Banyak ahli percaya bahwa mekanisme percontohan bagi bisnis untuk menegosiasikan hak penggunaan lahan dari masyarakat untuk melaksanakan proyek perumahan komersial akan melepaskan proyek-proyek, meningkatkan pasokan perumahan, dan berkontribusi dalam memecahkan kekurangan pasokan perumahan.
Pemerintah juga mengusulkan agar Majelis Nasional menyetujui izin bagi pelaku usaha untuk melaksanakan proyek perumahan komersial di lahan fasilitas yang terpaksa direlokasi akibat pencemaran lingkungan. Dalam foto: lahan utama Pabrik Sabun Hanoi di Klaster Industri Cao-Xa-La di Jalan Nguyen Trai 233, 233B, 235 (Distrik Thanh Xuan, Hanoi) setelah bertahun-tahun direlokasi, masih belum menyebabkan pemborosan sumber daya lahan - Foto: DANH KHANG
Rancangan resolusi mengenai mekanisme percontohan ini baru saja dikomentari oleh Majelis Nasional dan diharapkan akan disetujui pada sidang yang akan berakhir pada akhir November.
Namun, melihat kondisi pasokan perumahan saat ini di pasar yang berfokus pada segmen apartemen menengah, mewah, dan mewah, beberapa pendapat juga menyarankan agar mekanisme percontohan tersebut memiliki arah yang jelas, dengan mengutamakan kesepakatan untuk menerima hak guna lahan untuk mengembangkan segmen perumahan terjangkau dan apartemen terjangkau guna memenuhi kebutuhan perumahan riil bagi mayoritas masyarakat.
Ratusan proyek real estate menunggu untuk diselesaikan
Pada bulan Maret 2024, pada pertemuan Kelompok Kerja Perdana Menteri tentang peninjauan, desakan, dan panduan penghapusan kesulitan dan hambatan dalam pelaksanaan proyek real estat, Kementerian Konstruksi mengatakan bahwa di Kota Ho Chi Minh, terdapat 143 proyek real estat, Hanoi 246 proyek, Hai Phong 4 proyek, Binh Dinh 16 proyek, Can Tho 34 proyek... menunggu kelompok kerja, kementerian, cabang, dan daerah untuk menghilangkan hambatan.
Dapat dilihat bahwa di seluruh negeri masih ada ratusan proyek real estate yang "dibekukan".
Banyak proyek ini tidak dapat dilaksanakan karena tidak memiliki lahan perumahan. Investor yang telah mengeluarkan uang untuk membeli lahan sesuai perencanaan tidak dapat membangun proyek karena kekurangan... 1m2 lahan perumahan.
Di samping itu, dalam rancangan resolusi percontohan yang diajukan kepada Majelis Nasional untuk dipertimbangkan dan disetujui, Pemerintah juga mengusulkan agar Majelis Nasional menyetujui untuk mengizinkan perusahaan melaksanakan proyek perumahan komersial di atas lahan perusahaan yang harus direlokasi karena pencemaran lingkungan, perusahaan yang harus direlokasi sesuai dengan perencanaan konstruksi dan perencanaan perkotaan.
Di Hanoi, banyak fasilitas manufaktur mencemari lingkungan di pusat kota. Setelah memindahkan pabrik mereka ke distrik pinggiran kota atau provinsi tetangga, banyak "lahan emas" yang telah ditinggalkan selama puluhan tahun terungkap.
Biasanya, kelompok tiga pabrik: pabrik karet Sao Vang, pabrik sabun Hanoi, pabrik tembakau Thang Long dengan luas total sekitar 150.000m2 setelah dipindahkan ke pinggiran kota dan dibiarkan terbengkalai selama bertahun-tahun.
Di antaranya, "tanah emas" Pabrik Sabun Hanoi telah direlokasi selama bertahun-tahun tetapi hingga kini rumput masih tumbuh karena kurangnya mekanisme untuk mengubahnya menjadi lahan untuk pembangunan perumahan komersial.
Sebuah proyek di Jalan Mai Chi Tho, Daerah An Phu, Kota Thu Duc, Kota Ho Chi Minh - Foto: NGUYEN VAN TRUNG
Para pelaku bisnis dan pemilik lahan merasa senang
Berbicara kepada Tuoi Tre, Tn. Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa mekanisme percontohan yang memungkinkan bisnis untuk bernegosiasi guna menerima hak penggunaan lahan selain lahan perumahan dari masyarakat untuk melaksanakan proyek perumahan komersial menambahkan metode lain untuk mengakses lahan bagi bisnis yang berinvestasi di real estat.
