आवास और भूमि की कीमतों में मुद्रास्फीति को रोकने के लिए समय पर हस्तक्षेप आवश्यक है।

कई इलाकों में रियल एस्टेट बाजार में ठहराव के बावजूद, हनोई और कुछ उत्तरी प्रांतों और शहरों में अपार्टमेंट और जमीन की कीमतों में हाल ही में हुई तीव्र वृद्धि ने निवेशकों को आश्चर्यचकित कर दिया है। हालांकि, हनोई के थान्ह ओई में 100 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से अधिक कीमत वाले एक भूखंड के लिए बोली जीतने वाले ने अपनी जमा राशि जब्त कर ली, जिससे कई लोगों को यह एहसास हुआ कि यह सट्टेबाजों द्वारा कीमतों को बढ़ाने के लिए इस्तेमाल की जाने वाली एक चाल है।

एकाधिक पुनर्विक्रय लेनदेन को नियंत्रित करें।

पिछले सप्ताह स्थानीय निकायों को भेजे गए एक दस्तावेज़ में निर्माण मंत्रालय ने कहा कि रियल एस्टेट बाजार हाल ही में एक अस्थिर गति से विकसित हुआ है और इसमें कई जोखिम कारक मौजूद हैं। विशेष रूप से चिंता का विषय यह है कि कुछ निवेशक और दलाल अफवाहें फैला रहे हैं, मनमाने ढंग से संपत्ति की खरीद-बिक्री कर रहे हैं और अपने लाभ के लिए रियल एस्टेट की कीमतों को बढ़ाने के लिए सूचनाओं का दुरुपयोग कर रहे हैं।

मंत्रालय के दस्तावेज़ में हनोई के बाहरी इलाकों में हुई विवादित भूमि नीलामी का जिक्र है। एजेंसी के अनुसार, शुरुआती कीमतों से कई गुना अधिक रिकॉर्ड-उच्च विजयी बोलियों ने सामाजिक -आर्थिक विकास और रियल एस्टेट बाजार की स्वस्थ वृद्धि पर नकारात्मक प्रभाव डाला है।

इस स्थिति को रोकने के लिए, निर्माण मंत्रालय ने प्रांतों और केंद्र शासित शहरों की जन समितियों से कई कार्यों को लागू करने पर ध्यान केंद्रित करने का अनुरोध किया है। इनमें उनके क्षेत्रों में उद्यमों, निवेशकों, ट्रेडिंग फ्लोर और दलालों की अचल संपत्ति संबंधी गतिविधियों का निरीक्षण और समीक्षा करना शामिल है। इसके अलावा, संबंधित एजेंसियों को अचल संपत्ति की बार-बार खरीद-बिक्री को नियंत्रित करने की आवश्यकता है, विशेष रूप से उन क्षेत्रों, परियोजनाओं और अपार्टमेंट परिसरों में जहां कीमतों में असामान्य वृद्धि हो रही है; निरीक्षण और जांच करना और मूल्य में हेरफेर, सट्टेबाजी और भूमि कानूनों, अचल संपत्ति व्यापार कानूनों और संबंधित कानूनों के उल्लंघन को रोकने के लिए उपाय करना आवश्यक है।

निर्माण मंत्रालय द्वारा अनुस्मारक जारी करने के तुरंत बाद, खान्ह होआ प्रांत की जन समिति ने आधिकारिक पत्र संख्या 9648 जारी कर संबंधित एजेंसियों को निर्देश दिया कि वे क्षेत्र में भूमि उपयोग अधिकार नीलामी के आयोजन की समीक्षा करें ताकि कानून का अनुपालन, पारदर्शिता और खुलापन सुनिश्चित हो सके; भूमि उपयोग अधिकार नीलामी में कानूनी नियमों के उल्लंघन के मामलों का तुरंत पता लगाएं और उनसे सख्ती से निपटें, विशेष रूप से बाजार में हेरफेर करने, कीमतों को बढ़ाकर व्यक्तिगत लाभ के लिए एक अस्वस्थ बाजार बनाने जैसे कृत्यों का।

