Mengungkap potensi proyek real estat.

Banyak ahli percaya bahwa mekanisme percontohan yang memungkinkan bisnis untuk secara independen menegosiasikan hak penggunaan lahan dengan warga untuk proyek perumahan komersial akan membebaskan proyek, meningkatkan pasokan perumahan, dan membantu mengatasi kekurangan perumahan.

Pemerintah juga mengusulkan agar Majelis Nasional menyetujui izin bagi perusahaan untuk melaksanakan proyek perumahan komersial di lahan bekas fasilitas yang harus direlokasi karena pencemaran lingkungan. Dalam foto: Lahan utama Pabrik Sabun Hanoi , yang terletak di Kawasan Industri Cao-Xa-La di Jalan Nguyen Trai 233, 233B, dan 235 (Distrik Thanh Xuan, Hanoi), tetap tidak digunakan selama bertahun-tahun setelah relokasi, menyebabkan pemborosan sumber daya lahan. - Foto: DANH KHANG

Rancangan resolusi mengenai mekanisme percontohan ini baru saja ditinjau oleh Majelis Nasional dan diharapkan akan disahkan pada sesi yang akan berakhir pada akhir November.

Namun, mengingat situasi saat ini di mana pasokan perumahan di pasar berfokus pada segmen apartemen kelas menengah, kelas atas, dan mewah, beberapa pendapat menyarankan bahwa mekanisme percontohan tersebut harus memiliki arah yang jelas, dengan memprioritaskan kesepakatan tentang hak penggunaan lahan untuk mengembangkan perumahan terjangkau dan apartemen ramah anggaran guna memenuhi kebutuhan perumahan nyata mayoritas penduduk.

Ratusan proyek real estat sedang menunggu penyelesaian berbagai hambatan.

Pada Maret 2024, dalam rapat Gugus Tugas Perdana Menteri tentang peninjauan, desakan, dan bimbingan untuk menghilangkan kesulitan dan hambatan dalam pelaksanaan proyek real estat, Kementerian Konstruksi melaporkan bahwa di Kota Ho Chi Minh terdapat 143 proyek real estat, Hanoi 246 proyek, Hai Phong 4 proyek, Binh Dinh 16 proyek, Can Tho 34 proyek... yang menunggu gugus tugas, kementerian, sektor, dan daerah untuk menyelesaikan masalah tersebut.

Di seluruh negeri, ratusan proyek real estat masih terhenti.

Banyak proyek tidak dapat dilaksanakan karena kekurangan lahan perumahan. Bahkan investor yang membeli lahan yang sesuai dengan peraturan perencanaan pun tidak dapat membangun proyek mereka karena kekurangan lahan perumahan seluas 1 ^meter persegi saja.

Selain itu, dalam rancangan resolusi percontohan yang saat ini sedang diajukan ke Majelis Nasional untuk dipertimbangkan, Pemerintah juga mengusulkan agar Majelis Nasional menyetujui untuk mengizinkan perusahaan melaksanakan proyek perumahan komersial di lahan milik fasilitas yang harus direlokasi karena pencemaran lingkungan, atau fasilitas yang harus direlokasi sesuai dengan pembangunan dan perencanaan kota.

Di Hanoi sendiri, banyak pabrik pencemar di pusat kota, setelah pindah ke distrik pinggiran kota atau provinsi tetangga, telah mengungkap banyak lahan "strategis" yang terbengkalai selama beberapa dekade.

Contoh tipikalnya adalah gugusan tiga pabrik: pabrik karet Sao Vang, pabrik sabun Hanoi, dan pabrik tembakau Thang Long, dengan total luas sekitar 150.000 ^m², yang terbengkalai selama bertahun-tahun setelah dipindahkan ke pinggiran kota.

Secara khusus, lokasi utama Pabrik Sabun Hanoi, yang dipindahkan bertahun-tahun lalu, tetap ditumbuhi gulma karena kurangnya mekanisme untuk mengubahnya menjadi lahan untuk pembangunan perumahan komersial.

Sebuah proyek di Jalan Mai Chi Tho, Daerah An Phu, Kota Thu Duc, Kota Ho Chi Minh - Foto: Nguyen Van Trung

Baik pelaku bisnis maupun pemilik lahan merasa senang.

Berbicara kepada surat kabar Tuoi Tre, Bapak Le Hoang Chau, ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa mekanisme percontohan yang memungkinkan bisnis untuk secara independen bernegosiasi dan memperoleh hak penggunaan lahan untuk lahan non-perumahan dari individu untuk proyek perumahan komersial menambah metode lain untuk mengakses lahan untuk investasi dan bisnis real estat.