Mekanisme ini juga menjamin hak bernegosiasi bagi pengguna lahan, sehingga mengurangi pengaduan dalam pengadaan lahan untuk pelaksanaan proyek.
"Meskipun mekanisme pemulihan lahan saat ini jauh lebih baik daripada sebelumnya (tingkat kompensasi lebih memuaskan dan lebih berorientasi pasar), mekanisme ini belum sebaik mekanisme percontohan yang memungkinkan bisnis dan masyarakat pemegang hak guna lahan untuk menegosiasikan pengalihan lahan," tegas Bapak Chau.
Misalnya, di Distrik 3, Kota Ho Chi Minh, dalam beberapa tahun terakhir terdapat 48 gedung apartemen tua. Hingga saat ini, terdapat 5 gedung apartemen tua di mana para pelaku bisnis telah sepakat untuk membeli kembali 100% apartemen lama dari penghuni untuk melaksanakan proyek pembangunan gedung apartemen komersial baru, tetapi tidak ada keluhan karena ini merupakan mekanisme jual beli yang adil.
Masih terdapat 43 gedung apartemen lama yang belum direnovasi karena kita belum memiliki mekanisme untuk mendorong investor bernegosiasi untuk membeli kembali apartemen lama.
Menurut Bapak Chau, saat ini banyak proyek perumahan komersial yang terkendala karena lahan yang dimiliki pelaku usaha bukan lahan perumahan, sehingga pembangunan tidak dapat terlaksana.
Sementara pasar perumahan kekurangan pasokan produk perumahan (karena kurangnya proyek perumahan), jika Majelis Nasional melakukan uji coba yang memungkinkan bisnis untuk menegosiasikan pembelian tanah non-perumahan untuk proyek perumahan komersial, jumlah proyek perumahan komersial berlisensi akan meningkat, dengan demikian meningkatkan pasokan produk perumahan di waktu mendatang.
Bapak Nguyen Huu Cuong, Ketua Klub Real Estat Hanoi, mengomentari bahwa kebijakan percontohan yang mengizinkan bisnis untuk bernegosiasi membeli tanah non-perumahan dari masyarakat untuk membangun proyek perumahan komersial merupakan arah terbuka bagi pengembangan pasar perumahan.
Mekanisme ini juga memungkinkan pelaku usaha real estate untuk bekerja sama dengan para pengguna lahan melalui pengalihan hak guna lahan dan memberikan kontribusi saham atas lahan untuk melaksanakan proyek perumahan komersial.
Hal ini akan meningkatkan dana tanah untuk pembangunan perumahan, sehingga memenuhi kebutuhan perumahan masyarakat. "Memberikan kesempatan kepada pelaku usaha untuk bernegosiasi secara langsung dan membeli kembali hak guna lahan dari masyarakat tentu akan jauh lebih murah daripada menyelenggarakan tender dan lelang hak guna lahan untuk membangun proyek perumahan komersial. Negosiasi langsung antara kedua pihak akan menghindari "harga virtual" dalam lelang tanah," komentar Bapak Cuong.
Banyak pakar real estate juga menyatakan pandangan bahwa proyek percontohan yang memungkinkan bisnis untuk bernegosiasi membeli tanah pertanian dan tanah lainnya dari orang-orang untuk membangun perumahan komersial juga akan mencegah pemborosan tanah saat ini di daerah perkotaan.
Faktanya, banyak lahan non-perumahan di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh yang telah terbengkalai selama bertahun-tahun. Uji coba perjanjian pembelian dan konversi akan membantu pemanfaatan lahan secara lebih efektif, sementara Negara tetap memungut biaya dan pajak penggunaan lahan, dan masyarakat memiliki lebih banyak pilihan untuk membeli rumah.
Dorong perumahan komersial berbiaya rendah
Meskipun mendukung proyek percontohan yang memungkinkan perusahaan untuk menegosiasikan hak penggunaan lahan nonperumahan untuk perumahan komersial, banyak ahli percaya bahwa proyek percontohan yang memungkinkan perusahaan untuk menegosiasikan pembelian lahan nonperumahan untuk proyek perumahan komersial harus memprioritaskan proyek perumahan komersial yang terjangkau yang sesuai dengan situasi setempat.
Tn. Dinh Minh Tuan, Direktur Regional Selatan Batdongsan.com, merekomendasikan penggunaan mekanisme percontohan ini untuk mengembangkan perumahan terjangkau dan apartemen komersial berbiaya rendah guna meningkatkan pasokan perumahan guna memenuhi kebutuhan perumahan riil sebagian besar masyarakat.
Bapak Tuan berpendapat bahwa peningkatan pasokan perumahan melalui mekanisme percontohan harus konsisten dengan kebutuhan praktis. Jika tidak ada arahan yang jelas, setelah sepakat membeli tanah dari masyarakat, pelaku usaha hanya akan berfokus pada pengembangan perumahan komersial dengan harga tinggi, sekitar 50 juta VND/ m² , untuk mendapatkan keuntungan tinggi seperti sebelumnya. Tujuan menyeimbangkan pasokan dan permintaan perumahan di pasar tidak akan tercapai.
Catatan lain menurut Bapak Tuan adalah bahwa program percontohan bagi badan usaha untuk membeli tanah nonperumahan dari masyarakat untuk membangun proyek perumahan komersial perlu menghindari situasi di mana beberapa investor dengan potensi keuangan memanfaatkan peraturan ini untuk membeli tanah dan membiarkannya di sana, sambil menunggu harganya naik untuk mengalihkannya ke badan usaha lain.
Perlu ditambahkan regulasi bahwa badan usaha yang melakukan negosiasi dan membeli tanah dari masyarakat harus melaksanakan proyek perumahan komersial dalam kurun waktu 2-3 tahun, jika tidak maka harus mengalihkan tanah tersebut kepada investor lain untuk mengerjakan proyek tersebut, jika tidak maka tanah tersebut akan direklamasi.
Duo resolusi ini akan menghilangkan hambatan bagi pasar real estat.
Di samping resolusi percontohan yang memungkinkan perusahaan untuk bernegosiasi guna menerima pengalihan tanah nonperumahan dari masyarakat untuk membangun proyek perumahan komersial, Pemerintah juga berencana untuk mengajukan kepada Majelis Nasional untuk dipertimbangkan dan disetujui, sebuah resolusi khusus untuk menangani masalah terkait tanah, relokasi pabrik yang tercemar, penataan ulang kantor pusat lembaga negara, proyek yang menghadapi pemeriksaan, audit, investigasi, dan putusan pengadilan.
Kedua resolusi ini akan "menghidupkan kembali" aset yang saat ini terdapat di ratusan proyek perumahan dan perkotaan yang ditangguhkan di seluruh negeri. Dengan mekanisme resolusi Majelis Nasional, pelaku usaha akan memiliki dasar untuk menyelesaikan prosedur investasi proyek, melanjutkan pelaksanaan proyek perumahan, meningkatkan pasokan perumahan, dan berkontribusi dalam menyeimbangkan pasokan dan permintaan pasar.
Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup DO DUC DUY:
“Proyek yang dibuat salah oleh pemimpin lokal akan diselamatkan”
Terkait resolusi tematik, arahan dari otoritas yang berwenang adalah bahwa proyek-proyek yang terhambat akibat kesalahan yang dilakukan oleh pemerintah daerah dan para pemimpinnya akan diselesaikan agar perusahaan-perusahaan dapat melanjutkan pelaksanaan proyek. Dengan jenis proyek ini, sebagian besar pemimpin daerah yang melanggar hukum telah dihukum.
Sedangkan untuk proyek yang secara sengaja dilakukan kesalahan oleh pelaku usaha, akan dibatalkan untuk menghindari pemborosan sumber daya lahan.
Masih bertanya-tanya tentang syarat dan ketentuannya
Proyek apartemen di jalan Le Van Luong, komune Nhon Duc, distrik Nha Be, Kota Ho Chi Minh - Foto: NGUYEN VAN TRUNG
Seorang investor proyek properti di Kota Ho Chi Minh mengatakan bahwa selain Pemerintah yang mengajukan resolusi percontohan kepada Majelis Nasional untuk dipertimbangkan dan disetujui, Kota Ho Chi Minh juga sedang meninjau jumlah perusahaan dengan lahan yang terhambat regulasi dan belum dapat melaksanakan proyek. Berdasarkan tinjauan tersebut, perusahaan ini sendiri memiliki hampir 20 lahan di Distrik Binh Chanh, Distrik 8, Thu Duc... yang terhambat.
Orang tersebut mengatakan bahwa sebagian besar tanah tersebut merupakan tanah pertanian, tanah non pertanian, bukan tanah pemukiman, dan perusahaan telah menyelesaikan pengalihan dari masyarakat, tetapi karena undang-undang tidak mengizinkannya, maka proyek tersebut tidak dapat dilaksanakan.
Pasar properti sedang sulit belakangan ini, tetapi bisnis tidak dapat memanfaatkan sumber daya lahan yang tersedia untuk mengerjakan lebih banyak proyek, dan tidak memiliki sumber daya untuk dijual guna mendapatkan kembali uang, sehingga sangat sulit. Sementara itu, bisnis masih harus membayar bunga pinjaman bank, yang memperparah kesulitan.
Membaca rancangan resolusi yang akan segera dipertimbangkan untuk disetujui, bisnis ini meyakini bahwa ini merupakan kebijakan yang diperlukan untuk menghilangkan kesulitan bagi bisnis dan pasar dan akan segera memiliki kesempatan untuk dipertimbangkan untuk disetujui.
Namun, yang menjadi perhatian bagi kalangan bisnis adalah ketika rancangan resolusi tersebut menetapkan ketentuan pelaksanaan proyek perumahan komersial melalui perjanjian penerimaan hak guna tanah atau kepemilikan hak guna tanah.
Dengan demikian, badan usaha real estat yang melaksanakan proyek perumahan komersial melalui perjanjian penerimaan hak guna tanah atau yang telah memiliki hak guna tanah sebagaimana dimaksud dalam resolusi ini, diperbolehkan mengubah peruntukan satu atau beberapa jenis tanah untuk melaksanakan proyek, meliputi tanah pertanian; tanah nonpertanian yang bukan tanah pemukiman; tanah pemukiman dan tanah lainnya dalam satu bidang tanah yang sama dalam hal adanya perjanjian penerimaan hak guna tanah.
Peraturan ini dapat diartikan bahwa badan usaha yang sudah memiliki lahan dapat mengubah peruntukan lahan pertanian atau lahan non-pertanian yang bukan lahan pemukiman untuk melakukan proyek. Namun, ketika menerima pengalihan sejak awal, badan usaha tersebut harus mengalihkan bidang tanah yang memiliki lahan pemukiman dan lahan lain dalam satu bidang tanah.
Dengan demikian, jika resolusi tersebut disahkan dan dilaksanakan sebagaimana dipahami oleh perusahaan, penghapusan tidak akan menyeluruh.
Orang tersebut selanjutnya menjelaskan, saat ini selain badan usaha yang sudah memiliki dana untuk membeli tanah di bawah hak guna usaha, juga terdapat badan usaha yang sebelumnya memperbolehkan orang dalam perusahaan membeli tanah pertanian, namun belum dapat dijadikan hak guna usaha karena terkendala masalah hukum; atau ada badan usaha yang memiliki dana cukup, yang ingin menerima pengalihan tanah dari orang untuk melakukan proyek.
Jika dipahami seperti di atas, bisnis hanya dapat membeli area dengan tanah perumahan dan tanah lainnya, yang akan membatasi akses bisnis ke sumber daya tanah.
Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup baru-baru ini juga menunjukkan kepada Majelis Nasional ketidakcukupan tersebut, padahal pada kenyataannya sebagian besar proyek real estat dilaksanakan di lahan yang awalnya bukan lahan perumahan, dan perencanaan rinci proyek tersebut juga mencakup berbagai jenis lahan seperti lahan perumahan, lahan lalu lintas, lahan hijau... sehingga ketentuan Undang-Undang Pertanahan tidak dapat diimplementasikan dalam praktik. Oleh karena itu, badan penyusun perlu mempertimbangkan kembali hal ini, sarannya.
Harus menghapus frasa
Senada dengan itu, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, menyampaikan bahwa peraturan tersebut sebaiknya menghapus frasa "untuk kasus-kasus kesepakatan penerimaan hak guna lahan" dalam peraturan mengenai lahan perumahan dan lahan lain dalam satu bidang tanah yang sama untuk menghindari kesalahpahaman saat mengimplementasikan resolusi tersebut.
Artinya, badan usaha yang sudah memiliki tanah atau yang sejak awal sudah menerima pengalihan, dapat memanfaatkan tiga jenis tanah, yakni tanah pertanian; tanah nonpertanian yang bukan tanah pemukiman; tanah pemukiman, dan tanah lain yang berada pada bidang tanah yang sama untuk pembangunan perumahan komersial, sepanjang memenuhi persyaratan perencanaan, rencana tata ruang, dan kriteria lain yang tercantum dalam resolusi.
"Ini adalah satu-satunya cara untuk mengatasi kemacetan dan membebaskan sumber daya lahan," kata Tn. Chau.
[iklan_2]
Sumber: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm
Komentar (0)