Sok egymásnak ellentmondó vélemény fogalmazódott meg az ingatlankereskedelmi szabályozásról a folyosókon.

Segítsen meghatározni a pontos földárakat

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetsége (VARS) szerint az ingatlanpiac, beleértve a földhasználati jogok piacát is, a mai napig nem fejlődött stabilan, átláthatóan és fenntarthatóan, és számos potenciális kockázattal jár. Ennek oka az, hogy a vietnami ingatlanpiacon kétáras földmechanizmus működik. Ebben az állami és piaci árképzési keretrendszer között egyértelmű különbség van.

Ebből a különbségből fakadóan számos jogi probléma és nehézség merült fel, különösen a földárak és a földhasználati díjak meghatározása során. Ezenkívül a földjogi jogsértések sorozata után számos projekt késett az árértékelésre és a földhasználati díj kiszámítására való várakozás miatt. Sok értékbecslő egység tart az értékelési munka kockázataitól is.

Bár sok település alkalmazza a K együtthatót, amely közelebb hozza a földárlistát a piaci árhoz, a K együttható meghatározása azonban még mindig számos szubjektív tényezőt tartalmaz, amelyek nem feltétlenül követik szorosan a piaci árat, és bizonyos esetekben nem alkalmasak. Ezért a földárak meghatározásának mechanizmusának tökéletesítése érdekében a Központi Határozat előírja: Szüntessék meg a földár-keretrendszert, dolgozzanak ki egy mechanizmust és módszert a földárak piaci elvek szerinti meghatározására, valamint határozzák meg a földárak meghatározásáért felelős szerv funkcióit, feladatait és felelősségét.

A tőzsdén keresztüli kereskedés várhatóan átlátható adatokat generál, amelyek segítenek a tényleges földárak felmérésében.

Ezenkívül ahhoz, hogy a piaci árakhoz közeli és az általuk képviselt értékkel arányos földárakat meghatározzuk, a tényleges átruházási előzményeken alapuló ingatlanérték-adatokra van szükség. A VARS szerint az ingatlanátruházási tranzakciók kereskedési tőzsdéken keresztüli lebonyolításának előírása, a bankokon keresztüli fizetések előírása és a földvételi és -eladási szerződések szigorú ellenőrzése képezi a legpontosabb áradatok szolgáltatásának alapját. Amikor egy adatbázist építenek fel annak biztosítására, hogy a földárak közel legyenek a piaci árakhoz, az biztosítja a felek közötti harmóniát. Innentől kezdve a piac biztonságosabb, egészségesebb és fenntarthatóbb irányba fejlődik.

Ezenkívül az ingatlankereskedelemnek a tőzsdén keresztüli lebonyolításának előírása segít az államnak abban is, hogy eszközt kapjon az ingatlanpiaccal kapcsolatos információk kezelésére, ezáltal olyan politikákat adjon ki, amelyekkel gyorsan szabályozható az ingatlanpiac az egészséges és stabil fejlődés érdekében.

Ezenkívül a tőzsdén keresztüli kereskedés előnye a befektetők és a lakásvásárlók védelmével is összefügg, mivel a tőzsdék kénytelenek ellenőrizni a projekt hitelességét és jogszerűségét, mielőtt a fogyasztókhoz kerülne.

Erre a kérdésre reagálva Dr. Nguyen Van Dinh, a VARS elnöke szintén megerősítette, hogy a tőzsdék lesznek a kapuőrök, biztosítva az állam által szabályozott funkciók végrehajtását az adócsalás elkerülése, a pénzforrások átláthatósága, valamint a pénzmosás és a csalás megelőzése érdekében.

Dinh úr azonban azt mondta, hogy ha ingatlanügyleteket kell lebonyolítani a tőzsdén keresztül, akkor a tőzsdéknek és a brókereknek szabványosabbnak, professzionálisabbnak kell lenniük, és szigorú előírásoknak kell megfelelniük. Ezért nem minden tőzsde és bróker kívánja alkalmazni a fenti iránymutatást, de sokan mégis a jelenlegi törvényt szeretnék alkalmazni, mivel az nem kötelező.

Aggodalmak a megnövekedett költségek miatt

A fenti előnyökön túl számos vélemény ellentétes álláspontot mutat ezzel a szabályozással kapcsolatban. Először is, sérti az üzleti tevékenység alapelveit, akadályozza az üzleti szabadságot, ahogyan azt más törvények, például a Vállalkozási törvény és a Befektetési törvény is előírja. Ennek megfelelően az ingatlanpiaci kereskedések nem állami vagyonkezelő szervek, és nem nyújtanak közszolgáltatásokat az állam felhatalmazása alapján. Ezért, amikor a szabályozások előírják más szervezetek számára, hogy egy vállalkozás szolgáltatásait vegyék igénybe, az gyakran egyenlőtlenséget teremt.

Ezenkívül a befektetők ingatlanpiaci tőzsdéket is létrehozhatnak saját termékeik értékesítésére. Ilyenkor a tőzsde célja csupán az, hogy a lehető legtöbb terméket értékesíthessék a befektetőknek. Ezért a vevők jogai nem lesznek garantáltak.

Eközben a legtöbb ingatlant vásárló és eladó ügyfél közvetlenül a befektetőn keresztül szeretne üzletelni. Sok ügyfél számára a kereskedési terület csupán egy hely, ahol információkat lehet kérni, válaszolni az ügyfelek kérdéseire, és támogatni lehet a vételi és eladási folyamatokat.

Az ingatlancsere révén lebonyolított tranzakciók aggodalmat keltenek a költségek növekedésének és a lakásvásárlók számára további eljárások bevezetésének lehetősége miatt.

A jelenlegi piachoz hasonlóan a vevőket továbbra is a jogi eljárások aggasztják leginkább, azaz hogy a projekt értékesítésre alkalmas-e vagy sem. Ezek az információk az állami irányító szervekhez, konkrétan az Építési Minisztériumhoz kapcsolódnak, amely felelős az ellenőrzésért és a lakosságnak történő bejelentésért. Ezért a helyszínen elérhető információkhoz való hozzáférés csak egy kezdeti referenciaeszköz.

Mivel – mint fentebb említettük – a befektetőknek minél több termék értékesítésének célja érdekében lehetetlen biztosnak lenni abban, hogy egy magánvállalkozás, például egy ingatlanpiaci kereskedési platform, biztosítani tudja, hogy az ügyfelek a lehető legteljesebb és legpontosabb információkat kapják a projekt jogi kérdéseiről, különösen a jövőben létrejövő lakásépítési projektek esetében.

Ezenkívül az ingatlanok tőzsdén keresztül történő adásvétele a költségekkel, az eljárásokkal, a személyzettel és a jogi felelősséggel kapcsolatos aggályokat is felvet. Ez nehéz helyzetbe hozza a befektetőket, amikor növelniük kell a termékköltségeket, ami tovább bonyolítja az ingatlan adásvételi tevékenységét.

Sok vélemény szerint ahelyett, hogy a tranzakciókat a kereskedési platformon keresztül kellene előírni, a törvénynek elő kellene írnia, hogy a befektetőknek és az ingatlanpiaci kereskedési platformoknak időszakos jelentéseket kell benyújtaniuk az állami menedzsment szerveknek az ingatlanügyletek adatbázisának elérése érdekében. Ez elősegítené a piac átláthatóságát, valamint alapot teremtene a telek- és lakásárak tényleges tranzakciók alapján történő meghatározására.

A szabályozással kapcsolatos számos ellentmondásos vélemény ellenére Nguyen Thanh Nghi építésügyi miniszter a közelmúltban a Nemzetgyűlésben azt is kijelentette, hogy a szerkesztőség jelentést tesz a kormánynak, hogy továbbra is gondosan tanulmányozza és feldolgozza a tartalmat, hogy biztosítsa az ingatlanpiaci kereskedésekre vonatkozó szabályozás megfelelő, szigorú, egyértelmű felelősségi köröket biztosító elfogadását, biztosítva az emberek és vállalkozások jogait. Ugyanakkor felülvizsgálja és befejezi az ingatlanpiaci kereskedéseken keresztül lebonyolított tranzakciók visszaigazolását, az ingatlanpiaci kereskedések felelősségét és kötelezettségeit.

Forrás: https://www.congluan.vn/van-con-nhieu-y-kien-trai-chieu-xoay-quanh-quy-dinh-giao-dich-bat-dong-san-phai-qua-san-post253527.html