Mekanisme ini juga menjamin hak pengguna lahan untuk bernegosiasi, mengurangi sengketa dalam pengadaan lahan untuk pelaksanaan proyek.

"Meskipun mekanisme pengadaan lahan saat ini jauh lebih baik daripada sebelumnya (kompensasi yang lebih memadai dan berbasis pasar), mekanisme tersebut tidak sebaik mekanisme percontohan yang memungkinkan bisnis dan orang-orang dengan hak penggunaan lahan untuk menegosiasikan pengalihan lahan sendiri," tegas Bapak Chau.

Sebagai contoh, di Distrik 3, Kota Ho Chi Minh, terdapat 48 kompleks apartemen lama dalam beberapa tahun terakhir. Hingga saat ini, di 5 kompleks tersebut, perusahaan-perusahaan secara sukarela setuju untuk membeli kembali 100% apartemen lama dari penghuni untuk melaksanakan proyek pembangunan gedung apartemen komersial baru tanpa adanya keluhan, karena ini merupakan mekanisme transaksi yang saling menguntungkan.

Masih ada 43 gedung apartemen tua yang belum direnovasi karena kita kekurangan mekanisme untuk mendorong investor agar melakukan negosiasi pembelian gedung apartemen tua tersebut sendiri.

Menurut Bapak Chau, banyak proyek perumahan komersial saat ini terhenti karena lahan yang dimiliki oleh bisnis tersebut tidak diperuntukkan untuk penggunaan perumahan, sehingga menghambat pembangunan.

Saat pasar perumahan mengalami kekurangan pasokan perumahan (karena kurangnya proyek perumahan), jika Majelis Nasional menjalankan program percontohan yang memungkinkan bisnis untuk secara mandiri menegosiasikan pembelian lahan non-perumahan untuk proyek perumahan komersial, hal itu akan meningkatkan jumlah proyek perumahan komersial yang berlisensi, sehingga meningkatkan pasokan produk perumahan di masa mendatang.

Bapak Nguyen Huu Cuong, ketua Klub Real Estat Hanoi, meyakini bahwa program percontohan yang memungkinkan pelaku usaha untuk secara mandiri menegosiasikan pembelian lahan non-perumahan dari warga untuk proyek perumahan komersial merupakan arah yang menjanjikan bagi pengembangan pasar perumahan.

Mekanisme ini juga memungkinkan bisnis properti untuk bekerja sama dengan pengguna lahan melalui pengalihan hak penggunaan lahan dan kontribusi lahan sebagai modal untuk melaksanakan proyek perumahan komersial.

Hal ini akan meningkatkan ketersediaan lahan untuk pembangunan perumahan, sehingga memenuhi kebutuhan perumahan masyarakat. "Mengizinkan bisnis untuk bernegosiasi dan membeli hak penggunaan lahan langsung dari masyarakat tentu akan jauh lebih murah daripada menyelenggarakan penawaran atau lelang hak penggunaan lahan untuk membangun proyek perumahan komersial. Negosiasi langsung antara kedua pihak akan menghindari 'harga yang melambung' dalam lelang lahan," komentar Bapak Cuong.

Banyak pakar real estat juga percaya bahwa menjalankan program percontohan yang memungkinkan bisnis untuk secara independen menegosiasikan pembelian lahan pertanian dan jenis lahan lainnya dari penduduk untuk pembangunan perumahan komersial akan mencegah pemborosan lahan perkotaan yang terjadi saat ini.

Pada kenyataannya, banyak lahan kosong di Hanoi dan Ho Chi Minh City telah terbengkalai selama bertahun-tahun. Penerapan program pembelian kembali dan konversi lahan akan membantu penggunaan lahan secara lebih efisien, sementara pemerintah tetap dapat memungut biaya dan pajak penggunaan lahan, dan masyarakat memiliki lebih banyak pilihan untuk membeli rumah.

Mendorong pembangunan perumahan komersial berbiaya rendah.

Meskipun mendukung program percontohan yang memungkinkan bisnis untuk menegosiasikan hak penggunaan lahan non-perumahan untuk proyek perumahan komersial, banyak ahli percaya bahwa program percontohan tersebut harus memprioritaskan proyek perumahan terjangkau yang sesuai dengan konteks lokal.

Bapak Dinh Minh Tuan, direktur wilayah Selatan Batdongsan.com, merekomendasikan penggunaan mekanisme percontohan ini untuk mengembangkan perumahan terjangkau dan apartemen komersial berbiaya rendah guna meningkatkan pasokan perumahan untuk memenuhi kebutuhan perumahan nyata mayoritas penduduk.

Bapak Tuan berpendapat bahwa peningkatan pasokan perumahan melalui mekanisme percontohan harus diselaraskan dengan kebutuhan praktis. Tanpa arahan yang jelas, jika perusahaan, setelah setuju untuk membeli lahan dari warga, hanya fokus pada pengembangan perumahan komersial dengan harga tinggi, sekitar lebih dari 50 juta VND/ ^m² , untuk meraup keuntungan besar seperti yang telah mereka lakukan di masa lalu, maka tujuan menyeimbangkan pasokan dan permintaan perumahan di pasar tidak akan tercapai.

Hal lain yang perlu diperhatikan, menurut Bapak Tuan, adalah bahwa program percontohan yang memungkinkan bisnis untuk membeli lahan non-perumahan dari individu untuk proyek perumahan komersial perlu menghindari situasi di mana beberapa investor yang kuat secara finansial memanfaatkan peraturan ini untuk membeli lahan dan menahannya, menunggu harga naik sebelum menjualnya kembali kepada bisnis lain.

Perlu ditambahkan peraturan yang mewajibkan bisnis yang bernegosiasi dan memperoleh lahan dari warga untuk mengembangkan proyek perumahan komersial dalam waktu 2-3 tahun. Jika tidak, lahan tersebut harus dialihkan kepada investor lain untuk pengembangan, dan jika dibiarkan kosong, akan diambil kembali.

Kedua resolusi tersebut akan menghilangkan hambatan bagi pasar properti.

Selain resolusi percontohan yang memungkinkan bisnis untuk secara mandiri menegosiasikan pengalihan lahan non-perumahan dari warga untuk proyek perumahan komersial, Pemerintah juga berencana untuk mengajukan kepada Majelis Nasional untuk dipertimbangkan dan disetujui sebuah resolusi khusus yang membahas masalah terkait lahan, relokasi pabrik yang mencemari lingkungan, reorganisasi kantor pusat lembaga negara, dan penyelesaian proyek-proyek yang menghadapi inspeksi, audit, investigasi, dan putusan pengadilan.

Kedua resolusi ini akan "menghidupkan kembali" aset-aset yang saat ini terikat dalam ratusan proyek perumahan dan pembangunan perkotaan yang terhenti di seluruh negeri. Dengan mekanisme yang ditetapkan oleh resolusi Majelis Nasional ini, pelaku usaha akan memiliki dasar untuk menyelesaikan prosedur investasi proyek, melanjutkan pelaksanaan proyek pembangunan perumahan, meningkatkan pasokan perumahan, dan berkontribusi pada penyeimbangan penawaran dan permintaan di pasar.

Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup DO DUC DUY:

"Proyek-proyek yang salah dikelola oleh pemimpin lokal akan diselamatkan."

Terkait resolusi tematik, prinsip panduan dari otoritas yang berwenang adalah bahwa proyek-proyek yang terhenti karena kesalahan yang dilakukan oleh pemerintah daerah dan para pemimpin akan diselesaikan sehingga bisnis dapat melanjutkan pelaksanaan proyek tersebut. Dalam sebagian besar kasus yang melibatkan jenis proyek ini, para pemimpin daerah yang melakukan pelanggaran telah dikenai tindakan disiplin.

Adapun proyek-proyek di mana bisnis sengaja melanggar peraturan, lahan tersebut akan direklamasi untuk menghindari pemborosan sumber daya lahan.

Masih ada kekhawatiran mengenai syarat dan ketentuan.

Proyek apartemen di Jalan Le Van Luong, Komune Nhon Duc, Distrik Nha Be, Kota Ho Chi Minh - Foto: Nguyen Van Trung

Seorang pengembang proyek real estat di Kota Ho Chi Minh mengatakan bahwa bersamaan dengan pemerintah yang mengajukan resolusi percontohan kepada Majelis Nasional untuk dipertimbangkan dan disetujui, Kota Ho Chi Minh juga sedang meninjau jumlah bisnis dengan lahan yang saat ini menghadapi hambatan regulasi yang mencegah pelaksanaan proyek. Menurut peninjauan perusahaan tersebut, hampir 20 bidang tanah di Distrik Binh Chanh, Distrik 8, Distrik Thu Duc, dan lain-lain, menghadapi hambatan tersebut.

Orang ini menyatakan bahwa sebagian besar lahan tersebut adalah lahan pertanian atau lahan non-pertanian (bukan lahan perumahan), di mana bisnis telah menyelesaikan pengalihan kepemilikan dari masyarakat, tetapi karena kendala hukum, mereka tidak dapat melanjutkan proyek tersebut.

Pasar properti belakangan ini mengalami kesulitan, tetapi bisnis tidak mampu memanfaatkan sumber daya lahan yang ada untuk mengembangkan proyek tambahan dan menjual kelebihan pasokan untuk mendapatkan kembali investasi mereka, sehingga keadaan menjadi sangat menantang. Sementara itu, bisnis masih harus membayar bunga pinjaman bank, yang memperparah kesulitan mereka.

Setelah membaca rancangan resolusi yang akan dipertimbangkan untuk disetujui, perusahaan ini meyakini bahwa ini adalah kebijakan yang diperlukan untuk meringankan kesulitan bagi bisnis dan pasar, dan akan segera dipertimbangkan untuk disetujui.

Namun, satu poin yang menjadi perhatian bagi pelaku bisnis adalah ketentuan dalam rancangan resolusi tersebut mengenai syarat-syarat pelaksanaan proyek perumahan komersial melalui perjanjian hak penggunaan lahan atau hak penggunaan lahan yang sudah ada.

Oleh karena itu, perusahaan properti yang melaksanakan proyek perumahan komersial melalui perjanjian hak penggunaan lahan atau yang telah memiliki hak penggunaan lahan sebagaimana diatur dalam resolusi ini dapat mengubah tujuan penggunaan lahan dari satu atau lebih jenis lahan untuk proyek tersebut, termasuk lahan pertanian; lahan non-pertanian selain lahan perumahan; dan lahan perumahan serta lahan lain dalam satu bidang tanah yang sama, dalam hal telah tercapainya perjanjian hak penggunaan lahan.

Regulasi seperti ini dapat diinterpretasikan sebagai berarti bahwa bisnis yang sudah memiliki lahan dapat mengubah lahan pertanian atau lahan non-pertanian (tidak termasuk lahan perumahan) untuk proyek, sementara mereka yang memperoleh lahan dari awal harus mentransfer bidang tanah yang berisi lahan perumahan dan jenis lahan lainnya dalam satu bidang tanah yang sama.

Oleh karena itu, jika resolusi tersebut disahkan dan diimplementasikan persis seperti yang dipahami oleh pelaku bisnis, maka penyelesaian masalah tidak akan menyeluruh.

Orang ini menjelaskan lebih lanjut bahwa saat ini, selain bisnis yang sudah memiliki lahan, ada kasus di mana bisnis sebelumnya mengizinkan individu di dalam perusahaan untuk membeli lahan pertanian tetapi belum memasukkannya ke dalam kepemilikan perusahaan karena kendala hukum; atau ada bisnis dengan sumber daya yang cukup yang ingin mengakuisisi lahan dari orang-orang untuk mengembangkan proyek.

Jika dipahami dengan cara ini, bisnis hanya akan dapat membeli area yang memiliki lahan perumahan dan jenis lahan lainnya, yang akan membatasi peluang mereka untuk mengakses sumber daya lahan.

"Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup baru-baru ini menyampaikan di hadapan Majelis Nasional mengenai ketidakcukupan fakta bahwa sebagian besar proyek real estat dilaksanakan di lahan yang awalnya tidak ditetapkan sebagai lahan permukiman, dan perencanaan rinci proyek tersebut mencakup berbagai jenis lahan seperti lahan permukiman, lahan transportasi, ruang hijau, dan lain-lain, sehingga peraturan dalam Undang-Undang Pertanahan tidak praktis untuk diterapkan. Oleh karena itu, lembaga penyusun perlu mempertimbangkan kembali hal ini," saran pejabat tersebut.

Sebuah frasa harus dihapus.

Sejalan dengan kekhawatiran ini, Bapak Le Hoang Chau, ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, menyarankan agar frasa "untuk kasus-kasus kesepakatan tentang penerimaan hak penggunaan lahan" dihapus dari peraturan tentang lahan perumahan dan lahan lain dalam satu bidang tanah yang sama untuk menghindari salah tafsir ketika menerapkan resolusi tersebut.

Ini berarti bahwa bisnis yang sudah memiliki atau telah memperoleh lahan sejak awal diperbolehkan menggunakan tiga jenis lahan—lahan pertanian; lahan non-pertanian selain lahan perumahan; dan lahan perumahan serta lahan lain dalam satu bidang tanah yang sama—untuk proyek perumahan komersial, dengan syarat mereka mematuhi rencana tata guna lahan, peraturan zonasi, dan kriteria lain yang ditetapkan dalam resolusi tersebut.

"Hanya dengan cara ini kita dapat menghilangkan hambatan dan membebaskan sumber daya lahan," kata Bapak Chau.

Sumber: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm