Apa pun skenarionya, pasar real estat lebih baik.

[iklan_1]

Menurut Associate Professor Dr. Tran Kim Chung, mantan Wakil Direktur Central Institute for Economic Management, terdapat tiga skenario untuk pasar properti pada tahun 2024. "Apa pun skenarionya, pasar akan lebih baik daripada dua tahun lalu," prediksi Bapak Chung.

Associate Professor, Dr. Tran Kim Chung, mantan Wakil Direktur Institut Manajemen Ekonomi Pusat

Perkembangan tahun berikutnya selalu didasarkan pada fondasi tahun sebelumnya. Pak, untuk pasar properti, tahun 2023 dianggap sangat buruk oleh banyak orang?

Jika kita membuat penilaian umum, dapat dikatakan bahwa pada tahun 2023, pasar real estat akan cukup suram, tetapi menganalisis setiap segmen pasar secara terpisah, tidak semuanya abu-abu.

Secara khusus, dalam konteks pasar yang umumnya suram, sektor properti industri cukup baik. Hal ini berkat pertumbuhan yang kuat dalam menarik investasi asing langsung pada tahun 2023.

Menurut Badan Pusat Statistik, modal baru terdaftar, modal terdaftar yang disesuaikan, kontribusi modal, dan nilai pembelian saham investor asing di Vietnam pada tahun 2023 mencapai hampir 36,6 miliar dolar AS, meningkat lebih dari 32% dibandingkan tahun sebelumnya. Segmen apartemen komersial kelas menengah dan bawah juga cukup baik, baik dari segi harga jual maupun transaksi. Segmen vila super mewah dan properti di lokasi prima memiliki nilai yang tinggi, meskipun transaksinya sedikit, namun harganya hampir tidak mengalami penurunan. Segmen properti pariwisata dan resor mulai menunjukkan tanda-tanda pemulihan.

Maksudnya, menurut Anda, apakah perkembangan pasar properti tahun 2023 dapat diterima?

Pasar properti Vietnam sebenarnya terbentuk pada tahun 1993, saat Undang-Undang Pertanahan pertama diterbitkan. Melalui pemantauan pasar properti selama 30 tahun, saya menemukan bahwa setiap 10 tahun, pasar akan mengulang siklus: kesulitan - pemulihan - stabilitas - pertumbuhan. Khususnya, masa-masa sulit sering kali terjadi ketika Majelis Nasional mempertimbangkan pengesahan Undang-Undang Pertanahan yang baru (1993, 2003, 2013). Tergantung kondisinya, setiap tahap berlangsung sekitar 2-3 tahun.

Periode sulit pasar ini dimulai pada kuartal kedua tahun 2022 dan akan segera berakhir karena pada awal tahun 2024, Majelis Nasional mengesahkan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen). Pada tahun 2023, pasar berada dalam periode sulit "siklus 10 tahun", tetapi tidak menurun, tidak memburuk, melainkan cukup stabil, yang merupakan poin positif dalam hukum siklus tersebut.

Berbeda dengan amandemen Undang-Undang Pertanahan sebelumnya, kali ini Majelis Nasional merevisi Undang-Undang Perumahan dan Undang-Undang Usaha Properti, sehingga pemulihan pasar properti akan lebih kuat. Namun, ketiga undang-undang tersebut akan berlaku pada awal 2025, sehingga pada tahun 2024, pasar properti masih memiliki tiga skenario.

Apa saja ketiga skenario ini secara khusus, Tuan?

Dalam skenario pertama, jika semua faktor tidak berubah, pasar akan melanjutkan tren kenaikannya, tetapi perlahan.

Skenario kedua adalah pasar tumbuh kuat saat terjadi guncangan.

Skenario ketiga yang tidak diinginkan siapa pun, tetapi masih bisa terjadi, adalah penurunan pasar properti jika ekonomi dunia mengalami kesulitan, perdagangan dunia menurun, investasi asing menurun, produksi domestik dan aktivitas bisnis tidak pulih, arus kas investasi ke pasar, terutama kredit perbankan dan obligasi korporasi, menurun. Namun, apa pun skenarionya, pasar masih lebih baik daripada 2 tahun lalu.

Dari ketiga skenario tersebut, saya condong ke skenario kedua, walaupun sistem hukum penyelenggaraan pasar properti tahun ini belum berubah karena adanya Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Usaha Properti, dan Undang-Undang Perumahan yang baru saja disahkan oleh Majelis Nasional, yang baru akan berlaku pada tahun 2025.

Mengapa Anda begitu optimis?

Menyadari pentingnya pasar real estat dalam pemulihan dan pembangunan ekonomi, sejak awal tahun 2023, Pemerintah dan Perdana Menteri telah mengeluarkan serangkaian dokumen arahan dan manajemen untuk secara serempak melaksanakan kebijakan, tugas, dan solusi guna menghilangkan kesulitan pasar, terutama kesulitan dan masalah hukum dan permodalan.

Baru-baru ini, dalam Surat Resmi 1376/CD-TTg (tanggal 17 Desember 2023), Perdana Menteri meminta agar implementasi solusi yang drastis, tepat waktu, dan efektif untuk mendorong pembangunan pasar properti yang aman, sehat, dan berkelanjutan menjadi tanggung jawab kementerian, cabang, dan daerah. Kementerian, cabang, dan daerah harus menganggap ini sebagai salah satu tugas mendesak dan penting, yang perlu difokuskan pada penyelesaian sesuai prinsip bahwa masalah berada di bawah wewenang tingkat mana, tingkat mana yang harus menyelesaikannya, sama sekali tidak menghindari, mendesak, takut akan kesalahan, takut akan tanggung jawab.

Kelompok kerja Perdana Menteri untuk meninjau, mendesak, dan membimbing penghapusan kesulitan dan hambatan dalam pelaksanaan proyek real estat, yang dipimpin oleh Menteri Konstruksi sendiri, harus lebih bertekad, lebih kuat, lebih komprehensif, dan tepat waktu membimbing dan menghilangkan kesulitan dan hambatan dalam prosedur hukum, mempercepat kemajuan proyek real estat, terutama proyek perumahan, kawasan perkotaan besar, dan kawasan industri dengan efek limpahan; mempercepat desentralisasi, otorisasi, dan pengurangan prosedur administratif yang tidak perlu; menangani dengan tegas kasus-kasus yang menyebabkan kesulitan, ketidaknyamanan, dan penanganan tidak langsung yang menimbulkan keterlambatan bagi masyarakat dan bisnis.

Tapi Tuan, pasar beroperasi berdasarkan penawaran dan permintaan, apakah tekad politik saja tidak cukup?

Dokumen hukum tertinggi yang berkaitan langsung dengan pasar properti telah diterbitkan. Pemerintah sedang menyelesaikan keputusan panduan tersebut, yang dipadukan dengan tekad Pemerintah dan Perdana Menteri, telah memulihkan kepercayaan pelaku bisnis, investor, dan masyarakat, yang merupakan dasar penting untuk meyakini bahwa pasar akan segera pulih.

Pasar properti telah mengalami resesi sejak awal kuartal kedua tahun 2022. Berdasarkan "aturan 10 tahun", periode resesi pasar adalah sekitar 1,5-2 tahun. Pada kuartal kedua tahun 2024, tepatnya 2 tahun, pasar akan stabil dan berkembang.

Pasar beroperasi sesuai hukum penawaran dan permintaan. Terkait penawaran, Pemerintah telah memutuskan untuk mengalokasikan dana sebesar 120.000 miliar VND untuk investasi pembangunan setidaknya 1 juta unit rumah susun (rusun) bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja di kawasan industri pada periode 2021-2030, namun paket kredit tersebut saat ini masih sangat terbatas. Untuk meningkatkan pasokan barang bagi segmen pasar properti yang paling penting, Perdana Menteri telah menginstruksikan kementerian dan lembaga untuk menyediakan solusi yang layak guna melaksanakan program kredit senilai 120.000 miliar VND secara drastis dan efektif untuk pinjaman preferensial guna mengembangkan rumah susun, perumahan pekerja, serta merenovasi dan membangun kembali apartemen.

Untuk merangsang permintaan, Perdana Menteri meminta sektor perbankan untuk memiliki solusi praktis dan efektif untuk mempromosikan pemberian kredit kepada perusahaan-perusahaan BBS; memperkuat arahan, desakan dan bimbingan bank-bank komersial sehingga perusahaan, proyek-proyek real estat dan pembeli rumah dapat mengakses sumber-sumber kredit dengan lebih mudah, segera menyelesaikan kesulitan-kesulitan dalam hal modal dan arus kas.

Perdana Menteri baru saja mengadakan konferensi dengan para pemimpin perusahaan real estat dan manufaktur seperti Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat... untuk terus mengatasi kesulitan dan hambatan. Konferensi ini dapat dianggap sebagai "Konferensi Dien Hong" untuk pasar real estat. Berbagai kesulitan dan hambatan terkait mekanisme, legalitas, sumber modal, serta penawaran dan permintaan pasar akan segera diatasi setelah konferensi ini.

[iklan_2]
Sumber