खान्ह होआ प्रांत की पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष श्री ट्रान होआ नाम के अनुसार, स्थानीय रियल एस्टेट बाजार को स्थिर करने के लिए, प्रांत सामाजिक आवास के विकास को बढ़ावा देना जारी रखेगा, "2021-2030 की अवधि में कम आय वाले लोगों और औद्योगिक पार्क श्रमिकों के लिए कम से कम दस लाख सामाजिक आवास इकाइयों के निर्माण में निवेश" परियोजना को प्रभावी ढंग से लागू करेगा और "120,000 बिलियन वीएनडी क्रेडिट कार्यक्रम" को प्रभावी ढंग से कार्यान्वित करेगा।

इस बीच, खान्ह होआ प्रांतीय वित्त विभाग के उप निदेशक श्री ले क्वोक थान्ह ने कहा कि 2025 में प्रांत 41 संपत्तियों (मकान और जमीन) की नीलामी करेगा। ये जमीन के भूखंड निवेश और विकास कोष और निन्ह होआ शहर के शहरी प्रबंधन विभाग द्वारा प्रबंधित हैं, जिनका उद्देश्य राजस्व उत्पन्न करना और विकास के लिए संसाधनों को पूरक बनाना है।

इसके अतिरिक्त, खान्ह होआ प्रांत तीन रणनीतिक रूप से महत्वपूर्ण क्षेत्रों - वान फोंग आर्थिक क्षेत्र (वान निन्ह जिले और निन्ह होआ शहर का हिस्सा), न्हा ट्रांग शहर और कैम लाम नए शहरी क्षेत्र - में ज़ोनिंग योजनाओं (स्केल 1/2,000) को अंतिम रूप देने पर भी ध्यान केंद्रित कर रहा है। योजनाओं के पूरा होने के बाद, नई परियोजनाओं के लिए बोली और नीलामी की प्रक्रिया शुरू हो सकती है।

हनोई के उपनगरीय इलाकों में कई दलाली सेवाएं उभर आई हैं जो नीलाम की गई जमीनों को ऊंची कीमतों पर बेच रही हैं। फोटो: थूई लिन्ह

जमा राशि बढ़ाएं और भारी जुर्माना लगाएं।

उद्योग जगत के परिप्रेक्ष्य से, एसजीओ होम्स रियल एस्टेट कंसल्टिंग एंड डेवलपमेंट जॉइंट स्टॉक कंपनी (हनोई) के महाप्रबंधक श्री ले दिन्ह चुंग का मानना ​​है कि सट्टेबाजी और मूल्य में हेरफेर को रोकने के लिए, राज्य को एक उपयुक्त भूमि मूल्य ढांचा फिर से परिभाषित करने की आवश्यकता है, क्योंकि वर्तमान नीलामी भूमि मूल्य ढांचा बाजार मूल्य से कम है।

इसके अलावा, नीलामी में बिकने वाली ज़मीन की कीमत के 10%-20% तक जमा राशि बढ़ाने से निवेशकों द्वारा सट्टेबाजी और कीमतों में हेरफेर को कम करने में मदद मिलेगी। विशेष रूप से, श्री चुंग ने सलाह दी कि जो लोग ज़मीन की नीलामी जीतते हैं लेकिन फिर ज़मीन नहीं खरीदते हैं, उनकी क्रेडिट रेटिंग कम कर दी जानी चाहिए या उन्हें अन्य ज़मीन की नीलामियों में भाग लेने से रोक दिया जाना चाहिए। श्री चुंग ने जोर देते हुए कहा, "कीमतों और नीलामी के तरीकों का प्रबंधन करना आवश्यक है।"

कैन थो विश्वविद्यालय के विधि संकाय में प्रशासनिक विधि विभाग के प्रमुख डॉ. चाउ होआंग थान के अनुसार, भूमि उपयोग अधिकार नीलामी को अधिकतम प्रभावी बनाने के लिए, भूमि को नीलामी के लिए रखने का निर्णय प्रांतीय जन समिति द्वारा एकसमान रूप से लिया जाना आवश्यक है। भूमि भूखंडों और टुकड़ों की संख्या और स्थान की समीक्षा और निर्धारण करना आवश्यक है; और एक उपयुक्त नीलामी योजना विकसित करना आवश्यक है, जिससे टुकड़ों में की जाने वाली नीलामी से बचा जा सके, क्योंकि इससे कमी पैदा हो सकती है। प्रभावी नीलामी के लिए भूमि भूखंडों और टुकड़ों की एक सूची की समीक्षा, व्यवस्थित और प्रकाशन किया जाना चाहिए। विशेष रूप से, नीलामी प्रक्रिया में सामूहिक रूप से घोषणा किए जाने पर भूमि की अधिक आपूर्ति से बचना चाहिए।

डॉ. चाउ होआंग थान ने टिप्पणी की, "यह निष्कर्ष निकालना जल्दबाजी होगी कि हनोई के होआई डुक जिले में हुई भूमि नीलामी की तरह, विजयी बोलियाँ शुरुआती कीमत से कई गुना अधिक थीं, जो अस्थिरता का संकेत देती हैं, लेकिन इस क्षेत्र में कीमतों में हेरफेर स्पष्ट रूप से मौजूद है। इसके अलावा, बहुत कम शुरुआती कीमत तय करना नीलामी के समय के बाजार मूल्य को सटीक रूप से प्रतिबिंबित नहीं कर सकता है।"

कानूनी दृष्टिकोण से, सेनलॉ लॉ फर्म की वकील गुयेन फुओंग लियन का सुझाव है कि मूल्य में हेरफेर और बाजार में अस्थिरता को रोकने के लिए, बाजार मूल्य के अनुरूप प्रारंभिक मूल्य निर्धारित किया जाना चाहिए। इसका कारण यह है कि प्रारंभिक मूल्य जमा राशि की गणना का आधार बनता है, और यदि विजेता बोलीदाता भुगतान करने में विफल रहता है या पूरी राशि का भुगतान नहीं करता है, तो उसे जमा राशि वापस नहीं मिलेगी।

वकील लियन के अनुसार, यद्यपि डिक्री 10/2023/एनडी-सीपी में भूमि नीलामी में भाग लेने के लिए जमा राशि को नीलामी के शुरुआती मूल्य के आधार पर भूमि के भूखंड या क्षेत्र के मूल्य के 20% तक बढ़ाने का प्रावधान है (जो पहले से चार गुना अधिक है), फिर भी यह प्रभावी नहीं हो पाया है क्योंकि शुरुआती मूल्य अभी भी कम है। "यदि हम शुरुआती मूल्य को कम रखते हैं, तो हमें जमा राशि को वर्तमान 20% से अधिक बढ़ाना होगा, क्योंकि नीलामी में भाग लेने वालों को आर्थिक रूप से बहुत तैयार रहना होगा।"

"इसके अतिरिक्त, एक अन्य समाधान यह है कि नीलाम की गई संपत्तियों की बिक्री के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर न करने (जमा राशि को छोड़ देने) के कृत्य के लिए प्रशासनिक जुर्माने को बढ़ाया जाए। वर्तमान में, इस कृत्य के लिए व्यक्तियों पर केवल 70 लाख से 100 लाख वीएनडी तक का जुर्माना लगाया जाता है (डिक्री 82/2020/एनडी-सीपी के अनुच्छेद 23 के खंड 1 के बिंदु सी के अनुसार)" - सुश्री लियन ने सुझाव दिया।

इसी बीच, ब्रिटेन के ब्रिस्टल विश्वविद्यालय में वित्त एवं लेखा में मास्टर कार्यक्रम के व्याख्याता और निदेशक डॉ. हो क्वोक तुआन ने अंतरराष्ट्रीय अनुभव का हवाला देते हुए कहा कि अचल संपत्ति बाजार में स्थिरता बनाए रखने का एकमात्र उपाय उचित कर प्रणाली स्थापित करना है, जो इस सिद्धांत पर आधारित हो कि अचल संपत्ति व्यवसाय में लाभ, वस्तुओं और सेवाओं के व्यवसाय में लाभ के बराबर होना चाहिए। इससे मूल्य वृद्धि या कृत्रिम मूल्य उतार-चढ़ाव को रोका जा सकता है।

हनोई के बाहरी इलाके में नीलाम किए जा रहे भू-भागों के बीचोंबीच स्थित एक भू-भाग बिक्री केंद्र। फोटो: थूई लिन्ह

जमीन की कीमतों में भारी उछाल आने की संभावना नहीं है।

बिन्ह डुओंग प्रांत के बेन कैट शहर पार्टी समिति के सचिव श्री बुई मिन्ह थान्ह ने कहा कि हाल ही में इस क्षेत्र में, विशेष रूप से साइगॉन नदी के किनारे स्थित आन ताय, आन दीन, रच बाप जैसे वार्डों और रिंग रोड 4 के आसपास के इलाकों में, भूमि अधिग्रहण की तीव्र मांग देखी जा रही है। नोटरी कार्यालयों में लेन-देन करने वाले लोगों की बढ़ती संख्या से यह बात स्पष्ट होती है, और भूमि उपयोग शुल्क से प्राप्त राजस्व में भी पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में उल्लेखनीय वृद्धि हुई है।

हालांकि, श्री थान्ह का मानना ​​है कि नए भूमि कानून के कारण सट्टेबाजी और मूल्य में हेरफेर में काफी कमी आई है। इसके अलावा, स्थानीय प्रशासन भूमि उपयोग नियोजन और कार्यात्मक ज़ोनिंग का सख्ती से प्रबंधन कर रहा है, साथ ही स्पष्ट कानूनी स्थिति वाली योजनाओं और रियल एस्टेट परियोजनाओं के बारे में लोगों को सक्रिय रूप से जानकारी दे रहा है।

बिन्ह डुओंग प्रांत की एक रियल एस्टेट कंपनी के निदेशक श्री गुयेन हुउ न्गिया ने भी स्वीकार किया कि यदि रियल एस्टेट बाजार में एक और उछाल आता है, तो सट्टेबाजी और मूल्य में हेरफेर पहले की तरह व्यापक नहीं होंगे, इसके दो महत्वपूर्ण कारण हैं: पहला, नए भूमि कानून ने प्रत्येक क्षेत्र में भूमि की कीमतों को सख्त कर दिया है, जिससे "10 अरब वीएनडी का भूखंड खरीदना लेकिन केवल 100 मिलियन वीएनडी कर घोषित करना" जैसे मामले सीमित हो गए हैं; और दूसरा, बैंक ऋणों के लिए भूमि मूल्यांकन प्रक्रिया बहुत सख्त हो गई है।

पहले, बैंक अपनी स्वयं की मूल्यांकन इकाइयाँ स्थापित करते थे, जिसके परिणामस्वरूप कभी-कभी भूमि का वास्तविक मूल्य बैंक के मूल्यांकन से कम हो जाता था। अब, स्वतंत्र मूल्यांकन इकाइयों के साथ, प्रक्रिया पूरी तरह से त्रुटिहीन तो नहीं है, लेकिन पहले की तुलना में अधिक कठोर है।

उन परियोजनाओं को सार्वजनिक रूप से प्रकट करें जो व्यापार के लिए अयोग्य हैं।

बिन्ह थुआन प्रांत में, रियल एस्टेट बाजार के पुनरुद्धार के दौरान सट्टेबाजी और मूल्य हेरफेर को रोकने के लिए, निर्माण विभाग ने 33 रियल एस्टेट परियोजनाओं की एक सूची सार्वजनिक रूप से जारी की है जो अभी भी लेनदेन की शर्तों को पूरा नहीं करती हैं। इनमें 17 आवासीय और शहरी विकास परियोजनाएं और 16 पर्यटन और रिसॉर्ट परियोजनाएं शामिल हैं, जिनमें से कोई भी नियमों के अनुसार रियल एस्टेट व्यापार लेनदेन की आवश्यकताओं को पूरा नहीं करती है। इनमें से अधिकांश परियोजनाएं फान थिएट शहर और आसपास के जिलों और कस्बों की प्रमुख भूमि पर स्थित हैं।

इससे पहले, बिन्ह थुआन प्रांत में कुछ रियल एस्टेट परियोजनाओं के निवेशकों और वितरकों द्वारा आरक्षण, बुकिंग और पंजीकरण जैसी विधियों के माध्यम से खरीदारों से धन वसूलने के कारण इन 33 परियोजनाओं को प्रांत द्वारा फटकार लगाई गई थी। ये विधियाँ आवास कानून, रियल एस्टेट व्यापार कानून या अन्य संबंधित कानूनी नियमों द्वारा विनियमित नहीं हैं।

स्रोत: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm