आवास और भूमि मूल्य मुद्रास्फीति की समय पर रोकथाम

कई इलाकों में रियल एस्टेट बाज़ार अभी भी मंदी से जूझ रहा है, ऐसे में हनोई और कुछ उत्तरी प्रांतों व शहरों में अपार्टमेंट और ज़मीन की कीमतों में हाल ही में हुई तेज़ बढ़ोतरी ने निवेशकों को चौंका दिया है। हालाँकि, जब थान ओई (हनोई) में 10 करोड़ VND/m2 से ज़्यादा कीमत के ज़मीन के एक हिस्से की नीलामी जीतने वाले व्यक्ति ने अपनी जमा राशि छोड़ दी, तो कई लोगों को एहसास हुआ कि यह सट्टेबाज़ों की चाल थी।

खरीद और पुनर्विक्रय को कई बार नियंत्रित करें

पिछले हफ़्ते स्थानीय निकायों को भेजे गए एक दस्तावेज़ में, निर्माण मंत्रालय ने कहा कि रियल एस्टेट बाज़ार हाल ही में एक अस्थिर पथ पर विकसित हुआ है और इसमें कई संभावित जोखिम हैं। गौरतलब है कि कुछ निवेशकों और दलालों ने अफ़वाहें फैलाई हैं, रियल एस्टेट ख़रीदा और बेचा है, जिससे सूचना संबंधी भ्रम पैदा हुआ है, ताकि मुनाफ़े के लिए रियल एस्टेट की कीमतें बढ़ाई जा सकें।

मंत्रालय के दस्तावेज़ में हनोई के उपनगरों में ज़मीन की नीलामी का ज़िक्र है जिसने जनमत में हलचल मचा दी थी। एजेंसी के अनुसार, शुरुआती कीमतों से कई गुना ज़्यादा रिकॉर्ड ऊँचाई पर पहुँची ज़मीन की कीमतों ने सामाजिक -आर्थिक विकास और रियल एस्टेट बाज़ार के स्वस्थ विकास को प्रभावित किया है।

उपरोक्त स्थिति को रोकने के लिए, निर्माण मंत्रालय ने प्रांतों और केंद्र शासित प्रदेशों की जन समितियों से कई कार्यों पर ध्यान केंद्रित करने का अनुरोध किया है। इनमें स्थानीय उद्यमों, निवेशकों, व्यापारिक प्रतिष्ठानों और दलालों की रियल एस्टेट व्यावसायिक गतिविधियों का निरीक्षण और समीक्षा शामिल है। इसके अलावा, अधिकारियों को कई बार, विशेष रूप से असामान्य मूल्य वृद्धि वाले क्षेत्रों, परियोजनाओं और अपार्टमेंट इमारतों में, रियल एस्टेट की खरीद-बिक्री को नियंत्रित करने की आवश्यकता होती है; मूल्य वृद्धि, मूल्य हेरफेर और सट्टेबाजी की गतिविधियों का निरीक्षण, जाँच और सुधार करने के उपाय करने; और भूमि कानूनों, रियल एस्टेट व्यापार कानूनों और संबंधित कानूनों के उल्लंघनों से निपटने की आवश्यकता होती है।

जैसे ही निर्माण मंत्रालय ने लिखित अनुस्मारक जारी किया, खान होआ प्रांत की पीपुल्स कमेटी ने आधिकारिक डिस्पैच संख्या 9648 जारी कर संबंधित एजेंसियों को क्षेत्र में भूमि उपयोग अधिकार नीलामी के आयोजन की समीक्षा करने का काम सौंपा, ताकि कानून, प्रचार और पारदर्शिता का अनुपालन सुनिश्चित किया जा सके; भूमि उपयोग अधिकार नीलामी में कानूनी नियमों के उल्लंघन का तुरंत पता लगाया जा सके और सख्ती से निपटा जा सके, विशेष रूप से बाजार में हेरफेर करने, अस्वस्थ बाजार बनाने के लिए कीमतों को बढ़ाने, मुनाफाखोरी के लिए वास्तविकता से परे...

खान होआ प्रांतीय पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष श्री ट्रान होआ नाम के अनुसार, स्थानीय अचल संपत्ति बाजार को स्थिर करने के लिए, स्थानीयता सामाजिक आवास के विकास को बढ़ावा देना जारी रखेगी, "2021-2030 की अवधि में कम आय वाले लोगों और औद्योगिक पार्क श्रमिकों के लिए कम से कम एक मिलियन सामाजिक आवास अपार्टमेंट के निर्माण में निवेश" परियोजना को प्रभावी ढंग से लागू करेगी और "120,000 बिलियन वीएनडी क्रेडिट कार्यक्रम" को प्रभावी ढंग से लागू करेगी।

इस बीच, खान होआ प्रांत के वित्त विभाग के उप निदेशक श्री ले क्वोक थान ने बताया कि 2025 में, प्रांत 41 घरों और ज़मीनों की नीलामी करेगा। ये ज़मीनें विकास निवेश कोष और निन्ह होआ शहर के शहरी प्रबंधन विभाग द्वारा राजस्व जुटाने और विकास संसाधनों को बढ़ाने के लिए प्रबंधित की जाएँगी।

इसके अलावा, खान होआ प्रांत तीन महत्वपूर्ण क्षेत्रों में ज़ोनिंग योजनाओं (स्केल 1/2,000) को पूरा करने पर भी ध्यान केंद्रित कर रहा है: वान फोंग आर्थिक क्षेत्र (वान निन्ह ज़िले और निन्ह होआ शहर का हिस्सा), न्हा ट्रांग शहर और कैम लाम नया शहरी क्षेत्र। योजना पूरी होने पर, नई परियोजनाओं की बोली और नीलामी की जा सकेगी।

हनोई के उपनगरीय ज़िलों में कई ब्रोकरेज सेवाएँ नीलामी में ज़मीन बेचती नज़र आई हैं। फ़ोटो: थुय लिन्ह

बढ़ी हुई जमा राशि और भारी जुर्माना

उद्योग के अंदरूनी सूत्र के दृष्टिकोण से, एसजीओ होम्स रियल एस्टेट कंसल्टिंग एंड डेवलपमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (हनोई) के महानिदेशक श्री ले दिन्ह चुंग ने कहा कि सट्टा व्यवहार और "मूल्य मुद्रास्फीति" को रोकने के लिए, राज्य को एक उपयुक्त भूमि मूल्य ढांचे को फिर से परिभाषित करने की आवश्यकता है, वर्तमान में नीलामी भूमि मूल्य ढांचा बाजार मूल्य से कम है।

इसके साथ ही, जमा राशि को और भी ऊँचा किया जाना चाहिए, जो नीलाम की जा रही ज़मीन के मूल्य का 10%-20% हो सकता है ताकि निवेशकों की अटकलबाज़ी और कीमतें बढ़ाने की प्रवृत्ति कम से कम हो। खास तौर पर, उन लोगों के लिए जो ज़मीन की कीमत जीत जाते हैं लेकिन फिर उसे नहीं खरीदते, श्री चुंग उनके क्रेडिट स्कोर को कम करने या उन्हें अन्य ज़मीन नीलामियों में भाग लेने की अनुमति न देने की सलाह देते हैं। श्री चुंग ने ज़ोर देकर कहा, "कीमतों और नीलामी के तरीकों का प्रबंधन ज़रूरी है।"

कैन थो विश्वविद्यालय के विधि संकाय के प्रशासनिक विधि विभागाध्यक्ष डॉ. चाऊ होआंग थान के अनुसार, भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी को सर्वाधिक प्रभावी बनाने के लिए, भूमि की नीलामी का निर्णय प्रांतीय जन समिति द्वारा सुसंगत रूप से लिया जाना चाहिए, और भूमि भूखंडों और भूखंडों की संख्या और स्थान की समीक्षा और निर्धारण किया जाना चाहिए; "टपकाव" और कमी पैदा करने से बचने के लिए एक उपयुक्त नीलामी योजना विकसित की जानी चाहिए। प्रभावी नीलामी के लिए भूमि भूखंडों और भूखंडों की सूची की समीक्षा, व्यवस्था और घोषणा करना आवश्यक है। विशेष रूप से, नीलामी में सामूहिक रूप से घोषणा करते समय अतिरिक्त वस्तुओं से बचना चाहिए।

"हम जल्दबाजी में यह निष्कर्ष नहीं निकाल सकते कि नीलामी के परिणाम शुरुआती कीमत से कई गुना अधिक हैं, जैसे कि हनोई के होई डुक जिले में भूमि की नीलामी, जो अस्थिर है, लेकिन क्षेत्र में स्पष्ट रूप से मूल्य मुद्रास्फीति है। जहां तक ​​शुरुआती कीमत बहुत कम निर्धारित करने की बात है, तो यह नीलामी के समय वास्तविक बाजार मूल्य को प्रतिबिंबित नहीं कर सकती है," डॉ. चाऊ होआंग थान ने टिप्पणी की।

कानूनी दृष्टिकोण से, SENLAW लॉ फर्म के वकील गुयेन फुओंग लियन ने सुझाव दिया कि मूल्य वृद्धि और बाजार अस्थिरता को रोकने के लिए, बाजार मूल्य के अनुरूप एक प्रारंभिक मूल्य निर्धारित किया जाना चाहिए। क्योंकि प्रारंभिक मूल्य ही जमा राशि की गणना का आधार है, और यदि नीलामी विजेता भुगतान नहीं करता है या नीलामी विजेता मूल्य की पूरी राशि का भुगतान नहीं करता है, तो जमा राशि वापस नहीं की जाएगी।

वकील लियन के अनुसार, हालाँकि डिक्री 10/2023/ND-CP में ज़मीन की नीलामी में भाग लेने पर जमा राशि को ज़मीन के मूल्य के 20% तक बढ़ाने का प्रावधान है, ज़मीन के क्षेत्रफल की गणना नीलामी की शुरुआती कीमत (पहले से चार गुना ज़्यादा) के अनुसार की जाती है, लेकिन शुरुआती कीमत कम होने के कारण यह प्रभावी नहीं है। "अगर शुरुआती कीमत कम रखी जाती है, तो जमा राशि को मौजूदा 20% से ज़्यादा बढ़ाना होगा, क्योंकि नीलामी में भाग लेने वालों को आर्थिक रूप से पूरी तरह तैयार होना चाहिए।"

इसके अलावा, एक और उपाय यह है कि नीलाम की गई संपत्तियों की खरीद-बिक्री के अनुबंध पर हस्ताक्षर न करने (जमा राशि का परित्याग) के लिए प्रशासनिक जुर्माने को बढ़ाया जाए। वर्तमान में, इस कृत्य के लिए व्यक्तियों पर केवल 7 मिलियन VND से 10 मिलियन VND तक का जुर्माना लगाया जा सकता है (बिंदु c, खंड 1, अनुच्छेद 23, डिक्री 82/2020/ND-CP के अनुसार)" - सुश्री लियन ने सुझाव दिया।

इस बीच, ब्रिस्टल विश्वविद्यालय, ब्रिटेन में मास्टर ऑफ फाइनेंस एंड अकाउंटिंग प्रशिक्षण कार्यक्रम के व्याख्याता-निदेशक डॉ. हो क्वोक तुआन ने अंतर्राष्ट्रीय अनुभव का हवाला देते हुए कहा कि रियल एस्टेट बाज़ार को स्थिर करने का एकमात्र उपाय इस सिद्धांत पर आधारित एक उचित कर व्यवस्था बनाना है कि रियल एस्टेट व्यवसाय में लाभ केवल वस्तुओं और सेवाओं के व्यवसाय में लाभ के बराबर हो। इस प्रकार, मूल्य वृद्धि या आभासी कीमतों को रोकना संभव है।

हनोई के उपनगरीय इलाके में नीलाम की गई ज़मीन के ठीक पास एक ज़मीन व्यापार केंद्र। फ़ोटो: थुई लिन्ह

भूमि ज्वर होने की संभावना नहीं है

श्री बुई मिन्ह थान - बेन कैट सिटी पार्टी समिति, बिन्ह डुओंग प्रांत के सचिव - ने कहा कि हाल ही में क्षेत्र में स्थानीय "भूमि बुखार" फैल गया है, जो मुख्य रूप से साइगॉन नदी के किनारे जैसे कि एन ताई, एन डिएन, राच बाप वार्ड ... और रिंग रोड 4 के साथ वाले क्षेत्र में केंद्रित है। यह हलचल वाले नोटरी कार्यालयों में लेन-देन करने के लिए आने वाले लोगों की संख्या से पता चलता है, जबकि भूमि उपयोग शुल्क से बजट राजस्व भी उसी अवधि की तुलना में अधिक स्पष्ट रूप से बढ़ा है।

हालाँकि, श्री थान ने कहा कि नए भूमि कानून की बदौलत सट्टेबाजी और मूल्य वृद्धि में उल्लेखनीय कमी आई है। इसके अलावा, स्थानीय प्रशासन भूमि उपयोग नियोजन और कार्यात्मक ज़ोनिंग का भी सख्ती से प्रबंधन करता है, साथ ही स्पष्ट कानूनी स्थिति वाली योजनाओं और रियल एस्टेट परियोजनाओं के बारे में लोगों को सक्रिय रूप से जानकारी का प्रचार और प्रसार भी करता है...

बिन्ह डुओंग प्रांत में एक रियल एस्टेट कंपनी के निदेशक श्री गुयेन हू न्घिया ने भी स्वीकार किया कि यदि रियल एस्टेट में पुनः "उछाल" आता है, तो सट्टेबाज़ी और मूल्य मुद्रास्फीति पहले की तरह अनियंत्रित नहीं होगी, जिसके दो महत्वपूर्ण कारण हैं: नए भूमि कानून ने प्रत्येक क्षेत्र में भूमि की कीमतों को कड़ा कर दिया है, इसलिए यह "10 बिलियन वीएनडी की भूमि खरीदने पर 100 मिलियन वीएनडी का कर घोषित करने" की प्रथा को सीमित करेगा; दूसरा, बैंक ऋण के लिए भूमि की कीमतों का मूल्यांकन करने का कार्य बहुत सख्त हो गया है।

पहले, बैंक अपनी मूल्यांकन इकाई स्थापित करता था, और कभी-कभी ज़मीन का वास्तविक मूल्य मूल्यांकन बैंक से कम होता था। अब एक स्वतंत्र मूल्यांकन इकाई है, हालाँकि यह पूर्ण नहीं है, लेकिन पहले से ज़्यादा सख्त होगी।

उन परियोजनाओं का प्रचार करें जो व्यापार के लिए योग्य नहीं हैं

बिन्ह थुआन प्रांत में, रियल एस्टेट बाज़ार में सुधार होने पर कीमतों में अटकलों को रोकने के लिए, निर्माण विभाग ने 33 रियल एस्टेट परियोजनाओं की एक सूची प्रकाशित की है जो अभी भी लेनदेन के लिए पात्र नहीं हैं। इनमें 17 आवासीय और शहरी क्षेत्र की परियोजनाएँ और 16 रिसॉर्ट पर्यटन परियोजनाएँ शामिल हैं, जिनमें से कोई भी नियमों के अनुसार रियल एस्टेट व्यापार लेनदेन के लिए पात्र नहीं है। इनमें से ज़्यादातर परियोजनाएँ फ़ान थियेट शहर और आसपास के ज़िलों और कस्बों में "गोल्डन लैंड" स्थानों पर स्थित हैं।

इससे पहले, इन 33 परियोजनाओं को प्रांत द्वारा "सीटी" जारी की गई थी क्योंकि बिन्ह थुआन प्रांत में कुछ रियल एस्टेट परियोजनाओं के निवेशकों और वितरकों ने खरीदारों से धन एकत्र करने के लिए होल्डिंग, आरक्षण और स्थानों के पंजीकरण के माध्यम से अचल संपत्ति की बिक्री और हस्तांतरण किया था। हालाँकि, ये प्रारूप आवास कानून, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून और संबंधित कानूनी विनियमों में विनियमित नहीं हैं।

स्रोत: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm