Apartemen yang terjangkau akan menyumbang kurang dari 5% pasokan dalam 3 tahun ke depan.

Apartemen di bawah 3 miliar VND dianggap terjangkau.

Dalam laporan pasar real estat Kota Ho Chi Minh yang baru-baru ini dirilis oleh Savills Vietnam, pada kuartal kedua tahun 2024, pasokan apartemen baru meningkat sebesar 78% secara kuartalan dan 199% secara tahunan, menjadi 1.125 unit dari satu proyek baru dan 8 peluncuran berikutnya, di mana Grade B menyumbang 70% pangsa pasar pasokan baru. Hal ini menyebabkan total pasokan primer meningkat 13% secara kuartalan menjadi 5.574 unit.

Pasokan primer dalam 6 bulan pertama tahun ini tetap stabil dibandingkan tahun sebelumnya di angka 6.690 unit, dengan Grade B menguasai 56% pangsa pasar, diikuti oleh Grade C (40% pangsa pasar) dan Grade A (4% pangsa pasar). Pasokan primer terutama terkonsentrasi di wilayah Timur (Kota Thu Duc) dengan pangsa pasar 57% dan wilayah Barat (Binh Tan, Binh Chanh) dengan pangsa pasar 29%.

Laporan tersebut menilai bahwa pasar kembali pulih dengan peningkatan volume transaksi sebesar 655% dibandingkan periode yang sama tahun lalu, menunjukkan kepercayaan pasar. Kuartal kedua tahun 2024 mencatat 2.288 transaksi yang berhasil, menyumbang 70% dari total volume penjualan pada paruh pertama tahun ini berkat suku bunga kredit yang lebih rendah, legalitas produk yang jelas, dan kebijakan penjualan yang efektif. Pada paruh pertama tahun ini, harga jual rata-rata apartemen primer mencapai 72 juta VND/m2 luas bersih.

Namun, laporan tersebut juga menunjukkan bahwa pasokan apartemen di bawah VND3 miliar semakin terbatas di Kota Ho Chi Minh, hanya mencakup 18% dari pasokan utama dalam 6 bulan pertama tahun ini, yang sebagian besar berlokasi lebih dari 10 km dari pusat kota. Menurut model riset Savills, apartemen di bawah VND3 miliar saat ini dianggap sebagai segmen terjangkau. Para ahli menganalisis bahwa keterjangkauan akan menjadi tantangan besar bagi pasar ketika segmen ini menyumbang kurang dari 5% pasokan apartemen dalam 3 tahun ke depan.

Kinerja apartemen dalam 6 bulan pertama tahun 2024

"Kami melakukan analisis untuk memahami lanskap perumahan terjangkau di Kota Ho Chi Minh. Model ini menggunakan berbagai tingkat pendapatan berdasarkan pendapatan, pengeluaran, dan tabungan mereka," ujar Ibu Giang Huynh, Direktur Riset dan S22M di Savills Vietnam.

Pakar ini berasumsi bahwa pembeli rumah menabung selama 10 tahun, kemungkinan besar didukung oleh hipotek atau ekuitas mereka. Dari sana, ia menyimpulkan bahwa apartemen dua kamar tidur dengan harga di bawah VND3 miliar/unit dianggap terjangkau.

"Dalam konteks saat ini, sebagian besar apartemen terjangkau di Kota Ho Chi Minh telah terjual, sehingga pasokan operasional dan pasokan di masa mendatang sangat terbatas di Kota Ho Chi Minh. Pasokan perumahan terjangkau baru dan di masa mendatang terutama akan diperkenalkan di Binh Duong , wilayah yang berbatasan dengan Kota Ho Chi Minh. Oleh karena itu, jelas bahwa pembeli di Kota Ho Chi Minh harus pindah ke wilayah ini untuk mendapatkan pasokan yang terjangkau," analisis Ibu Giang.

Harga di segmen terjangkau semakin lama semakin tinggi.

Para ahli Savills juga menambahkan bahwa pasar sekunder dalam periode terakhir juga lebih positif dalam konteks terbatasnya pasokan serah terima dan rendahnya jumlah produk primer. Pada tahun 2024, banyak proyek Kelas B dan Kelas C akan mengalami kenaikan harga sekunder yang signifikan. Sementara itu, proyek-proyek mewah setelah menetapkan harga tinggi pada tahun 2023 berada di bawah tekanan di pasar sekunder. Dapat dilihat bahwa distrik-distrik dengan konektivitas yang baik berkat infrastruktur yang lebih baik dan pasokan serah terima yang rendah mengalami kenaikan harga sekunder yang signifikan.

Sektor properti menghadapi banyak tantangan

Menganalisis segmen rumah bandar/villa, Direktur Riset dan S22M Savills juga berkomentar: "Di kota berpenduduk lebih dari 10 juta jiwa, kami hanya memiliki 668 produk rumah bandar utama, 10 unit baru, dan 72 transaksi pada kuartal kedua. Pasar juga mengalami penurunan serupa dengan segmen apartemen dalam beberapa tahun terakhir karena berbagai tantangan. Oleh karena itu, harga primer terus meningkat lebih tinggi dalam konteks pasokan yang terbatas. Meskipun akan menurun pada tahun 2024, stok pasar masih dominan dengan produk-produk berharga tinggi."

Secara spesifik, data menunjukkan bahwa lebih dari 77% dari total pasokan primer memiliki harga di atas VND30 miliar/unit. Sebagian besar produk kelas atas ini berada di wilayah perkotaan dan terkonsentrasi di Kota Thu Duc. Produk primer yang mahal, persaingan dari pasar sekunder, dan harga yang terjangkau di provinsi-provinsi tetangga telah menyulitkan pasar di HCMC. Produk di atas VND30 miliar mengalami kesulitan dengan hanya 6% yang terserap. Rumah bandar memiliki tingkat penyerapan tertinggi, yaitu 31%, berkat permintaan riil dan harga yang kompetitif.

Pada Q2/2024, rumah bandar komersial mahal di The Global City terjual, menyebabkan harga primer turun 2% QoQ dan 4% YoY, mencapai VND320 juta/m2 tanah.

Situasi operasional segmen Villa dan Townhouse di Kota Ho Chi Minh pada 6 bulan pertama tahun 2024

Laporan tersebut mencatat bahwa pada tahun 2026, Kota Ho Chi Minh tidak akan lagi memiliki produk rumah rendah dengan harga di bawah VND5 miliar, dan hanya 10% pasokan primer yang akan dihargai di bawah VND10 miliar. Sementara itu, produk dengan kisaran harga ini menyumbang 85% pasokan di Binh Duong dan 55% di Dong Nai .

Pada paruh kedua tahun 2024, 883 unit rumah rendah diperkirakan akan diluncurkan, terutama dari fase selanjutnya proyek-proyek yang sudah ada. Produk dengan harga di atas VND20 miliar akan mencakup 80% pasokan di masa mendatang. Dua proyek baru, Foresta dan The Meadow, akan menyediakan 30% pasokan vila dan townhouse di masa mendatang. Kedua proyek tersebut telah mengantongi izin mendirikan bangunan.

Pada tahun 2026, pasokan di masa mendatang diperkirakan mencapai 4.663 unit, terutama terkonsentrasi di Distrik 2, Binh Chanh, dan Nha Be. Dengan keterbatasan lahan dan dukungan infrastruktur, harga rumah di Kota Ho Chi Minh telah meningkat tiga kali lipat di pasar primer dan dua kali lipat di pasar sekunder selama lima tahun terakhir. Kenaikan harga ini telah mendorong para pembeli rumah dengan tujuan hunian riil ke provinsi-provinsi tetangga untuk mendapatkan pilihan yang lebih sesuai.

Memberikan gambaran umum, para ahli Savills mengatakan proyek infrastruktur utama sedang berlangsung dan akan menguntungkan wilayah tersebut dengan pasokan masa depan di sepanjang rute infrastruktur utama.

Sumber: https://www.congluan.vn/phan-khuc-can-ho-binh-dan-chi-chiem-chua-day-5-nguon-cung-trong-3-nam-toi-post304244.html