेन-देन के लिए आने वाले लोगों की संख्या से यह स्पष्ट होता है, साथ ही भूमि उपयोग शुल्क से प्राप्त बजट राजस्व में भी पिछले कुछ वर्षों की तुलना में अधिक वृद्धि हुई है।

हालांकि, श्री थान्ह ने कहा कि नए भूमि कानून के कारण सट्टेबाजी और मूल्य वृद्धि में काफी कमी आई है। इसके अलावा, स्थानीय निकाय भूमि उपयोग नियोजन और कार्यात्मक ज़ोनिंग का सख्ती से प्रबंधन करता है, साथ ही स्पष्ट कानूनी स्थिति वाली नियोजन और अचल संपत्ति परियोजनाओं के बारे में लोगों को सक्रिय रूप से जानकारी देता है और प्रसारित करता है।

बिन्ह डुओंग प्रांत की एक रियल एस्टेट कंपनी के निदेशक श्री गुयेन हुउ न्गिया ने भी स्वीकार किया कि यदि रियल एस्टेट बाजार में फिर से तेजी आती है, तो सट्टेबाजी और मूल्य वृद्धि पहले की तरह व्यापक नहीं होगी, इसके दो महत्वपूर्ण कारण हैं: नए भूमि कानून ने प्रत्येक क्षेत्र में भूमि की कीमतों को सख्त कर दिया है, जिससे "10 अरब वीएनडी की जमीन खरीदने पर 100 मिलियन वीएनडी कर घोषित करने" की संभावना सीमित हो जाएगी; दूसरा, बैंक ऋणों के लिए भूमि की कीमतों का मूल्यांकन करने का कार्य बहुत सख्त हो गया है।

पहले बैंक की अपनी मूल्यांकन इकाई थी, और कभी-कभी ज़मीन का वास्तविक मूल्य बैंक द्वारा किए गए मूल्यांकन से कम होता था। अब एक स्वतंत्र मूल्यांकन इकाई है, जो पूर्णतः एकरूपता तो नहीं लाएगी, लेकिन पहले से अधिक सख्त होगी।

उन परियोजनाओं को सार्वजनिक रूप से प्रकट करें जो व्यापार के लिए अयोग्य हैं।

बिन्ह थुआन प्रांत में, रियल एस्टेट बाजार के फिर से पटरी पर आने पर कीमतों में होने वाली अटकलों को रोकने के लिए, निर्माण विभाग ने 33 ऐसी रियल एस्टेट परियोजनाओं की सूची प्रकाशित की है जो अभी भी लेन-देन के लिए योग्य नहीं हैं। इनमें 17 आवासीय और शहरी क्षेत्र की परियोजनाएं और 16 रिसॉर्ट पर्यटन परियोजनाएं शामिल हैं, जिनमें से कोई भी नियमों के अनुसार रियल एस्टेट व्यापार लेनदेन के लिए योग्य नहीं है। इनमें से अधिकांश परियोजनाएं फान थिएट शहर और आसपास के जिलों और कस्बों में स्थित हैं, जो कि "सुनहरी भूमि" के रूप में जानी जाती हैं।

इससे पहले, बिन्ह थुआन प्रांत में कुछ रियल एस्टेट परियोजनाओं के निवेशकों और वितरकों द्वारा आरक्षण, बुकिंग और स्थान पंजीकरण के माध्यम से खरीदारों से धन इकट्ठा करने के कारण इन 33 परियोजनाओं पर प्रांत द्वारा "संदर्भ" दिया गया था। जबकि ये तरीके आवास कानून, रियल एस्टेट व्यापार कानून और संबंधित कानूनी नियमों में विनियमित नहीं हैं।

स्रोत: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm