Spekulasi dan manipulasi harga real estat perlu ditangani secara tegas.

Disamping itu, pelanggaran dalam bisnis real estate juga semakin marak dengan berbagai tren yang semakin kompleks dan canggih, terutama harga real estate yang terus menerus mengalami kenaikan setiap triwulan dan setiap tahunnya.

Masalah spekulasi dan manipulasi pasar

Akhir-akhir ini, di banyak daerah, terutama kota-kota besar seperti Hanoi , Da Nang, dan Kota Ho Chi Minh, kawasan perkotaan "hantu" atau ribuan hektar proyek perumahan besar dan kecil yang terbengkalai dan terbengkalai selama puluhan tahun telah menjadi gambaran yang tak asing lagi. Ini adalah bentuk spekulasi sistematis dengan tujuan menunggu waktu yang tepat untuk meraup keuntungan besar, yang tidak hanya menyebabkan pemborosan sumber daya lahan, tetapi juga merupakan salah satu penyebab langsung lonjakan harga properti.

Menurut data riset pasar dari Asosiasi Real Estat Vietnam, pada kuartal ketiga tahun 2024, harga produk real estat terus meningkat tajam. Khususnya, segmen tanah mencatat kenaikan rata-rata sekitar 3,5% di pasar primer; demikian pula, perumahan bertingkat rendah meningkat 5-10%; khususnya segmen apartemen telah mencapai level baru ketika harga meningkat rata-rata 24% dan total pasokan baru menurun sekitar 20% dibandingkan kuartal sebelumnya. Di pasar Hanoi, Da Nang, dan Kota Ho Chi Minh , kenaikan tahunan yang sesuai masing-masing sebesar 64%, 30,6%, dan 46,2%.

Harga properti terus meningkat dalam beberapa tahun terakhir. Foto: Cong Hung

Selain masalah spekulasi, akuisisi lahan merupakan indikasi pemanfaatan lelang hak guna lahan untuk memanipulasi pasar. Hal ini merupakan keterbatasan terbesar lelang hak guna lahan, selain manfaat dari sumber daya keuangan yang dikumpulkan untuk anggaran negara. Di banyak daerah, "broker lelang" telah bermunculan, berkolusi satu sama lain untuk membayar puluhan kali lipat harga awal, menciptakan tingkat "harga virtual" untuk membeli dan menjual kembali kavling tanah lelang atau untuk melikuidasi kavling tanah di sekitarnya yang sebelumnya dibeli dengan harga rendah.

Akibatnya, setelah menetapkan harga yang luar biasa tinggi, demi mencapai tujuan likuiditas cepat demi meraih keuntungan, para "pialang lelang" tentu saja rela melepaskan uang jaminan, karena uang jaminan tersebut hanya sekitar 10-20% dari total nilai tanah yang dihitung berdasarkan harga awal yang ditetapkan oleh unit penyelenggara, dan harga ini seringkali lebih rendah dari harga pasar sebenarnya di daerah tersebut.

Hal ini tidak hanya berdampak langsung pada kepentingan peserta lelang, tetapi juga berdampak negatif pada pasar real estat, saat harga virtual ini harus digunakan sebagai acuan untuk kompensasi dan pembersihan lokasi untuk proyek perumahan baru...

“Pada kuartal ketiga tahun 2024, pasar properti mencatat pemulihan positif, tetapi tidak sebergairah sebelum pandemi Covid-19; pasokan baru masih terbatas, sementara harga properti masih tinggi. Kami melihat sejumlah alasan yang menyebabkan situasi ini, seperti: permintaan masyarakat terhadap perumahan dan bisnis tinggi, sementara pasokan rendah, permintaan lebih besar daripada pasokan; biaya input proyek properti (bahan bangunan, biaya penggunaan lahan, dll.) semuanya meningkat. Khususnya, banyak daerah juga menunjukkan tanda-tanda kenaikan harga dan inflasi harga untuk memanipulasi pasar melalui lelang hak guna lahan,” ungkap Wakil Menteri Konstruksi Nguyen Viet Hung.

Tindakan tegas terhadap proyek yang "memeluk" tanah terlantar

Pelajaran dari "gelombang bawah tanah" spekulasi dan manipulasi harga properti telah meninggalkan banyak konsekuensi bagi pasar properti, menyebabkan demam tanah virtual yang membuat orang-orang dengan kebutuhan nyata (untuk perumahan, produksi, dan bisnis...) mustahil mengakses tanah. Jika mereka mau, mereka harus membayar sejumlah besar uang untuk spekulasi, yang mengakibatkan tanah terlantar; dan bisnis yang mengembangkan proyek baru khawatir tidak dapat menjamin keuntungan karena meningkatnya investasi dan biaya tanah; kaum miskin harus membayar semakin banyak uang dan secara bertahap kehilangan kemampuan untuk memiliki rumah.

Yang mengkhawatirkan adalah sumber daya untuk investasi dalam produksi, bisnis, penciptaan lapangan kerja, dan nilai lebih bagi masyarakat "terkubur" di tanah; tanah spekulatif yang tidak dimanfaatkan tidak merangsang pertumbuhan industri terkait dan dalam jangka panjang, bila pasokan terakumulasi dalam jangka panjang, akan menimbulkan utang buruk investor dalam sistem perbankan dan pada titik tertentu akan menyebabkan inflasi bagi seluruh perekonomian.

“Badan-badan pengelola negara dan pemerintah daerah perlu mengambil tindakan tegas terhadap proyek-proyek yang "menguasai" lahan untuk tujuan spekulatif, tetapi telah terbengkalai selama bertahun-tahun tanpa dieksploitasi dan dimanfaatkan melalui pertimbangan dan penilaian yang cermat terhadap alasan subjektif dan objektif. Untuk proyek-proyek dengan kapasitas pelaksanaan yang memadai, mekanisme untuk melanjutkan pelaksanaan harus diciptakan. Sebaliknya, Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) juga secara jelas mengatur penanganan tindakan manipulasi, inflasi harga, dan pemaksaan harga dalam bisnis properti. Penerapannya perlu dilakukan secara ketat agar pelanggaran dapat segera diperbaiki,” ujar Dr. Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam.

Menurut pakar ekonomi Associate Professor Dr. Dinh Trong Thinh, untuk menstabilkan harga properti dan membatasi kenaikan yang cepat dan tiba-tiba, hal terpenting adalah mencegah spekulasi dan inflasi harga. Oleh karena itu, otoritas yang berwenang perlu mengambil langkah-langkah yang lebih drastis untuk mengendalikan dan mengembalikan harga jual ke nilai pasar sebenarnya untuk transaksi properti, termasuk lelang hak guna lahan.

Negara-negara di seluruh dunia telah sangat berhasil mengendalikan harga properti, berdasarkan nilai pasar aktual, melalui dekrit pajak properti. Sekitar 20 tahun yang lalu, Komite Sentral Partai mengeluarkan Resolusi tentang reformasi pajak properti, tetapi hingga kini, kebijakan ini belum terlaksana.

Oleh karena itu, kita perlu membuat peraturan perpajakan tersendiri untuk pasar properti, agar penerapannya dapat berjalan secara stabil dan jangka panjang. Oleh karena itu, properti yang terbengkalai, properti yang dijual berkali-kali, atau yang memiliki banyak properti harus dikenakan pajak yang tinggi, bahkan hingga setara dengan sewa lahan dan area konstruksi yang tersedia saat ini," ujar Associate Professor, Dr. Dinh Trong Thinh.

Selain itu, para ahli meyakini bahwa masalah hukum juga merupakan salah satu penyebab utama stagnasi pasar properti. Kelompok Kerja Khusus Perdana Menteri untuk meninjau dan mengatasi kesulitan pasar properti telah menyelesaikan banyak pekerjaan (lebih dari 800 dari 1.200 proyek yang terhambat telah diselesaikan).

Khususnya, mulai 1 Agustus 2024, ketika undang-undang yang diamandemen dan ditambah secara resmi berlaku, disertai banyak peraturan baru yang diharapkan segera menghapus hambatan hukum, badan pengelola perlu mempercepat penerbitan dokumen sub-undang-undang dan petunjuk pelaksanaan untuk membantu mempercepat kemajuan proyek, meningkatkan pasokan untuk pasar; pada saat yang sama, fokus pada prioritas proyek perumahan sosial dan perumahan komersial berbiaya rendah untuk melayani kebutuhan sebagian besar masyarakat, memastikan efektivitas kebijakan jaminan sosial.

 

Isu terpenting saat ini masih terletak pada peran regulasi Negara, melalui mekanisme, kebijakan, perangkat manajemen, dan sanksi untuk mengurangi dan mencegah spekulasi, sehingga pasar properti kembali pada kondisi seimbang dalam jangka panjang.

Sistem hukum yang baru saja diamandemen dan ditambah telah berlaku, tetapi masih perlu terus menerima masukan; merangkum pengalaman dan terus memperbaiki masalah yang belum terselesaikan, di mana untuk meningkatkan pasokan dan menstabilkan harga jual, perlu menyelesaikan secara tuntas masalah persetujuan kebijakan investasi, sekaligus menyetujui investor menggunakan tanah.

Wakil Presiden Klub Real Estat Hanoi Nguyen The Diep

Sumber: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html